Headerbild schmal Polygone

Transaktionen

 

Strukturiertes Bieterverfahren: Fluch oder Segen?

Bei Immobilienangeboten mittels Bieterverfahren sind Investoren geteilter Meinung. 

Die Einen monieren das Risiko, beim Ausscheiden aus dem Verfahren auf Kosten sitzenzubleiben: Zwar entstünden bei „normalen“ Verkaufsprozess auch Kosten, aber diese würden in der Regel erst mit Vereinbarung einer Exklusivität und dem Start der Due- Diligence-Phase anfallen. 

Die Anderen sehen dagegen die Vorteile, die der klare Rahmen für den Verkäufer bietet:

  • Der Verkaufsprozess hat einen vorher genau definierten Zeit- und Maßnahmenplan.
  • Der Verkäufer kann aus eingegangenen Kaufpreisangeboten wählen und ist, im Gegensatz zur Auktion, nicht verpflichtet, einen Zuschlag zu erteilen.
  • Das Finden eines marktgerechten Kaufpreises wird dem Verkäufer abgenommen. Weder ruft er einen zu hohen Kaufpreis auf, der die Nachfrage bremst, noch einen zu niedrigen, der ihm das Gefühl gibt, seine Immobilie zu verschleudern.
  • Der Verkäufer hat die Möglichkeit, die Angebote miteinander zu vergleichen, wobei der Kaufpreis sicher am meisten zählt. Wenn Inhalt und Form der Angebotsabgabe vorgegeben werden, können aber auch die Anlagestrategie, die Reputation und Finanzkraft des Bieters und weitere Prämissen verglichen werden.

Gute Vorbereitung ist Voraussetzung fürs Gelingen

Bleibt festzuhalten, dass für den Veräußerer die Vorteile eines Bieterverfahrens überwiegen können, wenn die Objektunterlagen gut aufbereitet und alle Akteure gut vorbereitet sind. Sind das Portfolio/die Einzelimmobilie zudem attraktiv und der mögliche Käuferkreis groß genug, dann bieten auch Kaufinteressenten mit, die dem Verfahren skeptisch begegnen. 

 

Virtuelle Datenräume vereinfachen Transaktionen

Adé Dokumentenflut und aufwändige Akteneinsichtstermine: Immer häufiger werden Daten heute digital erfasst und in sogenannten Online-Datenräumen zugänglich gemacht. Auch für Immobilientransaktionen ist ein solches Datenmanagement vorteilhaft.

Physische versus digitale Datenräume

Datenräume haben den Zweck, (transaktions-)relevante Dokumente zu sammeln, themenspezifisch zu ordnen und nach Objekten zu strukturieren. Neben Objektbesichtigungen und eigenen Recherchen sind die Unterlagen in den Datenräumen die wichtigste Informationsquelle und dienen als Grundlage, um eine Kaufpreisindikation erstellen zu können.

Bei physischen Datenräumen werden die relevanten Unterlagen (Verträge, Bescheide, Berechnungen etc.) in Papierform zur Verfügung gestellt und können von den Interessenten nur vor Ort bei den Geschäftspartnern eingesehen werden. Gerade bei größeren Immobilienportfolios bedeutet dies einen immensen Aufwand für beide Seiten.

Digitale Datenräume bieten hingegen den Vorteil, dass alle Interessenten/Bieter zeit- und ortsunabhängig Einsicht in die Daten und Informationen nehmen können. Ermöglicht wird dies durch einen passwortgeschützten Onlinezugang zu einem Online-Datenraum. Die Datenräume sind dabei so aufgebaut, dass sie eine flexible Benutzerverwaltung ermöglichen und die Benutzer nur freigegebene Inhalte sehen.

Datenqualität sicherstellen

Die Zusammenstellung, Plausibilisierung und Einstellung aller (verkaufs-)relevanten Daten und Dokumente in einer entsprechenden Qualität dauert in der Regel mehrere Monate: Zuweilen liegen die Dokumente nicht oder nur unvollständig vor oder Daten sind inaktuell, selbst wenn ihre Aktualität durch ein laufendes Asset- und Property Management garantiert sein müsste. So werden Seiten beim Einscannen vergessen, Dokumente sind nicht auffindbar oder Unterlagen fehlerhaft und widersprüchlich.

Damit der Online-Datenraum zum Dealbreaker wird, sind daher folgende Punkte zu beachten:

  • Vollständigkeit und Richtigkeit der Daten
  • Aktualität der Daten
  • Lesbarkeit der Dokumente
  • Permanente Verfügbarkeit der Daten
  • Effiziente Strukturierung der Dokumente
  • Abschluss von Datenraumregeln

Systematische Gliederung verschafft Überblick

Um der Masse an Unterlagen Herr zu werden, wird im Datenraum eine systematische Gliederung (Dokumenten- bzw. Datenraumindex) hinterlegt. Dieser Index fasst alle Gliederungspunkte (Ordner und Unterordner) des Datenraums zusammen (siehe Abb. 1 und Abb. 2). Die Dokumente werden in den entsprechenden Gliederungspunkten eingestellt. Häufig lassen sich in den Datenräumen Übersichten zu den Dokumenten erstellen, sodass erkennbar ist, wo Unterlagen vorhanden sind und wann diese eingestellt wurden.

Datenraumtipps für Immobilientransaktionen

Beim Verkauf von Immobilienobjekten sollten mindestens folgende Unterlagen im Datenraum zur Verfügung gestellt werden:

  • Objektliste
  • Mieterliste
  • Grundbuch, Flurkarte
  • Verträge (Mietverträge)
  • Auflistungen zu Maßnahmen und Kosten für Instandhaltung und Modernisierung

Neben der klassischen Erfassung und Verwaltung der Dokumente im Rahmen des Transaktionsprozesses bieten die Datenraumanbieter häufig weitere Funktionen wie etwa automatisierte Questions & Answers-Tools (Q&A) an. Der Vorteil von letzterem ist, dass an dem Ort, an dem die Unterlagen gespeichert sind, auch die Abwicklung des Frage-Antwort-Prozesses erfolgt. Hierdurch lässt sich der Beantwortungsprozess effizient steuern und kontrollieren.

Richtig aufbereitet und eingesetzt spart ein Online-Datenraum viel Zeit. Darüber hinaus können mit ihm auch Prozesse vereinfacht und Entscheidungen abgesichert werden.

 

Transaktionsvorbereitung leicht gemacht – Teil 2

Eine professionelle und gut gemanagte Vorbereitung beschleunigt den gesamten Transaktionsprozess. Im November-Newsletter informierten wir Sie über die ersten drei Schritte der fünfstufigen Vorbereitungsphase. Heute erläutern wir die folgenden beiden Schritte: das Prüfungs- und Analyseverfahren Due Diligence (4) sowie die Kaufpreisindikation (5) als Grundlage der Investorenansprache.

4. Due Diligence 

Im Rahmen der Due Diligence werden die im Vorfeld gesammelten Daten systematisch analysiert und geprüft, um alle Chancen und Risiken rund um das Verkaufsobjekt aufzudecken. Die Immobilie bzw. das Portfolio wird aus folgenden Blickwinkeln beleuchtet:  

  • Rechtliche Analyse: Prüfung der Grundbuch- und Vertragssituation,
  • Steuerliche Analyse: Unterschiede bei Asset oder Share Deal,  
  • Kaufmännische Analyse: Untersuchung Immobilienmarkt und Immobilienstandort,
  • Technische Analyse: Betrachtung Gebäudestruktur, -zustand, -technik,
  • Umweltanalyse: Bestehen Altlasten oder umweltspezifische Risiken,
  • Finanzielle Analyse: Betrachtung der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage, um die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Analysegegenstandes zu ermitteln.

Alle finanzrelevanten Daten werden in Zahlungsströmen abgebildet.  

Die Due Diligence kann sowohl käufer- als auch verkäuferseitig (Buyer, Vendor Due Diligence) durchgeführt werden.  

5. Kaufpreisindikation 

Die Bestimmung eines marktgerechten Angebots-/Verkaufspreises ist für die Ansprache von Investoren unerlässlich. Bei dieser Kaufpreisindikation handelt es sich nicht um eine Ermittlung der Verkehrswerte gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Basis für die Berechnung der Kaufpreisindikation sind die Aussagen und Unterlagen des Verkäufers. Als Ermittlungsmethode für den Marktwert der Objekte wird z. B. das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) angewendet. Der so ermittelte Preis ist in der Durchführungsphase die Verhandlungsgrundlage für den Verkäufer.  

Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Transaktionsprozessen. 

 

Transaktionsvorbereitung leicht gemacht - Teil 1

Immobilientransaktionen sind komplexe Prozesse, die sich zuweilen über einen sehr langen Zeitraum erstrecken. Damit die Transaktionsabwicklung für alle Beteiligten zu einem Erfolg wird, bedarf der Transaktionsprozess einer strukturierten Vorbereitung. Wir erläutern die fünf aus Verkäufersicht wesentlichen Schritte. Lesen Sie jetzt mehr über Planung (1), Strategie (2) und Datensammlung (3).

1. Planung Verkaufsprozess

Definieren Sie zuerst die Transaktionsziele (Optimierung des Verkaufserlöses, Transaktionsdauer u.ä.). Sodann muss ein Projektablaufplan erarbeitet werden. Da im Transaktionsprozess diverse interne und externe Experten, wie Anwälte, Steuerberater und Immobilienexperten mitwirken, sind auch Verantwortlichkeiten, Kapazitäten und der Zeitaufwand exakt zu planen.

2. Entwicklung Transaktionsstrategie

Ausgehend von den vorher definierten Transaktionszielen wird die bestmögliche Vermarktungsstrategie entwickelt. Hierzu ist der Verkaufsgegenstand genau zu definieren. Mögliche Strategien sind:

  • Einzelverkauf von Immobilien
  • Portfolioteilverkauf (Verkauf von Immobilienteilpaketen)
  • Globalverkauf (Verkauf eines fest definierten Gesamtpaketes)

Gegebenenfalls bedarf es nach dem Analyse- und Prüfungsprozess (Due Diligence / Teil 2) einer Anpassung der Strategie.

3. Datensammlung

Eine zentrale Rolle spielt das Datenmanagement. Um eine Kaufpreisindikation (Teil 2) erstellen zu können, sind zahlreiche Daten zu sammeln, aufzubereiten und zu strukturieren. Hierfür können physische oder digitale Datenräume genutzt werden. Digitale Datenräume bieten den Vorteil einer flexiblen Dokumenten- und Benutzerverwaltung: Eine Vielzahl an Benutzern kann zeit- und ortsunabhängig auf die hinterlegten Dokumente zugreifen. Dies erleichtert die anschließende Due Diligence-Phase für die Käufer- wie für die Verkäuferseite.  

Im nächsten Newsletter erfahren Sie mehr über die Vorbereitungsschritte Due Diligence (4) und Kaufpreisindikation (5). 

 

ebay-Effekt bei Bieterverfahren

Ist das Bieterverfahren eine zulässige Methode der Marktwertermittlung? Diese Frage diskutierte BBT-Berater Mathias Groß auf der BBA-Tagung „Immobilienbewertung 2012: Markt, Portfolio, Unternehmensentwicklung“ mit einigen Branchenexperten. Die kontroversen Meinungen bewogen ihn, den rechtlichen Rahmen und die gängige Praxis einmal genauer unter die Lupe zu nehmen.

Fast wie eine Versteigerung

Das Bieterverfahren ähnelt einer Versteigerung. Jedoch steht am Ende nicht der unmittelbare Verkauf (Zuschlag erteilt), sondern erst einmal steht nur der erzielbare Preis fest. Zur Freude der Verkäufer setzt dabei oft der ebay-Effekt ein: Der Wettbewerb der Bieter lässt das Interesse am Objekt und den Kaufpreis steigen.

Bieterverfahren als Marketinginstrument

Daher ist das Bieterverfahren beim Verkauf von Immobilien vorrangig ein Marketinginstrument und eine Methode zur schnellen Preisfindung. Ein Marktwert ist nicht das Ergebnis, weil § 194 BauGB eindeutig definiert, dass dies der Preis ist, der „… ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Der Verkauf an den Höchstbietenden bildet nicht den gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Sinne des § 194 BauGB ab. Diese Anfälligkeit für „Extremausschläge“ bemängelt auch Professor Wolfgang Kleiber. Er weist darauf hin, dass das Bieterverfahren kein geregeltes und allgemein anerkanntes Verfahren der Wertermittlung im Sinne der ImmoWertV sei.

Leitfaden für Bieterverfahren

Die zuständige EU-Kommission sieht das anders. Sie vertritt die Auffassung, dass Immobilienverkäufe der öffentlichen Hand an den Meistbietenden nach einem bedingungsfreien Bieterverfahren grundsätzlich zu einem Marktwert führen. Der dazu veröffentlichte Leitfaden besagt, dass hierfür der Verkauf in einem hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bieterverfahren erfolgen muss.

Selbst bei strenger Beachtung der drei genannten Bedingungen bleibt der Widerspruch zur Definition im § 194 BauGB.

Vorteile des Bieterverfahrens

In der Praxis wird das Bieterverfahren von privaten Eigentümern zur Kaufpreismaximierung genutzt. Wir haben in der Vergangenheit als Transaktionsberater einige Verfahren begleitet und kennen die Vor- und Nachteile des Bieterverfahrens für den erfolgreichen Verkauf von Immobilien. So kann etwa die öffentliche Hand Immobilien in einem Bieterverfahren schneller, flexibler und transparenter verkaufen, da nicht mehr zwingend für jedes Objekt ein Verkehrswertgutachten erstellt werden muss. Diese Möglichkeit nutzt beispielsweise der Liegenschaftsfonds Berlin.

 

Die Tücken der Restwertberechnung

Die Berechnung des Restwerts einer Immobilie, etwa anlässlich einer Bewertung oder einer Investitionskalkulation, hält einige Herausforderungen bereit. So setzt die Berechnung eine realistische Planung voraus, wobei kleine Änderungen der "Stellschrauben" das Ergebnis maßgeblich verändern können. Ferner stehen mit dem Vereinfachten Ertragswert und der Ewigen Rente zwei verschiedene Berechnungsformeln zur Auswahl.

Mit dem Restwert einer Immobilie ist der zukünftige Verkaufserlös gemeint, der nach einer bestimmten Laufzeit (Bewirtschaftungsphase) angenommen wird. Der Restwert soll die durch Investitionen oder unterlassene Instandhaltungen bedingte, wertmäßige Veränderung des Gebäudes und die Entwicklung des Marktes, zum Beispiel durch gestiegene oder gesunkene Mieten, abbilden. Wichtig ist dieser Restwert immer dann, wenn eine Bewertung vorgenommen, ein Businessplan erstellt oder eine Investitionsrechnung durchgeführt wird. 

Realistische Planung erforderlich

Die Ermittlung des Restwertes setzt eine realistische Planung voraus. Diese Planung kann sowohl in einem Discounted Cashflow-Modell (DCF) als auch in einem Vollständigen Finanzplan (VoFi) erfolgen. Da der Restwert maßgeblich von den Plandaten im letzten Jahr des Planungszeitraumes bestimmt wird, ist eine realistische und plausible Annahme der Stellgrößen in den Modellen zwingend erforderlich. 
Planungsbeispiel mit Hilfe eines DCF-Modells:

Bei der beispielhaften Planung handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus aus Berlin mit 18 Wohneinheiten, 1.010 m² Wohnfläche, Baujahr 1962. Die Durchschnittsmiete beträgt 5,27 €/m². Unterstellt ist eine Mietsteigerung in den ersten fünf Jahren von 1,5% und in den darauffolgenden fünf Jahren von 1,0%. Alle cashflow-relevanten Kostenpositionen steigern sich jährlich um 2%; dies entspricht der durchschnittlichen Inflationsrate. Die nichtumlegbaren Betriebskosten betragen 2%.

Zwei Berechnungsalternativen

Entscheidend für die weitere Ermittlung ist der Jahres-Reinertrag des letzten Planjahres; in unserem Beispiel beträgt er 48.014 € im Jahr 2021. Um daraus den Restwert des Objektes zu berechnen, stehen grundsätzlich zwei Berechnungswege zur Verfügung: das Vereinfachte Ertragswertverfahren und die Ewige Rente.

In dem Vereinfachten Ertragswertverfahren wird der Restwert unter der Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Objektes bestimmt. Diese Methode verfolgt den Ansatz der "endlichen Nutzungsdauer" eines Objektes. 

Berechnungsformel Vereinfachter Ertragswert: RW = RE * qn - 1 / qn * (q - 1)

Bei dem Verfahren der Ewigen Rente hingegen unterstellt man, dass ein Objekt durch regelmäßige Instandsetzung und Modernisierung eine theoretisch unbegrenzte Nutzungsdauer hat. Dementsprechend sind bei der Methode der Ewigen Rente auch solche Kosten zu berücksichtigen, die das Objekt in seinen ursprünglichen Zustand versetzen. 

Berechnungsformel Ewige Rente: RW = RE * 1 / (q – 1) - HK

Die Bedeutung der Abkürzungen:

RW = Restwert, RE = Jahres-Reinertrag , HK = Herrichtungskosten, 
q = (1 + p) / 100, p = Kapitalisierungszins, 
n = Restnutzungsdauer (abzüglich der Planungsdauer, im Beispiel 30 -10 = 20 Jahre)

Ermittlung des Kapitalisierungszinses

Wichtig ist auch die Frage nach dem geeigneten Kapitalisierungszins (p). Dafür kann entweder der objektkonkrete Liegenschaftszins verwendet oder der Kapitalisierungszins aus einem objektkonkreten Diskontierungszins abgeleitet werden. 

Wie ein solcher Diskontierungszins ermittelt wird, berichteten wir bereits in der Juliausgabe unseres Newsletters. Um aus dem Diskontierungszins einen Kapitalisierungszins abzuleiten, muss zunächst die angenommene Inflation herausgerechnet werden. Im nächsten Schritt ist zu prüfen, ob während des Planungszeitraumes Aufwertungsmaßnahmen geplant und monetär in der Planung berücksichtigt wurden. Ist dies der Fall, kann ein zusätzlicher Abschlag auf den Kapitalisierungszins erfolgen. Gleiches gilt auch, wenn man zusätzlichen Instandhaltungsrückstau plant. Dann muss ein Aufschlag auf den Zins erfolgen. 

Die Beispielrechnung

In unserem Beispiel haben wir einen objektkonkreten Diskontierungszins in Höhe von 7,87% ermittelt. Wir haben weder Aufwertungen noch Instandhaltungsrückstau geplant und erhalten somit nach Minderung des Diskontierungszinses um die Inflationsrate (2%) einen Kapitalisierungszins von 5,87%. 
Als Herrichtungskosten nach Ablauf der Planungsphase haben wir ca. 250.000 € ermittelt. Herrichtungskosten beinhalten Kosten für solche Maßnahmen, durch die das Objekt über die Restnutzungsdauer hinaus dauerhaft bewirtschaftet werden kann. 

Damit erhalten wir rechnerische Restwerte für das Objekt von:

  • Vereinfachtes Ertragswertverfahren:    556.581 €
  • Ewige Rente abzüglich Herrichtung:    567.963 €

Fazit

Anhand der Ergebnisse kann man bereits die Tücken der Restwertberechnung erkennen, auch wenn in unserem Beispielfall die Werte „nur“ um rund 11.000 € differieren. Die Schwierigkeit bei beiden Berechnungsmethoden bleibt die Ermittlung und gutachterliche Einschätzung der wesentlichen Prämissen Restnutzungsdauer und / oder Herrichtungskosten. 

Wäre beispielsweise die Restnutzungsdauer nicht auf 30 sondern auf 40 Jahre festgelegt worden, dann würde sich der ermittelte Restwert auf 670.206 € erhöhen. Über die Bestimmung von Restnutzungsdauern berichteten wir bereits in der Dezemberausgabe unseres Newsletters. 

Ebenso verhält es sich mit den getroffenen Annahmen für die Planung. Würde man zum Beispiel in unserem Fall die jährliche Mietsteigerung um 1% höher ansetzen, so würde sich ein Restwert von 609.936 € ergeben. 

Angesichts der beschriebenen Hürden, ist die Wahl der Berechnungsmethode nur ein kleiner Schritt auf dem Weg zur Ermittlung des Restwertes. Der unserer Meinung nach wichtigste Schritt ist es, die Tücken der Modelle zu erkennen und geeignete Lösungswege zu finden.

 

Immobilienbewertung: Solide Zinsermittlung statt Glaskugel-Mystik

Bei der Bewertung von Anlagevermögen und bei der Planung von Immobilienverkäufen kommt der Zinsermittlung große Bedeutung zu, um den Marktwert der Objekte korrekt zu berechnen. Dazu stehen verschiedene Berechnungsmodelle zur Verfügung. Die BBT GmH hat sich bei der Aufgabe, zwei Portfolien mit bundesweit rund 1.000 Objekten zu bewerten, für einen Ansatz entschieden, mit dem objektkonkrete Zinswerte ermittelt werden können.

Immer wieder stehen Wohnungsunternehmen im Rahmen der Jahresplanung vor der Frage der Bewertung ihres Anlagevermögens oder eines Verkaufs. Neben der Schwierigkeit, erst  einmal das oder die Objekte festzulegen, die für einen Verkauf in Frage kommen, folgt anschließend die große Aufgabe, den richtigen Wert der Immobilie und damit den zu erwartenden Verkaufserlös beziehungsweise den Wert des Anlagevermögens zu ermitteln. Insbesondere dann, wenn es sich um ein sehr heterogenes Portfolio handelt. 

Portfoliobewertung für 1.000 Objekte

Die BBT GmbH stand in den vergangenen zwei Monaten vor der Mammutaufgabe, zwei Portfolien zu bewerten, deren rund 1.000 Objekte in ganz Deutschland verteilt sind. Außer der logistischen Herausforderung, alle Objekte binnen acht Wochen zu besichtigen und eine objektkonkrete Mieten- und Leerstandsplanung zu entwickeln, mussten wir auch für jedes Objekt den entsprechenden Zins für die Berechnung des Marktwertes ermitteln.

DCF-Modell lässt Fragen offen

Als Berechnungsgrundlage diente uns das Discounted Cash Flow-Modell (DCF), das sich in den vergangenen Jahren immer stärker als Bewertungsgrundlage durchgesetzt hat. Das Verfahren an sich ist sehr genau beschrieben und geregelt, beispielsweise in den Richtlinien der International Financial Reporting Standards (IFRS) oder der International Accounting Standards (IAS) sowie den Kommentaren zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) von Wolfgang Kleiber. Zu den ganz wesentlichen Punkten "Diskontierungszins", der für die Berechnung der Barwerte benötigt wird, und "Kapitalisierungszins", der für die Ermittlung des Restwertes nach zehn Jahren benötigt wird, werden jedoch nur recht wenige Aussagen getroffen. Dabei drücken diese Zinsen das zu erwartende Risiko einer Immobilie aus, das der Eigentümer oder Käufer mit einer adäquaten/angemessenen Rendite honoriert haben möchte.
Um diese Zinsen zu berechnen, kommen für uns grundsätzlich zwei Modelle in Frage: Zum einen das Capital Asset Pricing Model und zum anderen ein objektkonkretes Risikozuschlagsmodell. 

Das Capital Asset Pricing Model (CAPM)

Das CAPM ist ein Modell, mit dem das zu erwartende Risiko eines Portfolios berechnet werden kann. Da dieses Modell aus dem Bereich der Kapitalmarkttheorien stammt, also eigentlich von einem vollkommenen Markt ausgeht, ist dieses Modell für die Einzelbewertung von Immobilien sehr umstritten. 
Im Rahmen einer Portfoliobewertung kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die Risikostreuung ein Maß angenommen hat, das mit dem Kapitalmarkt in etwa vergleichbar ist. Somit kann mit dieser Methode der Gesamtwert eines Portfolios berechnet werden, vorausgesetzt die Streuung und die Anzahl der Objekte ist groß genug. 

Das objektkonkrete Risikozuschlagsmodell

Da der Anspruch in unserem Projekt jedoch war, Einzelwerte zu ermitteln, musste der Ansatz zur Ermittlung des Zinses viel objektkonkreter sein. 

Also entschieden wir uns für ein Modell, das eigentlich bei der Einzelbewertung von Immobilien, zum Beispiel bei der Verkehrswertermittlung nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB), angewendet wird. Angelehnt ist dieses Modell an das Risikozuschlagsmodell der HypZert GmbH.

Ausgehend von einem risikolosen Basiszins, werden anhand von Risikopunkten, die vom Gutachter festgelegt werden, insgesamt zwölf verschiedene Zuschläge berechnet, unter anderem Zuschläge für Lagekriterien, Objektkriterien, Mietentwicklungen und Marktpotentiale. 

In unserem Fall wurden die Risikopunkt- und Zinszuschläge nicht für jedes Kriterium gleich verteilt, sondern unter Berücksichtigung der Marktwertrelevanz unterschiedlich gewichtet. So hatte beispielsweise die Makrolage einen viel größeren Einfluss auf den Zins als die Höhe der Betriebskosten. Die genaue Höhe der für das Objekt anzusetzenden Risikopunkte haben wir über unser sogenanntes Multiscoring erhalten. Dieses gibt für ca. 40 Lage- und Objektkriterien Punktwerte zwischen 0 und 100 aus, die anschließend auf die Risikoverteilung umgerechnet werden. 

Mit diesem detaillierten System sind wir in der Lage, objektkonkrete Zinsen zu ermitteln. Im Zusammenspiel mit dem Multiscoring, der Mieten- und Leerstandsplanung und der Einschätzung des (technischen) Gebäudezustands berechnen wir so einen Marktwert je Objekt, der eher einem Einzelgutachten gleicht, als einer Massenbewertung. 

 

Einheitliche Maklerformel

Bei Immobiliengeschäften ist die Maklerformel in aller Munde. Doch die vermeintlich klare Formel für eine Erstberechnung der Investition führt regelmäßig zu Diskussionen darüber, welche Kosten in der Formel wie berücksichtigt sind. Die BBT GmbH hat sich intern auf eine einheitliche Definition verständigt.

Beim Verkauf und Erwerb von Immobilien werden für eine erste Einschätzung der Investition üblicherweise die Begriffe Faktor und Rendite verwendet. Allerdings interpretieren die Marktteilnehmer sie auf vielfältigste Weise und führen darüber nicht selten schon vor der eigentlichen Vermittlung der Immobilie rege Diskussionen. Im Mittelpunkt stehen dabei unter anderem folgende Fragen: Werden bei der Faktorberechnung (Kaufpreis/Jahresnettokaltmiete) die Erwerbsnebenkosten des Kaufpreises berücksichtigt?Wie errechnen sich die Erwerbsnebenkosten? Müssen die notwendigen Sanierungskosten dem Kaufpreis hinzugerechnet werden? Sind die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten von der Miete abzuziehen? Bei der Transaktionsberatung ist daher vorab immer erst die Definition der Kennzahlen Faktor und Rendite zu klären. 

Um diese Diskussionen innerhalb der BBT GmbH zu vermeiden, haben wir uns mit den verschiedenen Definitionen auseinander gesetzt und uns auf eine interne Vereinheitlichung verständigt: Ausgehend von den Definitionen der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) unterscheiden wir zukünftig in Brutto- und Nettoanfangsrendite bzw. Brutto- und Nettoanfangsfaktor. 

Zur Berechnung der Bruttoanfangsrendite verwenden wir die vertraglich vereinbarte Jahresnettokaltmiete und den Nettokaufpreis eines Objektes. Bei der Nettoanfangsrendite ziehen wir von der Jahresnettokaltmiete die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten ab und rechnen dem Kaufpreis die Erwerbsnebenkosten zu. Diese Parameter wenden wir analog bei der Faktorberechnung an. 

So können wir ein Objekt schnell und unkompliziert einschätzen. Darauf aufbauend verwenden wir weitere Kennzahlen, mit denen wir auf Objektbesonderheiten eingehen und unseren Kunden eine transparente Wirtschaftsübersicht über die jeweilige Immobilie bieten.