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Immobilien

 

Lesen Sie hier ausgewählte Beiträge zum Thema Immobilien:

 

50er-Jahre-Bauten – eine unterschätzte Assetklasse?

Berlin erfreut sich als Wohnort und bei Investoren immer größerer Beliebtheit. Daher rücken nun auch die oft geschmähten 50er-Jahre-Bauten in den Blick. Trotz mancher Schwächen bieten sie für Projektentwickler und Bestandshalter Potenzial. 

Vom Trümmerfeld zum Place-to-be

Vor 70 Jahren war Berlin Deutschlands größtes Trümmerfeld, doch es gelang, bis Ende 1950 nahezu 50.000 Wohnungen bewohnbar zu machen. Die Teilung Deutschlands in Ost und West führte anschließend zu einer unterschiedlichen Baupolitik in Berlin. Ein typisches Beispiel der „nationalen Bautradition“ der DDR ist die einstige Stalinallee, heute Karl-Marx-Allee. In Westberlin symbolisiert das heute unter Denkmalschutz stehende Hansaviertel den 50er-Jahre-Baustil der Stadt. 

Umstrittener Charme der 50er-Jahre

Die als Blockbebauungen oder Lückenschließungen entstandenen Häuser sind durch Sparsamkeit, Materialknappheit und einfache Bauweise geprägt. Schmucklose Fassaden, niedrige Decken und kleine Fenster in grauen Blockreihen spiegeln die Zeit des Wiederaufbaus wider. Gepaart mit energetischen und technischen Gebäudedefiziten, Kellerfeuchtigkeit und daraus resultierenden Sanierungsaufwendungen, wurden die 50er-Jahre-Bauten lange gemieden und von Investoren vermehrt abgerissen.  

Zahlreiche Pluspunkte

Dabei können die Häuser häufig mit zentraler Lage, traditionellen Baustoffen (z. B. Ziegel oder Tonsteine) ohne Schadstoffe und gestaltbaren Grundrissen punkten. Zudem bleiben Modernisierungskosten, selbst bei energetischer Sanierung, unter Neubaukosten. Da die Gebäude oft nur teilsaniert sind und das Mietenniveau niedrig ist, lassen sich bei Mieterfluktuation Sanierungen im Bestand vornehmen und Wertsteigerungen durch höhere Neuvertragsmieten erzielen. 

 

Kapitalwertmethode versus Vollständiger Finanzplan

Wer investieren will, steht immer vor den gleichen zentralen Fragen: Lohnt sich die Investition? Ist die geplante Investitionsmaßnahme besser als eine andere? Wir stellen zwei dynamische Investitionsrechenverfahren vor, die bei der Beantwortung helfen.

Nach unserer Erfahrung eignen sich die Kapitalwertmethode und der Vollständige Finanzierungsplan am besten, um die wirtschaftlichen Auswirkungen von Immobilieninvestitionen richtig zu beurteilen.

Der Methodenvergleich

  • Die Kapitalwertmethode (NPV) ermittelt den Kapitalwert eines Investitionsprojektes zum Bezugszeitpunkt. Hierfür werden alle zukünftigen, mit der Investition zusammenhängenden Cashflows abgezinst, addiert und anschließend mit dem ursprünglichen Kapitaleinsatz verrechnet. Fällt der so ermittelte Kapitalwert positiv aus, ist die Investition voraussichtlich vorteilhaft, da die zukünftigen Cashflows die Investitionskosten decken und die vom Investor geforderte Mindestrendite grundsätzlich erzielt werden kann. Der für die Abzinsung erforderliche Diskontierungszinssatz ist subjektiv zu wählen. In der Regel setzt er sich aus dem Basiszinssatz und einem angemessenen Risikozuschlag zusammen.

Zu beachten ist: Die NPV-Methode geht von einem vollkommenen Kapitalmarkt aus, in dem Geld nie knapp wird, Kredite jederzeit verfügbar sind, Zinssätze stets unverändert bleiben und die Soll- und Haben-Zinssätze identisch sind. Daher lässt sich lediglich überprüfen, ob eine Investition, unabhängig von der Art ihrer Finanzierung, sinnvoll ist.

  • Der Vollständige Finanzierungsplan (VoFi) erfasst tabellarisch alle zukünftigen Cashflows, die mit der Investition im Zusammenhang stehen und verrechnet sie mit dem zu erwartenden Liquidationserlös. Über den daraus ermittelten Endwert (VoFi-Endvermögen) kann anschließend unter anderem die voraussichtliche Eigenkapitalrendite (VoFi-Rendite) ermittelt werden.

Zu beachten ist: Der VoFi unterstellt keinen vollkommenen Kapitalmarkt. Erwartete Überschüsse/Fehlbeträge können durch Kreditaufnahme/Wiederanlage periodengerecht erfasst und mit realitätsnahen Konditionen berücksichtigt werden. Darüber hinaus lassen sich mögliche Steuervorteile einkalkulieren.

Was Sie bedenken sollten

Bei beiden Methoden beeinflussen letztendlich zahlreiche Faktoren das Ergebnis. Hierzu zählen etwa die Höhe der Investitionsausgaben, die angesetzten Mieten und Bewirtschaftungskosten und der gegebenenfalls geplante Liquidationserlös. Beurteilen Sie die Vorteilhaftigkeit von Investitionen daher immer mindestens an drei Szenarien: dem worst-, real- und bestcase.

Die BBT-Empfehlung

Zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit aller größeren Investitionsprojekte empfehlen wir den Vollständigen Finanzplan. Er kann individuell auf die Bedürfnisse des Nutzers zugeschnitten werden, und das Ergebnis ist gegenüber der NPV-Methode deutlich präziser.

Den VoFi können Sie übrigens als Zusatzmodul für avestrategy erwerben. Damit lassen sich die für den VoFi relevanten Plandaten aus avestrategy automatisch integrieren. Daneben bieten wir den VoFi natürlich auch als Excel-Lösung an.

 

Bestimmung der Restnutzungsdauer – nur welche?

Die Bestimmung der Restnutzungsdauer (RND) einer Immobilie ist nicht einfach, aber aus mehreren Gründen wichtig. Dabei spielt im aktiven Portfoliomanagement allerdings nicht nur die technische, sondern auch die wirtschaftliche RND eine wichtige Rolle. Um die umfassende RND-Ermittlung zu erleichtern, hat die BBT GmbH Beratungsansätze und Softwarelösungen entwickelt.

Die Bestimmung der Restnutzungsdauer (RND) eines Objektes ist genauso wesentlich wie schwer. Zwingend benötigt wird die RND etwa, wenn man für seine Immobilie einen Marktwert und / oder einen Beleihungswert ermitteln muss. Große Bedeutung hat sie allerdings auch innerhalb des laufenden Portfoliomanagements und des Controllings. 

Für diese unterschiedlichen Anforderungen ist es entscheidend zu klären, was die Restnutzungsdauer eigentlich ist und wie sie bestimmt wird.

Was versteht man unter Restnutzungsdauer?

Die Restnutzungsdauer ist die zu erwartende Lebensdauer eines Objektes, während der das Objekt noch wirtschaftlich nutzbar ist. Um sie zu bestimmen, wird zunächst die technische Restnutzungsdauer ermittelt, die sich grundsätzlich über nachfolgende Formel berechnet: Restnutzungsdauer (RND) = Gesamtnutzungsdauer (GND) – Alter des Objektes

Gesamtnutzungs- und Restnutzungsdauer

Die Gesamtnutzungsdauer (GND) hängt von der Art des Objektes ab. In der Anlage 4 der Wertermittlungsrichtlinien (WertR) sind beispielsweise die durchschnittlichen Werte für die Gesamtnutzungsdauer unterschiedlicher Gebäudetypen angegeben. Eine Wohnimmobilie hat nach dieser Aufstellung eine Gesamtnutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren. Diese Gesamtnutzungsdauer ist allerdings nur bei einer ordnungsgemäßen Instandhaltung gegeben. Erfolgt diese nicht, kommt es aufgrund von Instandhaltungsrückstau zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer. Um wie viel die Restnutzungsdauer verkürzt werden muss, hängt von der Einschätzung des Gutachters ab. 

Verlängerung der Restnutzungsdauer

Eine Restnutzungsdauer kann allerdings auch verlängert werden. Dies geschieht in der Regel bei Modernisierung oder Sanierung der Gebäude. Je nach Umfang der Maßnahmen kann danach entweder ein fiktives neues Baujahr errechnet werden (nur bei umfassenden Modernisierungen möglich), oder es wird, wie in der Praxis meistens empfohlen, die Verlängerung der Restnutzungsdauer über das Punktesystem des Gutachterausschusses in Nordrhein-Westfalen verwendet (siehe dazu auch http://www.gutachterausschuss.nrw.de/standardmodelle.html ). Dabei wird zunächst der aktuelle Sanierungsstand des Objektes anhand von Punktwerten ermittelt. Mit Hilfe dieser Punktwerte kann anschließend aus einer Tabelle die verlängerte Restnutzungsdauer abgelesen werden.

Abgelaufene Restnutzungsdauer

Doch was ist nun zu tun, wenn die Restnutzungsdauer abgelaufen ist?
Aus bautechnischer Sicht ist es möglich, nach Ablauf der technischen Restnutzungsdauer das Objekt durch Modernisierungen weiter zu bewirtschaften (vermieten). Spätestens jetzt sollten jedoch das Portfoliomanagement und das Controlling mit einbezogen werden. Denn entscheidend ist für Renditeimmobilien nicht nur die technische Restnutzungsdauer, sondern vielmehr die wirtschaftliche Restnutzungsdauer. 

Technische und wirtschaftliche Restnutzungsdauer - ein Beispiel:

Im Bestand befindet sich ein wunderschöner Altbau aus dem Jahr 1900. Durch eine ordentliche laufende Instandhaltung wäre bei dem Objekt eine technische Restnutzungsdauer von 40 Jahren denkbar. Das Objekt hat sechs Wohnungen mit jeweils 120 m² Fläche und drei Zimmern sowie eine Deckenhöhe von über vier Metern. Die Mieterstruktur an diesem Standort ist hauptsächlich geprägt von Singlehaushalten und jungen Familien mit mittleren Einkommen. Die maximal erzielbare Bruttowarmmiete liegt bei 10 €/m² und die nachgefragten Wohnungen sind Zwei- und Vierraumwohnungen.

Die entscheidende Frage ist, wie bei diesem Objekt die Restnutzungsdauer unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten einzuschätzen ist, wenn man weiß, dass die Nebenkosten, insbesondere die Heizkosten, in den nächsten Jahren weiter steigen werden und die Struktur der Wohnungen nicht der Nachfrage entsprechen. 

Bestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer

Um Fragen wie diese im Spannungsfeld zwischen technischer und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer fundiert zu beantworten, hat die BBT GmbH verschiedene Softwarelösungen und Beratungsansätze entwickelt. Einen Ansatz, wie die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ermittelt werden kann, wollen wir Ihnen an dieser Stelle vorstellen:

Zunächst muss das Portfoliomanagement den eigenen Bestand hinsichtlich der Marktgegebenheiten und des eigenen Objektangebotes einschätzen und dies kontinuierlich fortführen. 

Die daraus resultierenden Erkenntnisse zu Angebot und Nachfrage sowie Entwicklung der Mieten im aktuellen und im optimalen Objektzustand (nach Investition) dienen als Grundlage für die Entscheidung, ob einzelne Objekte sofort an den Markt angepasst werden müssen (diese hätten somit eine wirtschaftliche RND von null Jahren) oder ob das Angebot für eine bestimmte Zeit noch auf dem Markt platziert werden kann (die „bestimmte Zeit“ stellt dann die wirtschaftliche RND dar). 

Als nächstes muss eingeschätzt werden, wie das angepasste Angebot aussehen müsste, um eine stetige Nachfrage zu sichern und im Sinne einer optimalen Wertentwicklung eine möglichst lange wirtschaftliche Restnutzungsdauer zu erreichen.

Fazit 

Bei der Bestimmung der Restnutzungsdauer im Rahmen der Bestandsbewirtschaftung kommt es nicht nur auf den technischen Zustand der Objekte an, sondern auch auf die wirtschaftliche Verwendbarkeit. Wichtig ist, dass im aktiven Portfoliomanagement die richtige Bestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer eine große Bedeutung für die Bestandssicherung hat.

 

Beitragsnacherhebung von Altanschließern beginnt

Der 3. Oktober 1990 ist für Immobilienbesitzer weiterhin ein rechtlich höchst relevantes Datum. Zum Beispiel, wenn es um die Kostenbeteiligung an Neuinvestitionen für Wasserwirtschaftsanlagen geht. Denn nach den Neuanschließern werden nun in Brandenburg auch die Altanschließer für die Qualitätsverbesserungen nach der Wiedervereinigung zur Kasse gebeten.

In den brandenburgischen Wasser- und Abwasserzweckverbänden beginnt die Nacherhebung der Beiträge von Altanschließern für Neuinvestitionen nach 1990.

Als Altanschließer gelten alle Eigentümer, deren Grundstücke vor dem 3. Oktober 1990 an die Wasserver- und Abwasserentsorgungsanlagen eines Zweckverbandes angeschlossen waren.

Gleichheitsgrundsatz: Alle müssen für Qualitätsverbesserung zahlen

Hintergrund der Beitragserhebungen bei Altanschließern sind Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichtes Berlin-Brandenburg, wobei das letzte diesbezügliche Urteil in 2007 fiel. Danach müssen Altanschließer künftig Anschlussbeiträge zahlen, um an der Refinanzierung von neu errichtetem oder angeschafftem Anlagevermögen im Zusammenhang mit der Erhöhung der Ver- und Entsorgungsqualität des öffentlichen Trink- oder Abwassernetzes beteiligt zu werden.
 
Das Gericht begründete seine Entscheidung mit dem sogenannten Gleichheitsgrundsatz. Demnach sollen sowohl Alt- als auch Neuanschließer für Neuinvestitionen des Wasser- und Abwasserzweckverbandes zahlen. Im Zuge einer Änderung des Kommunalabgabengesetzes sollen nun von allen bevorteilten Bürgern Beiträge eingefordert werden, um den Herstellungs- und Anschaffungsaufwand an nach 1990 entstandenen wasserwirtschaftlichen Anlagen zu finanzieren. 

Zu beachten: Verjährungsfrist, Zahlungsmodalitäten, Rückzahlungen

Gemäß dem geänderten Kommunalabgabengesetz beträgt die Verjährungsfrist für Beiträge vier Jahre, wobei diese Frist frühestens mit Ablauf des 31. Dezembers 2011 endet. Das Entstehen dieser Frist ist jedoch an eine rechtskonforme Satzung gekoppelt, wie sie etwa aus Sicht des Gesetzgebers jetzt unter Einbeziehung der Flächen der Altanschließer in die Beitragskalkulation wirksam wird. 
Die Beitragshöhe richtet sich nach der Größe und Bebauung (Geschosszahl) des betreffenden Grundstücks. Die Zweckverbände bieten für die geforderten Beiträge meist flexible Zahlungsvereinbarungen wie etwa Ratenzahlung an.

Da in der Vergangenheit ausschließlich von Neuanschließern Beiträge erhoben wurden, können diese nun mit Neubescheidungen und gegebenenfalls Rückzahlungen durch die Zweckverbände rechnen.

 

BilMoG: Ein Wortungetüm und seine Auswirkungen

Das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG), durch das zahlreiche Regelungen des Bilanzrechts novelliert wurden, wenden viele Unternehmen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft erstmals bei der Erstellung der Jahresabschlüsse für das Geschäftsjahr 2010 praktisch an. Wir haben für Sie eine Übersicht der wesentlichen Neuerungen und ihrer Auswirkungen zusammengestellt.

Mit der Erstellung der Jahresabschlüsse für das Geschäftsjahr 2010 ist für viele Wohnungs- und Immobilienunternehmen der Zeitpunkt gekommen, an dem die durch das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG) novellierten Regelungen des Bilanzrechts angewendet werden müssen. Das durch den Gesetzgeber verfolgte Reformziel der Deregulierung und Verbesserung der Aussagekraft von Jahresabschlüssen nach dem Handelsgesetzbuch (HGB) ist für die Unternehmen nicht nur ein formaler Akt. Vielmehr sind damit einerseits direkte Wirkungen auf die Anwendbarkeit diverser bilanzpolitischer Spielräume verbunden. Andererseits gibt es indirekte Wirkungen, die die Qualifikation der Mitarbeiter und die Beschaffenheit von Kostenrechnungssystemen betreffen.
 
Bereits in der Vorbereitung der Jahresabschlusserstellung dürften Aufwendungen zur Qualifizierung der Personen angefallen sein, die mit dem Erstellen des Jahresabschlusses und dessen Prüfung beauftragt sind. Gegebenenfalls wurden und werden diverse Kostenrechnungssysteme modifiziert, um den geänderten Anforderungen an Dokumentation, Kostenabgrenzungen und Kostenermittlungen gerecht zu werden. 

Im Folgenden geben wir einen Überblick über wesentliche Neuerungen, wobei der Fokus auf jenen Änderungen liegt, die Auswirkungen auf die Fortschreibung der Planungsrechnungen aus dem vergangenen Jahr haben (ohne Anspruch auf Vollständigkeit).
 
Anwendung und Auswirkungen wesentlicher Neuerungen

  • Die Aktivierung von Aufwendungen für die Ingangsetzung von Geschäftsprozessen ist nicht mehr zulässig. Aktivierte Posten aus der Vergangenheit sind erfolgswirksam aufzulösen.
  • Entgeltlich erworbene Firmen- oder Geschäftswerte werden faktisch wie sonstige Wirtschaftsgüter behandelt und über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
  • Von wesentlicher Bedeutung ist die Abschaffung der umgekehrten Maßgeblichkeit. Sie führt unter anderem zur Streichung der Regelungen zu den Sonderposten mit Rücklageanteil und zu steuerlichen Mehrabschreibungen. Bei der Erstellung des handelsrechtlichen Abschlusses muss somit nicht mehr unmittelbar auf steuerliche Regelungen geachtet werden. Dies wiederum eröffnet den Spielraum zum voneinander losgelösten Betreiben handelsrechtlicher und steuerrechtlicher Bilanzpolitik. Das faktische Wegfallen der sogenannten Einheitsbilanz führt im Gegenzug natürlich zur Notwendigkeit getrennter Darstellungen.
  • Mit dem Verbot der Rückstellungsbildung für „Innenverpflichtungen“ dürfen nur noch Aufwandsrückstellungen für unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen gebildet werden, die im Laufe der ersten drei Monate des Folgejahres erfolgen. Für bereits passivierte Beträge existieren Regelungen zur erfolgsneutralen oder gewinnbringenden Auflösung dieser Passivposten. Damit entfällt künftig ein wesentliches Instrument der Bilanzpolitik.
  • Die nunmehr bestehende Möglichkeit, auch selbstgeschaffene immaterielle Wirtschaftsgüter zu aktivieren, dürfte für Unternehmen der Immobilienbranche eher von untergeordneter Bedeutung sein. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass eine klare Trennung der Forschungskosten von den Entwicklungskosten vorzunehmen ist und hierfür die Kostenrechnung entsprechend strukturiert werden muss.
  • Größere Bedeutung dürfte den Neuregelungen in Bezug auf die Ansätze für die Herstellungskosten im Handelsrecht und denen im Steuerrecht zukommen.
  • Auch die Änderungen in der Bewertung der Rückstellungen sind als bedeutsam einzustufen. Diese müssen künftig mit dem "Erfüllungsbetrag" angesetzt werden, der unter anderem auch die zu erwartenden Preisentwicklungen zu berücksichtigen hat. Dauern Rückstellungen länger als ein Jahr, sind die Beträge - analog den steuerlichen Regelungen - abzuzinsen, wenngleich hier unterschiedliche Zinssätze zur Anwendung kommen.
  • Die Erhöhung der Schwellenwerte bei der Größenklasseneinteilung und die Einführung einer Mindestgröße für die Rechnungslegung haben lediglich entlastende Auswirkungen für Kleinst- und kleine Unternehmen. Für die übrigen Unternehmen wird es zunächst jedoch aufwändiger, da mit der Neufassung der handelsrechtlichen Vorschriften die Unterschiede zur steuerlichen Gewinnermittlung deutlich vergrößert werden. Dies führt zu doppeltem Aufwand bei den entsprechenden Bewertungen der positiven und negativen Vermögenswerte.
  • Wegen der unterschiedlichen Abbildungsregeln des Handels- und Steuerrechts gewinnt der Ausweis latenter Steuern für den handelsrechtlichen Abschluss bei mittelgroßen und großen Kapitalgesellschaften deutlich an Bedeutung, um im handelsrechtlichen Abschluss eine tatsachengetreue Darstellung der Vermögenslage zu erreichen. 
    Für den Ausweis passiver latenter Steuern besteht weiterhin eine Ausweispflicht und lediglich für aktive latente Steuern ein Wahlrecht. Das nunmehr gültige bilanzorientierte Temporary-Konzept sieht eine Betrachtung auf Basis der unterschiedlichen Wertansätze (Ansatz- und Bewertungsunterschiede) in Handels- und Steuerbilanz vor, die zu steuerlichen Belastungen/Entlastungen in der Zukunft führen.
  • Für eine zutreffende Darstellung der Vermögenslage sind nunmehr auch zukünftige Steuerentlastungen in Form von ungenutzten Verlustvorträgen aktivierbar. Allerdings wird der Unsicherheit bei der Ermittlung aktiver latenter Steuern, die auf Verlustvorträgen basieren, dadurch Rechnung getragen, dass der Planungshorizont auf maximal fünf Jahre begrenzt ist.

Das BilMoG bedeutet nach herrschender Meinung die größte Änderung des HGB seit 1985 und wird zu einer deutlichen Veränderung der Rechnungslegung für Personen- und Kapitalgesellschaften im Einzel- wie auch im Konzernabschluss führen. Allein die hohe Anzahl von mehr als 30 Gesetzen und Verordnungen, die aufgrund des BilMoG geändert wurden, belegt diese Auffassung. 

Aus der Streichung expliziter Wahlrechte und der Schaffung neuer Wahlrechte ergeben sich wesentliche Auswirkungen auf Bilanzpolitik, Bilanzanalyse und aufzustellende Planungsrechnungen. Insbesondere die Ermittlung der latenten Steuern stellt zusätzliche Anforderungen an die Qualität und Zuverlässigkeit der Planungsrechnung zumindest für den Planungshorizont von fünf Jahren. 

 

Wissenswertes über Core-Immobilien

Durch die gestiegene Nachfrage nach ihnen, sind sogenannte Core-Immobilien in aller Munde. Was man darunter versteht und welche Risiken und Nebenwirkungen eine Core-Immobilie kennzeichnen, lesen Sie in unserem "Beipackzettel".

Die Nachfrage nach Immobilien ist im Jahr 2010 spürbar gestiegen. Im Vergleich zu den Boomjahren rückten im vergangenen Jahr vermehrt Wohnimmobilien in den Fokus der Investoren. Von den Marktteilnehmern werden dabei bevorzugt sogenannte Core-Immobilien gesucht. 

Was bedeutet Core-Immobilie?

Der europäische Verband nicht-börsennotierter Immobilienvehikel INREV hat Immobilieninvestitionen gemäß den ihnen zugrunde liegenden Anlagestrategien in die Kategorien Core, Value added und Oppurtinistic eingeteilt. Die Unterschiede zwischen den Kategorien liegen im Wesentlichen in der Renditeerwartung, dem Investitionsrisiko und dem Fremdkapitalanteil. Der Begriff „Core“ bedeutet „Kern“ oder „Innerstes“ und zeichnet ein risikoarmes, aber dementsprechend auch niedriger verzinstes Immobilieninvestment aus.

Die Core-Qualifizierung

Für die Identifizierung der Chancen und Risiken des Immobilieninvestments nutzen wir ein Mikrostandort- und Objektrating, bei dem die Objektqualität, der Standort, die Sozialstruktur und die Marktsituation des Objektes untersucht werden. Insbesondere geht es dabei um einen nachhaltigen Vermietungserfolg, der dem Investor einen langfristig stabilen Cash-Flow garantiert. Eine solche Situation ist dann gegeben, wenn die Immobilie eine hohe Objektqualität aufweist und die Lage von geringem Marktleerstand, einer stabilen Wohnungsnachfrage und steigenden Marktmieten gekennzeichnet ist.

Änderungen der Objekt- und Standorteigenschaften oder des Marktes, können auch zur Veränderung der Risiken und im Extremfall zu Wertverlusten des Objektes führen. Deshalb ist der langfristige Vermietungserfolg durch ein fortlaufendes Monitoring und ein aktives Asset-Management zu gewährleisten. Der Managementaufwand für Core-Immobilien ist unserer Auffassung nach nicht geringer einzuschätzen als bei den beiden anderen Anlagestrategien, da ein nachhaltiger Vermietungserfolg eine ständige Anpassung der strategischen Objektausrichtung an sich ändernde Marktbegebenheiten bedeutet.

Kennzeichen von Core-Immobilien

Ein geringes Risiko hat seinen Preis: eine geringere Rendite. In diesem Punkt unterscheiden sich die drei genannten Anlagestrategien deutlich voneinander. 

Verfolgt man die Core-Anlagestrategie ist nach INREV eine Internal Rate of Return-Rendite (IRR/interner Zinsfuß) von bis zu 11,5 % möglich. Value added-Investitionen erreichen dagegen ca. 11,5 % bis 17 % Rendite, opportunistische Immobilien über 17 %. Die geringere Core-Rendite erklärt sich nicht nur aus den geringeren Risiken und der geringeren Verfügbarkeit dieses Segmentes, sondern auch aus der geringeren Wertentwicklung. Bei einem Anlagezeitraum von fünf bis zehn Jahren wird der Wert im Vergleich zu den anderen Anlagestrategien nur moderat steigen. Dies bedeutet, dass der Faktor beim Exit nicht wesentlich höher liegt als beim Ankauf.

Weiterhin zeichnet sich ein Core-Produkt dadurch aus, dass der Fremdkapitalanteil bei unter 60 % liegt und der Eigenkapitaleinsatz somit wesentlich höher ist als bei den anderen beiden Anlagestrategien. Der Hintergrund ist die Kontrolle und Ausrichtung des Objektes. Je geringer der Fremdkapitalanteil ist, umso höher sind die Kontrolle und die Selbstbestimmung bei der Bewirtschaftung der Immobilie durch den Investor.
 
Der Markt und die Core-Nachfrage

Nach Branchenmeinung machen Core-Immobilien am Markt lediglich einen Anteil von fünf bis zehn Prozent aus. Die erhöhte Nachfrage nach risikoarmen Objekten kann durch das Angebot nicht gedeckt werden. Das erklärt die hohen Preise dieses Anlagesegments. Es empfiehlt sich also, genauer hinzuschauen, ob eine Immobilie die Kennzeichnung Core verdient. Aufgrund der hohen Nachfrage und der geringen Verfügbarkeit, werden mitunter Objekte als Core angeboten, die dieser Qualifizierung nicht gerecht werden. 

Abstriche bei den Core-Merkmalen zu machen, kann jedoch negative Effekte  nach sich ziehen. Ist eine nachhaltige Vermietbarkeit des Objektes nicht gegeben, kann das zu Wertverlusten der Immobilie führen und somit zu einer Neubewertung (Verschlechterung) der Renditeerwartung. Auch werden nach unseren Erfahrungen Core-Objekte von Investoren nachgefragt, deren Fremdkapitalanteil deutlich höher ist als die typischen 60 %. Infolge dieser Finanzierungsstruktur stimmt die Anlagestrategie nicht mehr mit dem gesuchten Objekt überein und die geforderten Kaufpreise werden nicht angeboten.

 

Grunddienstbarkeit sichert Nachbars Ansprüche

Mit Nachbarn hat man es bekanntlich nicht immer leicht. Um Ansprüche zwischen Grundstücksnachbarn, wie etwa Geh- oder Leitungsrechte zu sichern, gibt es die im Grundbuch eingetragenen "Grunddienstbarkeiten". Sie beeinflussen die Nutzung und sollten beim Erwerb oder Verkauf eines Grundstücks unbedingt geprüft werden.

In der letzten Ausgabe unseres Newsletters haben wir zum Thema Baulasten als ein Aspekt des Grundstücksrechts berichtet, mit dem die BBT im Rahmen Ihrer Tätigkeit des Neubaus von Wohneigentum sowie als Transaktionsberater und Immobilienvermittler konfrontiert wird.

Ein weiterer Aspekt des Grundstücksrechts, mit dem sich die BBT regelmäßig auseinandersetzen muss, ist die "Grunddienstbarkeit". Der Prüfung, ob beziehungsweise welche Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sind, kommt beim Erwerb oder Verkauf eines Grundstücks eine hohe Bedeutung zu, da diese die Nutzung eines Grundstücks maßgeblich beeinflussen.

Anspruchssicherung zwischen Grundstücksnachbarn

Die Grunddienstbarkeit ist ein zivilrechtliches Mittel zur Sicherung von Ansprüchen der jeweiligen Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke. 

Dabei wird ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines benachbarten Grundstücks derart belastet, dass dieser das Grundstück in einer bestimmten Art und Weise nutzen darf. Es können beispielsweise Geh-, Fahr- und Leitungsrechte eingeräumt werden. Ebenso ist es möglich, durch eine Grunddienstbarkeit bestimmte Handlungen auf dem belasteten Grundstück zu unterbinden, sodass etwa die Bebauung eines Grundstücks untersagt oder aber nur bis zu einer bestimmten Höhe erlaubt ist. Daneben kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks auch in der Ausübung bestimmter Rechte beschränkt werden.

Grundbucheintragung

Voraussetzung ist die schuldrechtliche Einigung zwischen den Grundstücksnachbarn und die Eintragung als "dingliche Sicherung" in Abteilung II des Grundbuchs des dienenden Grundstücks. Zusätzlich kann die Eintragung auch im Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundstücks eingetragen werden (so genannter Herrschvermerk).

Grundstücks- oder persönliche Dienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit geht als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks auf den jeweiligen Rechtsnachfolger über und gewährt dem Berechtigten damit dauerhafte Rechtssicherheit. Erfolgt die Einräumung des Rechts nicht zugunsten des Grundstücks, sondern zugunsten einer bestimmten Person, handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die bei Übertragung des Eigentums erlischt.

Vergütungsmöglichkeit

Die Belastung eines Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit kann in der Praxis durch vertragliche Regelung auch vergütet werden, beispielsweise durch Zahlung einer Nutzungsentschädigung für ein vereinbartes Wege- oder Zufahrtsrecht.

 

Die Last mit der Baulast

Gesetze und Verordnungen sind dazu da, das Miteinander verbindlich zu regeln. Um sich daran halten zu können, muss man sie allerdings erstmal verstehen. Zum Beispiel den Rechtsbegriff „Baulast“, mit dem Immobilienunternehmen häufiger konfrontiert sind.

Ob beim Neubau von Wohneigentumsprojekten, dem freifinanzierten sozialen Wohnungsbau oder im Rahmen der Tätigkeit als Transaktionsberater und Immobilienvermittler – die BBT GmbH wird in vielen Bereichen regelmäßig mit den Regelungen des deutschen Grundstücksrechts konfrontiert. Dabei geht es unter anderem auch um den Begriff der Baulast, den wir Ihnen im Folgenden näher erläutern möchten.

Was ist eine Baulast?

Bei einer Baulast handelt es sich um eine freiwillig übernommene, öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen bestimmter Dinge, die das Grundstück betreffen. Durch die Eintragung einer Baulast werden baurechtliche Hindernisse des eigenen oder benachbarten Grundstücks überwunden und auf diese Weise eine geplante Bebauung ermöglicht. Dabei kann es sich z. B. um Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zur Sicherung der Erschließung eines Grundstücks oder auch um Abstandsflächen- sowie Stellplatzbaulasten handeln.

Die Auswirkungen von Baulasten

Insbesondere beim Erwerb von unbebauten Grundstücken ist neben der Prüfung der grundbuchrechtlichen Gegebenheiten die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis unverzichtbar. Nicht selten finden sich darin Regelungen, die die geplante Bebauung beeinträchtigen können. Jedoch kann die Eintragung einer Baulast auch die Bebaubarkeit von sonst nur schwer oder nicht bebaubaren Grundstücken sicherstellen.
Baulasten gehen als grundstückbezogene Verpflichtungen auf jeden Rechtsnachfolger über. Im Gegensatz zum Grundbuch, genießen Baulastenverzeichnisse keinen öffentlichen Glauben. Rechtliche Grundlage bilden die jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer.

In einem Baugenehmigungsverfahren werden Baulasten als baurechtliche Verpflichtungen betrachtet. Dies führt dazu, dass Bauanträge, die mit den Inhalten der Baulast nicht konform gehen, grundsätzlich nicht genehmigt werden. 

Eine Löschung der Baulast ist nur durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde möglich. Zudem müssen Baulastbegünstigte vor der Löschung angehört werden. So kann z. B. eine Stellplatzbaulast in Berlin, die zu Zeiten der noch geltenden Stellplatzverordnung eingetragen wurde, nicht ohne Zustimmung der Begünstigten gelöscht werden, obwohl die Verordnung als rechtliche Grundlage mittlerweile nicht mehr besteht.

Da die Baulast öffentlich-rechtlichen Charakter hat, kann nur die Baubehörde Rechte daraus durchsetzen. Zivilrechtliche Ansprüche der Nachbarn untereinander sollten deshalb zusätzlich durch entsprechende Grunddienstbarkeiten abgesichert werden.
 
Zum Thema Grunddienstbarkeiten informieren wir Sie ausführlich in der nächsten Ausgabe unseres BBT-Newsletters. 

 

Keine Angst vor neuer Immobilienwertermittlungsverordnung!

Seit dem 1.7.2010 gilt die neue Immobilienwertermittlungsordnung (ImmoWertV). Sie löst die alte Wertermittlungsverordnung (WertV) ab, die den veränderten Bedingungen am Immobilienmarkt nicht mehr ausreichend gerecht wurde. In der Regel ändert die Novelle nichts am Wert der Immobilien, sondern nur am Wertermittlungsverfahren.

Zum 1. Juli 2010 ist die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Kraft getreten. Sie wurde im BGBl. I Nr. 25 vom 27. Mai 2010, S. 639 veröffentlicht und löst die seit 1988 geltende Wertermittlungsverordnung (WertV) ab.

Die Novelle beruht auf den Empfehlungen eines Sachverständigengremiums, das angesichts der sich wandelnden Bedingungen am Immobilienmarkt seit 2008 mit der Aktualisierung der 20 Jahre alten WertV beauftragt war. 

Die deutsche Wiedervereinigung, der demographische und wirtschaftliche Wandel sowie die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft erfordern heute und zukünftig neue stadtentwicklungspolitische Strategien und eine stärkere Kapitalmarktorientierung. Diese Veränderungen können bei der Wertermittlung von Immobilien nicht unberücksichtigt bleiben.

Die ImmoWertV greift nun wichtige Entwicklungstendenzen der letzten Jahre im Bereich der Wertermittlung auf.

Die wichtigsten Änderungen in der neuen ImmoWertV betreffen: 

  • den Entwicklungszustand von Grundstücken
  • die Einführung von Marktanpassungsregelungen
  • die Berücksichtigung von nachhaltigen zukünftigen Entwicklungen (Marktveränderungen, Demografie)
  • Regelungen zu den Bodenrichtwerten und den zwingend zu bildenden flächendeckenden Richtwertzonen
  • die Vereinheitlichung der Bodenwertermittlung in allen Verfahren
  • die Aufnahme eines „vereinfachten Ertragswertverfahrens“ sowie der möglichen Berücksichtigung periodisch unterschiedlicher Erträge im „allgemeinen Ertragswertverfahren“, die der Logik des DCF-Verfahrens entsprechen
  • die Einführung von international gebräuchlichen Begriffen zur besseren Vergleichbarkeit
  • die Berücksichtigung von energetischen Eigenschaften als Gebäudemerkmal
  • konkrete Vorgaben zur Berücksichtigung von Schäden an Gebäuden oder mangelhafter Instandhaltung
  • die Grundsätze zur Ableitung der erforderlichen Daten für die Gutachterausschüsse

Die ImmoWertV beruht als Rechtsverordnung weiterhin auf dem Baugesetzbuch (BauGB) und gilt für die dort genannten Zwecke.

Keine Angst vor neuen Verkehrswerten!

Die Einführung der ImmoWertV hat keine Auswirkung auf den Verkehrswert an sich. Sie führt lediglich zu Änderungen in der Vorgehensweise innerhalb des Wertgutachtens. Der Wert der Immobilie selbst bleibt erhalten, sofern er marktüblich ermittelt wurde.