Immobilien

Ziel des Projektes war es, eine vergleichende Investitionsbetrachtung im Hinblick auf die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit durchzuführen und die Gemeinde bei der Entscheidungsfindung zu unterstützen. Zudem wurden weitere qualitative Analysen durchgeführt und beispielsweise die Vor- und Nachteile für den Eigenbau bzw. für die Beauftragung einer Baufirma aufgezeigt. Die finalen Ergebnisse wurden am 15. September 2020 durch zwei unserer Berater vor der Gemeindeversammlung präsentiert.

Zunächst wurden die Ausgangssituation sowie die Planungsprämissen erläutert, die für die Szenariobetrachtung in Form des vollständigen Finanzplanes maßgeblich waren. Neben der Investitionsrechnung erfolgte eine Sensitivitätsanalyse, die die sensibelsten Einflussgrößen der Investitionen aufzeigt. Nach einer abschließenden Diskussion war für alle Teilnehmer der dringende Handlungsbedarf nochmals mehr in den Vordergrund gerückt.

Wir bedanken uns bei der Gemeinde für das entgegengebrachte Vertrauen und die spannende Projektarbeit.

Unser Team unterstützt Sie gern bei allen Fragen zum Thema Investitionsrechnung und die Parametrierung einzelner Einflussgößen.

Bereits in 2015 haben wir mit der bauverein AG ein Modell für die Ableitung der Restnutzungsdauer erarbeitet. Dieses wurde nun nach avestrategy übergeleitet und unterstützt das Unternehmen bei der regelmäßigen und eigenständigen Bewertung des Bestandes im Rahmen der Unternehmensbewertung.   

In 2020 wurde die Restnutzungsdauer in das avestrategy-Modul »Wertsensitivität« integriert. Nun können Anwender dieses Teilmoduls automatisiert die Restnutzungsdauer auf Basis objektkonkreter Parameter ableiten. Sie können dabei ein individuelles Zu- und Abschlagssystem nutzen oder die Ermittlung in Orientierung am Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Sachwertrichtlinie vornehmen.

Bei der bauverein AG erfolgt die Herleitung mittels eines individuell eingerichteten Zu- und Abschlagssystems einschließlich objektkonkreter Wertober- und -untergrenzen. In diesem Modell wurde je Objekt eine mögliche Gesamtnutzungsdauer definiert. Auf Grund der Qualität und des Alters der verschiedenen Gewerke der Objekte ergeben sich Abschläge auf die Gesamtnutzungsdauer. Der Einfluss der Gewerke wird dabei unterschiedlich gewichtet. Die erforderlichen Quelldaten kamen über die Schnittstelle zu epiqr, wurden innerhalb avestrategy aufbereitet, interpretiert und zusammengefasst.

Dabei haben wir das inhaltliche Konzept für die Umsetzung des bestehenden Modells in avestrategy erarbeitet und die Ersteinrichtung vorgenommen. Die bauverein AG kann nun künftige Anpassungen selbstständig vornehmen und weitere Modelle erstellen.

Wir bedanken uns bei der bauverein AG für die gute Zusammenarbeit und das erfolgreiche Projekt.

Sie wollen mehr zu dem neuen Modul  »Wertsensitivität« und der individuellen Parametrierung wissen? Sprechen Sie uns gerne an.

Die Stadtmitte Potsdams erhält mit dem Block III neues Leben an historischer Stätte. Zuletzt hatten Bauten aus der DDR-Zeit und unwirtliche Verkehrsflächen die einstmals belebte historische Flaniermeile in eine Geisterstadt verwandelt. Erst nach der Neuerschließung des Ufers und der Eröffnung des Museum Barberini wurde die Potsdamer Mitte für Besucher wieder attraktiv.

Auf dem ehemaligen Areal der Fachhochschule aus der DDR-Zeit, die ab 2017 abgerissen wurde, sind die vorgezogenen Arbeiten weitgehend abgeschlossen. Im Westen und Osten der Baugrube wurden bodenarchäologische Grabungen durchgeführt und die historischen Funde geborgen, der Untergrund einschließlich Abbruch und Entsorgung der früheren Fundamente für die Bebauung vorbereitet. Die Haufwerke wurden entsorgt und die Beprobung der Böden soweit möglich durchgeführt.

Aktuell wird auf dem Gelände der Baugrubenverbau (Spundwand) eingepresst. Die Abstimmungen mit der Stadt und dem Versorger (Netzgesellschaft Potsdam) zu den notwendigen vorbereitenden Arbeiten der Netzgesellschaft Potsdam in der Friedrich-Ebert-Straße sind abgeschlossen. Somit können die vorbereitenden Arbeiten der EWP ab jetzt durchgeführt werden. Derzeit laufen die Verhandlungen für den Rohbau und werden voraussichtlich im November abgeschlossen sein.

Endlich die eigenen vier Wände, endlich unabhängig sein! Dabei alle Vorzüge eines Neubaus und die ruhige Lage des Grundstücks in Niederschönhausen nutzen können. Dieser Traum wird für viele unserer Käufer bald Wirklichkeit: In der Kuckhofstraße 45/47 entstehen zwei Wohngebäude mit insgesamt 19 modernen Wohnungen inmitten des grüngelegenen Niederschönhausens. »KUCKHOFF 47« bietet noch 5 verfügbare Wohnungen, 3- bis 4-Zimmer, mit Wohnflächen von etwa 62 bis 138 m² und großzügigen (Dach-) Terrassen. Bei der Ausstattung wird viel Wert auf ausgewählte und nachhaltige Materialien gelegt. Zudem lädt der architektonisch angelegte Innenhof zum gemütlichen Verweilen ein.

Alle Wohnungen der Obergeschosse verfügen über eine Loggia und einen Balkon. Bei den Erdgeschosswohnungen sind Terrassen mit eigenem Gartenanteil vorhanden. Die größere der beiden Dachgeschosswohnungen hat einen Direktzugang zu einer fast 50 m² großen Dachterrasse mit Blick über Berlin. 

Noch bis in die 20er Jahre des letzten Jahrhunderts gehörte die Liesenstraße zur Oranienburger Vorstadt, einer Gegend, die im 19. Jahrhundert auch »Feuerland« genannt wurde. Fabriken der Eisen- und Metallindustrie hatten hier vor den Toren Berlins ihren Standort, der heute ein attraktiver Wohnort in der City ist. 

Zwischen 1820 und 1870 waren in dem Gebiet zwischen Chausseestraße, Torstraße, Gartenstraße und Liesenstraße bis zu 33 Fabriken mit bis zu 6000 Arbeitern ansässig. Ab 1867 wurde auch nördlich der Liesenstraße direkt hinter dem Friedhof eine Erweiterung der Eisengießerei und Maschinenfabrik Schwartzkopff betrieben. 

Ganz anders heute. Das Gebiet wurde nicht zuletzt durch die unmittelbare Nähe zur Berliner Mauer zu einem ruhigen Ort. Die Liesenbrücken fielen in einen Dornröschenschlaf, und der Nordbahnhof wurde zum Geisterbahnhof. Jetzt bieten weitläufige Parkanlagen Erholung zwischen dem Bahnhof und den Grünanlagen der historischen Friedhöfe. Als Geheimtipp gilt ein kleines Stück erhalten gebliebener Mauer im heutigen Park am Nordbahnhof in der Liesenstraße. 

Wer Erholung sucht und dennoch in der City zuhause sein möchte, hat hier ideale Bedingungen. Unserer Ansicht nach genau der richtige Ort für ein Bauprojekt –heute sind wir glücklich über das entstandene Wohnhaus in der Liesenstraße 10.

Unser neues Bauvorhaben in Berlin-Niederschönhausen wird durch die BBT konzipiert und begleitet. Auf dem sehr ruhig gelegenen Grundstück entstehen zwei moderne Gebäude mit insgesamt 19 Wohneinheiten in unterschiedlichen Größen. Es handelt sich um 2- bis 5-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen von etwa 62 m² bis 138 m². Der großzügige grüne Innenhof lädt zum Aufenthalt aller Bewohner ein. Hochwertige Materialien und eine gehobene Ausstattung kennzeichnen unser jüngstes Neubauvorhaben »KUCKHOFF 47«. 

Ausstattung im Überblick 

• Flexible Grundrisse
• Maisonette-Wohnungen im Erdgeschoß mit Garten und elektrisch bedienbaren Rollläden
• Moderne Fliesen- und Badausstattung aus hochwertigen Designlinien von Villeroy & Boch
• Großzügige Balkone, Terrassen und/oder Dachterrassen
• Bodentiefe Fenster an großzügigen Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachterrassen sowie Gärten
• Holz-Fenster aus Eiche und elektrisch bedienbare Fensterläden
• Eichenparkett-Fußboden
• Fußbodenheizung
• Aufzüge
• Drei Hauseingänge
• Offene/großzügige Wohnküchen
• Behindertenfreundlich

Die Baumaßnahme liegt insgesamt gut im Zeitplan. Aktuell befindet sich das Objekt im Rohbau und die Arbeiten im 1. Obergeschoß schreiten voran.

Auch die Gemeinde Dallgow-Döberitz steht derzeit vor einer wichtigen Investitionsentscheidung eines in der Gemeinde befindlichen Grundstücks, das es im Rahmen des kommunalen Auftrages neu zu projektieren gilt. Mit Hilfe dynamischer Investitionsrechnung wird die BBT GmbH die Gemeinde bei der Entscheidungsfindung der richtigen Investitionsstrategie fachlich beraten und unterstützen. 

Für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der verschiedenen Handlungsempfehlungen wird sich der dynamischen Investitionsrechnung bedient. Mit Hilfe des Vollständigen Finanzplanes (VoFi) erarbeitet die BBT GmbH eine Vergleichsrechnung, um die Vorteilhaftigkeit der einzelnen Handlungsalternativen einander gegenüberzustellen und anhand verschiedener Kennzahlen mit einander zu vergleichen. Die erarbeiteten Ergebnisse werden abschließend in einem Ergebnisbericht von der BBT GmbH präsentiert und unter verschiedenen Gesichtspunkten kritisch betrachtet.

Auch für Unternehmen, deren Tagesgeschäft nicht regelmäßig immobilienwirtschaftliche Entscheidungen fordert, ist eine fundierte Entscheidungsgrundlage essentiell, um vor Fehlentscheidungen zu schützen. 

Für das Vertrauen und das spannende Projekt danken wir der Gemeinde Dallgow-Döberitz.

Die BBT GmbH ist für die Wohnungsbaugenossenschaft GWG »Berliner Bär« e.G. im Projektmanagement beim Neubauprojekt »Waldowplatz 3« tätig. Mit diesem von der BBT gesteuerten Bauprojekt in Berlin-Oberschöneweide setzt die GWG neue Maßstäbe für Funktionsbauten. 

Das Geschäftsgebäude am Waldowplatz 3 wird mit rund 1.000 Quadratmetern Gesamtfläche die Räume der neuen Geschäftsstelle beherbergen. Die Mitarbeiter freuen sich schon auf ihre neuen Arbeitsplätze. Am 30. Oktober 2019 hatten die zahlreichen Besucher Gelegenheit, sich im Rohbau selbst ein Bild vom Baufortschritt zu machen. 

In seiner Ansprache zeigte sich Horst Steinkemeier, Vorstand der Wohnungsbaugenossenschaft GWG »Berliner Bär« e.G., mit dem zügigen Fortschritt zufrieden und Oliver Igel, Bezirksbürgermeister von Berlin Treptow-Köpenick, lobte den Beitrag, den die GWG mit dem Bau von Wohnungen und dem Bau der Geschäftsstelle für die Stärkung des Standortes Oberschöneweide leistet. 

Bereits bei der Grundsteinlegung für das Gebäude am 11.September 2019 hatte Herr Igel betont, wie wichtig es sei, einen Kiez lebendig zu halten und eine gute Mischung von beispielsweise mehreren Generationen zu fördern. Dazu gehören neben Wohnungen auch eine gute Infrastruktur, Schulen, Begegnungsstätten, Freizeiteinrichtungen und eben auch Servicestellen. Das Engagement der »Berliner Bär« e.G. für Treptow-Köpenick ist zukunftsweisend, da der Bezirk bereits jetzt die Zuwachszahlen der Bevölkerung aus der Prognose für 2030 erreicht hat. Sozial verträgliche Mieten auf der einen Seite und nötige Investitionen auf der anderen Seite sind die Herausforderung unserer Tage. Die Genossenschaft meistert diese mit Bravour und steigert so die Lebensqualität im Bezirk.

Ab 2022 gibt es rund 10.000 Quadratmeter Wohnraum in schönen erdigen Ziegeltönen gehaltenen Gebäuden mehr. Acht Villen mit Klinker- und Putzfassade werden im Bornstedter Feld in Potsdam erbaut. Acht weitere Villen, die den ästhetischen Blick auf Potsdams Straßen und Häuser bereichern werden und deren Bewohner die Stadt beleben. Zudem werden jetzt schon auf weiteren Grundstücken ähnliche stilvolle Häuser geplant.

Mit den Putz- und Klinkerfassaden und der offenen Bauweise passen sich die Neubauten in die architektonische Tradition der Potsdamer Vorstadt ein. Drei Etagen und Staffelgeschosse mit Balkonen und Loggien bürgen für ein gutes Ambiente und ein authentisches Stadtbild. 

Durchgehende Backsteinsockel verbinden, während in der Höhe Backstein oder eingefärbte hellere Putzflächen für ästhetische Abwechslung sorgen. Variierende Fensterfarben und unterschiedliche Symmetrien von Straßen- und Gartenfronten sind das Tüpfelchen auf dem ästhetischen i. 

Acht neue Villen in der Tradition gehobener Potsdamer Häuser 

Diese Augenweide für Berlins Nachbarort entsteht ab 2020 in der Umgebung der Georg-Herrmann-Allee. Die Entwürfe im Entwicklungsgebiet »Bornstedter Feld« schuf Prof. Albers aus Berlin. An der Umsetzung wird Prof. Kahlfeldt aus Berlin beteiligt sein. Beide hielten sich zwar an die Vorgaben des Bebauungsplans, setzten sich jedoch für die Ästhetik der Potsdamer Villen-Tradition ein. 

Viele grüne Flächen, weil Potsdam eben grün ist 

Grüne Innenhöfe und einheitliche, offene Gärten zur Straße geben den jungen und älteren Bewohnern der 121 Wohnungen mit im Schnitt 85 Quadratmetern eine grüne Lunge sowie – je nach Alter und Interesse – Platz zum Spielen, Treffen und zur Erholung. Das passt zu einer Stadt, die UNESCO Weltkulturerbe ist, deren Stadtgebiet zu rund 75 % aus Grün-, Landwirtschafts- und Wasserfläche besteht und nur zu 25 % bebaut ist. 

Die BBT übernimmt das Projektmanagement und die Geschäftsbesorgung.

Die BBT ist für die Wohnungsbaugenossenschaft GWG »Berliner Bär« e.G. im Projektmanagement beim Neubauprojekt »Griechische Allee 33« tätig. Mit diesem von der BBT GmbH seit Mitte 2018 gesteuerten Bauprojekt in Berlin-Oberschöneweide reagiert die GWG »Berliner Bär« auf den Bedarf an Wohnungen in Berlin. 

In Berlin-Oberschöneweide gibt es viele attraktive Erholungsmöglichkeiten, Kitas, Schulen, eine Hochschule und eine gute Verkehrsanbindung. Das Wohngebiet, in dem die GWG »Berliner Bär« bereits über Wohnungen im Bestand verfügt, wird mit dem neuen Bauprojekt Wohnraum dazugewinnen. Geplant ist die Entstehung von zwei neuen Gebäuden mit insgesamt 42 Wohnungen und einer darunterliegenden Tiefgarage mit 40 Plätzen. 

Zur Grundsteinlegung am 21. August 2019 nutzten viele Mitglieder der Genossenschaft die Möglichkeit zur Besichtigung des Baugeschehens. Horst Steinkemeier, Vorstand der GWG »Berliner Bär«, dankte den Mitgliedern für die engagierte Unterstützung und beschrieb den Einsatz der Genossenschaft für ihre Mieter bei der Schaffung von neuem Wohnraum. Bezirksbürgermeister Oliver Igel lobte die Tradition der Wohnungsgenossenschaften und schilderte die Herausforderungen der aktuellen Berliner Wohnungsmarktsituation. Traditionell wurde mit der Grundsteinlegung eine Zeitkapsel im gemauerten Grundstein hinterlegt.

Die 1979 gegründete Wohnungsgenossenschaft Marzahner Tor eG ist mit ihren 4.515 Wohnungen und 32 Gewerbeeinheiten eine der großen Genossenschaften in Berlin. Der Wohngebäudebestand befindet sich in Berlin-Marzahn und in Blumberg (Land Brandenburg).

Die Wohnanlage ist wie ein kleiner Stadtteil angelegt - ein Quartier im Quartier. Die Gestaltung erfolgt mit viel Liebe zum Detail hinsichtlich Form- und Farbauswahl.

Als Zentrum der Anlage ist der runde und namensgebende Turm konzipiert, der das Quartier in seiner Ausrichtung prägt. Darin werden eine Büroeinheit für das Vor-Ort-Team der Märkischen Scholle und ein Mietertreff eingerichtet. Darüber hinaus sind in der Anlage eine betreute Wohngemeinschaft für Menschen mit Demenz sowie eine Tagespflegeeinrichtung vorgesehen. 

Im Haus D – mit der Bauausführung wurde in 2018 begonnen – werden zurzeit die ersten Ausbauarbeiten vorgenommen. Die zeitlich nachfolgend getakteten Gebäude befinden sich in der Rohbauerstellung; teilweise wurde bereits mit den Fenster-, Dach- und Fassadenarbeiten begonnen. Für die letzten drei Gebäude mit unterirdisch angeordneter Tiefgarage begannen die Erdarbeiten.

Die Baumaßnahme liegt insgesamt gut im Zeitplan. Im Spätsommer dieses Jahres werden die ersten Garten- und Landschaftsbauarbeiten angefangen. Die Fertigstellung des ersten Gebäudes ist für Ende 2019, die Gesamtfertigstellung für Sommer 2021 geplant.

Das Projektteam freut sich über den sichtbaren und zügigen Fortschritt der einzelnen Baumaßnahmen, die durch die begonnenen Aufbauarbeiten in den nächsten Monaten sicherlich noch spannender und interessanter werden und einen guten Ausblick auf die Qualität der Gesamtmaßnahme ermöglichen.

Insgesamt wurden 46 Wohnungen und 50 Tiefgaragen-Stellplätze geschaffen und noch in 2018 an ihre zukünftigen Bewohner übergeben.

Die Wohnungen verfügen über großzügige Balkone oder Terrassen und sind sämtlich mit einer Fußbodenheizung ausgestattet. Die modernen Bäder verfügen über eine Badewanne und/oder Dusche.

Die Außenanlagen werden im Frühjahr fertiggestellt, der neue Kinderspielplatz ist bereits seit einigen Wochen nutzbar.

Wir haben dieses Projekt als Projektmanager erfolgreich bis zur Übergabe an die Nutzer begleitet und freuen uns auf die Umsetzung des nächsten anstehenden Bauvorhabens mit der GWG »Berliner Bär« e.G., das insgesamt vier Wohngebäude und den Neubau der Geschäftsstelle der GWG »Berliner Bär« e.G. vorsieht.

Die Rickmers KG bewirtschaftet und betreibt auf der Insel Helgoland mehrere Hotels und Apartmenthäuser. Viele der Häuser wurden in den letzten Jahren umgebaut und saniert.

Zum Glück konnten die Ergebnisse per E-Mail bereitgestellt werden, denn eine Flugreise per Kleinflugzeug von Büsum nach Helgoland – wie im April bei Sonnenschein – bzw. die wellenreiche Fährfahrt von Hamburg/Cuxhaven mochte ich bei unsicherem Herbstwetter nur ungern antreten. Doch Helgoland bietet bei jedem Wetter Besonderheiten und Schönheit.

Zum Beispiel bietet das neu gestaltete »Hotel auf den Hummerklippen« als gemütliches Literaturhotel – nach der Erzählung des berühmten Helgoländer Autors James Krüss »Der Leuchtturm auf den Hummerklippen« benannt – ausführlichen Lesestoff oder auch Lesungen, auch für Nicht-Literaten!

Weitere Informationen zur Insel Helgoland finden Sie auf der Homepage: (http://www.helgoland.de/).

Die wichtigsten Ergebnisse des gerade veröffentlichten Jahresberichtes 2017 

• Die landeseigenen Wohnungsunternehmen Berlins bewirtschaften insgesamt 299.684 Wohnungen innerhalb Berlins, für sie gelten die Bestimmungen der Kooperationsvereinbarung.
• Das Ziel verstärkt Wohnraum für einkommensschwächere Haushalte zur Verfügung zu stellen, konnte anhand der erhöhten Zahl zur Vermietung gekommener Bestandswohnungen an Wohnberechtigte und Haushalte mit einem Wohnberechtigungsschein (WBS) erreicht werden. Der Anteil stieg von 57,5 % im Jahr 2016 auf 61,1 % in 2017 an. Aufgrund der deutlich geringer gewordenen Fluktuation verringerte sich die Zahl der Neuvermietungen dieser Mietergruppe allerdings um 21 % auf insgesamt mit 9.666 Wohnungen.
• Im Bereich der Neubauförderung wurden 46,4 % mietpreis- und belegungsgebunden im Erstbezug WBS-Berechtigten angeboten. Aufgrund des Beginns der Regelung ab 2. Halbjahr 2017 wurde die Zielmarke von 50 % nicht ganz erreicht. Dies ist für die Zukunft aber zu erwarten. Der Anteil stieg von 13,4 % (II. Halbjahr 2016) sehr deutlich an. Bezogen auf das gesamte Jahr ist die Zahl der preis- oder belegungsgebundenen Neubauwohnungen von 7,9 % in 2016 auf über 28,2 % in 2017 gestiegen.
• Die Mieten erhöhten sich um 1,9 % und damit etwa in Höhe der Inflationsrate. Die Bestandsmiete von 5,91 €/m² (2016: 5,80 €/m²) liegt deutlich unterhalb der vergleichbaren Mietspiegelmiete von 6,47 €/m². Die Mieten bewegen sich um 8,7 % unterhalb der Mietspiegelmieten 2017.
• Bei Neuverträgen haben sich die Mieten um 9,9 % erhöht. Sie stieg von 6,45 €/m² in 2016 auf 7,09 €/m² in 2017. Der Wert befindet sich rund 30 % unterhalb der Angebotsmieten am Berliner Wohnungsmarkt 10,15 €/m². Dieser Wert erhöhte sich um 12 %.
• Für Haushalte, deren Kaltmiete nach Mieterhöhungsverlangen oberhalb von 30 % des Haushaltsnettoeinkommens liegt, wurden insgesamt 418 Mietreduzierungen vereinbart. Zusätzlich wurden von den 2.861 Mieterhöhungsverlagen wegen Modernisierung für knapp 16 % individuelle Modernisierungsvereinbarungen (451 Haushalte) mit den Mietern vereinbart.
• Für Neubauwohnungen, die nach Juli 2017 fertiggestellt wurden, wurde eine Miete von knapp unter 10,00 €/m² verlangt. Auf dem freien Wohnungsmarkt bewegt sich dieser Wert zwischen 12,00 und 18,00 €/m², in der Spitze noch höher, je nach Lage und Ausstattung.

Der Bericht zur Kooperationsvereinbarung zeigt, dass die landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) die Vereinbarung bisher erfolgreich umsetzen. Sie kommen ihrem besonderen Auftrag zur sozialen Wohnraumversorgung in Berlin mit großem Engagement nach. Der vorgelegte Bericht schafft Transparenz und zeigt Ansatzpunkte für die weitere Ausgestaltung sozialverträglicher Wohnungspolitik. 

Neben den LWU bieten insbesondere die Wohnungsgenossenschaften preiswerten Wohnraum an. Der nächste BBU-Marktmonitor mit den Jahreszahlen von 2017 wird dies wiederum transparent aufzeigen. 

Hintergrund: 

Der Senat von Berlin hat mit den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) bereits 2012 ein Bündnis für soziale Mieten geschlossen. Dieses wurde im April 2017 und unter Einbeziehung der neu geschaffenen WBV erweitert und als Kooperationsvereinbarung festgelegt, um auf die Herausforderungen am Berliner Mietenmarkt besser reagieren zu können. Vereinbart ist eine sozial ausdifferenzierte Mietenpolitik im Bestand, die die unterschiedliche Einkommenssituation der Haushalte bei den städtischen Wohnungsunternehmen berücksichtigt und gleichzeitig die Leistungsfähigkeit der Unternehmen als Grundlage für mehr Investitionen in zusätzlichen Wohnraum erhält. Die Ergebnisse sollen in einem jährlichen Bericht veröffentlicht und evaluiert werden. 

Die Kooperationsvereinbarung sowie der Bericht 2017 können unter folgendem Link kostenlos heruntergeladen werden:

https://stadtentwicklung.berlin.de/aktuell/pressebox/archiv_volltext.shtml?arch_1810/nachricht6637.html

Wir sind auf die nächsten Zahlen gespannt!

Schon im Jahr 2014 haben wir für einen Privatkunden zwei Erbbaugrundstücke in Berlin-Neukölln bewertet. Nach vier Jahren war nun eine Neubewertung erforderlich. Sicherlich haben sich die Rahmenbedingungen deutlich verändert, dies zeigten unsere Recherchen anhand von Marktberichten und Bodenrichtwertatlas. Allein die Kennzahlen des Grundstücksmarktberichtes, der vom Gutachterausschuss Berlins veröffentlicht wird, weist auf deutliche Wertsteigerungen hin. So konnte eine merkliche Erhöhung des Vermögenswertes für die zwei Erbbaugrundstücke konstatiert werden. 

Entsprechend der Aufgabenstellung der Immobilienbewertung bieten wir von einer Wertindikation, der Bewertung von Immobilienportfolien bis hin zur Einzelbetrachtung, sei es ein Grundstück, ein Gebäude oder eine Wohnung, eine Markt-, Beleihungs- oder auch eine Sachwertermittlung an. Dabei bleibt die Beantwortung Ihrer Bewertungsfragen immer in unserem Fokus. 

Wir bewerten Ihre Immobilie gern!

Untersucht wurden im Rahmen der Kurzanalyse die derzeitige Angebots- und Nachfragesituation und deren künftige Entwicklung sowie die nachhaltigen Marktmieten. Zusammenfassend konnte festgestellt werden, dass sich der Teilmarkt studentisches Wohnen als eigenes Segment fest in der Stadt etabliert hat und ein Wandel der Angebotssituation am Puls der Zeit zu verzeichnen ist.  

Und welches Segment des Immobilienmarktes interessiert Sie? Wir nehmen es für Sie in den Blick und liefern Ihnen alle relevanten Daten.

Der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen – Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin – jährlich veröffentlichte Immobilienmarktbericht Berlin basiert auf den ausgewerteten, notariell beurkundeten Kauffällen. Dies sind aktuell insgesamt 30.770 Kauffälle. 

Der fast 100-seitige Bericht beinhaltet Umsatzzahlen, Durchschnittspreise und Preisveränderungen einzelner Teilmärkte bzw. Altbezirke, Zahlen zum Wohnungs- und Teileigentum sowie Tendenzaussagen zur Entwicklung im ersten Halbjahr 2018. 

Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse 

Folgende Trends zeigen sich in 2017

• Der Geldumsatz erreicht mit rd. 18,16 Mrd. € (+11 %) den höchsten Wert seiner Geschichte.
• Die Zahl der Kauffälle ging mit 30.770 Kauffällen (-6 %) leicht zurück.
• Die Gesamtfläche der veräußerten Grundstücke sank auf 898,6 ha (-7 %) gegenüber 2016. 

Unbebaute Grundstücke

• Es besteht weiterhin eine hohe Nachfrage nach unbebauten Grundstücken für den Wohnungsbau. Dabei ging die Zahl der Kauffälle spürbar zurück (-12 %) während sich gleichzeitig der Geldumsatz um 33 % deutlich erhöhte. Dies führt teils zu erheblichen Preissteigerungen der Bodenrichtwerte zum 01.01.2018.
• Im Ein- und Zweifamilienhaussegment stiegen die Grundstückspreise berlinweit um 10 – 20 %. Zudem ist eine Preisangleichung festzustellen: Während die Spitzenwerte in Berlins Südwesten lediglich um 5 % stiegen, erhöhten sich die unteren Bodenrichtwertniveaus um bis zu 50 %.
• Baugrundstücke für den Geschosswohnungsbau verzeichneten mit +19 % ein deutliches Plus beim Flächenumsatz sowie mit +85 % eine sehr starke Geldumsatzentwicklung. Die hohen Kaufpreise führten zu deutlichen Anhebungen der Bodenrichtwerte – im innerstädtischen Bereich um bis zu 40 %.
• Geringer fiel der Zuwachs beim Gewerbebauland aus: Die Steigerung der Bodenrichtwerte von bis zu 20 % im innerstädtischen Bereich für Büronutzungen ergibt sich durch die Geldumsatzsteigerung trotz geringerer Fallzahlen.

Bebaute Grundstücke

• Einerseits ging sowohl die Zahl der Kauffälle mit 4.326 (-4 %) als auch die veräußerte Grundstücksfläche von 547,2 ha (-9 %) leicht zurück, andererseits stieg der Geldumsatz mit +15 % auf 10,5 Mrd. € spürbar.
• Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist ein geringfügiger Umsatzrückgang von -5 % bei nahezu unverändertem Flächen- und Geldumsatz festzustellen.
• Der mittlere Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser mit 2.740 €/m² Geschossfläche zeigt einen Anstieg von etwa 9 % auf. Das höchste Preisniveau mit durchschnittlich 8.965 €/m² Wohnfläche wurde im Ortsteil Grunewald erzielt.
• Der höchste Kaufpreis von rund 6,6 Mio. € wurde für ein Villengrundstück im Ortsteil Grunewald bezahlt.
• Weniger stark (nur noch ca. +16 % über Vorjahreswert) stiegen die mittleren Kaufpreise für reine Mietwohnhäuser mit 1.860 €/m² Geschoßfläche und für Wohn- und Geschäftshäuser mit 1.925 €/m² Wohn-/Nutzfläche.

Wohnungs- und Teileigentum

• Der enge Wohnungsmarkt zeigt sich auch durch die deutlichen Zuwächse bei Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen auf 16.548 Wohneinheiten (+25 %) und im Neubau auf 7.072 Wohneinheiten (+45 %).
• Der höchste erzielte Kaufpreis wurde mit rund 18.200 €/m² Wohnfläche und ca. 8,5 Mio. € für eine Neubauwohnung in der Nähe des Kurfürstendamms erzielt.
• Der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen stieg um etwa +13 % auf 3.626 €/m² Wohnfläche.
• Die Preisentwicklung im Neubau ist mit +12 % nur geringfügig niedriger als bei Weiterverkäufen.

Neubegründung von Wohnungseigentum/-umwandlungen

• Die Neubegründung von Wohnungseigentum/-umwandlungen erhöhte sich auf insgesamt 23.620 Wohneinheiten (+30 %).
• Spitzenreiter bei Umwandlungen sind die Altbezirke Friedrichshain (2.526 WE) und Neukölln (1.890 WE). Deutliche Anstiege verzeichneten vorwiegend die innerstädtischen Altbezirke.
• Bei Neubauvorhaben liegen die Altbezirke Lichtenberg (909 WE) und Köpenick (760 WE) vorn. Anstiege bei Neubauvorhaben waren in nahezu allen Altbezirken festzustellen.

Zwangsversteigerungen

• Zwangsversteigerungsbeschlüsse lagen mit 243 Fällen (-9 %) nahezu gleichbleibend niedrig wie seit 2015. 

Ausblick 2018

• Im 1. Quartal 2018 ging die Zahl der Kauffälle um etwa 9 % zurück.
• Zu beobachten sind deutliche Rückgänge nach Geldmenge (-21 %). Dies resultiert jedoch größtenteils aus dem überproportionalen Anstieg durch Verkäufe mehrerer größerer Gewerbeobjekte im 1. Quartal 2017.
• Es werden gleichbleibende Umsätze bei Ein- und Zweifamilienhäusern und ein leichter Umsatzrückgang bei Mietwohnhäusern (-6 %) prognostiziert.
• Insgesamt erwartet der GAA eine weitere Verlangsamung der Preisanstiege für 2018.

Der Immobilienmarktbericht Berlin 2017/2018, die älteren Berichte sowie weitere Informationen des Gutachterausschusses von Berlin können kostenlos heruntergeladen werden unter diesem Link: 

https://www.berlin.de/gutachterausschuss/marktinformationen/marktanalyse/artikel.175633.php

Begehrte Innenstadtlage

Das Projekt Liesenstraße 10, das die Objekt Liesenstraße 10 GmbH & Co. KG an dem attraktiven Standort umsetzt, bietet Wohnungen in innerstädtischer und dennoch grüner Lage in unmittelbarer Nähe von Torstraße und Chausseestraße. Die elf Eigentumswohnungen verfügen über Wohnflächen von 64 bis 112 m² bei insgesamt ca. 1.000 m² Wohn-/Nutzfläche. 

Zum Jahresende 2018 sollen die überwiegend bereits verkauften bzw. reservierten Wohnungen an die Erwerber übergeben werden. 

Die BBT ist für die Wohnungsbaugenossenschaft GWG »Berliner Bär« e.G. im Projektmanagement beim Neubauprojekt »Hirschgarten« tätig. Mit diesem von der BBT GmbH seit Anfang 2015 gesteuerten Bauprojekt in Berlin-Köpenick geht die GWG »Berliner Bär« einen zeitgemäßen Weg: Sie schafft attraktiven Neubauwohnraum, indem sie ihren Bestand auf dem eigenen Grundstück städtebaulich optimal verdichtet.

In Hirschgarten wurde bereits im Juni 2017 mit dem Umzug des Servicecenters der Genossenschaft in das neu errichtete Haus und der Übergabe der ersten vier Wohnungen der erste Bauabschnitt abgeschlossen und das sehr gute Wohnumfeld noch weiter verbessert.

Darüber hinaus wurde ab Mai 2017 in Hirschgarten am Standort des bisherigen Servicecenters der zweite Bauabschnitt begonnen. Bis zum vierten Quartal 2018 soll das Gesamtprojekt mit weiteren 46 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 52 Stellplätzen abgeschlossen sein.

Bewegte Geschichte

Die WBM revitalisiert damit den ältesten Markthallen-Standort Berlins. Hier befand sich einst die »Central-Markthalle«. Sie überstand den Zweiten Weltkrieg nur als Ruine und wurde später durch einen Neubau ersetzt, nach der Wende mehrfach umgebaut und trägt den Namen Berlin Carré seit nunmehr 20 Jahren. 

Vom Shopping-Center zum Nahversorgungszentrum

Das neue Nutzungskonzept sieht einen Wandel vom Shopping-Center zum Nahversorgungszentrum vor und zielt ab auf die täglich 360.000 »Alex-Besucher«. Durch das Einziehen einer Zwischendecke konnte die Verkaufsfläche von 7.500m² auf 10.000m² vergrößert werden. Zudem wurden die Geschäftsetagen mit schwarzen Aluminiumplatten verkleidet, wodurch die Fassade deutlich aufgewertet wird. Auch die Gebäudetechnik ist nun wieder auf dem neuesten Stand. 

Nach rund 40 Monaten komplexer Steuerungsaufgaben für die BBT fand das Sanierungsprojekt mit der Übergabe an den Ankermieter Kaufland im vergangenen Monat sein erfolgreiches Ende. »Es war ein hartes Stück Arbeit, aber die Betreuung solch eines technisch wie logistisch anspruchsvollen Bauprojektes hat mir große Freude bereitet«, erklärt BBT-Projektleiter Thomas Richter zum Abschluss. 

Vom Trümmerfeld zum Place-to-be

Vor 70 Jahren war Berlin Deutschlands größtes Trümmerfeld, doch es gelang, bis Ende 1950 nahezu 50.000 Wohnungen bewohnbar zu machen. Die Teilung Deutschlands in Ost und West führte anschließend zu einer unterschiedlichen Baupolitik in Berlin. Ein typisches Beispiel der „nationalen Bautradition“ der DDR ist die einstige Stalinallee, heute Karl-Marx-Allee. In Westberlin symbolisiert das heute unter Denkmalschutz stehende Hansaviertel den 50er-Jahre-Baustil der Stadt. 

Umstrittener Charme der 50er-Jahre

Die als Blockbebauungen oder Lückenschließungen entstandenen Häuser sind durch Sparsamkeit, Materialknappheit und einfache Bauweise geprägt. Schmucklose Fassaden, niedrige Decken und kleine Fenster in grauen Blockreihen spiegeln die Zeit des Wiederaufbaus wider. Gepaart mit energetischen und technischen Gebäudedefiziten, Kellerfeuchtigkeit und daraus resultierenden Sanierungsaufwendungen, wurden die 50er-Jahre-Bauten lange gemieden und von Investoren vermehrt abgerissen.  

Zahlreiche Pluspunkte

Dabei können die Häuser häufig mit zentraler Lage, traditionellen Baustoffen (z. B. Ziegel oder Tonsteine) ohne Schadstoffe und gestaltbaren Grundrissen punkten. Zudem bleiben Modernisierungskosten, selbst bei energetischer Sanierung, unter Neubaukosten. Da die Gebäude oft nur teilsaniert sind und das Mietenniveau niedrig ist, lassen sich bei Mieterfluktuation Sanierungen im Bestand vornehmen und Wertsteigerungen durch höhere Neuvertragsmieten erzielen. 

Nach unserer Erfahrung eignen sich die Kapitalwertmethode und der Vollständige Finanzierungsplan am besten, um die wirtschaftlichen Auswirkungen von Immobilieninvestitionen richtig zu beurteilen.

Der Methodenvergleich

• Die Kapitalwertmethode (NPV) ermittelt den Kapitalwert eines Investitionsprojektes zum Bezugszeitpunkt. Hierfür werden alle zukünftigen, mit der Investition zusammenhängenden Cashflows abgezinst, addiert und anschließend mit dem ursprünglichen Kapitaleinsatz verrechnet. Fällt der so ermittelte Kapitalwert positiv aus, ist die Investition voraussichtlich vorteilhaft, da die zukünftigen Cashflows die Investitionskosten decken und die vom Investor geforderte Mindestrendite grundsätzlich erzielt werden kann. Der für die Abzinsung erforderliche Diskontierungszinssatz ist subjektiv zu wählen. In der Regel setzt er sich aus dem Basiszinssatz und einem angemessenen Risikozuschlag zusammen.

Zu beachten ist: Die NPV-Methode geht von einem vollkommenen Kapitalmarkt aus, in dem Geld nie knapp wird, Kredite jederzeit verfügbar sind, Zinssätze stets unverändert bleiben und die Soll- und Haben-Zinssätze identisch sind. Daher lässt sich lediglich überprüfen, ob eine Investition, unabhängig von der Art ihrer Finanzierung, sinnvoll ist.

• Der Vollständige Finanzierungsplan (VoFi) erfasst tabellarisch alle zukünftigen Cashflows, die mit der Investition im Zusammenhang stehen und verrechnet sie mit dem zu erwartenden Liquidationserlös. Über den daraus ermittelten Endwert (VoFi-Endvermögen) kann anschließend unter anderem die voraussichtliche Eigenkapitalrendite (VoFi-Rendite) ermittelt werden.

Zu beachten ist: Der VoFi unterstellt keinen vollkommenen Kapitalmarkt. Erwartete Überschüsse/Fehlbeträge können durch Kreditaufnahme/Wiederanlage periodengerecht erfasst und mit realitätsnahen Konditionen berücksichtigt werden. Darüber hinaus lassen sich mögliche Steuervorteile einkalkulieren.

Was Sie bedenken sollten

Bei beiden Methoden beeinflussen letztendlich zahlreiche Faktoren das Ergebnis. Hierzu zählen etwa die Höhe der Investitionsausgaben, die angesetzten Mieten und Bewirtschaftungskosten und der gegebenenfalls geplante Liquidationserlös. Beurteilen Sie die Vorteilhaftigkeit von Investitionen daher immer mindestens an drei Szenarien: dem worst-, real- und bestcase.

Die BBT-Empfehlung

Zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit aller größeren Investitionsprojekte empfehlen wir den Vollständigen Finanzplan. Er kann individuell auf die Bedürfnisse des Nutzers zugeschnitten werden, und das Ergebnis ist gegenüber der NPV-Methode deutlich präziser.

Den VoFi können Sie übrigens als Zusatzmodul für avestrategy erwerben. Damit lassen sich die für den VoFi relevanten Plandaten aus avestrategy automatisch integrieren. Daneben bieten wir den VoFi natürlich auch als Excel-Lösung an.

Die Bestimmung der Restnutzungsdauer (RND) eines Objektes ist genauso wesentlich wie schwer. Zwingend benötigt wird die RND etwa, wenn man für seine Immobilie einen Marktwert und / oder einen Beleihungswert ermitteln muss. Große Bedeutung hat sie allerdings auch innerhalb des laufenden Portfoliomanagements und des Controllings. 

Für diese unterschiedlichen Anforderungen ist es entscheidend zu klären, was die Restnutzungsdauer eigentlich ist und wie sie bestimmt wird.

Was versteht man unter Restnutzungsdauer?

Die Restnutzungsdauer ist die zu erwartende Lebensdauer eines Objektes, während der das Objekt noch wirtschaftlich nutzbar ist. Um sie zu bestimmen, wird zunächst die technische Restnutzungsdauer ermittelt, die sich grundsätzlich über nachfolgende Formel berechnet: Restnutzungsdauer (RND) = Gesamtnutzungsdauer (GND) – Alter des Objektes

Gesamtnutzungs- und Restnutzungsdauer

Die Gesamtnutzungsdauer (GND) hängt von der Art des Objektes ab. In der Anlage 4 der Wertermittlungsrichtlinien (WertR) sind beispielsweise die durchschnittlichen Werte für die Gesamtnutzungsdauer unterschiedlicher Gebäudetypen angegeben. Eine Wohnimmobilie hat nach dieser Aufstellung eine Gesamtnutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren. Diese Gesamtnutzungsdauer ist allerdings nur bei einer ordnungsgemäßen Instandhaltung gegeben. Erfolgt diese nicht, kommt es aufgrund von Instandhaltungsrückstau zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer. Um wie viel die Restnutzungsdauer verkürzt werden muss, hängt von der Einschätzung des Gutachters ab. 

Verlängerung der Restnutzungsdauer

Eine Restnutzungsdauer kann allerdings auch verlängert werden. Dies geschieht in der Regel bei Modernisierung oder Sanierung der Gebäude. Je nach Umfang der Maßnahmen kann danach entweder ein fiktives neues Baujahr errechnet werden (nur bei umfassenden Modernisierungen möglich), oder es wird, wie in der Praxis meistens empfohlen, die Verlängerung der Restnutzungsdauer über das Punktesystem des Gutachterausschusses in Nordrhein-Westfalen verwendet (siehe dazu auch http://www.gutachterausschuss.nrw.de/standardmodelle.html ). Dabei wird zunächst der aktuelle Sanierungsstand des Objektes anhand von Punktwerten ermittelt. Mit Hilfe dieser Punktwerte kann anschließend aus einer Tabelle die verlängerte Restnutzungsdauer abgelesen werden.

Abgelaufene Restnutzungsdauer

Doch was ist nun zu tun, wenn die Restnutzungsdauer abgelaufen ist?
Aus bautechnischer Sicht ist es möglich, nach Ablauf der technischen Restnutzungsdauer das Objekt durch Modernisierungen weiter zu bewirtschaften (vermieten). Spätestens jetzt sollten jedoch das Portfoliomanagement und das Controlling mit einbezogen werden. Denn entscheidend ist für Renditeimmobilien nicht nur die technische Restnutzungsdauer, sondern vielmehr die wirtschaftliche Restnutzungsdauer. 

Technische und wirtschaftliche Restnutzungsdauer - ein Beispiel:

Im Bestand befindet sich ein wunderschöner Altbau aus dem Jahr 1900. Durch eine ordentliche laufende Instandhaltung wäre bei dem Objekt eine technische Restnutzungsdauer von 40 Jahren denkbar. Das Objekt hat sechs Wohnungen mit jeweils 120 m² Fläche und drei Zimmern sowie eine Deckenhöhe von über vier Metern. Die Mieterstruktur an diesem Standort ist hauptsächlich geprägt von Singlehaushalten und jungen Familien mit mittleren Einkommen. Die maximal erzielbare Bruttowarmmiete liegt bei 10 €/m² und die nachgefragten Wohnungen sind Zwei- und Vierraumwohnungen.

Die entscheidende Frage ist, wie bei diesem Objekt die Restnutzungsdauer unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten einzuschätzen ist, wenn man weiß, dass die Nebenkosten, insbesondere die Heizkosten, in den nächsten Jahren weiter steigen werden und die Struktur der Wohnungen nicht der Nachfrage entsprechen. 

Bestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer

Um Fragen wie diese im Spannungsfeld zwischen technischer und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer fundiert zu beantworten, hat die BBT GmbH verschiedene Softwarelösungen und Beratungsansätze entwickelt. Einen Ansatz, wie die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ermittelt werden kann, wollen wir Ihnen an dieser Stelle vorstellen:

Zunächst muss das Portfoliomanagement den eigenen Bestand hinsichtlich der Marktgegebenheiten und des eigenen Objektangebotes einschätzen und dies kontinuierlich fortführen. 

Die daraus resultierenden Erkenntnisse zu Angebot und Nachfrage sowie Entwicklung der Mieten im aktuellen und im optimalen Objektzustand (nach Investition) dienen als Grundlage für die Entscheidung, ob einzelne Objekte sofort an den Markt angepasst werden müssen (diese hätten somit eine wirtschaftliche RND von null Jahren) oder ob das Angebot für eine bestimmte Zeit noch auf dem Markt platziert werden kann (die „bestimmte Zeit“ stellt dann die wirtschaftliche RND dar). 

Als nächstes muss eingeschätzt werden, wie das angepasste Angebot aussehen müsste, um eine stetige Nachfrage zu sichern und im Sinne einer optimalen Wertentwicklung eine möglichst lange wirtschaftliche Restnutzungsdauer zu erreichen.

Fazit 

Bei der Bestimmung der Restnutzungsdauer im Rahmen der Bestandsbewirtschaftung kommt es nicht nur auf den technischen Zustand der Objekte an, sondern auch auf die wirtschaftliche Verwendbarkeit. Wichtig ist, dass im aktiven Portfoliomanagement die richtige Bestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer eine große Bedeutung für die Bestandssicherung hat.

In den brandenburgischen Wasser- und Abwasserzweckverbänden beginnt die Nacherhebung der Beiträge von Altanschließern für Neuinvestitionen nach 1990.

Als Altanschließer gelten alle Eigentümer, deren Grundstücke vor dem 3. Oktober 1990 an die Wasserver- und Abwasserentsorgungsanlagen eines Zweckverbandes angeschlossen waren.

Gleichheitsgrundsatz: Alle müssen für Qualitätsverbesserung zahlen

Hintergrund der Beitragserhebungen bei Altanschließern sind Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichtes Berlin-Brandenburg, wobei das letzte diesbezügliche Urteil in 2007 fiel. Danach müssen Altanschließer künftig Anschlussbeiträge zahlen, um an der Refinanzierung von neu errichtetem oder angeschafftem Anlagevermögen im Zusammenhang mit der Erhöhung der Ver- und Entsorgungsqualität des öffentlichen Trink- oder Abwassernetzes beteiligt zu werden.
 
Das Gericht begründete seine Entscheidung mit dem sogenannten Gleichheitsgrundsatz. Demnach sollen sowohl Alt- als auch Neuanschließer für Neuinvestitionen des Wasser- und Abwasserzweckverbandes zahlen. Im Zuge einer Änderung des Kommunalabgabengesetzes sollen nun von allen bevorteilten Bürgern Beiträge eingefordert werden, um den Herstellungs- und Anschaffungsaufwand an nach 1990 entstandenen wasserwirtschaftlichen Anlagen zu finanzieren. 

Zu beachten: Verjährungsfrist, Zahlungsmodalitäten, Rückzahlungen

Gemäß dem geänderten Kommunalabgabengesetz beträgt die Verjährungsfrist für Beiträge vier Jahre, wobei diese Frist frühestens mit Ablauf des 31. Dezembers 2011 endet. Das Entstehen dieser Frist ist jedoch an eine rechtskonforme Satzung gekoppelt, wie sie etwa aus Sicht des Gesetzgebers jetzt unter Einbeziehung der Flächen der Altanschließer in die Beitragskalkulation wirksam wird. 
Die Beitragshöhe richtet sich nach der Größe und Bebauung (Geschosszahl) des betreffenden Grundstücks. Die Zweckverbände bieten für die geforderten Beiträge meist flexible Zahlungsvereinbarungen wie etwa Ratenzahlung an.

Da in der Vergangenheit ausschließlich von Neuanschließern Beiträge erhoben wurden, können diese nun mit Neubescheidungen und gegebenenfalls Rückzahlungen durch die Zweckverbände rechnen.

Mit der Erstellung der Jahresabschlüsse für das Geschäftsjahr 2010 ist für viele Wohnungs- und Immobilienunternehmen der Zeitpunkt gekommen, an dem die durch das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG) novellierten Regelungen des Bilanzrechts angewendet werden müssen. Das durch den Gesetzgeber verfolgte Reformziel der Deregulierung und Verbesserung der Aussagekraft von Jahresabschlüssen nach dem Handelsgesetzbuch (HGB) ist für die Unternehmen nicht nur ein formaler Akt. Vielmehr sind damit einerseits direkte Wirkungen auf die Anwendbarkeit diverser bilanzpolitischer Spielräume verbunden. Andererseits gibt es indirekte Wirkungen, die die Qualifikation der Mitarbeiter und die Beschaffenheit von Kostenrechnungssystemen betreffen.
 
Bereits in der Vorbereitung der Jahresabschlusserstellung dürften Aufwendungen zur Qualifizierung der Personen angefallen sein, die mit dem Erstellen des Jahresabschlusses und dessen Prüfung beauftragt sind. Gegebenenfalls wurden und werden diverse Kostenrechnungssysteme modifiziert, um den geänderten Anforderungen an Dokumentation, Kostenabgrenzungen und Kostenermittlungen gerecht zu werden. 

Im Folgenden geben wir einen Überblick über wesentliche Neuerungen, wobei der Fokus auf jenen Änderungen liegt, die Auswirkungen auf die Fortschreibung der Planungsrechnungen aus dem vergangenen Jahr haben (ohne Anspruch auf Vollständigkeit).
 
Anwendung und Auswirkungen wesentlicher Neuerungen

• Die Aktivierung von Aufwendungen für die Ingangsetzung von Geschäftsprozessen ist nicht mehr zulässig. Aktivierte Posten aus der Vergangenheit sind erfolgswirksam aufzulösen.
• Entgeltlich erworbene Firmen- oder Geschäftswerte werden faktisch wie sonstige Wirtschaftsgüter behandelt und über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
• Von wesentlicher Bedeutung ist die Abschaffung der umgekehrten Maßgeblichkeit. Sie führt unter anderem zur Streichung der Regelungen zu den Sonderposten mit Rücklageanteil und zu steuerlichen Mehrabschreibungen. Bei der Erstellung des handelsrechtlichen Abschlusses muss somit nicht mehr unmittelbar auf steuerliche Regelungen geachtet werden. Dies wiederum eröffnet den Spielraum zum voneinander losgelösten Betreiben handelsrechtlicher und steuerrechtlicher Bilanzpolitik. Das faktische Wegfallen der sogenannten Einheitsbilanz führt im Gegenzug natürlich zur Notwendigkeit getrennter Darstellungen.
• Mit dem Verbot der Rückstellungsbildung für „Innenverpflichtungen“ dürfen nur noch Aufwandsrückstellungen für unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen gebildet werden, die im Laufe der ersten drei Monate des Folgejahres erfolgen. Für bereits passivierte Beträge existieren Regelungen zur erfolgsneutralen oder gewinnbringenden Auflösung dieser Passivposten. Damit entfällt künftig ein wesentliches Instrument der Bilanzpolitik.
• Die nunmehr bestehende Möglichkeit, auch selbstgeschaffene immaterielle Wirtschaftsgüter zu aktivieren, dürfte für Unternehmen der Immobilienbranche eher von untergeordneter Bedeutung sein. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass eine klare Trennung der Forschungskosten von den Entwicklungskosten vorzunehmen ist und hierfür die Kostenrechnung entsprechend strukturiert werden muss.
• Größere Bedeutung dürfte den Neuregelungen in Bezug auf die Ansätze für die Herstellungskosten im Handelsrecht und denen im Steuerrecht zukommen.
• Auch die Änderungen in der Bewertung der Rückstellungen sind als bedeutsam einzustufen. Diese müssen künftig mit dem "Erfüllungsbetrag" angesetzt werden, der unter anderem auch die zu erwartenden Preisentwicklungen zu berücksichtigen hat. Dauern Rückstellungen länger als ein Jahr, sind die Beträge - analog den steuerlichen Regelungen - abzuzinsen, wenngleich hier unterschiedliche Zinssätze zur Anwendung kommen.
• Die Erhöhung der Schwellenwerte bei der Größenklasseneinteilung und die Einführung einer Mindestgröße für die Rechnungslegung haben lediglich entlastende Auswirkungen für Kleinst- und kleine Unternehmen. Für die übrigen Unternehmen wird es zunächst jedoch aufwändiger, da mit der Neufassung der handelsrechtlichen Vorschriften die Unterschiede zur steuerlichen Gewinnermittlung deutlich vergrößert werden. Dies führt zu doppeltem Aufwand bei den entsprechenden Bewertungen der positiven und negativen Vermögenswerte.
• Wegen der unterschiedlichen Abbildungsregeln des Handels- und Steuerrechts gewinnt der Ausweis latenter Steuern für den handelsrechtlichen Abschluss bei mittelgroßen und großen Kapitalgesellschaften deutlich an Bedeutung, um im handelsrechtlichen Abschluss eine tatsachengetreue Darstellung der Vermögenslage zu erreichen. 
  Für den Ausweis passiver latenter Steuern besteht weiterhin eine Ausweispflicht und lediglich für aktive latente Steuern ein Wahlrecht. Das nunmehr gültige bilanzorientierte Temporary-Konzept sieht eine Betrachtung auf Basis der unterschiedlichen Wertansätze (Ansatz- und Bewertungsunterschiede) in Handels- und Steuerbilanz vor, die zu steuerlichen Belastungen/Entlastungen in der Zukunft führen.
• Für eine zutreffende Darstellung der Vermögenslage sind nunmehr auch zukünftige Steuerentlastungen in Form von ungenutzten Verlustvorträgen aktivierbar. Allerdings wird der Unsicherheit bei der Ermittlung aktiver latenter Steuern, die auf Verlustvorträgen basieren, dadurch Rechnung getragen, dass der Planungshorizont auf maximal fünf Jahre begrenzt ist.

Das BilMoG bedeutet nach herrschender Meinung die größte Änderung des HGB seit 1985 und wird zu einer deutlichen Veränderung der Rechnungslegung für Personen- und Kapitalgesellschaften im Einzel- wie auch im Konzernabschluss führen. Allein die hohe Anzahl von mehr als 30 Gesetzen und Verordnungen, die aufgrund des BilMoG geändert wurden, belegt diese Auffassung. 

Aus der Streichung expliziter Wahlrechte und der Schaffung neuer Wahlrechte ergeben sich wesentliche Auswirkungen auf Bilanzpolitik, Bilanzanalyse und aufzustellende Planungsrechnungen. Insbesondere die Ermittlung der latenten Steuern stellt zusätzliche Anforderungen an die Qualität und Zuverlässigkeit der Planungsrechnung zumindest für den Planungshorizont von fünf Jahren. 

Die Nachfrage nach Immobilien ist im Jahr 2010 spürbar gestiegen. Im Vergleich zu den Boomjahren rückten im vergangenen Jahr vermehrt Wohnimmobilien in den Fokus der Investoren. Von den Marktteilnehmern werden dabei bevorzugt sogenannte Core-Immobilien gesucht. 

Was bedeutet Core-Immobilie?

Der europäische Verband nicht-börsennotierter Immobilienvehikel INREV hat Immobilieninvestitionen gemäß den ihnen zugrunde liegenden Anlagestrategien in die Kategorien Core, Value added und Oppurtinistic eingeteilt. Die Unterschiede zwischen den Kategorien liegen im Wesentlichen in der Renditeerwartung, dem Investitionsrisiko und dem Fremdkapitalanteil. Der Begriff „Core“ bedeutet „Kern“ oder „Innerstes“ und zeichnet ein risikoarmes, aber dementsprechend auch niedriger verzinstes Immobilieninvestment aus.

Die Core-Qualifizierung

Für die Identifizierung der Chancen und Risiken des Immobilieninvestments nutzen wir ein Mikrostandort- und Objektrating, bei dem die Objektqualität, der Standort, die Sozialstruktur und die Marktsituation des Objektes untersucht werden. Insbesondere geht es dabei um einen nachhaltigen Vermietungserfolg, der dem Investor einen langfristig stabilen Cash-Flow garantiert. Eine solche Situation ist dann gegeben, wenn die Immobilie eine hohe Objektqualität aufweist und die Lage von geringem Marktleerstand, einer stabilen Wohnungsnachfrage und steigenden Marktmieten gekennzeichnet ist.

Änderungen der Objekt- und Standorteigenschaften oder des Marktes, können auch zur Veränderung der Risiken und im Extremfall zu Wertverlusten des Objektes führen. Deshalb ist der langfristige Vermietungserfolg durch ein fortlaufendes Monitoring und ein aktives Asset-Management zu gewährleisten. Der Managementaufwand für Core-Immobilien ist unserer Auffassung nach nicht geringer einzuschätzen als bei den beiden anderen Anlagestrategien, da ein nachhaltiger Vermietungserfolg eine ständige Anpassung der strategischen Objektausrichtung an sich ändernde Marktbegebenheiten bedeutet.

Kennzeichen von Core-Immobilien

Ein geringes Risiko hat seinen Preis: eine geringere Rendite. In diesem Punkt unterscheiden sich die drei genannten Anlagestrategien deutlich voneinander. 

Verfolgt man die Core-Anlagestrategie ist nach INREV eine Internal Rate of Return-Rendite (IRR/interner Zinsfuß) von bis zu 11,5 % möglich. Value added-Investitionen erreichen dagegen ca. 11,5 % bis 17 % Rendite, opportunistische Immobilien über 17 %. Die geringere Core-Rendite erklärt sich nicht nur aus den geringeren Risiken und der geringeren Verfügbarkeit dieses Segmentes, sondern auch aus der geringeren Wertentwicklung. Bei einem Anlagezeitraum von fünf bis zehn Jahren wird der Wert im Vergleich zu den anderen Anlagestrategien nur moderat steigen. Dies bedeutet, dass der Faktor beim Exit nicht wesentlich höher liegt als beim Ankauf.

Weiterhin zeichnet sich ein Core-Produkt dadurch aus, dass der Fremdkapitalanteil bei unter 60 % liegt und der Eigenkapitaleinsatz somit wesentlich höher ist als bei den anderen beiden Anlagestrategien. Der Hintergrund ist die Kontrolle und Ausrichtung des Objektes. Je geringer der Fremdkapitalanteil ist, umso höher sind die Kontrolle und die Selbstbestimmung bei der Bewirtschaftung der Immobilie durch den Investor.
 
Der Markt und die Core-Nachfrage

Nach Branchenmeinung machen Core-Immobilien am Markt lediglich einen Anteil von fünf bis zehn Prozent aus. Die erhöhte Nachfrage nach risikoarmen Objekten kann durch das Angebot nicht gedeckt werden. Das erklärt die hohen Preise dieses Anlagesegments. Es empfiehlt sich also, genauer hinzuschauen, ob eine Immobilie die Kennzeichnung Core verdient. Aufgrund der hohen Nachfrage und der geringen Verfügbarkeit, werden mitunter Objekte als Core angeboten, die dieser Qualifizierung nicht gerecht werden. 

Abstriche bei den Core-Merkmalen zu machen, kann jedoch negative Effekte  nach sich ziehen. Ist eine nachhaltige Vermietbarkeit des Objektes nicht gegeben, kann das zu Wertverlusten der Immobilie führen und somit zu einer Neubewertung (Verschlechterung) der Renditeerwartung. Auch werden nach unseren Erfahrungen Core-Objekte von Investoren nachgefragt, deren Fremdkapitalanteil deutlich höher ist als die typischen 60 %. Infolge dieser Finanzierungsstruktur stimmt die Anlagestrategie nicht mehr mit dem gesuchten Objekt überein und die geforderten Kaufpreise werden nicht angeboten.

In der letzten Ausgabe unseres Newsletters haben wir zum Thema Baulasten als ein Aspekt des Grundstücksrechts berichtet, mit dem die BBT im Rahmen Ihrer Tätigkeit des Neubaus von Wohneigentum sowie als Transaktionsberater und Immobilienvermittler konfrontiert wird.

Ein weiterer Aspekt des Grundstücksrechts, mit dem sich die BBT regelmäßig auseinandersetzen muss, ist die "Grunddienstbarkeit". Der Prüfung, ob beziehungsweise welche Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sind, kommt beim Erwerb oder Verkauf eines Grundstücks eine hohe Bedeutung zu, da diese die Nutzung eines Grundstücks maßgeblich beeinflussen.

Anspruchssicherung zwischen Grundstücksnachbarn

Die Grunddienstbarkeit ist ein zivilrechtliches Mittel zur Sicherung von Ansprüchen der jeweiligen Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke. 

Dabei wird ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines benachbarten Grundstücks derart belastet, dass dieser das Grundstück in einer bestimmten Art und Weise nutzen darf. Es können beispielsweise Geh-, Fahr- und Leitungsrechte eingeräumt werden. Ebenso ist es möglich, durch eine Grunddienstbarkeit bestimmte Handlungen auf dem belasteten Grundstück zu unterbinden, sodass etwa die Bebauung eines Grundstücks untersagt oder aber nur bis zu einer bestimmten Höhe erlaubt ist. Daneben kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks auch in der Ausübung bestimmter Rechte beschränkt werden.

Grundbucheintragung

Voraussetzung ist die schuldrechtliche Einigung zwischen den Grundstücksnachbarn und die Eintragung als "dingliche Sicherung" in Abteilung II des Grundbuchs des dienenden Grundstücks. Zusätzlich kann die Eintragung auch im Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundstücks eingetragen werden (so genannter Herrschvermerk).

Grundstücks- oder persönliche Dienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit geht als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks auf den jeweiligen Rechtsnachfolger über und gewährt dem Berechtigten damit dauerhafte Rechtssicherheit. Erfolgt die Einräumung des Rechts nicht zugunsten des Grundstücks, sondern zugunsten einer bestimmten Person, handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die bei Übertragung des Eigentums erlischt.

Vergütungsmöglichkeit

Die Belastung eines Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit kann in der Praxis durch vertragliche Regelung auch vergütet werden, beispielsweise durch Zahlung einer Nutzungsentschädigung für ein vereinbartes Wege- oder Zufahrtsrecht.

Ob beim Neubau von Wohneigentumsprojekten, dem freifinanzierten sozialen Wohnungsbau oder im Rahmen der Tätigkeit als Transaktionsberater und Immobilienvermittler – die BBT GmbH wird in vielen Bereichen regelmäßig mit den Regelungen des deutschen Grundstücksrechts konfrontiert. Dabei geht es unter anderem auch um den Begriff der Baulast, den wir Ihnen im Folgenden näher erläutern möchten.

Was ist eine Baulast?

Bei einer Baulast handelt es sich um eine freiwillig übernommene, öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen bestimmter Dinge, die das Grundstück betreffen. Durch die Eintragung einer Baulast werden baurechtliche Hindernisse des eigenen oder benachbarten Grundstücks überwunden und auf diese Weise eine geplante Bebauung ermöglicht. Dabei kann es sich z. B. um Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zur Sicherung der Erschließung eines Grundstücks oder auch um Abstandsflächen- sowie Stellplatzbaulasten handeln.

Die Auswirkungen von Baulasten

Insbesondere beim Erwerb von unbebauten Grundstücken ist neben der Prüfung der grundbuchrechtlichen Gegebenheiten die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis unverzichtbar. Nicht selten finden sich darin Regelungen, die die geplante Bebauung beeinträchtigen können. Jedoch kann die Eintragung einer Baulast auch die Bebaubarkeit von sonst nur schwer oder nicht bebaubaren Grundstücken sicherstellen.
Baulasten gehen als grundstückbezogene Verpflichtungen auf jeden Rechtsnachfolger über. Im Gegensatz zum Grundbuch, genießen Baulastenverzeichnisse keinen öffentlichen Glauben. Rechtliche Grundlage bilden die jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer.

In einem Baugenehmigungsverfahren werden Baulasten als baurechtliche Verpflichtungen betrachtet. Dies führt dazu, dass Bauanträge, die mit den Inhalten der Baulast nicht konform gehen, grundsätzlich nicht genehmigt werden. 

Eine Löschung der Baulast ist nur durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde möglich. Zudem müssen Baulastbegünstigte vor der Löschung angehört werden. So kann z. B. eine Stellplatzbaulast in Berlin, die zu Zeiten der noch geltenden Stellplatzverordnung eingetragen wurde, nicht ohne Zustimmung der Begünstigten gelöscht werden, obwohl die Verordnung als rechtliche Grundlage mittlerweile nicht mehr besteht.

Da die Baulast öffentlich-rechtlichen Charakter hat, kann nur die Baubehörde Rechte daraus durchsetzen. Zivilrechtliche Ansprüche der Nachbarn untereinander sollten deshalb zusätzlich durch entsprechende Grunddienstbarkeiten abgesichert werden.
 
Zum Thema Grunddienstbarkeiten informieren wir Sie ausführlich in der nächsten Ausgabe unseres BBT-Newsletters. 

Zum 1. Juli 2010 ist die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Kraft getreten. Sie wurde im BGBl. I Nr. 25 vom 27. Mai 2010, S. 639 veröffentlicht und löst die seit 1988 geltende Wertermittlungsverordnung (WertV) ab.

Die Novelle beruht auf den Empfehlungen eines Sachverständigengremiums, das angesichts der sich wandelnden Bedingungen am Immobilienmarkt seit 2008 mit der Aktualisierung der 20 Jahre alten WertV beauftragt war. 

Die deutsche Wiedervereinigung, der demographische und wirtschaftliche Wandel sowie die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft erfordern heute und zukünftig neue stadtentwicklungspolitische Strategien und eine stärkere Kapitalmarktorientierung. Diese Veränderungen können bei der Wertermittlung von Immobilien nicht unberücksichtigt bleiben.

Die ImmoWertV greift nun wichtige Entwicklungstendenzen der letzten Jahre im Bereich der Wertermittlung auf.

Die wichtigsten Änderungen in der neuen ImmoWertV betreffen: 

• den Entwicklungszustand von Grundstücken
• die Einführung von Marktanpassungsregelungen
• die Berücksichtigung von nachhaltigen zukünftigen Entwicklungen (Marktveränderungen, Demografie)
• Regelungen zu den Bodenrichtwerten und den zwingend zu bildenden flächendeckenden Richtwertzonen
• die Vereinheitlichung der Bodenwertermittlung in allen Verfahren
• die Aufnahme eines „vereinfachten Ertragswertverfahrens“ sowie der möglichen Berücksichtigung periodisch unterschiedlicher Erträge im „allgemeinen Ertragswertverfahren“, die der Logik des DCF-Verfahrens entsprechen
• die Einführung von international gebräuchlichen Begriffen zur besseren Vergleichbarkeit
• die Berücksichtigung von energetischen Eigenschaften als Gebäudemerkmal
• konkrete Vorgaben zur Berücksichtigung von Schäden an Gebäuden oder mangelhafter Instandhaltung
• die Grundsätze zur Ableitung der erforderlichen Daten für die Gutachterausschüsse

Die ImmoWertV beruht als Rechtsverordnung weiterhin auf dem Baugesetzbuch (BauGB) und gilt für die dort genannten Zwecke.

Keine Angst vor neuen Verkehrswerten!

Die Einführung der ImmoWertV hat keine Auswirkung auf den Verkehrswert an sich. Sie führt lediglich zu Änderungen in der Vorgehensweise innerhalb des Wertgutachtens. Der Wert der Immobilie selbst bleibt erhalten, sofern er marktüblich ermittelt wurde.