Headerbild schmal Polygone

Finanzierung

 

BBT ermittelt Verkehrs- und Beleihungswerte und erstellt ein Beleihungskonzept für die WG MERKUR eG

Bereits zum vierten Mal seit 2005 hat die BBT GmbH für den gesamten Immobilienbestand der Berliner Wohnungsgenossenschaft MERKUR eG Verkehrs- und Beleihungswerte ermittelt sowie ein Beleihungskonzept erstellt. Das Konzept mit den Analyseergebnissen wurde im Rahmen einer gemeinsamen Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand den Gremien der Genossenschaft präsentiert. 

Aufgrund der guten Bewirtschaftung der Wohnungsbestände, aber auch der positiven Marktentwicklung am Standort Berlin, ergaben sich deutliche Steigerungen sowohl bei den Beleihungs- als auch den Verkehrswerten. Während die Beleihungswerte innerhalb der letzten vier Jahre um knapp 18 Prozent angestiegen sind, haben sich die Verkehrswerte im gleichen Zeitraum um fast 51 Prozent erhöht. Dies ist ein Beleg dafür, dass sich die rasante positive Marktentwicklung am Standort Berlin auch ganz konkret in den Werten der Immobilien einer örtlichen Genossenschaft widerspiegelt. Bei einzelnen Beständen der MERKUR eG sind die Bodenwerte von 2012 bis 2017 sogar um mehr als das Dreifache gestiegen. 

Schaffung zusätzlicher Beleihungsreserven

Im Ergebnis der Analyse der Beleihungssituation konnte der Genossenschaft bestätigt werden, dass alle Darlehensgeber vertragsgemäß und sehr komfortabel innerhalb des Realkreditbereichs abgesichert sind. Die im Rahmen des letzten Beleihungskonzeptes von 2012 vorgeschlagenen Optimierungsmaßnahmen werden sukzessive umgesetzt, sodass Ende 2018 etwa 28 Prozent des Immobilienbestandes der MERKUR eG lastenfrei sind. Dieser Anteil kann durch die von der BBT im 2017er Konzept vorgeschlagenen weiteren Optimierungsmaßnahmen bis Ende des Jahres 2020 auf rund 34 Prozent gesteigert werden. Damit stehen der Genossenschaft dann Beleihungsreserven von fast 28 Mio. Euro zur freien Verfügung. 

 

BBT-Best-Case: Umfinanzierung bei der Wolfener WGW

Die Wohnungsgenossenschaft Wolfen eG (WGW) agiert seit Jahren in einem schwierigen Marktumfeld mit negativer demografischer Prognose. Vor diesem Hintergrund stellten das Wohnungsunternehmen und die BBT GmbH nun die bisherige Finanzierungs- und Besicherungssituation auf den Prüfstand und finanzierten das gesamte Kreditportfolio unter geänderter Beleihungsstruktur neu. So kam es zu der erfolgreichen Umfinanzierung:

Die Wohnungsgenossenschaft Wolfen bewirtschaftet an Standorten wie Wolfen-Nord, Sandersdorf und Bitterfeld-Anhaltsiedlung rund 4.500 Wohnungen. Ihr Ziel ist es, auch unter den schwierigen Rahmenbedingungen den Bestand gezielt weiterzuentwickeln. 

Die Vorgeschichte: Wirtschaftliche Schieflage

Bereits von 2009 bis 2011 erstellten wir gemeinsam mit der WGW auf Initiative der finanzierenden Banken ein Unternehmenssanierungskonzept. Dabei ging es darum, für das in einer wirtschaftlichen Schieflage befindliche Unternehmen eine positive Fortführungsprognose zu erarbeiten. Im Zuge der Umsetzung des Konzepts durch die BBT gelang es, mit der Deutschen Kreditbank AG und der Investitionsbank Sachsen-Anhalt zwei neue Finanzierungspartner zu gewinnen und die Voraussetzungen für eine wirtschaftliche Konsolidierung zu schaffen. 


Die aktuelle Situation: Deutlich positiv

Fünf Jahre später präsentiert sich die Wohnungsgenossenschaft als souveräner Marktteilnehmer mit deutlich positiven Jahresergebnissen. Ihre erfolgreiche Vermietungs- und Investitionsstrategie resultiert aus dem ursprünglichen Konsolidierungskonzept und wird weiterhin fortgeschrieben. Mittlerweile hat die Wohnungsgenossenschaft ihr Kreditportfolio auf weniger als die Hälfte reduziert. Gleichzeitig investiert sie rund fünf Millionen Euro an Eigenmitteln jährlich in die Bestandsentwicklung ausgewählter Projekte.


Die Herausforderung: Bestandsinvestitionen

Bei der aktuellen Zusammenarbeit von WGW und BBT galt es nun, die bislang auf eine schnelle wirtschaftliche Konsolidierung und Entschuldung ausgerichtete Finanzierungs- und Besicherungsstruktur auf die für die nächsten Jahre geplanten Bestandinvestitionen vorzubereiten. Hierzu zählten insbesondere eine spürbare Kapitaldienstentlastung und eine maximale Pfandfreigabe der künftigen Desinvestitions- und Investitionsobjekte.


BBT erarbeitet vorteilhafte Umfinanzierung

Ausgehend von einer eigenen Bestandsbewertung und detaillierten Aufnahme der bestehenden Besicherungsstrukturen präsentierte die BBT der WGW im Sommer 2016 eine neue, komplett überarbeitete Finanzierungs- und Besicherungsstruktur. Diese stellte neben einer Kapitaldienstentlastung von weit mehr als einer Million Euro pro Jahr auch eine wesentliche Reduzierung des benötigten Besicherungsbestandes auf nahezu ein Drittel in Aussicht. Im Rahmen der sich anschließenden Finanzierungsausschreibung bestätigten die Banken sowohl unsere Wertansätze als auch unsere neu erarbeitete Finanzierungs- und Besicherungsstruktur vollständig. Teilweise konnten in den folgenden Abstimmungs- und Umsetzungsverhandlungen sogar noch bessere Konditionen für die Wohnungsgenossenschaft realisiert werden. 


Neue, langfristige Finanzierungspartner

Mit der Berlin Hyp AG, der Leipziger Volksbank und der Kreissparkasse Anhalt-Bitterfeld wurden drei neue strategische Finanzierungspartner gefunden. Trotz des anspruchsvollen Marktumfeldes konnten sie von den unternehmensstrategischen Konzepten überzeugt werden, so dass sie langfristig bei der Wohnungsgenossenschaft investiert bleiben. Die diesbezüglichen Kredit- und Sicherheitenverträge über insgesamt 24 Millionen Euro wurden im Juni 2017 unterzeichnet.

Wir bedanken uns für das Vertrauen und die gute Zusammenarbeit und wünschen der Wohnungsgenossenschaft für den weiteren Konsolidierungsprozess alles Gute.

 

Kleine Einführung in das Finanzcontrolling

Das Finanzcontrolling unterstützt das Finanzmanagement und zielt auf eine ganzheitliche Steuerung der Finanzen ab. Die Beschaffung und Auswertung finanzrelevanter Informationen sowie die Finanzplanung sind die Kernaufgaben des Finanzcontrollings. Um sie zu bewältigen, sollten auch Wohnungsunternehmen ein professionelles Finanzcontrollingsystem nutzen.

Ohne Informationen kein Controlling

Bei der Implementierung eines immobilienwirtschaftlichen Finanzcontrollingsystems sind zunächst folgende Fragen zu klären:  

  • Welche Informationen sind finanzwirtschaftlich (steuerungs)relevant? Dies sind u. a. Informationen zum Finanzstatus (Kassenbestand, Geldanlagen, Wertpapiere), zu Kreditlinien, Cashflow- oder Liquiditätsentwicklungen.
  • Wie können die Informationen gewonnen, systematisch aufbereitet und ausgewertet werden? Sie lassen sich aus internen Systemen (z. B. ERP-Systemen) sowie aus externen Informationsquellen (Marktinformationen u. a. zu Zinsentwicklungen) generieren. 
  • Welche Empfänger gibt es, und welche Informationen benötigen sie zu welchem Zeitpunkt? Der grundsätzliche Informationsbedarf hängt von diversen Unternehmensfaktoren ab, z. B. Rechtsform, Größe und Art des Unternehmens. Verschiedene Empfänger/Empfängergruppen innerhalb und außerhalb des Unternehmens möchten unterschiedliche Informationen in unterschiedlichen Reportingfrequenzen aus dem Finanzcontrolling generieren. Während Darlehens-, Zins- und Tilgungsentwicklungen z. B. von der jeweiligen Fachabteilung permanent überwacht werden, benötigen Vorstand oder Aufsichtsrat Finanzreports oft nur quartalsweise oder halbjährlich.

So kann ein Finanzreport aussehen (zwei Ausschnitte) 

Kernaufgabe Finanzplanung

Eine weitere Aufgabe des Finanzcontrollings besteht in der Durchführung kurz-, mittel- und langfristiger Planungen.

  • Im Rahmen der mehrjährigen strategischen Finanzplanung sind langfristige Investitionsentscheidungen abzustimmen, z. B. Baumaßnahmen oder Kauf von Investitionsobjekten. Wichtige Instrumente der langfristigen Planung sind etwa Planbilanzen zur Bilanzstrukturplanung, Bewegungsbilanzen und Kapitalflussrechnungen.
  • Das operative (kurzfristige) Finanzcontrolling dient dazu, eine detaillierte Gliederung und den genauen zeitlichen Ablauf der Planungsgrößen zu erstellen. Hierzu gehört u. a. die Planung von Mieten oder Zahlungsausfällen. Zur Erstellung der kurzfristigen Finanzplanung kann z.B. ein Finanzplan genutzt werden.

Integrierter Einsatz verschiedener Instrumente

Ein erfolgreiches Finanzcontrollingsystem zeichnet sich durch den Einsatz unterschiedlicher Instrumente aus, die unbedingt integriert im Unternehmen einzusetzen sind. 

Um die Datenbasis für das Finanzcontrolling zu vereinheitlichen und Redundanzen zu vermeiden, ist es sinnvoll, IT-Systeme z. B. als integrierte Business Intelligence-Lösungen zu implementieren. Diese ermöglichen, die Daten empfänger- und themenorientiert sowie zeitpunktgerecht aufzubereiten.

Wir unterstützen Sie gern mit unserem Knowhow bei der Implementierung oder Weiterentwicklung Ihres Finanzcontrollingsystems.