Finanzierung

Im Zuge der Umfinanzierung wurden zum 30. September 2020 insgesamt sechs Darlehen der ILB sowie eines weiteren Kreditinstitutes mit einem Gesamtvolumen von rund 3,1 Mio. EUR zu einem neuen Darlehen zusammengefasst. Unter Beibehaltung der Annuität konnte der Zinsaufwand um über 11 TEUR p. a. bzw. 30 Prozent reduziert werden. Gleichzeitig wurde die Darlehenslaufzeit durch die Anpassung der Tilgung deutlich verkürzt.

Bei der Neufinanzierung hat sich die Geschäftsführerin der WBG Elsteraue mbH Herzberg für eine 20jährige Zinsfestschreibung entschieden und damit hinsichtlich der Kapitalkosten eine langfristige Planungssicherheit geschaffen. Trotz dieser sehr langen Zinsfestschreibung konnte im Rahmen der Umfinanzierung ein Nominalzinssatz von unter einem Prozent mit dem neuen Darlehensgeber vereinbart werden.

An diesem konkreten Fall wird deutlich, dass Dank des niedrigen Zinsniveaus momentan auch die Umfinanzierung von Fördermitteln wirtschaftlich sinnvoll sein kann.

Die WOGENO Zittau eG beschloss im letzten Herbst – beraten durch die BBT – das Gesamtdarlehensportfolio neu zu ordnen. Dabei sollte das historische Niedrigzinsniveau genutzt und eine maßgebliche Tilgungsreduzierung erreicht werden. Ende Mai wurden sämtliche Altdarlehen mit Restlaufzeiten von einigen Monaten bis längstens 3,5 Jahre abgelöst, umgeschuldet und laufzeitverlängert.

Im Ergebnis einer von der BBT durchgeführten Finanzierungsausschreibung und deren Analyse zog die WOGENO die Umschuldung mit einem neuen Finanzierungspartner einer Neuregelung mit dem bisherigen Finanzierungspartner vor.

Bei den Darlehen handelte es sich überwiegend um Altschuldenhilfedarlehen sowie umgeschuldete Sonderkreditmittel zur Sanierung von Wohngebäuden aus den 90er Jahren. Für die Altschuldenhilfedarlehen konnte ein Zinsvorteil von 0,65 % generiert werden. Die ehemaligen Sanierungsdarlehen sind sogar zwischen 0,69 % und 3,0 % in der Spitze zinsgünstiger. Wesentliches Ziel der WOGENO und Auftrag der BBT war es, die größtmögliche Liquiditätsentlastung zu erzielen. Mit den neuen Verträgen zahlt die WOGENO nun 79 % weniger Kapitaldienst als noch Ende April 2020.  

Aufgrund dieser mit dem neuen Finanzierungspartner vereinbarten Darlehensverträge hat die Genossenschaft nun 15 bis 20 Jahre Planungssicherheit bei den Kapitalkosten.

Darüber hinaus konnte die BBT mit dem neuen Darlehensgeber eine alternative Besicherung an bisher nicht beliehenen Objekten und die Pfandfreigabe des nahezu gesamten bisherigen Wohnungsbestandes verhandeln. Damit gewinnt die WOGENO Verhandlungsfreiheit mit künftigen Finanzierungspartnern, da dieser Bestand nun umfassend saniert und finanziert werden kann.  

Mit Unterstützung und enger Begleitung durch die BBT hat die WGF Finsterwalde insgesamt 19 Einzeldarlehen der ILB erfolgreich zum 6. September dieses Jahres auf einen neuen Finanzierungspartner umgeschuldet. Bei den Darlehen der ILB handelte es sich mehrheitlich um Fördermittel gemäß Mod./Inst.-Richtlinie, bei denen zwischenzeitlich neben den üblichen Verwaltungskosten auch Zins- und Tilgungsleistungen angefallen sind.

Begünstigt durch das derzeit historisch günstige Zinsniveau war selbst die Umschuldung von Fördermitteln betriebswirtschaftlich sinnvoll. So konnte der Kapitaldienst von ursprünglich rund 173 TEUR auf unter 95 TEUR pro Jahr reduziert werden. Der Durchschnittszins (inklusive Verwaltungskosten) sank von 2,44 Prozent auf nunmehr 0,71 Prozent.

Im Rahmen der Umschuldung wurden auch die Finanzierungs- und die Beleihungsstruktur untersucht und optimiert. Dabei wurden die 19 Einzeldarlehen der ILB zu nur einem neuen Darlehen zusammengefasst.

Weiterhin gelang es der BBT, mit dem neuen Darlehensgeber ein reduziertes Besicherungsportfolio zu verhandeln, so dass fünf bisher belastete Objekte von der ILB freigegeben werden. Diese stehen der WGF Finsterwalde nunmehr zur freien Verfügung und können beispielsweise als Sicherheiten für künftige Investitionsvorhaben dienen.

Vor dem Hintergrund einer akuten Steuerthematik hat die mAX Wohnungsgenossenschaft im Märkischen Viertel eG die BBT mit der Verkehrswertermittlung des gesamten Immobilienbestandes der Genossenschaft beauftragt.

Die Verkehrswerte für die 556 Wohnungen und die Geschäftsstelle der Genossenschaft wurden absprachegemäß nach dem für das Finanzamt maßgeblichen Ertragswertverfahren ermittelt und in einem Report zusammengefasst.

Das Ergebnis der Verkehrswertermittlung bildete die Grundlage für weitreichende unternehmerische Entscheidungen des Vorstandes der Genossenschaft.  

Sämtlichen Projekten ging dabei stets die vollständige gutachterliche Bestandsbewertung der in Rede stehenden Beleihungsobjekte und die detaillierte Aufnahme der bisherigen Besicherungsstruktur voraus. In Vorbereitung der geplanten Finanzierungsausschreibungen erarbeitete die BBT auf dieser Basis Vorschläge für eine optimierte dingliche Besicherung. So konnten im Zuge aller drei Projekte nahezu fünfzig Prozent an Sicherheiten pfandfreigestellt werden, welche der Wohnungsbaugenossenschaft nun für geplante Bestandsinvestitionen lastenfrei zur Verfügung stehen.

Auch das dritte Finanzierungsprojekt konnte durch die BBT Anfang 2019 erfolgreich am Markt platziert werden, diesmal galt es fünf Millionen Euro zu finanzieren und damit die Kapitaldienstbelastung für die Wohnungsbaugenossenschaft weiter zu reduzieren.

Wir bedanken uns für die vertrauensvolle Zusammenarbeit und freuen uns auf weitere spannende Projekte mit der Neuwoba.

Das Wohnportfolio aus den 90er Jahren besteht aus 160 Einheiten und wurde als Share Deal abgewickelt. Für den Erwerber, die DWB Holding GmbH, konnte die BBT eine langfristige Finanzierung über insgesamt 6,8 Mio. € sicherstellen, die einen Großteil des Kaufpreises abdeckt.

Innerhalb von weniger als zwei Monaten konnte die BBT für die Wildauer Wohnungsbaugesellschaft mbH (WiWo) eine Umfinanzierung bestehender Darlehen in Höhe von rund 5,3 Millionen € auf ein neues Kreditinstitut sicherstellen. Dabei wurde in enger Abstimmung mit der WiWo mit dem neuen Darlehensgeber ein Beleihungsauslauf von 120 % vereinbart. Dadurch konnten fast drei Viertel des bisher belasteten Bestandes vom neuen Finanzierungspartner freigegeben werden. Diese stehen nun der WiWo als Beleihungsreserve für zukünftige Investitionsvorhaben zur Verfügung. Die für diese Finanzierung vereinbarten Zinskonditionen lagen übrigens nur geringfügig über denen einer »normalen« Finanzierung mit einem Beleihungsauslauf von 60 % bis 80 %.

Der WoWi-Konditionsrechner der BBT GmbH ermöglicht es Ihnen, die Finanzierungskosten für Ihr Umschuldungs-, Sanierungs- oder Neubauvorhaben genau zu berechnen. Die Ergebnisse können dann in Ihre Planungen eingearbeitet werden. 

Bei Bedarf unterstützen wir Sie anschließend gern bei der Umsetzung Ihres konkreten Finanzierungsvorhabens und finden für Sie den geeigneten Finanzierungspartner – individuell, transparent, rein erfolgsabhängig und immer mit den besten Konditionen. 

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Aufgrund der guten Bewirtschaftung der Wohnungsbestände, aber auch der positiven Marktentwicklung am Standort Berlin, ergaben sich deutliche Steigerungen sowohl bei den Beleihungs- als auch den Verkehrswerten. Während die Beleihungswerte innerhalb der letzten vier Jahre um knapp 18 Prozent angestiegen sind, haben sich die Verkehrswerte im gleichen Zeitraum um fast 51 Prozent erhöht. Dies ist ein Beleg dafür, dass sich die rasante positive Marktentwicklung am Standort Berlin auch ganz konkret in den Werten der Immobilien einer örtlichen Genossenschaft widerspiegelt. Bei einzelnen Beständen der MERKUR eG sind die Bodenwerte von 2012 bis 2017 sogar um mehr als das Dreifache gestiegen. 

Schaffung zusätzlicher Beleihungsreserven

Im Ergebnis der Analyse der Beleihungssituation konnte der Genossenschaft bestätigt werden, dass alle Darlehensgeber vertragsgemäß und sehr komfortabel innerhalb des Realkreditbereichs abgesichert sind. Die im Rahmen des letzten Beleihungskonzeptes von 2012 vorgeschlagenen Optimierungsmaßnahmen werden sukzessive umgesetzt, sodass Ende 2018 etwa 28 Prozent des Immobilienbestandes der MERKUR eG lastenfrei sind. Dieser Anteil kann durch die von der BBT im 2017er Konzept vorgeschlagenen weiteren Optimierungsmaßnahmen bis Ende des Jahres 2020 auf rund 34 Prozent gesteigert werden. Damit stehen der Genossenschaft dann Beleihungsreserven von fast 28 Mio. Euro zur freien Verfügung. 

Die Wohnungsgenossenschaft Wolfen bewirtschaftet an Standorten wie Wolfen-Nord, Sandersdorf und Bitterfeld-Anhaltsiedlung rund 4.500 Wohnungen. Ihr Ziel ist es, auch unter den schwierigen Rahmenbedingungen den Bestand gezielt weiterzuentwickeln. 

Die Vorgeschichte: Wirtschaftliche Schieflage

Bereits von 2009 bis 2011 erstellten wir gemeinsam mit der WGW auf Initiative der finanzierenden Banken ein Unternehmenssanierungskonzept. Dabei ging es darum, für das in einer wirtschaftlichen Schieflage befindliche Unternehmen eine positive Fortführungsprognose zu erarbeiten. Im Zuge der Umsetzung des Konzepts durch die BBT gelang es, mit der Deutschen Kreditbank AG und der Investitionsbank Sachsen-Anhalt zwei neue Finanzierungspartner zu gewinnen und die Voraussetzungen für eine wirtschaftliche Konsolidierung zu schaffen. 

Die aktuelle Situation: Deutlich positiv

Fünf Jahre später präsentiert sich die Wohnungsgenossenschaft als souveräner Marktteilnehmer mit deutlich positiven Jahresergebnissen. Ihre erfolgreiche Vermietungs- und Investitionsstrategie resultiert aus dem ursprünglichen Konsolidierungskonzept und wird weiterhin fortgeschrieben. Mittlerweile hat die Wohnungsgenossenschaft ihr Kreditportfolio auf weniger als die Hälfte reduziert. Gleichzeitig investiert sie rund fünf Millionen Euro an Eigenmitteln jährlich in die Bestandsentwicklung ausgewählter Projekte.

Die Herausforderung: Bestandsinvestitionen

Bei der aktuellen Zusammenarbeit von WGW und BBT galt es nun, die bislang auf eine schnelle wirtschaftliche Konsolidierung und Entschuldung ausgerichtete Finanzierungs- und Besicherungsstruktur auf die für die nächsten Jahre geplanten Bestandinvestitionen vorzubereiten. Hierzu zählten insbesondere eine spürbare Kapitaldienstentlastung und eine maximale Pfandfreigabe der künftigen Desinvestitions- und Investitionsobjekte.

BBT erarbeitet vorteilhafte Umfinanzierung

Ausgehend von einer eigenen Bestandsbewertung und detaillierten Aufnahme der bestehenden Besicherungsstrukturen präsentierte die BBT der WGW im Sommer 2016 eine neue, komplett überarbeitete Finanzierungs- und Besicherungsstruktur. Diese stellte neben einer Kapitaldienstentlastung von weit mehr als einer Million Euro pro Jahr auch eine wesentliche Reduzierung des benötigten Besicherungsbestandes auf nahezu ein Drittel in Aussicht. Im Rahmen der sich anschließenden Finanzierungsausschreibung bestätigten die Banken sowohl unsere Wertansätze als auch unsere neu erarbeitete Finanzierungs- und Besicherungsstruktur vollständig. Teilweise konnten in den folgenden Abstimmungs- und Umsetzungsverhandlungen sogar noch bessere Konditionen für die Wohnungsgenossenschaft realisiert werden. 

Neue, langfristige Finanzierungspartner

Mit der Berlin Hyp AG, der Leipziger Volksbank und der Kreissparkasse Anhalt-Bitterfeld wurden drei neue strategische Finanzierungspartner gefunden. Trotz des anspruchsvollen Marktumfeldes konnten sie von den unternehmensstrategischen Konzepten überzeugt werden, so dass sie langfristig bei der Wohnungsgenossenschaft investiert bleiben. Die diesbezüglichen Kredit- und Sicherheitenverträge über insgesamt 24 Millionen Euro wurden im Juni 2017 unterzeichnet.

Wir bedanken uns für das Vertrauen und die gute Zusammenarbeit und wünschen der Wohnungsgenossenschaft für den weiteren Konsolidierungsprozess alles Gute.

Ohne Informationen kein Controlling

Bei der Implementierung eines immobilienwirtschaftlichen Finanzcontrollingsystems sind zunächst folgende Fragen zu klären:  

• Welche Informationen sind finanzwirtschaftlich (steuerungs)relevant? Dies sind u. a. Informationen zum Finanzstatus (Kassenbestand, Geldanlagen, Wertpapiere), zu Kreditlinien, Cashflow- oder Liquiditätsentwicklungen.
• Wie können die Informationen gewonnen, systematisch aufbereitet und ausgewertet werden? Sie lassen sich aus internen Systemen (z. B. ERP-Systemen) sowie aus externen Informationsquellen (Marktinformationen u. a. zu Zinsentwicklungen) generieren. 
• Welche Empfänger gibt es, und welche Informationen benötigen sie zu welchem Zeitpunkt? Der grundsätzliche Informationsbedarf hängt von diversen Unternehmensfaktoren ab, z. B. Rechtsform, Größe und Art des Unternehmens. Verschiedene Empfänger/Empfängergruppen innerhalb und außerhalb des Unternehmens möchten unterschiedliche Informationen in unterschiedlichen Reportingfrequenzen aus dem Finanzcontrolling generieren. Während Darlehens-, Zins- und Tilgungsentwicklungen z. B. von der jeweiligen Fachabteilung permanent überwacht werden, benötigen Vorstand oder Aufsichtsrat Finanzreports oft nur quartalsweise oder halbjährlich.

So kann ein Finanzreport aussehen (zwei Ausschnitte) 

Kernaufgabe Finanzplanung

Eine weitere Aufgabe des Finanzcontrollings besteht in der Durchführung kurz-, mittel- und langfristiger Planungen.

• Im Rahmen der mehrjährigen strategischen Finanzplanung sind langfristige Investitionsentscheidungen abzustimmen, z. B. Baumaßnahmen oder Kauf von Investitionsobjekten. Wichtige Instrumente der langfristigen Planung sind etwa Planbilanzen zur Bilanzstrukturplanung, Bewegungsbilanzen und Kapitalflussrechnungen.
• Das operative (kurzfristige) Finanzcontrolling dient dazu, eine detaillierte Gliederung und den genauen zeitlichen Ablauf der Planungsgrößen zu erstellen. Hierzu gehört u. a. die Planung von Mieten oder Zahlungsausfällen. Zur Erstellung der kurzfristigen Finanzplanung kann z.B. ein Finanzplan genutzt werden.

Integrierter Einsatz verschiedener Instrumente

Ein erfolgreiches Finanzcontrollingsystem zeichnet sich durch den Einsatz unterschiedlicher Instrumente aus, die unbedingt integriert im Unternehmen einzusetzen sind. 

Um die Datenbasis für das Finanzcontrolling zu vereinheitlichen und Redundanzen zu vermeiden, ist es sinnvoll, IT-Systeme z. B. als integrierte Business Intelligence-Lösungen zu implementieren. Diese ermöglichen, die Daten empfänger- und themenorientiert sowie zeitpunktgerecht aufzubereiten.

Wir unterstützen Sie gern mit unserem Knowhow bei der Implementierung oder Weiterentwicklung Ihres Finanzcontrollingsystems.