Wissenswertes

Das GEG schafft ein neues, einheitliches, aufeinander abgestimmtes Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Neubauten, an Bestandsgebäude und an den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung von Gebäuden. Mit dem Gesetz werden Vorgaben der EU zur Gesamtenergieeffizienz umgesetzt.

Das neue GEG enthält Regelungen in Bezug auf die Verwendung von Energieausweisen und für den Einsatz erneuerbarer Energien. Eine Verschärfung des energetischen Anforderungsniveaus für Neubau und Gebäudebestand erfolgt dabei nicht. Der KfW-Effizienzhaus-Standard von 75 wird verankert, im Gesetz wurde vermieden, den ambitionierteren KfW-55-Standard festzuschreiben. Eine Klausel sorgt jedoch für eine Überprüfung der Anforderungen im Jahre 2023, damit die aktuell geltenden Werte gegebenenfalls angepasst werden können.

Wichtige Kernaussagen ergeben sich für die Wohnungswirtschaft:

• Der Neueinbau von reinen Ölheizungen wird ab 2026 verboten. Ausnahmen bilden danach beispielsweise Gebäude, die nicht auf andere Weise, z. B. mit Fernwärme oder mit erneuerbaren Energien beheizt werden können. Auch bei der gleichzeitigen Einbindung von erneuerbaren Energien kann die Neuinstallation von Ölkesseln über das Jahr 2026 hinaus erlaubt bleiben (sog. Hybridheizungen: z. B. Verbindung von Ölheizungen und Solarthermie).
• Für neue Gebäude ab 2021 wird der Niedrigstenergiegebäudestandard (siehe § 10 GEG) festgelegt. Diese Regelung dient der Umsetzung von Artikel 9 der EU-Gebäuderichtlinie.
• Vom Verkäufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses muss dem Käufer ein „informatorisches Beratungsgespräch“ durch einen Energieberater ermöglicht werden (siehe § 80 Abs. 4 GEG). Bei Erneuerung von Bauteilen (umfassende Sanierung) muss der Eigentümer ebenfalls ein solches Beratungsgespräch führen (§ 48 GEG). In beiden Fällen gilt einschränkend: Die Pflicht gilt nur, wenn die Leistung kostenlos erhältlich ist.

• Im GEG ist eine neue Innovationsklausel (siehe § 103 GEG) für Quartiere und einzelne Gebäude vorgesehen, deren energetische Bewertung nach der Modernisierung auf Basis von CO₂-Emissionen erfolgen kann und nicht nach Primärenergieverbrauch.
• Zukünftig enthalten Energieausweise auch Angaben zur Kohlendioxidemission eines Gebäudes, die sich aus den Informationen zum Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch ergeben (siehe § 85 GEG).

Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW bezeichnet das GEG als wichtigen Meilenstein für neue Wege zur CO₂-Minderung und zur bezahlbaren Erreichung der Klimaziele. So lobt der Verband vor allem die Innovationsklausel mit dem Quartiersansatz und die Stärkung lokaler Photovoltaik-Anlagen.

Link https://www.gesetze-im-internet.de/geg/GEG.pdf

Mit zunehmender Abhängigkeit von IT und durch die Vernetzung von Daten nehmen auch Bedrohungen durch Cyberkriminalität zu und IT-bezogene Risiken steigen. Gleichzeitig wird es für Nicht-Fachleute immer schwieriger, das aktuelle bzw. zukünftig erforderliche IT-Sicherheitsniveau einzuschätzen.

Vor diesem Hintergrund hat die Wohnungsbaugenossenschaft Wuhletal eG die BBT mit der Durchführung einer IT-Sicherheitsanalyse und der Erarbeitung eines Sicherheitskonzeptes beauftragt. Die Projektdurchführung erfolgte in Zusammenarbeit mit dem Systemhaus Systema Angewandte Datentechnik mbH.

Diese interdisziplinäre Herangehensweise stellt sicher, dass die IT- und Informationssicherheit ganzheitlich – d. h. unter IT-technischem, datenschutzrechtlichem, organisationsbezogenem und wohnungswirtschaftlichem Blickwinkel betrachtet wird.

Was ist ein Sicherheitskonzept?

Ein Sicherheitskonzept beschreibt den Status Quo der Informationssicherheit im Unternehmen. Dabei werden die Risiken aus dem Zusammenspiel der IT-Infrastruktur, der IT-Anwendungen und IT-Systeme sowie der damit in Verbindung stehenden Prozesse bewertet.

Nach einer Vorbesprechung und der Festlegung des Schutzbedarfs werden alle IT-sicherheitsrelevanten Dokumente analysiert, Einsicht in die Netzwerkinfrastruktur und die IT-Anwendungen genommen sowie IT-relevante Räume begangen. Auf Basis der Bestandsaufnahme wird ein Sicherheitskonzept erstellt, das bereits umgesetzte und zukünftig erforderliche Sicherheitsmaßnahmen zusammenfasst.

Wie wird das Niveau der IT-/Informationssicherheit beurteilt?

Allgemeine Anforderungen an die Informationssicherheit leiten sich u. a. aus Gesetzen wie der DSGVO ab. Zudem gibt es Normen/Standardwerke wie ISO 27001 oder IT-Grundschutz vom Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI), die die Anforderungen an die IT-/Informationssicherheit für einzelne Bereiche bzw. Bausteine konkretisieren.

Die BBT überprüft im Rahmen ihrer Sicherheitsanalyse, ob das Unternehmen die im BSI-Grundschutzkompendium definierten Basis- und Standardanforderungen an IT-Sicherheit erfüllt. Für jeden Baustein werden Stärken und Schwächen sowie mögliche Risiken herausgearbeitet. Hieraus wird ersichtlich, in welchen Bereichen das Unternehmen gut aufgestellt ist und wo Verbesserungsbedarf besteht.

Um einen schnellen und prägnanten Überblick über die aktuelle Sicherheitslage in den einzelnen Bausteinen zu erhalten, werden die Ergebnisse der Bewertung in einem OnePager (siehe Abbildung 1) zusammengefasst.

Welchen Mehrwert erhält das Unternehmen durch das Sicherheitskonzept?

Das Sicherheitskonzept schafft Transparenz über bestehende und potentielle IT-Risiken und zeigt Lösungsansätze auf, um diese Risiken zu reduzieren bzw. zu vermeiden. Das Konzept verschafft den Unternehmen einen konkreten Überblick über den aktuellen Status Quo. IT-Sicherheitsmaßnahmen können in Zukunft besser geplant und priorisiert und damit ein optimaler Schutz der IT-Umgebung bewirkt werden.

Mit der gezielten Verbesserung der Informationssicherheit wird der Grundstein gelegt, die Digitalisierung der Unternehmensorganisation weiter voranzutreiben.

Digital Jetzt

Das Förderprogramm des Bundes ist in zwei Module gegliedert:

• Fördermodul 1 – Investitionen in digitale Technologien (Soft- und Hardware) und
• Fördermodul 2 – Investitionen in die Qualifizierung der Mitarbeiter (Weiterbildung im Umgang mit digitalen Technologien).

Voraussetzung für eine Antragstellung ist unter anderem die Konzeption eines Digitalisierungsplans, der möglichst genau die Ausgangssituation des Unternehmens beschreiben, die Investitionsvorhaben benennen und die nachhaltige Wirkung der geplanten Investitionen darstellen sollte.

Die Förderung erfolgt in Form eines Zuschusses zu den Investitionen in digitale Technologien bzw. in die Qualifizierung der Mitarbeiter. Der Förderanteil richtet sich nach der Unternehmensgröße. Er wurde zeitlich befristet bis zum 30. Juni 2021 nochmals erhöht.

Unternehmen mit bis zu 50 Beschäftigten erhalten demnach einen Zuschuss in Höhe von 50 % der Investitionen in digitale Technologien bzw. Mitarbeiterqualifizierungen. Bei Unternehmen mit bis zu 250 Beschäftigten beträgt der Zuschuss 45 %. Für Unternehmen aus strukturschwachen Regionen erhöht sich der Förderanteil um weitere 10 %. Die maximale Fördersumme beträgt 50.000 €.

Die Förderung muss vor Beginn des Vorhabens bewilligt werden, bereits laufende Digitalisierungsvorhaben werden nicht nachträglich gefördert. Nach Bewilligung muss das Vorhaben innerhalb von 12 Monaten umgesetzt werden. Anträge können bis zum 31. Dezember 2023 online über das Antragstool des Bundesministeriums gestellt werden.

Beratungsleistungen sind förderfähig, sofern diese in direktem Zusammenhang mit der Implementierung von Hard- oder Software stehen. Die Anschaffung von Standardsoftware und -hardware sowie Maßnahmen und Vorhaben, die bereits im Rahmen anderer Förderprogramme gefördert werden, sind nicht förderbar.

Antragsberechtigt sind Unternehmen mit mindestens 3 bis maximal 499 Beschäftigten und einer Betriebsstätte in Deutschland. Öffentliche Unternehmen sind nicht förderfähig. Daher ist dieses Förderprogramm in der Wohnungswirtschaft vor allem für Wohnungsgenossenschaften interessant.

Digitalprämie Berlin

Mit diesem Landesprogramm werden Investitionen in die IT-Hardware und Software sowie digitalisierungsbezogene Beratungs- und Qualifizierungsmaßnahmen gefördert. Nicht förderfähig ist die Anschaffung von Standardsoftware und -hardware sowie Maßnahmen und Vorhaben, die bereits im Rahmen anderer Förderprogramme gefördert werden.

Gefördert wird in Form einer Anteilfinanzierung in Höhe von 50 % der Sachausgaben. Der Förderhöchstbetrag liegt für Unternehmen mit bis zu 10 Beschäftigten bei 7.000 €, für Unternehmen mit bis zu 249 Beschäftigten bei 17.000 €.

Antragsberechtigt sind Unternehmen mit einem Betriebssitz in Berlin. Je Unternehmen kann die Digitalisierungsprämie nur einmal gewährt werden. Die Förderung muss vor Beginn des Vorhabens bewilligt werden. Nach der Bewilligung muss das Vorhaben innerhalb von 6 Monaten umgesetzt werden. Anträge können bis zum 31. März 2021 über das Onlineportal der Investitionsbank Berlin gestellt werden.

So unterstützt Sie die BBT

Die BBT unterstützt Wohnungsunternehmen bei der Beantragung von Fördermitteln. Nach einer kostenlosen und unverbindlichen Ersteinschätzung der Förderfähigkeit Ihres Digitalisierungsvorhabens begleiten wir Sie gern von der Antragstellung und Zusammenstellung sowie Konzeption aller Unterlagen (z. B. Digitalisierungsplan) bis hin zur Online-Abgabe Ihres Antrags.

Sicher ankommen mit dem Digitalisierungsfahrplan

Im Zuge des digitalen Transformationsprozesses sind in den letzten Jahren zahlreiche Technologien, Tools und Module auf den Markt gekommen, mit denen sich wohnungswirtschaftliche Kernprozesse digital gestalten lassen. Der »Leitfaden Digitale Agenda« des GdW listet allein für 8 Geschäftsprozesse 55 mögliche Digitalisierungsmaßnahmen auf.

Entscheider stehen damit immer häufiger vor der Frage, welche Maßnahme wann angegangen werden soll:

• »Sollen wir als nächstes die Mieterakten digitalisieren oder unseren Vertrieb mit einem Vermietungsmodul unterstützen?«
• »Bei den vielen Reparaturen im Bestand denken wir darüber nach, den Instandhaltungsprozess mit einem mobil einsetzbaren Modul zu beschleunigen. Allerdings haben die Mitarbeiter dort große Vorbehalte.«
• »Macht die Einführung der integrierten Betriebskostenabrechnung Sinn, solange Rechnungseingang und -bearbeitung noch immer analog ablaufen?«

Der Digitalisierungsfahrplan unterstützt den Entscheidungsprozess, die für das Unternehmen richtigen Maßnahmen zu definieren und sie in optimaler Reihenfolge umzusetzen.

Im Zentrum der Bestandsaufnahme steht die Ermittlung der Digitalisierungsgrade für die zentralen Geschäftsprozesse. Der Bewertungsmaßstab orientiert sich an den im »Leitfaden Digitale Agenda« enthaltenen Digitalisierungsinitiativen. Die Ergebnisse werden übersichtlich in Form von Prozesssteckbriefen aufbereitet. Die Analyse umfasst darüber hinaus mit der Informationssicherheit, dem Datenschutz und den Mitarbeiterkompetenzen die entscheidenden Rahmenbedingungen für eine nachhaltig erfolgreiche Prozessdigitalisierung im Unternehmen.

In Workshops zur Zielfindung steht die gemeinsame Entwicklung einer Matrix mit den relevanten Unternehmens-, Abteilungs- und Prozesszielen im Mittelpunkt.

Diese Zielmatrix ist die Richtschnur zur Bewertung geeigneter Digitalisierungsmaßnahmen. Diese erfolgt im Rahmen einer Potenzialanalyse unter Berücksichtigung möglicher Synergie-, Mengen- und Digitalisierungseffekte. Der auf diese Weise ermittelte und quantifizierte Nutzen einer Digitalisierungsmaßnahme wird mit den damit einhergehenden Kosten abgeglichen.

In der Roadmap werden die Maßnahmen entsprechend ihrer Kosten-Nutzen-Bilanz priorisiert und in eine geeignete Umsetzungsreihenfolge gebracht. Nach der gemeinsamen Finalisierung der Roadmap werden die ersten Maßnahmen mit Meilensteinen und Zeitfenstern untersetzt.

So entsteht ein verbindlicher und transparenter Digitalisierungsfahrplan mit den wichtigsten Schritten und Zeitpunkten zur Zielerreichung.

Gern begleiten wir Sie anschließend dabei, Ihre Geschäftsprozesse digital zu gestalten. Über mögliche Fördermittel und deren Beantragung informieren wir Sie an anderer Stelle in diesem Newsletter.

Die Einführung des Mietendeckels zum Jahresanfang bewirkte für viele Vermieter einen direkten Einschnitt in die Gewinnplanung. Wenngleich sich eine Vielzahl der Stimmen in der Öffentlichkeit gegen den Mietendeckel ausspricht, wissen wir, dass die Entscheidung darüber im Verfassungsgericht hitzig diskutiert wird und es auch viele Stimmen für den Erhalt gibt.

Durch die Corona-Pandemie dagegen zeichnen sich die Auswirkungen zunächst in der Volkswirtschaft bzw. bei der Gewerbevermietung ab. Aufgrund der Trägheit des Immobilienmarktes wird hier eine Reaktion erst in den kommenden Jahren erwartet. Auch wenn sich die Experten noch über das genaue Ausmaß streiten, ist für nahezu alle sicher, dass eine Wiederkehr zur Situation vor der Pandemie einige Zeit in Anspruch nehmen wird.

Somit ist auch die Bewertungsbranche nachhaltig von den Änderungen betroffen und steht vor neuen Herausforderungen. Auch die Gutachter in Berlin sind sich noch nicht über eine optimale Lösung einig. Im Rahmen eines Vortrages des Verbandes der Vereidigten Sachverständigen e. V. Berlin und Brandenburg wurde ein Modell vorgestellt, in dem die vorstehenden Risiken Berücksichtigung finden. Jedoch handelt es sich hierbei nicht um die eine Lösung, sondern lediglich um einen Vorschlag, der die derzeitigen Risiken einpreist.

Langfristig gilt es, die Risiken einheitlich einzupreisen und transparent zu erfassen. Beispielsweise wäre eine Anpassung über den Liegenschaftszins vorstellbar. Hierbei handelt es sich um eine rechnerische Einschätzung zur Entwicklung künftiger Immobilienwerte, der jährlich vom Gutachterausschuss anhand der vorliegenden Kaufverträge ermittelt wird und sich aus dem Verhältnis des Jahresreinertrages zum Kaufpreis der Immobilie ergibt. Er basiert auf der Datensammlung der letzten drei Jahre, weshalb die vorstehenden Risiken im Liegenschaftszins für 2019 noch nicht vollständig erfasst sind. Inwiefern der Zins für 2020 die Risiken berücksichtigt, bleibt abzuwarten. Für die kurzfristige Berücksichtigung sollten die derzeitigen Risiken des Berliner Immobilienmarktes über Marktrisikoprämien oder ähnliches erfasst werden. Auch ist ein Ausweis über die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) denkbar.

Unser Team unterstützt Sie gern bei allen Fragen zum Thema Immobilienbewertung.

Für Vorstände und Geschäftsführungen stellt sich die IT jedoch häufig als Black Box dar. Die Sicherheit der IT-Umgebung sowie die Effizienz und Qualität IT-spezifischer Prozesse können oft nicht adäquat beurteilt werden und man ist auf die Entscheidungen interner und/oder externer IT-Experten angewiesen.

Die Wohnungsbaugenossenschaft Wuhletal eG (WG Wuhletal) hat in den letzten Jahren bereits verschiedene Geschäftsprozesse ganz oder teilweise digitalisiert. Um zu überprüfen, ob die festgelegten Maßnahmen zur Gewährleistung der IT-Sicherheit ausreichend und zeitgemäß sind oder ob diese basierend auf neuen Erkenntnissen bzw. neuen Technologien angepasst werden müssen, hat sich das Unternehmen entschlossen, eine umfassende IT-Sicherheitsanalyse durchzuführen. Ausgehend von dieser einführenden Bestandsaufnahme soll ein unternehmensspezifisches IT-Sicherheitskonzept erarbeitet werden.

Die WG Wuhletal hat die BBT GmbH mit der Erarbeitung eines solchen Sicherheitskonzeptes beauftragt. Die Projektdurchführung erfolgt in Zusammenarbeit mit dem Systemhaus Systema Angewandte Datentechnik mbH. Die Kombination aus kompetenter, branchenspezialisierter Organisationsberatung mit einem umsetzungserfahrenen IT-Dienstleister soll eine ganzheitliche Betrachtung der IT- und Datensicherheit durch ein interdisziplinär eingesetztes Team sicherstellen. 

Haben Sie Bedarf oder möchten Sie gern mehr erfahren? Dann sprechen Sie uns bitte an. 

Das GEG fasst die bisherigen Regelungen zur Energie-Einsparverordnung (EneV), das Erneuerbare Energie-Wärmegesetz (EEWärmeG) und das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) zusammen. Es schafft ein neues, einheitliches, aufeinander abgestimmtes Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Neubauten, an Bestandsgebäude und an den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung von Gebäuden. Das Gesetz setzt die Vorgaben der EU zur Gesamtenergieeffizienz um. 

Wichtige Kernaussagen ergeben sich für die Wohnungswirtschaft:

• Das GEG sieht keine Verschärfung der bestehenden Anforderungen an Neubauten und Maßnahmen im Bestand vor. Die Regeln aus dem Jahr 2016 sollen weiter gelten. Anpassungen werden jedoch von einigen Interessengruppen mit dem Blick auf das Klimaschutzziel 2050 gefordert.
• Im Gesetz wird eine Überprüfung für die energetischen Anforderungen für Neubau und Bestand im Jahr 2023 festgelegt.
• Ab dem Jahr 2026 dürfen keine Öl-Heizkessel mehr neu verbaut werden, es sei denn es werden anteilig erneuerbare Energien genutzt. Die Austauschpflicht von älter als 30 Jahre alten Öl- und Gasheizkesseln wurde in das GEG integriert.
• Im Neubau werden bereits heute Vorgaben zur Nutzung erneuerbarer Energien zur anteiligen Deckung des Wärme- und Kältebedarfs gemacht.
• Für Bestandsgebäude können unter bestimmten Voraussetzungen (fehlende Erdgas/Fernwärmeanschlüsse bzw. Nutzung erneuerbarer Energien technisch nicht möglich) Ausnahmen gelten. 
• Künftig soll laut GEG der Verkäufer oder Makler beim Verkauf eines Ein- und Zweifamilienhauses ein Beratungsgespräch mit einem Energieberater der Verbraucherzentrale anbieten müssen. Diese Beratung soll auf Basis des Energieausweises stattfinden und der Aufklärung des Käufers dienen.
• Im GEG sind Innovationsklauseln für Quartiere und einzelne Gebäude vorgesehen, deren energetische Bewertung nach der Modernisierung auf Basis von CO₂-Emissionen erfolgen kann und nicht nach Primärenergieverbrauch.
• In Zukunft soll der Energieausweis auch Informationen zum CO₂-Ausstoß eines Gebäudes enthalten.

Für den GdW sind aus Sicht der Wohnungswirtschaft außerdem wichtige Punkte, dass lokale Photovoltaikanlagen gestärkt und Biogas aus dem Netz bei Nutzung in Kraft-Wärme-Kopplung oder Brennwerttechnik anrechenbar werden sollen. Begrüßt wird zudem die Abschaffung des Photovoltaik-Deckels. 

Link: https://www.bmwi.de/Redaktion/DE/Artikel/Service/Gesetzesvorhaben/gesetz-zur-vereinheitlichung-des-energieeinsparrechts-fuer-gebaeude-gebaeudeenergiegesetz.html

Auch in der Wohnungswirtschaft kann es Fälle geben, in denen die Verantwortlichen personenbezogene Kundendaten erheben müssen, z. B. bei der Durchführung kultureller Veranstaltungen (Lesungen, Konzerte, Vorträge) oder gesetzlich vorgeschriebener Versammlungen (z. B. Wohnungseigentümerversammlungen, Mitgliederversammlung). 

Nachfolgend einige allgemeine Hinweise, worauf Sie achten müssen, um eine DSGVO-konforme Umsetzung zu gewährleisten: 

1. Welcher Grund bzw. welche Rechtmäßigkeit besteht zur Erhebung?
   
   Grundsätzlich ist zu prüfen, ob die Erhebung der Daten erforderlich ist. Aufgrund der vorliegenden länderspezifischen Verordnungen besteht für viele Unternehmen die Anforderung, Kontaktdaten zu erheben, um Infektionsketten im Zusammenhang mit SARS-CoV-2 nachzuverfolgen. Sofern die Erfassung nach einer gesetzlichen Vorgabe oder aufgrund einer behördlichen Anordnung erforderlich ist, ist sie zur Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung nach Art. 6 Abs. 1 Satz 1 lit. c, Abs. 3 DSGVO zulässig.
    
2. Information der betroffenen Personen über die Datenerhebung. 
   
   Gemäß Art. 13 und 14 der DSGVO sind die Betroffenen bei der Erhebung der Daten über die Datenverarbeitung transparent und verständlich zu informieren. Hierfür empfiehlt sich entweder ein entsprechender Aushang oder ein öffentlich ausgelegtes Informationsblatt. Zur Orientierung finden sich auf den Webseiten der jeweiligen Landesbehörden für Datenschutz entsprechende Muster.
    
3. Was ist bei der Erfassung der Kontaktdaten zu beachten? 
   
   a). Folgende Daten dürfen erfasst werden: Vor- und Familienname, Anschrift und Telefonnummer, Zeitraum des Aufenthalts (Zeitpunkt Ankunft/Verlassen der Veranstaltung). Es ist nicht zulässig, Gesundheitsdaten der Kunden und Besucher abzufragen. Die Vorlage des Personalausweises oder Reisepasses ist nicht erforderlich. 
   
   b). Bei der Erfassung muss sichergestellt sein, dass keine unberechtigten Personen die Daten einer anderen Person einsehen können. Insofern mit Erfassungslisten gearbeitet wird, ist darauf zu achten, dass die bereits auf der Liste vorhandenen Daten nicht von anderen eingesehen werden können. Alternativ kann jedem Kunden/Gast ein einzelnes Blatt vorgelegt werden, in dem die Kontaktdaten einzutragen sind.
    
4. Wie lange sind die Kontaktdaten aufzubewahren?
   
   Die Aufbewahrungsfrist der Daten beträgt max. 4 Wochen (je nach Landesverordnung) nach Ende des Aufenthaltes. Die Dokumente sollten Tag genau sortiert und in einem gesonderten physischen oder digitalen Ordner, geschützt vor dem Zugriff Unbefugter, aufbewahrt werden. Nach Ablauf der 4 Wochen sind die Dokumente datenschutzkonform zu löschen.  
    
5. Wie sind die Dokumente zu löschen?
   
   Für die Löschung physischer Dokumente sollte ein Shredder verwendet werden. Ein händisches Zerreißen der Listen ist nicht ausreichend. Digital erfasste personenbezogene Daten sind ebenso datenschutzkonform zu löschen.

Für die Bereiche, die nicht in den jeweiligen Landesverordnungen benannt und geregelt sind, ist die Erhebung der Kontaktdaten auf Basis einer Einwilligung der betroffenen Person gemäß Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO möglich. Eine pauschale Erhebung von Besucherdaten, d. h. bei Kunden ohne längere Gespräche und unter Einhaltung des erforderlichen Sicherheitsabstandes, ist nicht angebracht.

Zudem empfiehlt sich, sich laufend über die aktuelle Lage und die Veränderungen z. B. in den länderspezifischen Verordnungen zu informieren sowie Ihren Datenschutzbeauftragten bei Bedenken und Fragen zu kontaktieren.

Im Jahr 2005 – also vor 15 Jahren – führte das damalige Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung (MIR) – heute Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung (MIL) – des Landes Brandenburg das jährliche Monitoring zum Bund-Länder-Programm Stadtumbau (STUB) ein. Zuständig ist das Landesamt für Bauen und Verkehr (LBV). Mit dem Stadtumbaumonitoring sollen konkrete Aussagen zur Wirkungsweise und zum Erfolg des Stadtumbauprogramms evaluiert werden.

Ziele des Stadtumbauprogramms im Land Brandenburg sind eine Stärkung der Innenstädte und erhaltenswerten Stadtquartiere durch Aufwertungsmaßnahmen sowie die Stabilisierung der städtischen Wohnungsmärkte durch den Rückbau des Wohnungsüberhangs.

Zum Monitoring und der Analyse der Stadt- und Wohnungsmarktentwicklung werden verschiedene statistische Daten für Städte und Gemeinden, die in das Programm Stadtumbau aufgenommen wurden, sowie der Wohnungswirtschaft ausgewertet.

Für die Analyse der Entwicklung im Bereich der Wohnungswirtshaft wird die jährliche Statistik des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) zugrunde gelegt. Insbesondere die Veränderungen des Wohnungsbestandes innerhalb der organisierten Wohnungswirtschaft durch Neubau/Zukauf aber auch aufgrund von Rückbau und Abriss sind Basis für das Stadtumbaumonitoring. 

Als Tochterunternehmen des BBU übernimmt die BBT GmbH seit Einführung des Stadtumbaumonitorings in Brandenburg regelmäßig die Aufbereitung der durch den BBU bereitgestellten Wohnungsbestandsdaten der Wohnungsunternehmen und stellt diese dem LBV zusammengefasst je Programmstadt zur Verfügung. Die Daten für das Berichtsjahr 2019 werden aktuell ausgewertet und bilden eine Grundlage für den Monitoringbericht 2020.

Monitoringberichte zum Stadtumbau im Land Brandenburg sowie weitere Informationen und Ergebnisse zum Thema Stadtumbau bietet die Homepage des LBV. (http://www.lbv.brandenburg.de).

Zu Beginn dieses Jahres haben wir in Eigenregie eine Branchenstudie zur Digitalisierung in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft erarbeitet. In unserem Februar-Newsletter berichteten wir über die Ergebnisse der dazu durchgeführten Online-Umfrage. Die Ergebnisse unserer Branchenstudie flossen unmittelbar in die Entwicklung unserer Produktgruppe Digitalisierungsberatung ein. 

Mit unserem Digitalisierungsfahrplan kommen Sie ohne Umwege an Ihr Ziel! Ausgehend vom analysierten IST-Stand definieren wir gemeinsam mit Ihnen die mit Hilfe der Digitalisierung zu erreichenden Zielstellungen. Mittels Kosten-Nutzen-Analysen leiten wir geeignete Maßnahmen ab und bringen diese in eine optimale Umsetzungsreihenfolge.

Informieren Sie sich in unserem knapp 20-minütigen WEBinar »Digitalisierung-Klarer Plan statt komplexer Strategie«. 

Die Digitalisierung von Geschäftsprozessen steht und fällt mit deren Akzeptanz durch die Mitarbeiter. Die unter Einbeziehung der Mitarbeiter erfolgte Aufnahme der IST-Prozesse bildet die Grundlage, um Ihre IT-technischen und prozessualen Anforderungen an die neu zu implementierenden digitalen Technologien zu formulieren und diese mit den Anbietern abzustimmen. Die anschließende Definition und Dokumentation der digitalisierten Prozesse verhilft den Mitarbeitern schnell zu ersten Erfolgserlebnissen. Die neuen Technologien sind damit von Anfang an produktiv.

Mehr dazu hören und sehen Sie in unserem knapp 20-minütigen WEBinar »Digitalisierung von Geschäftsprozessen«. 

Ob Digitalisierungsfahrplan oder Digitalisierung von Geschäftsprozessen – unsere Leistungen haben wir nach dem Baukastenprinzip konsequent modular aufgebaut und können Ihnen daher maßgeschneiderte Lösungen zur effektiven Nutzung der Möglichkeiten der Digitalisierung anbieten. 

Sie möchten mehr erfahren? Dann sprechen Sie uns an.

Doch um seiner Arbeitstätigkeit von zuhause aus nachzugehen, bedarf es verschiedener Voraussetzungen, um eine möglichst reibungslose und datenschutzkonforme Umsetzung zu gewährleisten.

Nachfolgend einige allgemeine Tipps, worauf Sie als Arbeitgeber achten müssen:

1. Grundlage für das Arbeiten im Homeoffice ist der Abschluss einer Zusatzvereinbarung zum bestehenden Arbeitsvertrag. Hierin werden allgemeine Themen u. a. zu Arbeitszeit und Arbeitsmitteln geregelt. Erfolgt die Verarbeitung personenbezogener Daten im Homeoffice, sind Festlegungen zur Einhaltung der Datenschutzvorgaben in den eigenen vier Wänden zu treffen. (Weitere Hinweise dazu im unteren Abschnitt)
2. Wenn möglich, sollten den Mitarbeitern*Mitarbeiterinnen betriebliche Arbeitsgeräte mit aktueller Software zur Verfügung gestellt werden, auf denen auch entsprechende Sicherheitssoftware installiert ist. Ist die Bereitstellung dienstlicher Geräte nicht möglich, ist zu gewährleisten, dass eine verschlüsselte Remote-Desktop-Verbindung von privaten Geräten auf die geschäftlichen Daten erfolgen kann.
3. Zur Durchführung von Onlinekonferenzen gibt es verschiedene Anbieter, die Meetings mit mehreren Teilnehmern ermöglichen. Es empfiehlt sich, mit diesen Unternehmen Auftragsverarbeitungsverträge abzuschließen.
4. Die Unternehmen sind Verantwortliche für die Einhaltung des Datenschutzes. Deshalb sind diese gemäß Art. 32 DS-GVO, Art. 24 Abs. 1 DS-GVO und Art. 5 Abs. 1 lit. f DS-GVO verpflichtet, geeignete technische und organisatorische Maßnahmen zu treffen, um das datenschutzkonforme Arbeiten im Homeoffice zu ermöglichen.

Um die Einhaltung der Vertraulichkeit, Integrität und Verfügbarkeit der personenbezogenen Daten im Homeoffice zu gewährleisten, sollten folgende Punkte in der Homeoffice-Vereinbarung festgeschrieben werden:

• Anweisungen und Hinweise, wie der Zugriff auf das Betriebssystem zu erfolgen hat. Der Zugriff auf das Unternehmensnetzwerk kann bspw. über ein Virtual Private Network (VPN) unter Angabe eines Passwortes erfolgen.
• Festlegung über die strikte Trennung zwischen privaten und geschäftlichen Daten.
• Verbot der Veränderung der installierten Software sowie des Downloads verbotener Software oder Apps.
• Regelung zur Speicherung der Daten – hierbei ist zu beachten, dass die Speicherung nicht auf der lokalen Festplatte, sondern nur im zentralen IT-System erfolgen sollte.
• Um einen unberechtigten Zugang zu personenbezogenen Daten durch Dritte zu vermeiden, sollten bestimmte Sicherheitsvorkehrungen getroffen werden (separates, abschließbares Arbeitszimmer, abschließbare Schränke für die Aufbewahrung von vertrauenswürdige Unterlagen, Clean Desk, Einschalten des Bildschirmschoners bei Verlassen des Arbeitsplatzes etc.).
• Hinweise zum Datentransport bzw. Übermittlung von Daten.
• Hinweise zum Ausdruck, Aufbewahrung und zur datenschutzkonformen Vernichtung von Dokumenten im Homeoffice.
• Regelungen zur Informationspflicht sowie zur Vorgehensweise bei Datenschutzvorfällen – insofern Unterlagen zum Umgang mit Datenpannen bestehen (bspw. Handlungsanweisungen, Workflow) sollte auf diese Dokumente verwiesen werden.
• Einräumung von Kontrollrechten des Arbeitgebers, um regelmäßig die Einhaltung der Vorgaben zu prüfen.

Die Vereinbarung zum Homeoffice sollte grundsätzlich schriftlich fixiert und von beiden Seiten unterzeichnet werden. Darüber hinaus ist durch den Arbeitgeber sicherzustellen, dass auch im Homeoffice tätige Mitarbeiter*Mitarbeiterinnen regelmäßig zum Datenschutz geschult werden.

Bitte rufen Sie uns an, wenn Sie Fragen haben. Wir stehen Ihnen sowohl im Rahmen eines Datenschutzmandates als auch für Einzelprojekte zu datenschutzrechtlichen Spezialthemen zur Verfügung.

Plötzlich kündigt ein Mitarbeiter und hinterlässt eine Lücke im Unternehmen, die zeitnah geschlossen werden muss. Sie planen eine Nachfolgebesetzung oder die Neuschaffung einer Position. In jedem Fall ist die richtige Besetzung von (Führungs-)Positionen unabdingbar für den nachhaltigen Unternehmenserfolg, aber sie ist auch ein Zeitfresser. Die Bedarfserfassung, das Verfassen und Schalten einer Anzeige, das Sichten der Bewerbungsunterlagen, das Führen von Gesprächen, all dies benötigt Zeit, und der richtige Kandidat ist vielleicht trotzdem nicht dabei.

Gut, wenn man einen Partner hat, der über eine ausgeprägte Branchenkenntnis und ein weit verzweigtes Netzwerk für ein zielsicheres Recruiting, nachhaltige Personalplanung und eine systematische Förderung von Mitarbeiter*Mitarbeiterinnen verfügt. Gemeinsam mit Vires Conferre finden wir für Sie erstklassige Kandidaten*Kandidatinnen, die perfekt zu Ihnen und Ihrer Unternehmenskultur passen. Nutzen Sie unser Wissen um die wohnungswirtschaftlichen Anforderungen. 

Sie haben einen Bedarf? Sprechen Sie uns gern unverbindlich an. Weitere Informationen finden Sie hier.

Der Mietendeckel soll 5 Jahre gelten. Im Rahmen des Diskussions- und Entscheidungsprozesses zum Mietendeckelgesetz wurden nur noch Kleinigkeiten angepasst. Grundlage ist weiterhin der Berliner Mietspiegel von 2013, dem Mietdaten der Jahre 2009 bis 2012 zugrunde liegen. Die Mietspiegelwerte wurden anhand der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben.

Von dem Mietendeckel ausgenommen sind Neubauten, die nach dem 1. Januar 2014 fertiggestellt wurden sowie Sozialwohnungen, Trägerwohnungen und Wohnungen in Wohnheimen.

Die Mieten zum Stichtag 18. Juni 2019 werden eingefroren (sogenannter Mietenstopp), erst ab 2022 besteht die Möglichkeit einer Anpassung. Der Anpassungswert wird durch die Senatsverwaltung festgelegt und soll 1,3 Prozent nicht übersteigen. Der Wert liegt deutlich unterhalb der aktuellen Entwicklung der Baukostenindices. Auf Risiken eines Absenkens der Instandhaltung aus wirtschaftlichen Gründen hat die Wohnungswirtschaft hingewiesen. Eine Härtefallregelung soll die Risiken für die Vermieter abfedern, dies wird durch die IBB betreut.

Für oberhalb der lt. Mietendeckel gültigen Obergrenzen liegende Mieten wird nach 9 Monaten die Möglichkeit geschaffen, dass Mieter dies beim Vermieter anmelden können und nur noch den Betrag der Obergrenze bezahlen (Kappung). Nur für die Berechnung der Kappung werden Zu- und Abschläge für einfache Lage (-0,28 €/m²), mittlere Lage (-0,09 €/m²) und gute Lage (+0,74 €/m²) berücksichtigt. Ansonsten spielt die Wohnlage für den Mietendeckel keine Rolle.

Bei Wiedervermietung gilt die Vormiete bzw. der entsprechende Wert aus der Mietentabelle, sofern die Vormiete darüber liegt. Dies kann zu Mietsenkungen führen.

Grundlage des Mietendeckels ist eine Festlegung von Mietobergrenzen, die sich auf 7 Baualtersklassen und die Ausstattung der Wohnung (Sammelheizung, Bad) beziehen. Sie liegen innerhalb einer Spanne von 3,92 €/m² und 9,80 €/m². Zuschläge sind vorgesehen für Gebäude mit bis zu 2 Wohnungen (+10 Prozent) und für Wohnungen mit moderner Ausstattung (+1,00 €/m²). Modern ausgestattet ist eine Wohnung, wenn mindestens drei der folgenden fünf Kriterien erfüllt sind:

• schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
• Einbauküche
• hochwertige Sanitärausstattung
• hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume und/oder
• Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a)

Für besonders günstige Mieten (unter 5,02 €/m²) werden strengere Regelungen festgelegt: Sie darf bei Neuvermietung um maximal 1,00 €/m² auf max. 5,02 €/m² angehoben werden. Dies schränkt ggf. erforderliche Instandsetzungen und Modernisierungen durch den Eigentümer besonders stark ein. Die Wirtschaftlichkeit solcher Maßnahmen soll durch Förderprogramme (nicht auf die Miete umlegbar) flankierend unterstützt werden.

Die anfangs geäußerte Idee, die Mietbelastung auf maximal 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens zu begrenzen, im Referentenentwurf noch enthalten, bleibt unberücksichtigt.

Die Umsetzung übernehmen die Bezirke, Anzeigen von Modernisierung oder Anträge bei Härtefällen soll die Investitionsbank Berlin (IBB) bearbeiten. Die Kappung (Absenkung einer überhöhten Miete) muss der Mieter gegenüber dem Vermieter durchsetzen, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen überwacht die Einhaltung des Verbots und wird ggf. dagegen vorgehen.

Bayern und der Mietenstopp

Im August 2019 wurde die Mietpreisbremse für 162 Städte und Gemeinden in Bayern eingeführt und vom Landtag beschlossen. Diese Regelungen reichen aber vielen Mietern nicht. Auf Grundlage einer Bürgerinitiative soll ein 6-jähriger Mietenstopp umgesetzt werden. Das Volksbegehren hat die erste Hürde genommen und über 50.000 Unterschriften gesammelt. Jetzt muss das Gesetz durch den Landtag beschlossen werden, andernfalls erfolgt ein Bürgerentscheid.

Mit dem Gesetzentwurf zum Mietenstopp geht Bayern einen ähnlichen Weg wie Berlin, aber in deutlich abgemilderter Form, ohne besonders strenge Begrenzungen für den Eigentümer. Neben dem Mietenstopp gilt weiterhin die Mietpreisbremse. Der Mietenstopp bezieht sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Für Mieten, die darunterliegen, wird eine Begrenzung von Mieterhöhungen auf 80 Proent der ortsüblichen Vergleichsmiete gefordert. Somit soll Vermietern die Chance zu Mietanpassungen im unteren Mietsegment gegeben werden. Das heißt, es gibt den Eigentümern einen begrenzten wirtschaftlichen Spielraum um erforderliche Investitionen durchzuführen und diese auch durch (geringe) Mietanpassungen zu kompensieren. Bei Neuvermietung und nach Modernisierungen soll die ortsübliche Vergleichsmiete die Grenze darstellen.

Eine Kappung, gerade preisgünstigster Wohnungen, die ja häufig Instandsetzungs- oder Modernisierungsbedarf haben, wird nicht so streng umgesetzt wie in Berlin, wo Vermieter, die bisher günstig vermietet haben, besonders bestraft werden.

Mietendeckel:
http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/mietendeckel/

BBU Informationen zum Mietendeckel (teils im gesicherten Bereich): 
https://bbu.de 

Mietenstopp in Bayern: 
http://www.mietenstopp.de

Insgesamt 84 Unternehmen haben sich an der Online-Umfrage beteiligt. Die Teilnahmequote liegt damit bei 16 Prozent.

Im Fokus der Online-Umfrage standen folgende Fragen:

• Welche Digitalisierungsmaßnahmen haben die Wohnungsunternehmen bislang umgesetzt?
• Welche Erfahrungen wurden dabei gesammelt?
• Wie gut sieht sich die Branche hinsichtlich Datenschutz und IT-Sicherheit gewappnet?

Die Antworten auf diese Fragen haben wir in einem Kompaktbericht zusammengefasst und stellen Ihnen diesen hier als Download bereit.

All diese Anforderungen erfüllt das von der BBT GmbH entwickelte, individualisierbare Organisationshandbuch. Mit dem anwenderfreundlichen und pflegeleichten Tool können Sie das Unternehmenswissen optimal organisieren.

Die Vorteile:

• Gebündeltes Unternehmenswissen: Alle relevanten Informationen, z. B. zur Unternehmensorganisation, zum Datenschutz oder zu den Wohnungsbeständen, stehen den Mitarbeitern online zur Verfügung.
• Nutzerfreundliche Software: Die verwendete Software lexiCan® orientiert sich konsequent an den gängigen Microsoftanwendungen.
• Komfortabel und flexibel: Dank Volltextsuche und übersichtlicher Gliederungsstruktur ist das eingestellte Unternehmenswissen für Ihre Mitarbeiter schnell auffindbar und lässt sich flexibel erweitern, aktualisieren und neu verknüpfen.

Nutzen Sie unser praxisbewährtes Musterhandbuch: Aus einer Vielzahl an Bausteinen entwickeln wir gemeinsam mit Ihnen ein passgenaues Organisationshandbuch für Ihr Unternehmen.

Nach der Installation weisen wir Ihre Mitarbeiter in das neue Organisationshandbuch ein, um die optimale Nutzung, laufende Pflege und Aktualisierung des Handbuchs sicherzustellen.

Im Jahr 2005 hat das Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung (MIL) des Landes Brandenburg das jährliche Monitoring zum Stadtumbau eingeführt. Erstellt wird es seit 2005 vom Landesamt für Bauen und Verkehr (LBV). Das Monitoring dient der Evaluierung der Wirkungsweise des Stadtumbauprogramms.

Ziel des Programms zum Stadtumbau

Das Stadtumbauprogramm dient der Stärkung der Innenstädte und erhaltenswerten Stadtquartiere. Durch gezielte Aufwertungsmaßnahmen (Modernisierung, Instandsetzung) sowie die Stabilisierung der städtischen Wohnungsmärkte durch den Rückbau leerstehender, dauerhaft nicht mehr benötigter Wohngebäude sollen Stadtstrukturen gesichert und entwickelt werden.

Das Programm bietet den teilnehmenden Städten die Chance, die Stadt als solche zu stärken und nachhaltig zu erneuern. Hintergrund sind die bestehenden demografischen und strukturellen Veränderungen in unserer Gesellschaft bzw. deren regionale Auswirkungen.

Umfangreiche Datenanalyse

Für die Analyse der Stadt- und Wohnungsmarktentwicklung werden unterschiedliche statistische Daten für Städte und Gemeinden sowie der Wohnungswirtschaft ausgewertet. So lässt sich anhand der jährlichen Statistik des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) beurteilen, wie sich die Wohnungsbestände innerhalb der organisierten Wohnungswirtschaft in den Stadtumbaustädten entwickeln und sich der Wohnungsbestand durch Rückbau/Abriss, aber auch durch Sanierung und Neubau/Zukauf/Verkauf verändert hat. Alle zwei Jahre werden zusätzlich die Wohnungswirtschaftlichen Daten erhoben und auf Stadtebene zusammengefasst.

Als Tochterunternehmen des BBU übernehmen wir seit Einführung des Stadtumbaumonitorings in Brandenburg jährlich die Aufbereitung der wohnungswirtschaftlichen Daten und der Wohnungsbestandsdaten der Wohnungsunternehmen. Die Daten für das Berichtsjahr 2018 wurden dem LBV zur Verfügung gestellt, sie bilden eine wichtige Grundlage für den Monitoringbericht 2019.

Homepage des LBV: http://www.lbv.brandenburg.de

Monitoringberichte zum Stadtumbau im Land Brandenburg sowie weitere Informationen und Ergebnisse zum Thema Stadtumbau finden Sie hier: https://lbv.brandenburg.de/766.htm

Bereits kurz nach der Freischaltung haben zahlreiche Unternehmen unter anderem zu folgenden Fragen Stellung bezogen:

• Welche Digitalisierungsmaßnahmen wurden bislang umgesetzt oder befinden sich in Vorbereitung?
• Welche Erfahrungen haben die Unternehmen dabei gesammelt?
• Wie gut sieht sich die Branche hinsichtlich Datenschutz und IT-Sicherheit gewappnet?

Die BBT Branchenstudie Digitalisierung soll dazu beitragen, den Kenntnisstand unserer Branche zum aktuellen Status der Digitalisierung, zu den bisherigen Erfahrungen mit der digitalen Transformation sowie den Anforderungen und Erwartungen der Unternehmen weiter zu erhöhen.

Wir freuen uns, wenn sich noch bis zum 06.02.2020 möglichst viele der über 500 angeschriebenen Wohnungs- und Immobilienunternehmen an der Online-Umfrage beteiligen und so die Aussagekraft unserer Branchenstudie noch weiter erhöhen. Allen Teilnehmern stellen wir ausgewählte Ergebnisse der Online-Umfrage detailliert aufbereitet zur Verfügung.

Falls Ihr Unternehmen nicht angeschrieben wurde und Sie ebenfalls an unserer Branchenstudie teilnehmen möchten, schreiben Sie uns bitte eine E-Mail an umfragenoSpam@bbt-gmbh.net.

Die ersten Ergebnisse unserer Branchenstudie Digitalisierung werden in den folgenden Ausgaben unseres Newsletters veröffentlicht.

Das Herzstück der Branchenstudie ist eine kompakte Online-Befragung, die sich an Wohnungsunternehmen unterschiedlicher Größen, Rechtsformen und Regionen richtet. Im Januar werden wir die entsprechenden Einladungen per E-Mail versenden und hoffen auf ähnlich hohe Teilnehmerquoten wie bei unseren Bewohnerbefragungen. Allen Teilnehmer stellen wir die zentralen Befragungsergebnisse detailliert aufbereitet zur Verfügung.

Über den Verlauf der Studie und erste Ergebnisse werden wir berichten.

Eine Einbindung in die Portfoliobewertung, die Berücksichtigung als Wertparameter für die Wertermittlung oder für das Risikomanagement bieten sichere Grundlagen für die User von avestrategy. Zusätzlich liefern die QUIS®-Daten relevante Informationen über Mietbelastungsquoten, Investitions- oder Leerstandsrisiken.

Seit mehr als 25 Jahren ist Analyse & Konzepte auf dem Gebiet der Wohnungsmarktforschung und in der Beratung der Wohnungswirtschaft tätig. Seit 2016 wurde auf Basis der langjährigen Expertise QUIS® entwickelt. QUIS® ist hochaktuell und bietet umfangreiche, kleinteilige Daten bis hinunter zur Ebene des Baublocks. Welche Mieten und Kaufpreise lassen sich in dem konkreten Häuserblock erzielen? Wer wohnt in der Straße? Wie sieht die Bebauung in der Umgebung aus? Mit welchem Vervielfältiger kann ich rechnen? – Das sind Fragen, die QUIS® auf Knopfdruck beantwortet – schnell, einfach und digital!

QUIS® bietet verständlich aufbereitete, kleinräumige und von Experten beurteilte Wohnungsmarktdaten auf Knopfdruck an. Für die User stehen rund 2,2 Millionen Wohnquartiere flächendeckend für Deutschland zur Verfügung. 650.000 Mieten und Preise sind täglich abrufbar und bieten letztendlich eine enorme Zeitersparnis für die Erarbeitung der Datenbasis von Investitionsentscheidungen.

Das Ziel der Kooperation zwischen Analyse & Konzepte und uns ist es, den Wohnungsunternehmen ein IT-System zur Portfoliosteuerung zur Verfügung zu stellen, das neben den technischen Informationen und Kostenaspekten auch die zentralen Informationen zum regionalen Markt, zur Zielgruppeneignung des Bestandes und zu den Marktmieten bietet. Dieses Ziel wird zuverlässig umgesetzt, indem Marktdaten aus dem QUIS®-Tool in das System avestrategy integriert und dort Bestandteil der Analysen werden.

QUIS® liefert als Online-Tool komplexe Themen, wie Mietbelastungsquoten oder Leerstandsrisiken verständlich aufbereitet und erfassbar dargestellt. Darüber hinaus stellt QUIS® eine hervorragende Datenqualität zur Verfügung, bestehend aus verlässlichen und erprobten Daten, der Marktexpertise von Analyse & Konzepte sowie innovationsführender Data-Analytics. Durch QUIS® entsteht für den User ein umfassendes Gesamtbild für ein Wohnquartier. Die Betrachtung findet dabei auf Baublock- sowie auf PLZ-Ebene statt. 

Für über 100 Immobilienunternehmen ist avestrategy die IT-Basis für Controlling, Finanz- und Portfoliomanagement, Analyse und Reporting. Das integrierte Planungsmodell berücksichtigt die immobilienwirtschaftlichen Spezifika und verknüpft Ergebnis-/Wirtschaftsplanung, Finanzplanung und Plan-Bilanz automatisch. Mit den verschiedenen Leistungspaketen und unserem modularen Aufbau können die spezifischen Anforderungen der Unternehmen abgebildet werden.

www.avestrategy.com

QUIS® ist ein cloudbasiertes Softwareprodukt von Analyse & Konzepte GmbH, einem renommierten Hamburger Beratungsunternehmen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Zu den Kunden zählen mehr als 200 Wohnungsunternehmen sowie Projektentwickler, Kommunen und Fachverbände. Das Unternehmen hat nun ein digitales Tochterunternehmen gegründet: die Analyse & Konzepte immo.analytics GmbH. Hiermit stellt sich das Unternehmen breiter auf und trägt seiner zunehmend digitalen Ausrichtung Rechnung.

www.quis.de

www.analyse-konzepte.de

Jetzt hat der Berliner Senat den Entwurf eines »Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung« (Mietendeckel) vorgelegt. Der Mietendeckel soll 5 Jahre gelten. Die Rahmenbedingungen liegen seit 30. August 2019 als Referentenentwurf vor, wurden allerdings noch angepasst. Grundlage ist der Berliner Mietspiegel von 2013, dem Mietdaten der Jahre 2009 bis 2012 zugrunde liegen. Zeiten, in denen der Wohnungsmarkt anscheinend noch ausgeglichen war. Die Mietspiegelwerte wurden anhand der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben. Neubauten, die nach dem 1. Januar 2014 fertiggestellt wurden, sind von den Regelungen ausgenommen. Mietanpassungen seit dem 18. Juni 2019 (Stichtagsregelung) sind nicht mehr möglich, die Miete wird »eingefroren«.

Es wird ein Mietenstopp für 5 Jahre eingeführt, wobei ab 2022 die Möglichkeit einer Anpassung von 1,3 Prozent pro Jahr geschaffen wird. Diese Anpassung liegt unterhalb der Inflationsrate und deutlich unterhalb der Baukostenindices. Jahr für Jahr wird der Eigentümer »draufzahlen«, seine Rendite wird per Gesetz verringert.

Deutlich überhöhte Mieten werden gekappt, wenn diese um mehr als 20 Prozent über der zulässigen Mietobergrenze liegen. Für diese Kappung werden Zu- und Abschläge für einfache Lage (-0,28 €/m²), mittlere Lage (-0,09 €/m²) und gute Lage (+0,74 €/m²) berücksichtigt. Die Regelungen werden erst 9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet.

Bei Wiedervermietung gilt die Vormiete bzw. der entsprechende Wert aus der Mietentabelle, sofern die Vormiete darüber liegt. Dies kann zu Mietsenkungen führen.

Bei wirtschaftlichen Härtefällen sollen Mieterhöhungen genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von Verlusten zwingend erforderlich ist. Die genehmigten Mieterhöhungen oberhalb der Mietoberwerte sollen durch einen Mietzuschuss (maximal um den die Mietobergrenze überschreitenden Betrag) bei WBS-berechtigten Haushalten abgefedert werden.

Die Mietobergrenzen, die sich auf 7 Baualtersklassen und die Ausstattung der Wohnung (Sammelheizung, Bad) beziehen, liegen innerhalb der Spanne von 3,92 €/m² und 9,80 €/m². Zusätzlich sind einzelne Zuschläge vorgesehen (+10 Prozent bei Gebäuden mit bis zu 2 Wohnungen), für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze um 1,00 €/m². Modern ausgestattet ist eine Wohnung, wenn mindestens drei der folgenden Kriterien erfüllt sind:

• schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
• Einbauküche
• hochwertige Sanitärausstattung
• hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume und/oder
• Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a)

Ist die Miete einer modern ausgestatteten Miete besonders niedrig (unter 5,02 €/m²) darf sie bei Neuvermietung um maximal 1,00 €/m² auf max. 5,02 €/m² angehoben werden.

Modernisierungsmaßnahmen (für Vermieter anzeigepflichtig) dürfen nur in Höhe von 1,00 €/m² umgelegt werden, für darüberhinausgehende Modernisierungskosten sollen Förderprogramme (nicht auf die Miete umlegbar) genutzt werden.

Weitere Kriterien fehlen (Balkon, Aufzug, Wohnungs-/Gebäudezustand, Lagekriterien). Ein Fakt, der absurd erscheint, nennen doch die Makler die »Lage, Lage, Lage« als wichtigstes Merkmal einer Immobilie. Zukünftig erzielen vergleichbare Wohnungen in ganz Berlin einen einheitlichen Preis. Wohnen am Hackeschen Markt ist genauso teuer/günstig wie in Buch, Spandau oder Marzahn!

Ein sozialer Aspekt, die Begrenzung der Mietbelastung auf maximal 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens, im Referentenentwurf noch enthalten, bleibt zunächst unberücksichtigt.

Die Umsetzung übernehmen die Bezirke, Anzeigen von Modernisierung oder Anträge bei Härtefällen soll die Investitionsbank Berlin (IBB) bearbeiten, um Anträge auf Kappung der Miete kümmert sich die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, ebenso wie die Widerspruchsbearbeitung. Allerdings fehlt bei allen Institutionen das Personal für die Bearbeitung.

Verstöße gegen das Berliner Mietengesetz sollen als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 € geahndet werden.

Bei wirtschaftlichen Härtefällen soll es Ausnahmen und Entlastung für die Vermieter geben. Rechtssicherheit besteht allerdings noch nicht, sowohl die Frage der Verfassungsmäßigkeit, der Verhältnismäßigkeit als auch der Kompetenz (darf Berlin ins Wohn- und Mietrecht eingreifen) ist noch abschließend zu klären. Die Meinungen gehen weit auseinander.

Die Initiative »Deutsche Wohnen & Co. enteignen« sammelt weiter Unterschriften, um große, profitorientierte Immobilienunternehmen per Gesetz zu enteignen. Der Staat soll aktiv das Mietgeschehen steuern und insbesondere mietpreisbremsend wirken. Größere Immobilienunternehmen sollen vergesellschaftet werden. Ob eine Enteignung verfassungsgemäß ist, darüber streiten die Juristen.

Was kommt noch? Die Form der Bemessung der Grundsteuer ist aktuell durch den Gesetzgeber neu zu regeln. Der Bundestag hat im Oktober 2019 den Weg zur Neuregelung der Grundsteuer geebnet. Der Berliner Senat strebte (per Bundesratsinitiative) in diesem Zusammenhang eine Reform der Grundsteuer an. Diese sollte nicht mehr über die Betriebskosten durch den Mieter bezahlt werden, sondern durch den Vermieter. Dies ist aktuell vom Tisch. Mit der Änderung der Grundsteuer dürfen Länder eigene Regelungen zur Grundsteuer entwickeln (sog. Öffnungsklausel). Im Gesetzgebungsverfahren ist Eile geboten, muss doch bis Ende des Jahres die Anpassung der Grundsteuer erfolgt sein, die eine wichtige Einnahmequelle der Gemeinden ist.

Die Berechnung erfolgt nach »Bodenwert * Steuermesszahl * Hebesatz der Gemeinde«. Es beginnt demnächst also das große Neuberechnen.

Fazit:

Noch ist nichts fix, aber da kommt in nächster Zeit einiges auf die Immobilienwirtschaft zu!

Link Mietendeckel: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/mietendeckel/

Link Grundsteuerreformgesetz: https://www.bundestag.de/resource/blob/663930/53dc1314a6662b50a6dba6037212dab6/19-14138-data.pdf

Die GEWOBAG nutzt eine individuelle Schnittstelle zum ERP-System SAP, um die für die Beleihungsbewertung relevanten Daten automatisch zu erfassen. Diese umfasst auch die Stammdaten für die Beleihungswertermittlung wie Restnutzungsdauer, Liegenschaftszins oder Bodenwert. Alle weiteren Objektbewegungsdaten werden per Kontenzuordnung über das Transfertool erfasst. Um individuell zu bestimmen, welche Ist-Daten in der Bewertung Berücksichtigung finden sollen, hat sich die GEWOBAG für die Erweiterung des avestrategy – Moduls Wertermittlung entschieden. Dies ermöglicht das Customizing der Beleihungswertermittlung und den Zugriff auf die Ist-Daten. Dabei ist sich die GEWOBAG bewusst, dass die reine Verwendung von Ist-Daten für einen qualifizierten Beleihungswert nicht ausreichend ist.

»Bei dem Mengengerüst, den Mieten und Pachterlösen greifen wir auf die monatsaktuellen Ist-Daten zu. Für volatile Daten mit monatlichen Schwankungen wie Erlösschmälerungen und nicht abrechenbare Betriebskosten ermitteln wir Jahresdurchschnitte und bei Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nutzen wir Pauschalansätze, die wir ebenfalls als Objektsalden erfassen. Der Vorteil der Übergabe aller Daten über die Schnittstelle liegt in dem vollständigen Verzicht einer manuellen Datenpflege in der Beleihungswertermittlung. Damit können wir jeder Zeit ohne Aufwand unsere Beleihungswerte aktualisieren.«, so Herr Post, Abteilungsleiter Finanzierung bei der GEWOBAG.

Wuppertal ist das Industrie-, Wirtschafts-, Bildungs- und Kulturzentrum des Bergischen Landes mit insgesamt 354.382 Einwohnern (31.12.2018). Die Stadt wurde 1929 durch Zusammenlegung mehrerer Städte unter dem Namen Barmen-Elbersfeld gegründet. Ihren heutigen Namen bekam die Stadt erst 1930 nach einer Bürgerbefragung zugesprochen. Mit dem Namen wird auch die geografische Nähe zum Fluss Wupper zum Ausdruck gebracht. Mit einem Grünflächenanteil von etwa einem Drittel zählt Wuppertal als grünste Großstadt Deutschlands. Die Stadt ist reich an großen Villenvierteln und Wohnhäusern aus der Gründerzeit.

Häufig wird Wuppertal als »Wiege der Industrialisierung« bezeichnet. Die Wirtschaft war geprägt durch Textilveredelung sowie Metallverarbeitung. Mitte des 19. Jahrhunderts zählte die Stadt zu den größten Wirtschaftszentren des Deutschen Reiches. Heute ist sie Standort vieler internationaler Marktführer aus den unterschiedlichsten Branchen wie beispielsweise Bayer, Vorwerk oder Berning.

Der Immobilienmarkt in Wuppertal ist zurzeit als sehr angespannt einzuschätzen. Seit einigen Jahren steigen die Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen stetig. Dieser Anstieg ist vor allem bedingt durch eine immer stärker werdende Nachfrage nach Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie nach Eigentumswohnungen. Dem gegenüber stehen ein zu geringes Angebot und eine Niedrigzinspolitik, die Investitionen in Immobilien ermöglicht und attraktiv macht. Seit 2011 ist eine Erhöhung der Kaufpreise bei klassischen Reihenhäusern sowie Doppelhaushälften um 30 – 40 % zu verzeichnen. Und wer in Wuppertal eine Eigentumswohnung erwerben möchte, muss deutlich tiefer in die Tasche greifen als noch vor einigen Jahren. Im Durchschnitt zahlen Käufer in der Stadt rund 1.260 €/m². Auch bei den Mieten sieht es nicht anders aus. Diese steigen seit Jahren kontinuierlich an. Je nach Alter der Immobilie/Wohnung liegen die Mieten im Durchschnitt zwischen 4,72 €/m² und 7,30 €/m².

Wir bieten Ausbildung, Werkstudententätigkeit, duales Studium, Praktika und unseren Mitarbeitern*Mitarbeiterinnen berufsbegleitende Fortbildung an.

So freuen wir uns, dass Max Matthiolius am 01.08.2019 seine Ausbildung als Fachinformatiker für Anwendungsentwicklung bei uns aufgenommen hat und unser Entwicklerteam unterstützt.

Darüber hinaus stehen wir anderen Ausbildungsunternehmen als Partner zur Seite und übernehmen zum Beispiel die Ausbildung im Verbund im Bereich WEG-Verwaltung.

Und wer noch nicht genau weiß, in welche Richtung er beruflich gehen möchte, hat bei uns die Möglichkeit ein Praktikum zu absolvieren.

Weiterhin bieten wir auch für Studenten zahlreiche Möglichkeiten, ihr in der Theorie erworbenes Wissen bei spannenden Projekten in der Immobilienwirtschaft und in der Beratung umzusetzen. Unsere Werkstudenten, meist mit den Studienrichtungen Betriebswirtschaftslehre, Facility Management oder Immobilienwirtschaft, unterstützen unsere Mitarbeiter*Mitarbeiterinnen bei der Realisierung vielfältiger Projekte. Durch aktive Einbindung in das jeweilige Team erwerben sie praktische Kenntnisse und können bereits während des Studiums erste Berufserfahrungen sammeln.

Neben den Möglichkeiten von Ausbildung oder Werkstudententätigkeit sind wir Praxispartner für das duale Studium der Betriebswirtschaftslehre Fachrichtung Immobilienwirtschaft an der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin. Nach bisher dreijährigen Rhythmus bieten wir ab 2021 einen Platz im 2-Jahres-Rhythmus für ein duales Studium der Immobilienwirtschaft an.

Und auch unseren Mitarbeitern*Mitarbeiterinnen, die ihre Ausbildung oder ihr Studium schon vor längerer Zeit abgeschlossen haben, bieten wir die Möglichkeit an Weiter- und Fortbildungen teilzunehmen, ihr Wissen zu vertiefen, sich weiter zu qualifizieren - zum Beispiel berufsbegleitend einen Bachelor- oder Masterabschluss zu erwerben.

Die individuelle Förderung unserer Mitarbeiter*Mitarbeiterinnen ist uns wichtig, und aus diesem Grund sind wir gern Partner für die persönliche Weiterentwicklung und freuen uns darauf, auch in Zukunft viele neue Persönlichkeiten in unserem Team willkommen zu heißen.

Wichtiger Bestandteil ist die Möglichkeit für private Investoren, ab Anfang August 2019 – zeitlich befristet – 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung zusätzlich bei der Steuer geltend zu machen. Die reguläre lineare Abschreibung von 2 % kann zusätzlich parallel genutzt werden. Das bedeutet, dass in den ersten 4 Jahren bis zu 28 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich abgeschrieben werden können. Für Investoren sicherlich ein interessanter Aspekt, um die steuerlichen Vorteile zu nutzen. Die Steuerersparnis kann dann für weitere Investitionen zur Verfügung stehen. Sie wirkt sich zusätzlich auch positiv auf die Liquidität aus.

Was steht im Gesetz: § 7b Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau - Einkommensteuergesetz (EStG):

• Die Wohnung muss in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union liegen.
• Im Jahr des Neubaus bzw. der Anschaffung sowie in den 3 Folgejahren können jährlich bis zu 5 % der förderfähigen Kosten (bis zu 2.000 € je m² Wohnfläche) in Anspruch genommen werden.
• Die Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 EStG kann zusätzlich in Anspruch genommen werden.

Bedingung der Sonderabschreibung ist gemäß § 7b EStG:

• Ein zwischen dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellter Bauantrag oder eine in diesem Zeitraum getätigte Bauanzeige für neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen. Zusätzlich sind die Voraussetzungen des § 181 Absatz 9 des Bewertungsgesetzes zu erfüllen.
• Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 € je m² Wohnfläche nicht übersteigen.
• Die Wohnung muss 10 Jahre der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken (Mietwohnung) dienen. Sowohl eine Eigennutzung als auch eine Nutzung als Ferienwohnung sind ausgeschlossen!
• Die Sonderabschreibung ist zurückzuzahlen, wenn die Wohnung innerhalb von 10 Jahren verkauft wird (Veräußerungsgewinn, der nicht der Einkommens- oder Körperschaftssteuer unterliegt) oder die Anschaffungs- und Herstellungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre durch nachträgliche Kosten 3.000 € je m² übersteigen.
• Für die Sonder-AfA müssen die EU-rechtlichen Voraussetzungen über Deminimis-Beihilfen eingehalten werden. Der Gesamtbetrag der Beihilfen darf für ein Unternehmen innerhalb von 3 Veranlagungszeiträumen den Wert von 200.000 € nicht übersteigen.

Was heißt das jetzt für die Immobilienwirtschaft?

Verbände der Wohnungswirtschaft kritisieren, dass die Sonderabschreibung nur eine zeitlich begrenzte Wirkung für den Neubau hat. Sie plädieren für eine dauerhafte Abschreibungsquote von 3 % anstatt wie bisher 2 % pro Jahr. Der Wohnungsneubau wird durch diese Sonderabschreibung in den nächsten 5 Jahren angeheizt, wobei die Kapazitäten der Bauwirtschaft fehlen. Ebenso ist die Baulandbereitstellung in vielen Regionen eingeschränkt. Ebenfalls kritisiert wird die Beschränkung der Anschaffungs- und Herstellungskosten von 3.000 € je m². Dieser Wert sei in vielen Ballungsgebieten kaum realisierbar, der Wert sollte auf 3.500 € je m² angehoben werden.

Mieterverbände sehen das Fehlen einer Begrenzung der Miethöhe im Zusammenhang mit der Sonderabschreibung als problematisch an.

Forschungsinstitute weisen darauf hin, dass Anreize geschaffen werden, auch in Regionen zu bauen, in denen kein zusätzlicher dringender Neubaubedarf besteht. Die Neubauwirkung in Städten mit großer Wohnraumknappheit, z. B. auf unbebauten Flächen, wird angezweifelt, da diese schon im Planungsprozess eingebunden sind, sofern Baurecht besteht. Der Mangel an günstigem Bauland und die langen Genehmigungsverfahren sind weiterhin große Investitionshemmnisse. Erzeugt werden kann ein Impuls zur Nachverdichtung von Bestandsgebieten. Allerdings schränken fehlende Baukapazitäten und der Fachkräftemangel den Neubau ein bzw. führen zu Verzögerungen. All diese Aspekte werden durch die Sonderabschreibung nicht behoben.

Was bleibt: Ein Anreiz zur Schaffung von Mietwohnungen, die den Wohnungsmarkt entlasten können. Allerdings wirkt dies erst in einer Folgewirkung für die Mietpreisentwicklung bremsend. Die Investoren (ob renditeorientiert, kommunale Gesellschaft oder Genossenschaft) werden die Sonderabschreibung in ihrer Kalkulation berücksichtigen. Also warten wir die Entwicklungen ab. Wir werden berichten!

Link zum Gesetzestext: https://dejure.org/gesetze/EStG/7b.html

Die Preis- und Umsatzentwicklungen der letzten Jahre weisen teilweise auf einen »überhitzten« Immobilienmarkt hin. Die Berliner Politik sowohl auf Bundesebene (Verschärfung der Mietpreisbremse) als auch auf Berliner Ebene (angekündigter Mietendeckel) versuchen die »Auswüchse« am Immobilienmarkt einzuschränken und ihn wieder in ruhiges Fahrwasser zu lenken. Ob das passt, bleibt abzuwarten. Der vom GAA Berlin veröffentlichte Immobilienmarktbericht spiegelt ein zwiespältiges Bild der Markttrends wider.

Wir haben für Sie die wichtigsten Ergebnisse zusammengefasst:

Die Zahl der Kauffälle ist in 2018 gegenüber 2017 spürbar gesunken, die Zahl geht auf 27.534 im Jahr 2018 zurück (-11 % gegenüber 2017). Der Rückgang ist stärker als in den Jahren 2017 zu 2016 (-6 %).

Zuwächse erzielte nur das Segment unbebaute Grundstücke (1.433 Kauffälle; +7 %), zurück gingen die Zahl der Kauffälle bei bebauten Grundstücken (4.119 Kauffälle; -5 %), beim Wohnungs- und Teileigentum (21.982 Kauffälle; -12 %), Neubegründung von Wohneigentum/Umwandlungen (18.853 Wohneinheiten; -20 %) und Zwangsversteigerungen (163 Fälle; -33 %). 

Teilmarkt unbebaute Grundstücke

Der Teilmarkt des individuellen Wohnungsbaus verzeichnete 2018 mit 776 Kauffällen gegenüber 762 Kauffällen im Vorjahr eine kaum merkliche Zunahme von 2 %. Der Geldumsatz war im Vergleichszeitraum um 32 % auf 301,6 Mio. € angestiegen. Der Flächenumsatz von 66,9 ha im Jahr 2018 war mit -1 % nahezu unverändert. Das Angebot hinkt der Nachfrage deutlich hinterher.

Der Bodenrichtwert für Bauland zur Errichtung von Ein- und Zweifamilienhäusern wurde um rund 20 % angehoben. Starke Erhöhungen mit bis zu 45% erreichen Grundstücke im unteren Bodenrichtwertsegment als Ausdruck einer »Niveauangleichung«. Spitzenwerte werden in Grunewald und Dahlem mit bis zu 2.600 €/m² Grundstücksfläche erzielt.

Deutliche Unterschiede zeigen sich zwischen einfachen Wohnlagen in Berlin (Ø 420 €/m²) und einfachen Wohnlagen im sogenannten Speckgürtel (Ø 200 €/m²), aber auch bei mittleren Wohnlagen in Berlin (Ø 650 €/m²) und mittleren Wohnlagen im Speckgürtel (Ø 295 €/m²) sowie bei sehr guten Wohnlagen in Berlin (bis 2.600 €/m²) und sehr guten Wohnlagen im Speckgürtel (Ø 450 €/m²).

Für den Teilmarkt des Wohnbaulandes der geschlossenen Bauweise ist die Zahl der Kauffälle rückläufig (-4 %), der Flächenumsatz verringerte sich um 24 % auf 33,4 ha deutlich, allerdings stieg der Geldumsatz mit 5 % auf 767,9 Mio. €. Auch der Bodenrichtwert für Flächen des Geschosswohnungsbaus wurde um rund 20 % angehoben. Auch hier ist ein stärkerer Anstieg in unteren Bodenrichtwertniveaus zu beobachten. An Standorten wir Moabit und Wedding wurden die Bodenrichtwerte um bis zu 30 % angehoben. Die höchsten Bodenrichtwerte erreichen u. a. Gebiete um die Tor- und Oranienburger Straße mit 8.000 €/m².

Der Teilmarkt Wohnbauland der geschlossenen Bauweise profitiert vor allem vom Bevölkerungszuwachs, der europaweiten Geldpolitik mit Niedrigzinsen, einer positiven wirtschaftlichen Wachstumsentwicklung sowie der steigenden Attraktivität der Stadt. Er konzentriert sich vornehmlich auf den Bereich der Eigentumsmaßnahmen.

Der Teilmarkt der misch- und kerngebietstypischen Nutzungen verzeichnete 2018 mit 11 Kauffällen gegenüber 21 Kauffällen im Vorjahr einen Rückgang der Kauffallzahlen von 48 %. Der Geldumsatz für diesen Teilmarkt ist gegenüber dem Vorjahr deutlich um 63 % von 159,0 Mio. € auf 58,6 Mio. € gesunken. Der Flächenumsatz verringerte sich von 3,9 ha auf jetzt 1,8 ha und war damit um 53 % rückläufig.

Die Bodenwertentwicklung ist im Segment kerngebietstypischer Nutzungen M₁ unterschiedlich. Bei weiter zunehmender Nachfrage nach Büroflächen und geringem Angebot mit deutlich steigenden Mieten erhöht sich der Bodenrichtwert um bis zu 45 %.

In Flächen mit Mischgebietscharakter M₂ sind Erhöhungen der Bodenrichtwerte auch bis zu 45 % beobachtbar. Allerdings sind deutlich stärkere Anhebungen im unteren Bodenrichtwertniveau und nur geringe Steigerungen im oberen Bodenrichtwertniveau festzustellen.

Auf dem Teilmarkt des Gewerbebaulandes wurde wie in den Vorjahren nureine geringe Anzahl von Kauffällen registriert. Die Anzahl von 101 Kauffällen für das Jahr 2018 ergibt einen Zuwachs von 5 % gegenüber dem Vorjahr. Der Flächenumsatz ist gegenüber dem Vorjahr von 80,3 ha auf 55,4 ha (-31 %) stark rückläufig. Der Geldumsatz ist dagegen um 2 % gegenüber dem Vorjahr leicht angestiegen und liegt bei 357,2 Mio. €.

Aufgrund der deutlich gestiegenen Nachfrage nach Büroflächen und des fehlenden innerstädtischen Angebots ergeben sich erhebliche Ausweicheffekte zu den Randlagen im Bereich des S-Bahnrings. So werden z. B. bislang eher schwer zu vermarktende Ladenflächen in Nebenlagen inzwischen vermehrt zu Büroflächen umgenutzt. Der Druck auf die innerstädtischen Gewerbeflächen führte unter Beachtung von Umstrukturierungen und Niveaukorrekturen zu einer zum Teil deutlichen Erhöhung des Bodenrichtwertniveaus.

Zusätzlich ist auch die Nachfrage nach Gewerbeflächen insbesondere für Logistik, Dienstleistung, Light Industry, Gewerbe und Handwerk gestiegen und führt zu Wertsteigerungen der Bodenwerte.

Bebaute Grundstücke

Die Anzahl der Verkäufe bebauter Grundstücke ist um 5 % auf 4.119 (4.326) gesunken. Indessen nahmen der Geldumsatz um 5 % auf 10,94 Mrd. € und der Flächenumsatz um 3 % auf 561 ha leicht zu. Mit einem Anteil von 57 % an der insgesamt umgesetzten Geldmenge bilden die bebauten Grundstücke (inklusive Paketverkäufe) wie üblich den wertrelevant größten Teilmarkt.

Auf dem Teilmarkt der Geschossbauten stellten die Mietwohnhäuser (mit Gewerbeanteil) einschließlich der Paketverkäufe den weitaus größten Marktanteil. Hier wechselten im Jahr 2018 insgesamt 1.038 Grundstücke den Eigentümer. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete dieser Teilmarkt somit einen Rückgang von 9 %.

Der Teilmarkt der reinen Mietwohnhäuser (ohne Gewerbeanteil) erfuhr mit 567 Verkäufen einen nur leichten Rückgang von rund 2 %, während die Zahl der Wohn- und Geschäftshäuser mit 471 Verkäufen um ca. 16 % erneut deutlich zurückging.

Einen deutlichen Umsatzrückgang verzeichnete auch der Teilmarkt der Büro- und Geschäftshäuser mit ca. 20 % nach Kauffällen auf 167 Fälle. Die Geldmenge ist um 12 % auf 2.899,6 Mio. € und der Flächenumsatz um 7 % auf 86,1 ha gesunken.

Bei rund 62 % aller verkauften Eigenheime handelte es sich um freistehende Ein- oder Zweifamilienhäuser. In diesem Teilmarkt zeigte sich weiterhin ein überwiegend gestiegenes Preisniveau mit zum Teil deutlichen Steigerungen in einigen Baujahresgruppen und Wohnlagen. Leichte Rückgänge verzeichneten nur die guten und sehr guten Wohnlagen der Baujahre 1971 bis 1990. Der Durchschnittskaufpreis aller 2018 in Berlin veräußerten freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser lag bei 565.000 €, das sind 3.149 €/m² wertrelevante Geschossfläche.

Der Anteil der Doppelhausgrundstücke am Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser liegt bei rund 21 %. Auch hier stieg das Preisniveau überwiegend an. Leichte Rückgänge von rund 3 % verzeichneten nur die einfachen und mittleren Wohnlagen der Baujahre 1949 bis 1970 und die guten und sehr guten Wohnlagen der Baujahre 1991 bis 2014.

Der Durchschnittskaufpreis aller 2018 in Berlin veräußerten Doppelhaushälften lag bei 451.000 €, das sind 2.955 €/m² wertrelevante Geschossfläche.

Bei Townhäusern (mehrgeschossige Einfamilienhausbebauung in innerstädtischen Lagen bei geschlossener Bauweise) betreffen die Kaufpreise im Jahr 2018 ausschließlich Weiterverkäufe solcher Grundstücke aus den Bezirken Mitte und Prenzlauer Berg. Der Durchschnittskaufpreis aller 2018 in Berlin veräußerten Townhäuser lag bei 2,003 Mio. €.

Einfluss auf den Preis haben beim Segment Wohnungs- und Teileigentum in der Regel die Art, das Alter und die bauliche Ausstattung der Wohnanlage bzw. der Wohnung sowie die qualitative Einstufung des Wohnumfeldes und die Wohnlage. Der Preisanstieg setzte sich in fast allen Marktsegmenten weiter fort. Der Durchschnittskaufpreis (arithmetischer Mittelwert) aller im Jahr 2018 nicht in Paketen veräußerten Eigentumswohnungen lag bei 4.017 €/m² Wohnfläche (+10,8 %). Die mittlere Wohnfläche beträgt 73,39 m².

Das mit durchschnittlich rund 5.989 €/m² Wohnfläche berlinweit höchste Preisniveau wurde im Ortsteil Dahlem ermittelt, das zweithöchste Kaufpreisniveau findet sich im Ortsteil Mitte mit rund 5.776 €/m² Wohnfläche. Der höchste absolute Kaufpreis für eine Eigentumswohnung wurde mit knapp 7,0 Mio. € in unmittelbarer Nähe zum Werderschen Markt erzielt.

Neben Angebot und Nachfrage wird das Preisniveau auf dem Teilmarkt der Erstverkäufe von den Preisen für geeignete Baugrundstücke und den Baupreisen beeinflusst. Der Durchschnittskaufpreis (arithmetischer Mittelwert) aller Erstverkäufe im Jahr 2018 veräußerten Eigentumswohnungen lag bei 5.707 €/m² Wohnfläche (+11,3 %). Der mittlere Durchschnittskaufpreis lag im Jahr 2018 bei 432.816 €.

Weiterverkäufe derartiger Objekte erzielen am Markt allgemein niedrigere Kaufpreise als neu erstelltes und erstmals veräußertes Wohnungseigentum. Dennoch liegen die Kaufpreise erkennbar über denen für vergleichbare umgewandelte Wohnungen. Neben Unterschieden in der Bauausführung, der Ausstattung und dem Pflegezustand der Objekte dürften hierbei die Höhe des Wohngeldes und der Instandhaltungsrücklage die Preisgestaltung beeinflussen. Der Durchschnittskaufpreis (arithmetischer Mittelwert) aller Weiterverkäufe im Jahr 2018 veräußerter Eigentumswohnungen lag bei 3.508 €/m² Wohnfläche (+10,7 %).

Zusammenfassung und Ausblick:

Ob Vorgaben des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung Einflüsse auf die Preise für Baulandflächen des Geschosswohnungsbaus zeigen, kann der Gutachterausschuss bisher nicht erkennen.

Die Zahl der Beurkundungen wird für 2019 als stabil eingestuft.

Festgestellt wird zunehmend ein vorsichtiges Abwarten des Marktes. Insgesamt ist hier eine abgeschwächte Aufwärtsbewegung zu beobachten. Es wird erwartet, dass sich 2019 kaum noch Preissteigerungen ergeben dürften.

Allerdings ist die Wirkung der politischen Vorgaben (Verschärfung der Mietpreisbremse) sowie die Diskussion um die Enteignung in Berlin sowie um den Berliner Mietendeckel eine Unsicherheit, die die Märkte nicht mögen.

Der Immobilienmarkt bleibt spannend.

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (GAA) in Berlin veröffentlicht jährlich den Immobilienmarktbericht Berlin auf Grundlage der ausgewerteten notariell beurkundeten Kauffälle.

Der Immobilienmarktbericht Berlin 2018/2019 sowie andere wertvolle Informationen zum Immobilienmarkt können kostenlos heruntergeladen werden:

https://www.berlin.de/gutachterausschuss/

Wir beobachten den Immobilienmarkt auch für Sie!

Grundlage für den Mietspiegel 2019 sind Mieten, die in den letzten 4 Jahren angepasst bzw. neu vereinbart (Neuverträge) wurden. Der Berliner Mietspiegel wird alle zwei Jahre veröffentlicht. Er liefert eine Übersicht über ortsübliche Vergleichsmieten für die knapp 1,4 Millionen nicht preisgebundenen Wohnungen.

Die größte Änderung bezieht sich auf Wohnlageneinordnung in »einfache«, »mittlere« und »gute« Wohnlagen. Die Wohnlageneinordnung wurde anhand eines statistischen Verfahrenes entwickelt, das anhand mehrerer Rechenstufen auf Basis verschiedener Kriterien eine Zuordnung der Wohnlage vornimmt. Die Bewertung basiert seit diesem Jahr auf objektiven, öffentlich zugänglichen Daten wie z. B. dem Bodenrichtwert, dem Sozialindex, der Nahversorgung sowie der Verkehrsanbindung. Subjektive Merkmale wie der bauliche und gestalterische Zustand der Fassaden und Straßen wurden bei der Bewertung nicht mehr berücksichtigt. Die Arbeitsgruppe Mietspiegel hat diese Kriterien erarbeitet und begleitet. Für ca. 25 % änderte sich die Wohnlageneinordnung.

Im Berliner Mietspiegel 2019 wurde wieder eine ¾-Spanne eingeführt. Je Mietspiegelfeld werden die mittleren 75 % aller erhobenen Mietwertdaten als allgemein übliche Vergleichsmieten zugrunde gelegt, so erfolgt eine Extremwertbereinigung, die insbesondere die obere Grenze einschränkt.

Die Durchschnittsmiete (Nettokaltmiete) des Berliner Mietspiegels 2019 liegt mit 6,72 € je m² um 5,0 % (2,5 % pro Jahr) bzw. 0,33 € je m² höher als die vorherige Durchschnittsmiete des Mietspiegels aus dem Jahr 2017. Für 66 Mietspiegelfelder ergibt sich eine Erhöhung, davon bei 18 Feldern eine Erhöhung um über 5,0 % pro Jahr, für 5 Mietspiegelfelder blieb der Wert konstant und für 18 Mietspiegelfelder zeigt sich sogar ein Rückgang des Mittelwertes. 

Auffällig ist, dass eine überdurchschnittliche Erhöhung von über 5 % pro Jahr vornehmlich in einfachen Wohnlagen (in 10 der 18 Felder) zu beobachten ist, eine in einer mittleren Wohnlage und 4 in guten Wohnlagen. Zuwächse sind häufig im Altbau (Baujahr bis 1918) sowie im Wohnungsneubau (2003 – 2017) anzutreffen, hier in 5 der 9 Mietspiegelfelder. Rückgänge der Mittelwerte zeigen sich überwiegend in guten Wohnlagen (12 der 18 Rückgänge). Hintergrund ist sicherlich die Neueinordnung von ein Viertel der Wohnlagen.

Wurden beim Mietspiegel 2017 insgesamt 41 % Neuvertragsmieten berücksichtigt, so sind es beim aktuellen Mietspiegel 2019 nur noch 35 %. Gründe sind u. a. die deutlich zurückgegangene Fluktuation in Berlin, ein Aspekt, der insbesondere bei engen Wohnungsmärkten mehr Relevanz gewinnt. Dies kann sich bremsend auf die Durchschnittsmiete und die Obergrenzen auswirken.

Weitere Gründe für den verlangsamten Anstieg sind u. a. die Ausweitung von sogenannten Milieuschutzgebieten in der Stadt (mittlerweile fast 60 Gebiete), die Kooperationsvereinbarung, dass kommunale Wohnungsunternehmen einen Mietanstieg von max. 2 % pro Jahr nicht überschreiten, aber auch der geringere Anteil an Neuvertragsmieten, die bekanntlich oft höher liegen als Bestandsmieten.

Aber ist die Mietentwicklung homogen oder unterscheidet sie sich nach Wohnlage und Baualtersgruppe?

Im Altbau (Baujahre bis 1918), der den Wohnungsbestand in Berlin prägt, stiegen die Mieten um 3,8 % pro Jahr ungleich höher als in den Beständen der Baujahre 1950 bis 1990. Im Altbau finden sich auch Mietobergrenzen (obere Mietspanne) von fast durchweg Mieten über 10,00 € je m², die ansonsten allein in Wohnungen der Baualtersklasse ab 2003 erzielt werden. Altbauten besitzen eine deutlich heterogenere Eigentümerstruktur (höherer Anteil privater Eigentümer) als Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1990, die zu großen Teilen den kommunalen Wohnungsunternehmen sowie Wohnungsgenossenschaften gehören. Groß war auch der Mietzuwachs bei großen Wohnungen (ab 90 m²) mit 3,1 % pro Jahr sowie für Mieten in einfacher Lage mit einem Zuwachs von 3 % pro Jahr. Für diese Mietspiegelgruppen ist die Entwicklung fast doppelt so hoch wie der Verbraucherpreisindex (1,6 % pro Jahr) des gleichen Zeitraumes.

Ungewöhnlich sind die – je nach Mietspiegelklasse – teils geringen Mietrückgänge bzw. 

-zuwächse in der Baualtersklasse von 1950 bis 1990. Für diese Baualtersklasse liegen die geringsten Mietzuwächse vor (+1,0 %). Hier wirken die Eigentümerstrukturen sowie deren politische Kooperationsvereinbarung zur Miete besonders deutlich. Für diese Baualtersklassen ist die Mietentwicklung geringer als die Entwicklung der Verbraucherpreise.

Auffallend sind die recht hohen Mietspiegelspannen zwischen unterem und oberem Spannenwert. Im Altbau (Baujahr bis 1918) sind die Mietspiegelspannen besonders hoch und erreichen 4,35 bis 7,69 € je m². Allein im Neubausegment (Baujahr 2003 bis 2017) wird eine fast vergleichbare Mietspanne erreicht (3,29 bis 6,34 € je m²). Sie sind Grundlage für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmieten gemäß vorhandener Zu- bzw. Abschläge.

Sehr geringe Mietspannen zeigen sich in den Baujahresgruppen 1965 bis 1972 (1,08 bis 3,11 € je m²), eine Ausnahme bildet hier das Mietspiegelfeld für Wohnungen mit 40 bis 60 m² in guter Wohnlage (Mietspanne 4,71 € je m²) sowie in der Baujahresgruppe 1973 bis 1990 (Ost) mit einer Spanne zwischen 0,70 und 1,30 € je m², auch hier sticht eine Ausnahme des Mietspiegelfeldes für Wohnungen bis 40 m² in guter Wohnlage (Mietspanne 2,03 € je m²) heraus.

Für Vermieter bedeuten diese geringen Mietspannen nur ein kleines Potenzial für Mietanpassungen (wohnwerterhöhende Merkmale), gegenüber Baualtersgruppen, die eine große Mietspiegelspanne aufweisen. Dies wird auch zukünftig zu steigenden Mietpreisen und Mietspannen insbesondere im Altbausegment führen. Demgegenüber ist dies für die Baujahresgruppe 1950 bis 1990 nicht zu erwarten bzw. gemäß Mietpreisbremse kaum möglich.

Fazit: 

Der Mietspiegel 2019 deutet auf ein geringeres Mietwachstum hin, allerdings sind die Wirkungen je nach Mietspiegelfeld teilweise höchst unterschiedlich. Fakt bleibt, die Mieten steigen spürbar schneller als der Verbraucherpreisindex und belasten die Berliner Haushalte stärker als noch vor wenigen Jahren. Eine Entspannung am Wohnungsmarkt kann allein durch eine Ausweitung des Angebotes (Neubau) erreicht werden. Hierauf müssen Politik und Senat zukünftig ihren Fokus legen.

zum Berliner Mietspiegel 2019

In unserem kleinen Beispiel zeigen wir die Wirkungen einer Modernisierung und der möglichen Mietumlage für Mieter und Vermieter auf. Die zwei Vergleichswohnungen haben jeweils 65 m² Wohnfläche und besitzen für die Bestandsmieter eine unterschiedliche Sollnettokaltmiete (6,50 €/m² bzw. 7,50 €/m²). Am Gebäude und in den Wohnungen erfolgen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, von denen der Modernisierungsanteil auf die Miete umgelegt werden kann. Der Modernisierungsanteil beträgt 25.000 € je Wohnung bei Gesamtkosten von 100.000 € je Wohnung (Maßnahmen z. B. Fliesen des Bades, Einbau Dusche, Erneuerung der Heiztechnik, Fassadensanierung mit Wärmedämmung, Dämmung des Daches sowie der Kellerdecke, Austausch der Fenster, Einbau moderner Haustechnik). In der untenstehenden Tabelle haben wir die bisherige Regelung und die Regelung seit 1. Januar 2019 gegenübergestellt.

• Der Gesetzgeber hat die Umlagefähigkeit der Modernisierungskosten bundesweit von bisher 11 % auf 8 % abgesenkt. Die Absenkung gilt für Modernisierungen, die ab dem 1. Januar 2019 angekündigt werden. Zusätzlich ist eine Kappungsgrenze von 3 €/m² innerhalb von 6 Jahren eingeführt worden. Bei geringeren Mieten (unter 7,00 €/m²), darf die Miete aufgrund der Modernisierungsumlage lediglich um 2,00 €/m² innerhalb von 6 Jahren steigen.

Verlängerter Amortisationszeitraum

Unabhängig der Miete wirkt sich die Absenkung der Modernisierungsumlage von 11 % auf 8 % auf das Ergebnis für den Eigentümer aus. Die Modernisierungskosten amortisieren sich nicht mehr innerhalb von 9,09 Jahren (bisher), sondern erst nach 12,5 Jahren (seit 01.01.2019) bzw. verlängert sich, bei Kappung der Modernisierungsumlage, der Amortisationszeitraum auf 16,03 Jahre (vgl. Kappungsbeispiel). Gegenüber der bisherigen Gesetzgebung kann der Eigentümer statt 458,33 € nur noch 296,67 € monatlich umlegen, dies wird seinem Handlungsspielraum und seiner Motivation zu Investieren nicht zwingend förderlich sein.

Neue Gesetzgebung führt zu Absenkung der Mieten 

Die Mieter profitieren von der Gesetzesänderung. Die Mieten nach Umlage verringern sich aufgrund zweier Faktoren: Absenkung der Modernisierungsumlage sowie Kappung der pro Quadratmeter umlegbaren Kosten. In unserem Rechenbeispiel sparen die beiden Mieter gegenüber der alten Modernisierungsregelung 99,17 € bzw. 62,50 € je Monat an Miete ein. Gegebenenfalls sinken zusätzlich die Betriebskosten.

Ungleiche Mietentwicklung unabhängig der sozialen Situation

Kompliziert wird es, wenn die Wohnungsnettokaltmieten innerhalb des Investitionsobjektes unterschiedlich sind und einzelne Wohnungen unterhalb bzw. oberhalb von 7,00 €/m² liegen. Dies hat gegebenenfalls Auswirkungen auf die Höhe der Modernisierungsumlage. Im selben Gebäude erhalten Mieter für die gleiche Modernisierungsmaßnahme eine unterschiedliche Umlage auf ihre Miete. Gemäß der vom Gesetzgeber eingeführten Kappung erhöht sich die Mietspanne für die beiden Mieter. Der Mieter mit der bisher geringeren Miete (6,50 €/m²) wird begünstigt (Umlage 2,00 €/m² auf 8,50 €/m²). Bei Mieter 2 greift die Kappung nicht, er zahlt unabhängig seiner sozialen Situation eine höhere Umlage für die gleiche Maßnahme (+2,56 €/m² auf 10,06 €/m²).

* Rundungsdifferenzen

Im Sinne einer Gleichbehandlung scheint dies rechtlich und sozial fragwürdig, da z. B. ein sozial schwächerer Mieter bei höherer Ausgangsmiete stärker betroffen ist, als der besserverdienende Mieter mit der aktuell günstigeren Bestandsmiete. Die soziale Ausgangssituation der Mieter spielt bei der Umlage keine Rolle. Das Wohngeld könnte hier eine Entlastung bringen, sofern ein Anspruch besteht.

Regionale und immobilienwirtschaftliche Wirkungen

Welches sind die Gründe für diese unterschiedlichen Ausgangsmieten?

Günstige Mieten werden erzielt,

• an schwierigen Standorten (schlechte Lage, geringe Nachfrage, Überangebote an vergleichbaren Wohnungen, Marktrisiken)
• bei langfristigen Mietverträgen (Mietanpassungen bei Bestandsverträgen sind deutlich geringer, aufwendiger und seltener als bei Neuvermietung)
• bei Objekten, die aufgrund von Zustand und Ausstattung einen höheren Investitionsbedarf haben, als andere Objekte.

Höhere Mieten werden erzielt,

• an guten/überdurchschnittlichen Standorten (gute Lage, hohe Nachfrage, fehlendes Angebot an vergleichbaren Wohnungen, bestehende Marktchancen)
• bei hoher Fluktuation der letzten Jahre (Neuvertragsmiete orientiert sich am Marktgeschehen, Neuvertragsmieten liegen fast immer - teils deutlich - oberhalb der Bestandsmiete)
• bei Objekten, die aufgrund von Zustand und Ausstattung keinen bzw. einen geringen Investitionsbedarf haben.

Das bedeutet, dass die Gesetzesänderung zu einer größeren Spreizung der Mieten führt. Bei höheren Ausgangsmieten ist die Modernisierungsumlage höher als bei günstigeren Ausgangsmieten. Ob die Investitionen (gerade an schwierigen Standorten) sich durch die Begrenzung bzw. Kappung realisieren lassen scheint weiter fraglich. Für Standorte mit Wohnungsengpässen mit großem Nachfrageüberhang hingegen kann diese Gesetzesänderung die Mietentwicklung bremsen, eventuell aber auch die Investitionsbereitschaft des Eigentümers.

Weitere Informationen zum Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) finden Sie auf der Website des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV)

(http://www.gesetze-im-internet.de/).

Das Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung (MIL) des Landes Brandenburg führte im Jahr 2005 das jährliche Monitoring zum Bund-Länder-Programm Stadtumbau (STUB) ein. Durchgeführt wird es vom Landesamt für Bauen und Verkehr (LBV). Ziel ist es, konkrete Aussagen zur Wirkungsweise und zum Erfolg des Stadtumbauprogramms zu evaluieren.

Für die Analyse der Stadt- und Wohnungsmarktentwicklung werden verschiedene statistische Daten für Städte und Gemeinden, die in das Programm Stadtumbau aufgenommen wurden, sowie der Wohnungswirtschaft ausgewertet. So lässt sich anhand der jährlichen Statistik des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) beurteilen, wie sich die Wohnungsbestände innerhalb der organisierten Wohnungswirtschaft entwickeln und sich der Wohnungsbestand anhand von Rückbau/Abriss, aber auch durch Sanierung und Neubau/Zukauf verändert. 

Als Tochterunternehmen des BBU übernimmt die BBT GmbH seit Einführung des Stadtumbaumonitorings in Brandenburg regelmäßig die Aufbereitung der durch den BBU bereitgestellten Wohnungsbestandsdaten der Wohnungsunternehmen und stellt diese dem LBV zusammengefasst je Programmstadt zur Verfügung. Die Daten für das Berichtsjahr 2018 werden aktuell ausgewertet und bilden eine Grundlage für den Monitoringbericht 2019.

Monitoringberichte zum Stadtumbau im Land Brandenburg sowie weitere Informationen und Ergebnisse zum Thema Stadtumbau stehen auf der Homepage des LBV zur Verfügung. (http://www.lbv.brandenburg.de).

Wir haben für Sie die wichtigsten Erkenntnisse zusammengefasst:

Die Zahl der Kauffälle ist in 2019 gegenüber 2018 spürbar gesunken, die Zahl geht von 30.770 Kauffälle in 2017 auf 27.266 im Jahr 2018 zurück (-9 % gegenüber 2017) wurden zugrunde gelegt. Der Rückgang ist stärker als in den Jahren 2017 zu 2016 (-6 %).

Zuwächse erzielten nur die Segmente unbebaute Grundstücke (+7 %) und Mietwohnhäuser (+4 %). Deutliche Rückgänge verzeichnen Wohn- und Geschäftshäuser (-15 %) sowie Büro- und Geschäftshäuser einschließlich Einzelhandelsobjekte (-16 %). Auch Verkäufe von Wohneigentum (-12 %) und Gewerbeeinheiten (-14 %) gehen deutlich zurück.

Der Geldumsatz erreicht mit 18,97 Mrd. Euro einen Rekordwert (+5 %). Stark stieg der Geldumsatz bei unbebauten Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau (+25 %), weniger stark bei unbebauten Gewerbeflächen (+5 %), Rückgänge sind bei unbebauten Grundstücken für Geschoßwohnungsbau (-6 %) und bei Kern- und Mischgebietsflächen (-90 %) zu beobachten. Bei bebauten Grundstücken werden überwiegend Zuwächse registriert: Ein- und Zweifamilienhäuser (+13 %) sowie Wohn- und Geschäftshäuser (+15 %). Bei fast gleichem Geldumsatz sinken die Umsatzzahlen bei Eigentumswohnungen, was einen erhöhten Preis impliziert.

Der Flächenumsatz sinkt insgesamt leicht (-1 %). Spürbar geht die Fläche bei unbebauten Grundstücken (-9 %) zurück, davon -21 % im individuellen Wohnungsbau, -14 % im Geschosswohnungsbau. Bei bebauten Grundstücken erhöht sich der Flächenumsatz zum Vorjahr um +4 %, geleitet vom Zuwachs bei Mietwohnhäusern (+26 %) sowie bei Wohn- und Geschäftshäusern (+10 %). Im Teileigentum geht der Flächenumsatz um -6 % zurück.

Das Preisniveau im Wohnungsneubau steigt um 10 % sowohl bei Ein- und Zweifamilienhäusern (3.640 €/m²) als auch bei Erstverkäufen von Eigentumswohnungen (5.690 €/m²). Der Zuwachs bei Mietwohnhäusern liegt bei +8 %, bei Wohn- und Geschäftshäusern bei +12 %.

Die Bodenrichtwerte wurden durch den GAA für Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser um durchschnittlich 20 % angehoben. Spitzenwerte werden in Grunewald/Dahlem mit 2.600 €/m² erreicht. Die Nachfrage nach Bauland für Geschosswohnungsbau ist weiterhin hoch, bei nur geringem Angebot, dennoch hat sich die Preisdynamik deutlich abgeschwächt und erreicht einen Zuwachs von ca. 20 %. Ein Spitzenwert wird südlich der Torstraße (Bezirk Mitte) erzielt mit rund 8.000 €/m² bei einer GFZ von 2,5 für Wohnen.

Der geringe Leerstand bei Büroflächen zeigt sich bei ebenfalls anhaltend hoher Nachfrage in einem Zuwachs von ca. 45 % bei Bodenrichtwerten für Kerngebiets- und Mischnutzungen (M1 und M2).

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (GAA) in Berlin veröffentlicht jährlich den Immobilienmarktbericht Berlin auf Grundlage der ausgewerteten notariell beurkundeten Kauffälle. Die ausführlichen Zahlen und Analysen werden im Sommer 2019 der Öffentlichkeit vorgestellt. Wir werden berichten.

Der Immobilienmarktbericht Berlin 2018/2019 (ab Sommer 2019) sowie andere wertvolle Informationen zum Immobilienmarkt können kostenlos heruntergeladen werden:

https://www.berlin.de/gutachterausschuss/

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Berliner Mieten entwickeln sich stark unterschiedlich

Bestandsmieten

Mieten kann auch in Berlin noch günstig sein, zumindest sofern man Bestandsmieter ist. Die Bestandsmieten liegen mit 5,98 €/m² (Euro nettokalt pro Monat und Quadratmeter) auf einem niedrigen Niveau und 1,47 €/m² unterhalb der Neuvertragsmieten.

Die Bestandsmieten bei den BBU-Mitgliedern sind im letzten Jahr im Schnitt um 3,5 % (0,20 €/m²) auf 5,98 Euro/m² gestiegen.

Günstig wohnt man in Marzahn-Hellersdorf (5,34 €/m²), Lichtenberg (5,93 €/m²), Neukölln (5,95 €/m²) und Reinickendorf (5,97 €/m²). Die höchsten Bestandsmieten werden in Steglitz-Zehlendorf (6,62 €/m²), Charlottenburg-Wilmersdorf (6,52 €/m²) und Mitte (6,22 €/m²) erreicht.

Neuvertragsmieten (ohne Erstbezug)

In Berlin liegen die Neuvertragsmieten bei 7,45 €/m² deutlich unterhalb des allgemeinen Marktniveaus (10,15 €/m²) der Angebotsmieten der Online-Portale. Rechnet man die Erstbezugsmieten heraus, werden bei Neuverträgen 7,23 €/m² erzielt. Die Neuvertragsmieten der BBU-Mitglieder erhöhten sich um 8,4 % gegenüber dem Vorjahr bzw. unter Herausrechnung der Erstbezugsmieten bei 7,6 %.

Günstig kann man Bestandswohnungen in Marzahn-Hellersdorf (6,30 €/m²), Treptow-Köpenick (6,93 €/m²) und Lichtenberg (6,95 €/m²) anmieten. Die höchsten Neuvertragsmieten im Bestand werden in Steglitz-Zehlendorf (8,41 €/m²), Charlottenburg-Wilmersdorf (8,23 €/m²) und Mitte (7,85 €/m²) erreicht.

Erstbezugsmieten (Neubau)

Bei Neubauwohnungen (Erstbezug) wurden 10,44 € nettokalt pro Monat und Quadratmeter erzielt (+5,6 % gegenüber dem Vorjahr). Auch hier liegt der Wert spürbar unterhalb der gemäß den steigenden Baukosten erforderlichen rund 13,00 €. Sicherlich spielen hier auch die Kooperationsvereinbarungen zwischen dem Senat von Berlin und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften (Selbstverpflichtung) eine Rolle, die einen Anteil von Wohnungen zu 6,50 €/m² im Neubau anbieten müssen.

Dennoch, die Mitgliedsunternehmen vermieten deutlich unter Marktniveau und bremsen die Mietentwicklung spürbar. »Unsere Mitgliedsunternehmen stehen für den sozialen Ausgleich. Sie nutzen ihre Marktmacht nicht aus«, sagte BBU-Vorstand Maren Kern.

Verhaltene Mietentwicklung in Brandenburg

Die Mieten bei den Brandenburger BBU-Mitgliedsunternehmen entwickeln sich weiterhin verhalten. Die Bestandsmiete liegt bei 5,03 €/m² (+2,0 % gegenüber Vorjahr), die Neuvertragsmiete bei 5,61 €/m² (+3,5 % gegenüber Vorjahr).

Berliner Umland - Speckgürtel

Die Mieten im Berliner Umland entwickeln sich deutlich stärker als in Brandenburg allgemein, aber bei weitem nicht auf dem Niveau von Berlin. Die Bestandsmiete stieg um 2,4 % auf 5,53 €/m², die Neuvertragsmiete erhöhte sich um 3,5 % auf 6,44 €/m².

Allein Potsdam (Bestandsmiete von 5,85 €/m², Neuvertragsmiete 6,84 €/m² sowie Erstbezugsmiete von 10,66 €/m²) sowie einzelne Umlandgemeinden erreichen annähernd das Berliner Mietniveau. In den anderen kreisfreien Städten Cottbus, Brandenburg an der Havel und Frankfurt (Oder) bewegt sich das Mietniveau im Brandenburger Durchschnitt bzw. leicht darunter.

Weiterer Metropolenraum

Im weiteren Metropolenraum entwickeln sich die Mieten unterhalb der Baukostenentwicklung, die Bestandsmieten auch unterhalb der Inflationsrate. Stagnierten die Bestandsmieten fast bei 4,77 €/m² (+ 1,5 %) konnten bei Neuverträgen immerhin ein Plus von 3,1 % auf 5,25 €/m² erzielt werden.

»Wir sehen die insgesamt schwachen Impulse bei den Mieten in Brandenburg mit Sorge. Hierbei geht es nicht nur um die Wirtschaftskraft unserer Unternehmen, sondern auch um Aspekte wie die Bewältigung von Modernisierungs- und Neubauherausforderungen«, sagte Maren Kern. Besonders problematisch sei es, dass die Mietenentwicklung vielerorts gerade dort sehr schwach sei, wo die Mieten ohnehin schon niedrig sind.

Fluktuationsquoten auf niedrigen Niveau

Aufgrund der Engpässe am Berliner Wohnungsmarkt sinken die Fluktuationen von 8,5 % in 2007 auf nur noch 5,4 % in 2017. In einigen Bezirken wird eine Marke von unter 4,0 % erreicht. Wer eine Wohnung angemietet hat, zieht halt nicht mehr um.

Habe ich heute z. B. eine Wohnung von 60 m² mit der Durchschnittsmiete von 5,98 €/m², zahle ich rund 360 € im Monat nettokalt. Nach einem Umzug steigt die Belastung auf zu zahlende fast 450 € (7,45 €/m²). Dies kann sich nicht jeder leisten. Im Erstbezug wären schon fast 630 € zu zahlen (10,44 €/m²).

Die Fluktuation ist allerdings in Brandenburg stark vom Wohnungsmarkt abhängig. Liegt sie in Berlin nahen Kreisen und Potsdam zwischen 6 % und 7 %, erhöht sie sich im Berlin fernen Raum auf über 8 % bis 10 %.

Leerstand

Der Leerstand ist weiterhin konstant niedrig und liegt in Berlin bei 1,7 %. Ein Indiz für einen engen Wohnungsmarkt, geht man doch bei einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt von einer Fluktuationsreserve von ca. 3 % aus.

Der Leerstand von 7,6 % ist im Land Brandenburg differenzierter zu betrachten. Im engeren Metropolenraum, dem so genannten Speckgürtel, ist die Vermietungssituation durchaus mit Berlin vergleichbar (2,3 %). Entspannter ist die Marktlage im weiteren Metropolenraum, hier sind 9,9 % der Wohnungen leerstehend. Dramatisch wirkt der Leerstand in Kreisen wie Prignitz (17,6 %) und Spree-Neiße (17,4 %), hier wird auch zukünftig über Rückbau und Abriss von Wohnraum nachzudenken sein.

Fazit zum Marktmonitor:

Die Mitglieder des BBU nutzen die Marktgegebenheiten, um Investitionen und Neubau in Berlin realisieren zu können. Der Fokus liegt nicht auf Optimierung der Rendite, sondern eher auf sozialen und stadtentwicklungspolitischen Aspekten und dem Wunsch ein gutes und attraktives Wohnungsangebot zu fairen Preisen zu gewährleisten. Viele Mitgliedsunternehmen wirken daher preismindernd auf das Marktgeschehen am Immobilienmarkt.

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Der Verband BBU

Der BBU ist mit rund 350 Mitgliedsunternehmen in Berlin-Brandenburg der größte und älteste wohnungswirtschaftliche Verband der Hauptstadtregion. Mitglieder sind öffentliche, genossenschaftliche, private und kirchliche Wohnungsunternehmen. Zusammen bewirtschaften sie rund 1,1 Millionen Wohnungen in Berlin und Brandenburg, in ihnen leben über 2 Millionen Menschen.

Der BBU-Marktmonitor

Der nun schon zum 19. Mal herausgebrachte BBU Marktmonitor basiert auf rund 900.000 Bestands- und Neumietverträgen. Grundlage sind nicht – wie bei vielen Maklerinstituten – die Angebotsmieten der Online-Portale, sondern die Echtmieten der Mitgliedsunternehmen, ergänzt um Angaben zum Wohnungsleerstand, zu Betriebs- und Bewirtschaftungskosten, zur Fluktuation und zur Investitionstätigkeit. Er bildet jährlich das Handeln der Mitgliedsunternehmen ab.

Informationen zum BBU Marktmonitor 2018 erhalten Sie auf der Website des BBU (http://www.bbu.de).

Für Kunden aus der Immobilienwirtschaft besetzt das Real Estate-Team von Vires Conferre regelmäßig kaufmännische Leitungs- und Zentralfunktionen ebenso wie Positionen im operativen Bestandsmanagement. Zum Kandidatenportfolio gehören u.a. Vorstände und Geschäftsführer, technische und kaufmännische Abteilungsleiter sowie Asset Manager, Projektsteuerer und Immobilienverwalter.

Die Zusammenarbeit mit Vires Conferre zeichnet sich durch Vertrauen und Offenheit aus. Dabei steht Ihnen auf Projekt- und Detailebene stets ein fester und fachlich spezialisierter Berater zur Verfügung. Durch die regionale und fachliche Spezialisierung berät Vires Conferre jeden Kunden unter Einbeziehung eines belastbaren lokalen Netzwerkes. Um jedes Besetzungsprojekt optimal, effizient und erfolgreich umzusetzen, wird ein umfassendes Instrumentarium an Recruiting-Tools genutzt. (Datenbanksuche, Anzeigenschaltung, Social-Media-Search, Direct Search)

Darüber hinaus bietet Vires Conferre die Vermittlung von Interims-Managern beispielsweise zur Überbrückung von Vakanzen sowie Eignungsdiagnostik im Rahmen von Personalauswahlprozessen.

Keine Angst vor der DS-GVO bewies Frau Dr. Wagner mit ihrem Entschluss, eine berufliche Weiterbildung zur Datenschutzbeauftragten zu absolvieren.

Um die erforderlichen Fachkenntnisse gemäß Artikel 37 - 39 DS-GVO zu erwerben, besuchte sie ein einwöchiges Seminar bei der TÜV Rheinland Akademie GmbH und stellte im Rahmen einer schriftlichen Prüfung unter Beweis, dass sie die notwendigen Kenntnisse zum Datenschutzrecht erlangt hat. 

Wir gratulieren Frau Dr. Wagner recht herzlich zur bestandenen Prüfung!

Frau Dr. Wagner wird das Thema Datenschutz ab sofort gemeinsam mit unserem Datenschutzbeauftragten, Herrn Abel, verantworten und Mandate als externe Datenschutzbeauftragte übernehmen.

Dafür hat die wbg 1903 bei der BBT GmbH eine Bewohnerbefragung beauftragt. Schwerpunkte werden neben der generellen Einstellung zum Neubauvorhaben u.a. die Bedürfnisse und Anforderungen an Wohnung, Gebäude und Umfeld und das Anmietinteresse sein. Die Befragung soll gleichzeitig dafür genutzt werden, die Zufriedenheit der Bewohner mit den Leistungen der Genossenschaft zu erfahren.

Wir werden diese schriftliche Befragung Anfang 2019 durchführen. Bei der Vorbereitung und Durchführung greifen wir auf unsere Erfahrungen und bewährten Vorgehensweisen zurück, um auch für die wbg 1903 eine hohe Rücklaufquote zu erreichen.

Der Wohnungsbaugenossenschaft 1903 Potsdam eG gehören über 2.600 Mitglieder an. Sie verwaltet und bewirtschaftet ca. 1.500 Mietwohnungen in drei Potsdamer Stadtgebieten.

Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit mit der Wohnungsbaugenossenschaft 1903 Potsdam eG.

Der Hintergrund

Die Genossenschaft steht ihren knapp 3.500 Mitgliedern seit mehr als 40 Jahren zur Seite. In dieser Zeit wurden die zentralen Prozesse immer umfangreicher, ohne dass sie jedoch angemessen dokumentiert wurden. Dies kann zu gravierenden Wissensverlusten im Unternehmen führen. 

Gemeinsam packen wir es

Nun werden die verschiedenen Prozesse gemeinsam mit den zuständigen Mitarbeitern aufgenommen, reflektiert, soweit notwendig optimiert und in Flussdiagrammen dokumentiert. 

Der Projektablauf: 

• Aufnahme des Ist-Prozesses inklusive der Zuständigkeiten, Hilfsmittel sowie der zeitlichen Abfolge der gegenwärtigen Prozessschritte
• Analyse der Schwachstellen und Risiken des Ist-Prozesses
• Entwicklung eines realistischen Soll-Prozesses einschließlich Definition der Qualitäts- und Abstimmungserfordernisse in Bezug auf nötige Daten und Hilfsmittel
• Implementierung: Abteilungsübergreifende Vorstellung der neuen Soll-Prozesse inklusive Simulation der Abläufe, Einführung der überarbeiteten Prozesse sowie Ablage der Dokumentation 

Die Vorteile der Prozessanalyse und -optimierung:  

• Standardisierte und effiziente Abläufe erhöhen die Produktivität.
• Klare Definitionen und transparente Darstellungen der Prozessschritte und -anweisungen sowie der jeweiligen Verantwortlichen verbessern die Prozess- und Ergebnisqualität.
• Die Einbindung der beteiligten Mitarbeiter sowie eindeutig festgelegte Schnittstellen verbessern nicht nur die Kommunikation, sondern erhöhen die Akzeptanz des gesamten Prozesses.

Monitoring Soziale Stadtentwicklung Berlin (MSS) dient insbesondere als Grundlage für die Auswahl von Fördergebieten des Programms Soziale Stadt (Quartiersmanagementgebiet).

Die Betrachtungsebene des im Juni 2018 veröffentlichten Berichtes sind die 436 Planungsräume, so bietet das Monitoring eine detailscharfe Beobachtung der sozialen Entwicklung in der Stadt. Analysiert wurden die statistischen Veränderungen im Untersuchungszeitraum 31.12.2014 bis 31.12.2016).

Die wichtigsten Ergebnisse des Monitoring Soziale Stadtentwicklung Berlin 2017 zusammengefasst:

Soziale Benachteiligungen nehmen leicht ab, räumliche Unterschiede bleiben bestehen:

• Eine leichte Verbesserung ist für die vier Status-Indikatoren im Untersuchungszeitraum zu konstatieren. Der Anteil Arbeitsloser bzw. Langzeitarbeitsloser geht bereits seit 2006 kontinuierlich zurück. Der Anteil an Beziehern von Transferleistungen blieb im Untersuchungszeitraum hingegen nahezu konstant. Die Kinderarmut nahm geringfügig ab, befindet sich im Bundesvergleich aber weiterhin auf einem hohen Niveau.
• Gebiete mit sozial benachteiligten Bewohnern verändern sich nur geringfügig. Gebiete mit überdurchschnittlich hohen Werten bei den vier Index-Indikatoren – Arbeitslosigkeit, Langzeitarbeitslosigkeit, Transferbezug und Kinderarmut – sind nach wie vor Spandau-Mitte, Wedding-Moabit, Neukölln-Nord sowie Kreuzberg-Nordost. Hinzu kommen mehrere Planungsräume (PLR) in Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf, die durch Großwohnsiedlungen geprägt sind.

Positive soziale Entwicklungen sind vor allem in der Inneren Stadt und in Marzahn-Hellersdorf zu beobachten:

• Die innere Stadt und östliche Stadtgebiete profitieren von der rückläufigen Entwicklung sozialer Benachteiligungen. Eine positive Dynamik zeigt sich demzufolge einerseits in innerstädtischen Lagen wie Moabit-Ost, Kreuzberg-Nordost oder teilweise auch Nord-Neukölln. Andererseits weisen Planungsräume im östlichen Stadtgebiet positive Entwicklungen auf (u. a. Gebiete in Nord-Marzahn und Nord-Hellersdorf).

Im Fokus: Gebiete mit besonderem Aufmerksamkeitsbedarf.

Insgesamt 44 der 436 betrachteten Planungsräume weisen einen sehr niedrigen sozialen Status mit unterschiedlicher Dynamik oder einen niedrigen sozialen Status mit negativer Dynamik auf. Sie werden als »Gebiete mit besonderem Aufmerksamkeitsbedarf« eingestuft und bedürfen einer genauen sozialen Beobachtung. Neu hinzugekommen sind die Planungsräume Huttenkiez, Beusselkiez und Heidestraße (jeweils Mitte/Moabit), Eiswerder und Magistratsweg (jeweils Spandau), Gewerbegebiet Köllnische Heide, Buschkrugallee Nord und Gropiusstadt Nord (jeweils Neukölln) sowie Thermometersiedlung (Steglitz-Zehlendorf) und Scharnweberstraße (Reinickendorf). Insgesamt 9 Planungsräume erhalten den Status des »besonderem Aufmerksamkeitsbedarfs« nicht mehr (u. a. die Planungsräume Havemannstraße, Böhlener Straße und Gelbes Viertel in Marzahn-Hellersdorf, Falkenberg Ost und Rosenfelder Ring in Lichtenberg bzw. Hausotterplatz und Teichstraße in Reinickendorf, Askanischer Platz (Kreuzberg) und Jungfernheide (Charlottenburg).

Die Ergebnisse des Monitoring Soziale Stadtentwicklung Berlin dienen dazu, die bestehenden Programme der sozialen Stadtentwicklung zu evaluieren. So können Schwerpunktgebiete des Förderprogramms »Soziale Stadt« sowie anderer Förderprogramme der Städtebauförderung (u. a. Stadtumbau, Aktive Zentren) gezielt eingesetzt werden, ebenso die Vermietungsstrategien, insbesondere der städtischen Wohnungsbaugesellschaften, in den Schwerpunktgebieten sozialgerecht gesteuert werden.

Die Informationen zum Monitoring Soziale Stadt, auch ältere Berichte, können auf der Web-Site abgerufen werden:

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/basisdaten_stadtentwicklung/monitoring/

Weitere spannende Informationen zu und über Berlin finden Sie unter

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/geoinformation/fis-broker/

Wir beobachten die Marktentwicklung auch in Zukunft für Sie!

Innerhalb weniger Wochen ist es gelungen, alle vordringlichen Maßnahmen umzusetzen, unter anderem:

• Anpassung der Datenschutzerklärung für die Website
• Erstellung des Verzeichnisses der Verarbeitungstätigkeiten
• Erarbeitung und Abschluss von Verträgen zur Auftragsverarbeitung bzw. Geheimhaltungsvereinbarungen mit Dienstleistern
• Anpassung des Vermietungsprozesses an die Anforderungen der DS-GVO
• Erstellung einer Handlungsanweisung sowie eines Workflows bei Datenpannen sowie
• Erarbeitung einer Löschkonzeption 

Zudem bekleidet Thomas Abel, Datenschutzbeauftragter der BBT, seit 1. Mai 2018 dieses Amt auch bei der WG Wuhletal. In dieser Funktion berät er den Vorstand und überwacht die Einhaltung der Datenschutzbestimmungen.

Die WG Wuhletal hat damit den Übergang in das neue Datenschutzzeitalter erfolgreich gemeistert. Gern unterstützen wir auch Sie dabei, den betrieblichen Datenschutz an die neuen gesetzlichen Anforderungen anzupassen. 

Von der Temperaturregelung bis zur Demenzerkennung

So verfügen etwa Bodenbeläge über spezielle Funktionen, und Wohnungen verwandeln sich komplett in High-Tech-Zonen: Unsichtbar für die Bewohner regelt sich in den Wohnräumen fast alles von selbst. Von klassischen Services wie der Belüftungs-, Temperatur- und Sonnenschutzregelung bis zu Verknüpfungen mit medizinischen Assistenzsystemen. Sogar die Früherkennung von Demenz ist möglich, indem Bewegungsmuster aufgezeichnet und automatisch analysiert werden. 

Datenschutz, Wirtschaftlichkeit, Ethik im Blick behalten

Im Zuge der Überlegung, welche technische Wohnungsausstattung für Neubau- oder Modernisierungsprojekte gewählt werden soll, müssen Immobilienunternehmen jedoch zahlreiche Aspekte berücksichtigen: 

• So gilt es grundsätzlich, abzuwägen, in welchem Maße technische Lösungen wirtschaftlich sinnvoll sind und ob sie der Unternehmensstrategie und dem Unternehmenszweck dienen. 
• Zudem spielen Datenschutz und ethische Fragen eine wichtige Rolle, wenn etwa bei der Wohnungsmodernisierung sensible Persönlichkeitsbereiche betroffen sind. 
• Ferner ziehen die Modernisierungsmaßnahmen unter Umständen rechtliche Fragen nach sich. 

Insgesamt ergeben sich für Wohnungsunternehmen durch die neuen technischen Möglichkeiten eine Vielzahl betriebswirtschaftlicher Frage- und Aufgabenstellungen. Wir stehen Ihnen hierbei jederzeit zur Seite und beraten Sie gern auch bei sehr komplexen Sanierungsprojekten. 

Während die Buchführung der GSM durch einen externen Steuerberater erfolgt, wird das Controlling aktuell über MS Excel und DATEV Exporte abgebildet. In Zukunft sollen die IST-Auswertungen mit dem OLAP-basierten Reportingwerkzeug DeltaMaster von Bissantz & Company bereitgestellt werden. Dieses Tool ermöglicht moderne, leicht erfassbare Datenvisualisierungen und interaktive multidimensionale Datenanalysen. Im nächsten Schritt soll auch die Planung mittels DeltaMaster eingerichtet werden. Die BBT bringt hierfür jahrelange Erfahrung im Aufbau und der Ausgestaltung ansprechender Auswertungen ein. 

Zur GSM GmbH:

Zum BERBUS|A Firmenverbund der Unitas AG, Berlin, zählen mit der GSM insgesamt 18 Unternehmen, die über verschiedene Beteiligungsstufen und -quoten miteinander verbunden sind. Diese Firmen erbringen mit mehr als 600 Mitarbeitern im Wesentlichen Dienstleistungen in den Bereichen Sicherheit und Rechtsdienstleistung, Weiterbildung und Eventmanagement sowie der Verwaltung der eigenen Immobilien. 

Wir danken der GSM für das entgegengebrachte Vertrauen und freuen uns auf die weitere gute und erfolgreiche Zusammenarbeit. 

Rund 70 km westlich von Berlin gelegen, profitiert die Stadt Brandenburg von der Nähe zur Hauptstadt. Sowohl die beiden Berliner Flughäfen als auch die City-West sind mit dem Auto in gut einer Stunde zu erreichen. Die Bahnfahrt zum Hauptbahnhof in Berlin dauert sogar nur 40 Minuten. Da braucht manch Berliner länger, der etwa von Kaulsdorf nach Spandau zur Arbeit muss. 

Positive Entwicklung

Doch die Havelstadt mit ihren knapp 72.000 Einwohnern (Dez. 2016) bietet mehr als nur Berlin-Nähe: In den letzten Jahren haben sich Wirtschaft und Arbeitsmarkt (Brandenburg an der Havel in Zahlen) stabilisiert und entwickeln sich positiv. Dies liegt unter anderem am Wirtschaftsprofil der Stadt mit sieben ausgewiesenen Branchenkompetenzfeldern: Metallerzeugung, -bearbeitung, und -verarbeitung, Logistik, Schienenverkehrstechnik, Medien/ Informations- und Kommunikationstechnik, Automotive, Kunststoffe und Geoinformationswirtschaft. Aber auch der wachsende Dienstleistungsanteil und die effektive Wirtschaftsförderung tragen dazu bei, dass die Arbeitslosenquote auf aktuell 8,9 Prozent gesunken ist (2014: 13 Prozent). 

Darüber hinaus ist Brandenburg an der Havel eine lebendige Universitätsstadt mit ca. 2.700 Studierenden. Diese wissen die guten Studienbedingungen an der 1992 gegründeten Technischen Hochschule Brandenburg und der 2014 neu entstandenen Medizinischen Hochschule Brandenburg zu schätzen. 

Und nicht zuletzt spricht auch der hohe Bonitätsindex von 129 Punkten, der eine sehr gute bis ausgezeichnete Kreditwürdigkeit widerspiegelt, für die Stadt an der Havel. 

An Investitionsstandorten der Zukunft interessiert?

Wir liefern Ihnen den entscheidenden Informationsvorsprung mit unseren detaillierten Markt- und Standortanalysen.

Deutliche Mietentwicklung: Die Angebotsmieten für Wohnungen stiegen im Median 2017 um 8,8 Prozent auf 9,79 Euro pro M² und Monat, nachdem schon in 2016 eine Steigerung um 5,6 Prozent beobachtet wurde. Die Angebotsmieten weisen nach Bezirken und den Postleitzahlgebieten deutliche Unterschiede auf. Klarer Trend ist, dass Innenstadtlagen im Mittel über 11,00 Euro je m² liegen, Stadtrandlagen verzeichnen z.T. Angebotsmieten von unter 9,00 Euro je m². 

Kaufpreise

Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen (Bestandswohnungen) erhöhten sich um 12,6 Prozent auf im Schnitt 3.706 Euro pro m². Auch hier sind Innenstadtlagen merklich hochpreisiger (z. T. deutlich über 4.000 Euro je m²), am Stadtrand sind Medianwerte von ca. 2.500 Euro erzielbar. 

Der Schwerpunkt im Wohnungsneubau verschiebt sich vom Eigentums- zum Mietsegment.

Der faktische Anteil ist deutlich höher, da ein Teil der Käufer die Wohnung als Anlageobjekt erworben hat und diese vermietet wird. Spürbar ist zudem die zunehmende Aktivität städtischer Unternehmen im Neubau. Sie entwickeln für ca. 9.600 Wohnungen entweder selbst den Neubau oder haben mit Privaten die Übernahme nach Fertigstellung vereinbart.

Eine weitere Angebotsverknappung und stetig steigende Preise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser sind zu beobachten. Wesentliche Gründe für diese rasante Entwicklung sind die starke Zunahme der Bevölkerung (seit Jahren bestehender Wanderungs- und Geburtenüberschuss), die gute Wirtschaftsleistung und die auf Höchststand liegende Erwerbstätigkeit. Trotz dieser positiven Rahmenbedingungen besitzt Berlin weiterhin soziale Risiken, die sich u. a. in der noch hohen Arbeitslosenquote zeigen. 

Der Berliner Markt bleibt deutscher Mittelpunkt hinsichtlich des Wohninvestmentvolumens. 

Informationen zum Wohnmarktreport Berlin: Der Wohnmarktreport Berlin wird jährlich gemeinsam von der Berlin Hyp AG und dem globalen Immobiliendienstleister CBRE herausgegeben. Der Wohnmarktreport analysiert die aktuellen Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt und wertet hierfür unter anderem mehr als 85.000 Mietwohnungsangebote für die insgesamt 190 Postleitzahlgebiete Berlins aus. Aufgrund der Datendichte können laut CBRE/BerlinHyp auch kleinräumige Entwicklungen beobachtet und verlässliche Ergebnisse erzielt werden.

Berlin und auch die zukünftige Bundesregierung müssen sich auf die neuen Herausforderungen des Immobilienmarktes einstellen. Neben dem Wohnungsbau gehört auch die Sicherung der sozialen und technischen Infrastruktur dazu. Am Ende ist ein Ausgleich zwischen Angebot und Wohnbedarf (Nachfrage) erforderlich. 

Wir helfen Ihnen treffsicher!

Fast wöchentlich werden Marktinformationen veröffentlicht. Häufig auf Ebene der Städte (Big 7), nur in Teilen auf Ebene der Stadtteile/-bezirke oder kleinteiliger. Dies sind wichtige Grundlageninformationen für die Markteinordnung Ihrer Immobilie. Allerdings werden die Eigenarten der Immobilie nur bedingt abgebildet. Wir unterstützen sowohl Kommunen als auch die Immobilienwirtschaft im Rahmen von Wohnungsmarktstudien (u. a. Marktstudien, Makro- und Mikrostandortrating), Machbarkeitsstudien zum Wohnungsneubau oder Mietpotentialanalysen. Wir bilden auf Basis eines Stärken- und Schwächenprofils die Besonderheiten Ihrer Objekte ab und unterstützen Sie bei der treffsicheren Investition. 

Wir sind für Sie da!

Am Beispiel des Interessentenmanagements als Teil des Vermietungsprozesses zeigen wir, wie sich die DS-GVO auf zentrale Abläufe in Wohnungsunternehmen auswirkt:  

• Personenbezogene Daten dürfen nur für den jeweiligen Zweck (z. B. Wohnungsanfrage) erhoben werden, und zwar nur in dem dafür erforderlichen Umfang. Die betroffenen Personen – in diesem Fall Mietinteressenten – sind unter bestimmten Umständen über die Verarbeitung ihrer Daten zu informieren. 
• Kommt es zu gravierenden Datenschutzverletzungen, muss der Verantwortliche dies unverzüglich und möglichst innerhalb von 72 Stunden, nachdem ihm die Datenschutzverletzung (Datenschutzpanne) bekannt geworden ist, der zuständigen Aufsichtsbehörde melden. Die Betroffenen sind gleichfalls zu informieren. 
• Personenbezogene Daten müssen gelöscht werden, sobald sie nicht mehr erforderlich sind. Wohnungsunternehmen müssen prüfen und dokumentieren, wann, unter welchen Voraussetzungen und wie die Daten von Wohnungsinteressenten gelöscht werden. 

Neben dem Vermietungsprozess wirkt sich die DS-GVO auch auf weitere zentrale Geschäftsprozesse wie z. B. Rechnungsdurchlauf, Instandsetzung, Betriebskostenabrechnung oder Mahnwesen aus. 

Die BBT-Profis wissen, was zu tun ist

Nutzen Sie unsere Expertise hinsichtlich Prozessgestaltung und Datenschutz. Gemeinsam machen wir Ihre Prozesse fit für die Anforderungen der DS-GVO. Außerdem entwickeln wir für Sie eine Verfahrensanweisung für den Fall von Datenschutzverletzungen und einen Maßnahmenkatalog, der die weiteren notwendigen IT-technischen und juristischen Maßnahmen enthält. 

Gern übernehmen wir auch langfristig als externe Datenschutzbeauftragte Verantwortung für Ihren betrieblichen Datenschutz.

Doch Bauprojekte müssen genau kalkuliert und geplant werden, damit die Investitionen wirtschaftlich erfolgreich sind. Mit dem Investitions-Check-Up der BBT GmbH minimieren Sie Ihre wirtschaftlichen Risiken, denn wir unterstützen Sie bei der wirtschaftlichen Beurteilung Ihrer Neubau- oder Modernisierungsmaßnahmen. 

Wir beraten Sie umfassend

Neben der Bedarfs- und Objektplanung ist die wirtschaftliche Planung von besonderer Bedeutung. Dabei geht es insbesondere darum, wirtschaftliche Aspekte, die den Objektlebenszyklus beeinflussen, zu berücksichtigen. Beispielsweise lässt sich durch die Auswahl verschiedener Varianten das Input-Output-Verhältnis (z. B. Cashflow-Rendite, Nutzen-Kosten-Verhältnis) maximieren. Durch systematisches Vorgehen wird die wirtschaftliche Planung erarbeitet und anhand der Vorteilhaftigkeitskriterien, die sich aus der Zielsetzung ergeben, vorgenommen.

Wir bieten Ihnen leistungsstarke IT-Tools

Mit dem »Immo-VoFi« lassen sich Investitionen gezielt auf ihre Vorteilhaftigkeit prüfen. 

Auf unserem Produktblatt zum Investitions-Check-Up haben wir Ihnen weitere Informationen zusammengestellt.

Organisationshandbuch: Wissen clever managen 

Informationen und Wissen sind Grundsteine für den Erfolg eines Unternehmens. Doch dafür muss sichergestellt werden, dass das Unternehmenswissen

• nicht verloren geht,
• aktuell gehalten wird,
• allen Mitarbeitern unmittelbar zur Verfügung steht,
• aktiv genutzt und weiterentwickelt wird.

All diese Anforderungen erfüllt das von der BBT GmbH entwickelte, individualisierbare Organisationshandbuch. Mit dem anwenderfreundlichen und pflegeleichten Tool können Sie das Unternehmenswissen optimal organisieren.

Die Vorteile

Gebündeltes Unternehmenswissen: Alle relevanten Informationen, z.B. zur Unternehmensorganisation, zum Risikomanagement oder zu den Wohnungsbeständen, stehen den Mitarbeitern online zur Verfügung.

Nutzerfreundliche Software: Die verwendete Software lexiCan® orientiert sich konsequent an den gängigen Microsoftanwendungen.

Komfortabel und flexibel: Dank Volltextsuche und übersichtlicher Gliederungsstruktur ist das eingestellte Unternehmenswissen für Ihre Mitarbeiter schnell auffindbar und lässt sich flexibel erweitern, aktualisieren und neu verknüpfen.

Genau auf Sie zugeschnitten!

Nutzen Sie unser neu entwickeltes Musterhandbuch: Aus einer Vielzahl an Bausteinen entwickeln wir gemeinsam mit Ihnen ein passgenaues Organisationshandbuch für Ihr Unternehmen.

Nach der Installation weisen wir Ihre Mitarbeiter in das neue Organisationshandbuch ein, um die optimale Nutzung, laufende Pflege und Aktualisierung des Handbuchs sicherzustellen.

Mit neutralem Blick und Knowhow

Im Februar-Newsletter der BBT GmbH berichteten wir über ein entsprechendes Projekt: Die Entwicklung des Geschäftsprozesses „Portfoliomanagement“ in Zusammenarbeit mit den beteiligten Mitarbeitern bei der Wohnungsbau-und Hausverwaltungs-GmbH in Eberswalde. 

Gern unterstützen wir auch Sie bei der Analyse und Optimierung Ihrer Geschäftsprozesse! 

Folgende Leistungen erbringen wir dabei:  

• Prozessaufnahme: Aufnahme des „Ist-Geschäftsprozesses“, der bisherigen Zuständigkeiten, Zeitpunkte und Hilfsmittel der derzeitigen Prozessschritte
• Prozessanalyse: Analyse der Schwachstellen und Risiken des „Ist-Prozesses“
• Prozessoptimierung: Entwicklung und Abstimmung eines realistischen „Soll-Prozesses“ inklusive Definition der Qualitäts- und Abstimmungserfordernisse in Bezug auf die erforderlichen Daten und Hilfsmittel
• Prozessimplementierung: Abteilungsübergreifende Vorstellung des erarbeiteten „Soll-Prozesses“ inkl. Simulation der Abläufe und Ablage der Dokumentation

Beratung mit klaren Vorteilen 

Die Vorteile der Prozessanalyse und -optimierung liegen auf der Hand:  

• Effiziente und standardisierte Abläufe erhöhen die Produktivität.
• Die klaren Definitionen und transparente Darstellungen der Prozessschritte, -anweisungen und -verantwortlichen verbessern die Prozess- und Ergebnisqualität.
• Die Einbindung aller Beteiligten und eindeutig festgelegte Schnittstellen verbessern die Kommunikation und erhöhen die Akzeptanz des Prozesses. 

Interessiert?

Im Rahmen unserer kostenlosen WEBinar-Reihe bieten wir Ihnen am 05. Mai um 10 Uhr die Möglichkeit, einen Einblick in das Thema „Geschäftsprozesse rund um avestrategy“ zu erhalten.

Jetzt zum WEBinar anmelden

Sie können sich gern auch persönlich an uns wenden. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage! 

Kampf gegen Change Blindness 

Das Problem: Ein Folienstapel ist kein Berichtswesen! Spätestens bei der fünften Folie haben wir vergessen, was wir auf Folie Nummer eins wahrgenommen haben. 

Der Lösungsansatz: Zum Verständnis von Zusammenhängen ist es notwendig, darzustellen, wo der Ausgangspunkt liegt und in welchen Schritten man sich wie in dem Datenmodell verzweigt hat. Hierzu bietet DeltaMaster das Konstrukt der „Navigation“.

Ausgangspunkt ist wieder der Bericht ΔVP der vermieteten Fläche (vgl. Ausgabe 1 dieser Serie Abb. 3). Würden wir jetzt umblättern und die uns ggf. interessierenden -314 m² in der Baujahresgruppe 1984-1990 auf einem neuen Blatt analysieren, fehlt uns der Zusammenhang. Besser ist es, den Bericht zum Startpunkt einer visuell getriebenen Datenanalyse zu machen.

Abbildung 1: Ausgangsbericht für das schnelle Einsteigen in die Abweichungsursachen (Navigation)

Durch Klicken auf das kleine schwarze Dreieck in jeder Zelle kann man die weiteren Dimensionen des Analysemodells einblenden. Der Verantwortliche will sicher wissen, bei welchen Objekten diese Abweichung hauptsächlich verursacht wurde. 

Abbildung 2: Aufriss der Top 10 der verursachenden Objekte

In absteigender Reihenfolge werden die Top-10-Objekte angezeigt, die am stärksten zur Abweichung beigetragen haben. Mit dem nächsten Klick lassen sich jetzt entweder die einzelnen Wohnungen ansehen oder etwa die Etagen oder konkrete Ausstattungen anzeigen. Mit nur zwei Klicks bis auf die Ebene der Nutzungseinheit, das ist Transparenz pur! 

Zudem ist immer noch ersichtlich, wo wir analytisch hergekommen sind (Analyseketten). Dies hilft bei der Kontexterhaltung und verhindert die Change Blindness. 

„Methode der kleinen Vielfachen“ (Small Multiples) 

Das Problem: Vergleichen können wir nur, was in einer Augenspanne liegt! Daher sind Visualisierungsformen gefragt, die sich mehrfach neben- oder untereinander anordnen lassen.

Die Fragen des Managements sind häufig nicht eindimensional. Soll etwa analysiert werden, wie sich die Miete in €/m² mtl. über verschiedene Aufrisse/Eigenschaften darstellt, sind diese Einzelsachverhalte in einer Augenspanne auf einer Seite zu visualisieren. 

Der Lösungsansatz: Es versteht sich von selbst, dass hierzu keine Excel-Listen mit vielen Zeilen geeignet sind, sondern analytische Berichte in Form von grafischen Tabellen oder Diagrammen bzw. Portfoliodarstellungen. Diese Templates werden einmal erstellt und dann durch die „Methode der kleinen Vielfachen“ über verschiedene Dimensionen oder Elemente einer Dimension/Hierarchie wiederholt. Wichtig ist die globale Skalierung, um Größenunterschiede bzw. unterschiedliche prozentuale Steigerungen bei Diagrammen oder Verortungen in einer Portfoliomatrix sinnvoll interpretieren zu können.

Abbildung 3: Beispielauswertung Miete €/m² mtl. nach verschiedenen Dimensionen

Modernes Berichtswesen: Weg vom Papier, hin zur Onlinenutzung 

Analyseformen wie diese zeigen, dass sich das Berichtswesen heute immer mehr vom traditionellen Ausdruck auf Papier entfernt und hin zu einer Onlinenutzung entwickelt. Bei letzterer helfen eine hohe Auflösung auf Bildschirmen oder auch HD-Beamer. 

Bleiben Sie gespannt auf die nächste Folge unserer Berichtswesen-Serie: Bei der „Dynamischen Portfolioanalyse“ werden wir die Portfoliomatrix-Darstellung mit der Zeitdimension „verheiraten“. 

Eine Liste ist kein Bericht 

Ein „MS-Excel-Monster“ mit 50 Spalten und mehreren hundert Zeilen ist kein Bericht, sondern eine Liste. In der Vergangenheit waren viele Mitarbeiter zweifellos froh, wenn sie überhaupt auf einigermaßen geordnete Daten Zugriff hatten. Das Management gewinnt aus solchen Listen jedoch keine oder nur sehr eingeschränkte Erkenntnisse. 

Abweichungen richtig betonen 

Der Management-Ansatz ist eher top-down-orientiert. Von großen Aggregaten kommend (meist dem Unternehmen in Gänze) werden Auffälligkeiten nach Signifikanz und strategischer Bedeutung weiter detailliert. In diesem Zusammenhang wird häufig der Fehler gemacht, sich auf relative Abweichungen zu konzentrieren. Ist jedoch die Absolutzahl dahinter klein, wird sich die Aufmerksamkeit des Managers eher auf die wesentlichen Bereiche fokussieren müssen (vgl. Abb. 1).

Notationsregeln, etwa zur besonderen Darstellung relativer Abweichungen, helfen, diese Abweichungen klar von den absoluten Abweichungen zu unterscheiden. Gleichzeitig gilt es zu überlegen, ob in jeder Spalte die Größenverhältnisse mit Balken visualisiert werden oder nur in den relevanten Abweichungsspalten (siehe Abb. 2). Die Aufmerksamkeit des Berichtsempfängers verschiebt sich durch die Art der Darstellung. 

Sparklines – nicht-kumuliert und kumuliert im Zusammenspiel 

Geringfügige unterjährige Abweichungen sind eher die Regel als die Ausnahme. Für das Management ist es wichtig, zu erkennen, ob es sich beim aktuellen Monat um einen durchschnittlichen oder eher einen besonderen Monat handelt. Hierbei helfen zum Beispiel Linien-Sparklines mit Toleranzkorridor. Der grau eingefärbte Bereich zeigt eine normale Schwankungsbreite in Form der Standardabweichung (auch wenn nicht alle Werte in der Immobilienwirtschaft im strengen Sinne als normalverteilt angenommen werden können). Fluktuationen im Bereich der Standardabweichung sind unkritisch. Die Aufmerksamkeit wird auf signifikante Abweichungen gerichtet. Neben der zeitlichen Entwicklung einzelner Monate interessiert, welche kumulierten Ergebnisse realisiert worden sind. Ein gutes Beispiel hierfür ist in Abb. 3 dargestellt. 

Balken versus Säulen 

Evolutionsbiologisch bedingt kann der Mensch Unterschiede von oben nach unten in einer Balkendarstellung schneller und mit viel weniger Energie wahrnehmen als bei Säulendarstellungen. Bei letzteren braucht das Gehirn ein wenig länger, bis die Botschaft ankommt. Dennoch eignen sich Säulen durchaus für das Reporting, etwa bei gleichzeitigem Aufriss der Zeiteinheiten. Abb. 4 zeigt beispielsweise die gelungene Darstellung der Entwicklung von Mietforderungen.  

Geht es darum, die Verteilung von Werten von Minimum bis Maximum zu beurteilen, ist wiederum eine Unterstützung mittels Punktbalken vorteilhaft.  

http://alt.bbt-gmbh.net/fileadmin/bbt-gmbh/archiv/newsletter/2016/2016_maerz/Grafik_5.png

Lesen Sie im nächsten Newsletter mehr über das innovative Berichtswesen, unter anderem über die „Methode der kleinen Vielfachen“ (Small Multiples) und die Kontexterhaltung gegen Change Blindness. 

Dem Leser das Verständnis erleichtern

Eye-Tracking-Studienⁱ zeigen auf, wie Berichte, und damit der Einsatz von Form, Layout und Farben, auf den Leser wirken. Dabei gilt, je weniger Blickwechsel notwendig sind, umso besser wird der Bericht verstanden. Nachfolgend zwei Beispiele aus aktuellen Forschungen der FH Oberösterreich (siehe Abb. 1 + 2):

Negativbeispiel Tortendiagramm

Obwohl von vielen geliebt und eingesetzt, sind Tortendiagramme bzw. deren Spielarten für gutes Reporting nicht geeignet. Denn Tortendiagramme benötigen eine Legende, und diese ist meist weit entfernt von der grafischen Darstellung. Darüber hinaus ist die Farbkodierung häufig wenig kontrastreich und nicht intuitiv erfassbar. Fazit: Die Augen springen immer wieder hin und her. 

Problemfall Tabelle

Auch bei Tabellen entscheiden die Anordnung von Elementen sowie die Gesamtdarstellung darüber, ob die Botschaften von den Empfängern wahrgenommen werden und zu Handlungen führen. So erhöhen etwa farbige Hinterlegungen und fette Rahmen um Zellen die Lesbarkeit nicht. Im Gegenteil: Sie verlängern die Aufnahme der Informationen entscheidend, denn Augen und Hirn müssen gemeinsam diese Erschwernisse erst herausfiltern. Fazit: Keine farbigen Hintergründe oder fette Rahmen. 

Positivbeispiel Grafische Tabelle

Das mit Abstand beste Gestaltungsmittel im Reporting sind sogenannte Grafische Tabellen. Sie bleiben auch stabil, wenn mal ein neuer Eintrag in den Zeilen hinzukommt. Um die Struktur einer Grafischen Tabelle zu erkennen, genügen weiße Zwischenräume. Zellumrandungen sind überflüssig. Grafische Elemente wie Balken oder Säulen hingegen lenken das Auge und erleichtern es dem Empfänger, sich auf die wesentlichen Dinge zu konzentrieren: die Zahl. 

Praxisbeispiel eines BBT-Kunden

Nachfolgend stellen wir einen Bericht unseres Kunden KOMMWOHNEN Görlitz vor (siehe Abb. 3): 

In dieser Grafischen Tabelle kommen verschiedene Gestaltungsmittel gemeinsam zum Einsatz. 

• Die Balken verdeutlichen Größenverhältnisse. Die Wahrnehmung der Längenunterschiede der Balken von oben nach unten ist evolutionsbiologisch verankert und erfolgt sehr schnell. Der Blick des Empfängers wird auf die wesentlichen Dinge gelenkt.
• Weiße Abstände vermitteln die Struktur.
• Der Einsatz der Sparklines (Microcharts oder Wortgrafiken) in der aktuellen Monatsspalte Oktober zeigt die Kennzahl in ihrem zeitlichen Verlauf. Der letzte Punkt rechts entspricht der Zahl rechts daneben. Diese Zahl ist also der Bezugspunkt. Intuitiv nimmt der Betrachter auf dem Platz, den ein Wort einnehmen würde, die Entwicklung der Kennzahl über die letzten 13 Monate wahr. Sparklines helfen, auf wenig Platz viele Informationen in gut lesbarer Form unterzubringen.
• Die Zeitfolge wird in Europa von links nach rechts dargestellt. Bei Beschriftungen wie in den Abweichungsspalten geht es darum, den Feldinhalt so kurz und treffend wie möglich zu beschreiben. Das Δ-Zeichen ist eine solche maximale Verkürzung. Wir empfehlen unseren Kunden, sich Notationsregeln zu geben. Dies stellt sicher, dass gleiche Sachverhalte an allen Stellen im Reporting gleichermaßen kurz bezeichnet sind, zum Beispiel durch Δ PLAN, Δ VP, Δ VJ, Δ PLAN % etc.
• Hilfreich ist auch das im Rahmen der Notation festgelegte klare Signalkonzept. Blau bedeutet betriebswirtschaftlich gut, Rot hingegen schlecht. Negative Abweichungen bei ansonsten positiven Werten werden demzufolge in Rot dargestellt und vice versa. Die Nutzung dieser beiden Farben erleichtert somit die intuitive und schnelle betriebswirtschaftliche Interpretation von Kennzahlen.  

http://alt.bbt-gmbh.net/fileadmin/bbt-gmbh/archiv/newsletter/2016/2016_februar/Abbildung_4.jpg

Gestaltungsratschläge genau prüfen

In den Notationsvorschlägen anderer Berater (z. B. Prof. Rolf Hichert^iv) wird die Verwendung von Rot und Grün vorgeschlagen. Diese Kombination ist jedoch weniger geeignet, da die Wellenlängen dieser Farben auf dem Wellenspektrum (vgl. Abb. 4) viel dichter zusammenliegen und der Unterschied schlechter erkannt wird. Die Rot-Grün-Sehschwäche belegt dies. 

Lesen Sie im nächsten Newsletter mehr über die Anwendung von Notationsregeln und gute Berichtsgestaltung.

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ⁱ Eye Tracking ist ein Kamera-gestütztes Verfahren mit spezieller Auswertungssoftware, das die Bewegungen des menschlichen Auges registriert und mit den dargestellten Inhalten vergleicht. Hierbei sind die Reihenfolge der Betrachtung und die Verweildauer auf bestimmten Bildelementen von Interesse.

ⁱⁱ Prof. (FH) Dr. Christoph Eisl, Neue Wege im Reporting Design mit Eye Tracking Analysen, Vortrag zum Controller Kongress 2013, München, S. 13 u. 15

ⁱⁱⁱ Ebd., S. 18

^iv Siehe hierzu www.hichert.com oder auch die IBCS International Business Communication Standards unter www.ibcs-a.org

Der stetige Wandel und die Komplexität in der Unternehmenswelt bedürfen mehr denn je einer zukunftsorientierten Planung und Kontrolle sowie entscheidungsrelevanter Informationsversorgung, um Chancen und Risiken in der Umwelt frühzeitig zu identifizieren und problemlösungsorientiert gegenzusteuern. In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche Studien* zur strategischen Unternehmensplanung veröffentlicht, die die aktuelle Situation und Trends beschreiben. Im Folgenden sind sie ausschnittweise zusammengefasst.

Studienergebnisse zum Thema Unternehmensplanung

Allgemeine Ergebnisse

Obwohl die Mehrheit der Unternehmen die strategische Unternehmensplanung für sinnvoll und einen wesentlichen Erfolgsfaktor hält, wird sie nur in der Hälfte aller Unternehmen konsequent umgesetzt.

Demgegenüber wird die operative Unternehmensplanung deutlich stärker betrieben. Dies hat mehrere Gründe: Begrenzte finanzielle und zeitliche Ressourcen, fehlende Methodenkompetenzen, eine unsystematische Herangehensweise an die Unternehmensplanung sowie die allgegenwärtige Excel-Planung, die jedoch zu massiven Problemen führt. So beanstanden Excel-Planer vor allem mangelnde Flexibilität, fehlende Planungsfunktionen (z. B. Szenarienanalysen) und den großen planungsbezogenen Aufwand sowie die hohe Fehleranfälligkeit.

Noch immer dominiert in den Unternehmen die Jahresplanung (Budgetplanung). Der strategischen Planung, der Mittelfristplanung und finanziellen Prognosen (Forecast) wird aktuell noch wenig Bedeutung geschenkt. Positiv ist, dass sich SWOT-Analysen, Benchmarking in Verbindung mit Markt- und Wettbewerbsanalysen sowie Portfolioanalysen im Rahmen der Unternehmensplanung etabliert haben.

Trends in der Unternehmensplanung

Ausgehend von den aktuellen Entwicklungen bereiten sich die planenden Unternehmen auch auf künftige Herausforderungen vor. Folgende Trends stellen die Studien fest:

• Anteil der businessorientierten Planungsarten steigt (rollierende Prognosen, operative Prognosen)
• Zeitaufwand für die Erstellung der strategische Unternehmensplanung steigt
• Planung wird detaillierter
• Planung erfolgt langfristiger
• Planung wird besser mit anderen Performance-Management-Prozessen abgestimmt (Risikomanagement, Portfoliomanagement, usw.)
• Szenarienanalysen werden häufiger durchgeführt
• Unternehmen führen regelmäßiger interne Strategiegespräche durch
• Anzahl der Abstimmungsschleifen im Planungsprozess nimmt zu
• immer mehr Unternehmen planen ein festes Jahresbudget für die Unternehmensplanung
• integrierte Planung auf allen Ebenen steht immer höher im Kurs
• planende Unternehmen lösen sich von der Excel-Planung und nutzen öfter spezielle Planungs-Tools
• Überprüfung der Unternehmensplanung durch externe Berater
• Einsatz von externen Planern, wenn Unternehmen aus zeitlichen und/oder methodischen Gründen selbst nicht in der Lage sind, die Unternehmensplanung durchzuführen.

Gute Gründe für die strategische Planung

Die Studien belegen eindeutig einen positiven Zusammenhang zwischen der strategischen Unternehmensplanung und dem Unternehmenserfolg. Unternehmen mit fundierter Planung bleiben im Markt länger erfolgreich und verfügen über bessere Verhandlungsoptionen gegenüber Kreditgebern.

Obwohl für Unternehmen eigentlich keine rechtliche Pflicht zur Unternehmensplanung besteht (Ausnahme: Aktiengesellschaften), kann diese aus dem Aktiengesetz abgeleitet werden. Danach müssen Unternehmen ein Risikofrühwarnsystem einrichten. Eine Einschätzung der unternehmensspezifischen Risiken ist ohne Unternehmensplanung allerdings nicht möglich. Insbesondere Unternehmen, die einen Lagebericht erstellen müssen, können die Unternehmensplanung bei entsprechender Qualität als Grundlage für den Prognose-, Chancen- und Risikobericht verwenden.

In punkto Qualitätsanforderungen hat übrigens der Bundesverband Deutscher Unternehmensberater BDU e.V. im Jahr 2007 mit den „Grundsätzen ordnungsgemäßer Planung“ einen Mindeststandard für die Erstellung der Unternehmensplanung festgelegt.

Was bedeuten die Ergebnisse für Unternehmen?

Die strategische Unternehmensplanung wird immer wichtiger. Dabei ist sie nicht als einmalige Aktion, sondern als wiederkehrender, regelmäßig zu aktualisierender Prozess zu verstehen. Dies bietet die Chance, auf Ereignisse schnell reagieren zu können und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber der Konkurrenz zu sichern. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass sowohl die nötigen Unternehmensprozesse als auch die entsprechende Manpower vorhanden sind. Ist dies intern nicht gegeben, kann hierfür auch auf externe Beratungsleistungen zurückgegriffen werden.

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* Quellen: Studientitel mit Herausgeber

BARC-Institut (2014): The Planning Survey – Aktuelle Entwicklungen, Trends und Prozesse in Unternehmen der D/A/CH/-Region

Hochschule Aalen, ProFirma (2007): Strategische Unternehmensplanung in kleinen und mittleren Unternehmen

Capgemini Consulting (2013): Forward Visibility Studie (2.Auflage) – Analysen und Empfehlungen für CFOs zur effektiven Unternehmensplanung

Detecon Consulting (2012): Unternehmensplanung: Volatilität, Behavioral Budgeting und Nachhaltigkeit

BaeringPoint (2009):Unternehmensplanung 2020 – Trends und Entwicklungen

PricewaterhouseCoopers (2010): Mit strategischer Planung zum Unternehmenserfolg – Umfrageergebnisse unter Führungskräften deutscher Unternehmen

Der Hintergrund

Der Kläger im benannten Fall ist Eigentümer eines Grundstücks im Landkreis Emsland. Dieses Grundstück grenzt an die Landstraße L 54 und ist an einen Landwirt verpachtet. Auf Bitten des Pächters ließ der Eigentümer 15 Bäume entlang der Landstraße fällen, da diese den Landwirt bei der Bewirtschaftung der Ackerfläche behinderten. Der Eigentümer ging davon aus, dass die Bäume auf seinem Grundstück standen.

Einige der gefällten Bäume standen jedoch auf öffentlichem Grund, sodass die Niedersächsische Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr Schadenersatzansprüche geltend machte. Der Eigentümer forderte von seiner Haftpflicht-Versicherung die Übernahme des Schadens. Dies lehnte der Versicherer ab.

Das Urteil

In seinem Urteil stellte das OLG Oldenburg fest, dass das irrtümliche Fällen der auf fremdem Grund stehenden Bäume von der Haftpflicht-Versicherung gedeckt ist. Es besteht daher eine Übernahmepflicht des entstandenen Schadens durch den Versicherer. Mit dem Fällen von Bäumen auf einem fremden Grundstück habe sich ein Risiko des täglichen Lebens verwirklicht, für das die Haftpflicht-Versicherung Deckung zu gewähren habe. Ebenso sei die Leistungspflicht nicht ausgeschlossen, da nicht von einem vorsätzlichen Handeln des Eigentümers ausgegangen werden kann.

Zahlreiche Einflussfaktoren bei der Aufgabengestaltung

Die Definition, Abgrenzung und Ausführung der Aufgaben des Real Estate Investmentmanagment (REIM) ist in den Unternehmen unterschiedlich und meist sehr komplex. Viele Faktoren beeinflussen die jeweilige Planung, Steuerung und das Controlling:  

• Größe des Unternehmens
• Art, Verteilung und Qualität des Bestandes
• Mitarbeiterstruktur
• Rechtsform des Unternehmens
• Märkte
• Vorgehensweise bei der Zielfindung (Top-Down oder Buttom-Up-Prinzip)

Daraus ergeben sich drei Voraussetzungen für die erfolgreiche Aufgabengestaltung:

1. eine stimmige, den Zielen angepasste Aufbau- und Ablauforganisation
2. geeignete IT zur Unterstützung der Planung, Steuerung und Kontrolle
3. ein individuelles Unternehmenskonzept

Aufgaben mit Tragweite

Wie wichtig die gezielte Auseinandersetzung mit den Aufgaben der Unternehmensebene ist, zeigen z. B. Unternehmenssanierungen. So führt meist nicht die Arbeit auf der operativen Ebene zur Schieflage eines Unternehmens. Vielmehr fehlt häufig ein richtungweisendes Konzept, das etwa Kernbestände und Instandhaltungsbudgets definiert, um Objektstrategien festzulegen und "Gießkannen-Investitionen" zu verhindern.

Unterstützende Software und Beratung

Moderne Softwaresysteme wie avestrategy von der BBT GmbH helfen bei der Bewältigung der Aufgaben der Unternehmensebene erheblich. Wir unterstützen Unternehmen auch mit spezifischen Unternehmenskonzepten oder Organisationsanalysen dabei, nachhaltig wettbewerbsfähig zu werden/bleiben.

Ebenen des Immobilienmanagements

Es wird grob zwischen folgenden Bereichen unterschieden:http://alt.bbt-gmbh.net/fileadmin/_migrated/RTE/RTEmagicC_Ebenen_02.jpg.jpg

Die Unternehmensebene: Das Real Estate Investmentmanagement (REIM)

Das REIM beschreibt alle strategischen und operativen Handlungen auf der Unternehmensebene. Es stellt somit die oberste und wichtigste Ebene dar und gibt den Rahmen sowie die Bedingungen vor, unter denen die unterstellten Ebenen agieren können bzw. sollen.

Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.V.) definiert den Begriff Real Estate Investmentmanagement wie folgt:

„Real Estate Investmentmanagement (REIM) ist das rahmengebende Management von Immobilienbeständen oder -geschäftsfeldern. Es erkundet die immobilienbezogenen Ziele und Möglichkeiten des Investors/Unternehmens, definiert auf dieser Basis die prinzipiellen Vorgaben für Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen, trifft die hierfür relevanten Entscheidungen und kontrolliert die Zielerreichung ihrer Umsetzung.“ 

Aufgaben der Unternehmensebene

Der Fokus liegt beim REIM auf der Sicherstellung und Steigerung des Unternehmensergebnisses bzw. –wertes sowie der Steuerung und Kontrolle aller internen und externen Geschäftsbereiche. Somit obliegt dieser Bereich der Geschäftsführung oder einer dafür vorgesehenen Abteilung, die sich ausschließlich mit dieser Ebene beschäftigt.

In der nächsten Ausgabe werde ich Ihnen die Aufgaben des REIM etwas näher vorstellen und Ihnen anhand von Beispielen erläutern, warum sich eine intensive Auseinandersetzung mit dem Thema lohnt.

Bei Fragen zum Immobilienmanagement und zur Unternehmensplanung unterstützen wir Sie gern mit unserem Knowhow und unserer Planungs- und Controllingsoftware avestrategy.

Eine bloße Zahl ohne Zusammenhang hat oftmals wenig Aussagekraft. Erst wenn bekannt ist, wie sich die Zahl im Laufe der Zeit entwickelt hat, sind zielführende Analysen möglich. Beispielsweise ist die Auswertung eines Aktienkurses nur aussagefähig, wenn man die Kursentwicklung über einen längeren Zeitraum betrachtet.

Die Manager sind erst dann in der Lage, das Geschäftsgeschehen auf einen Blick zu erkennen. 
Trotzdem werden Daten oft lediglich in einem Zahlenwert dargestellt: Umsatz, Bewirtschaftungsergebnis, Mieterlöse etc. 

Mit Sparklines-Minigrafiken kann der Kontext einer nüchternen Zahl deutlich erhöht werden. Sparklines sind auf Zeilenhöhe minimierte Diagramme, die man wie Wörter in Tabellen, Texte und Bilder einsetzen kann. Da die Sparklines wegen ihrer Größe als Wörter behandelt werden, spricht man auch von Wortgrafiken. Sie zeigen in verkleinertem Format, wie sich ein Wert im Zeitverlauf entwickelt hat. Bei den Sparklines wird bewusst auf Koordinaten-systeme, Bezugslinien und Beschriftungen verzichtet, um den Fokus auf die Ergebnisse zu lenken.

Enorme Informationsdichte

Ein wohnungswirtschaftliches Beispiel: Sollmieten, Erlösschmälerungen und Betriebskosten sollen differenziert nach Regionen dargestellt werden. Um aussagekräftig zu sein, muss der Bericht Vergleiche ermöglichen. Deswegen erweitern wir den Bericht jeweils um zwölf weitere Perioden. 
In herkömmlicher tabellarischer Form würden die Daten sechs DIN A4 Seiten umfassen.

Zudem können sie in der dargestellten Form weder gelesen noch im Zusammenhang interpretiert werden. 
Diese Aufgabe kann mit Sparklines sowie mit den integrierten Balkenelementen ganz einfach gelöst werden.

Die genauen Werte der vergangenen Periode sind dabei nur bedingt interessant. Viel wichtiger ist die Bedeutung der aktuellen Werte im Zusammenhang mit dem bisherigen Verlauf. Der zeitliche Verlauf wird in Form der Sparklines abgebildet. Der letzte Zahlenwert liefert die Information über den aktuellen Stand. Die letzte Säule stellt den aktuellen Wert dar und entspricht der Zahl rechts daneben. Mithilfe der Sparklines wird die 40-spaltige Tabelle auf eine Tabelle mit fünf Spalten reduziert, während die Aussagekraft der Daten erhöht wird. 

Das Beispiel verdeutlicht die enorme Informationsdichte der Sparklines.  Der Leser kann sich auf Vergleiche und das Erkennen von Mustern konzentrieren. Sparklines zeigen nicht nur den historischen Zusammenhang sondern dienen auch als Trendbarometer.

In der hier vorgestellten Auswertung sind die Werte in Form der Säulen-Sparklines abgebildet. Darüberhinaus gibt es weitere Formen der Sparklines: Linien- und Punktlinien-Sparklines. Wir werden in den nächsten Ausgaben die Erläuterung der Visualisierungsformen fortsetzen.  

Immobilienunternehmen agieren in einem Markt mit wachsender Wettbewerbsintensität, Komplexität und steigender Dynamik. Die Zukunft der Unternehmen wird durch zwei Kriterien beeinflusst: Erstens wandeln sich sämtliche Systeme und Zusammenhänge immer schneller. Zweitens wächst ihre Komplexität stetig. Die Rolle der Mieter, die Leistungsqualität der Mitarbeiter, die Optimierung der Prozesse und die Innovationsfähigkeit rücken verstärkt in den Blick der Immobilienunternehmen. 

Die traditionellen Managementsysteme der Immobilienunternehmen, die vorwiegend auf den finanziellen Kennzahlensystemen basieren, sind unzureichend, um den Anforderungen des Markts gerecht zu werden. Die rein monetären Steuerungssysteme bilden die Ergebnisse der vergangenen Entscheidungen ab. Das wird zum Beispiel beim Unternehmensziel Gewinnerzielung deutlich. Dieses Ziel kann mit der Umsatzrendite gemessen werden.  Allerdings bildet die Kennzahl das Ergebnis der Tätigkeit der vergangenen Periode. Wichtiger sind hingegen die Faktoren, die das Ziel Gewinnerzielung beeinflussen. Deshalb ist die Beurteilung der Unternehmensaktivitäten ausschließlich mit den Finanzkennzahlen zwar zum Zwecke der Wirtschaftlichkeit durchaus sinnvoll, aber die Erfolgstreiber des Unternehmens, wie etwa die Mieter und Mitarbeiter, der Innovationsgrad oder die Prozesse, werden mit den herkömmlichen Systemen nicht berücksichtigt. 

Ein Mananagementsystem, das in den letzten Jahren eine breite Anwendung in Industrieunternehmen gefunden hat, ist die Balanced Scorecard von Kaplan und Norton. 

Die Grundidee der Balanced Scorecard besteht in der Berücksichtigung unterschiedlicher Perspektiven durch die Verknüpfung von quantitativen und qualitativen Einflussgrößen, wobei perspektivübergreifende Zusammenhänge beachtet werden. Das Konzept stellt die Steuerungsgrößen in Vordergrund. Mit der Balanced Scorecard erhält die Unternehmensleitung eine zeitnahe Information, ob die das Unternehmensergebnis beeinflussenden Steuerfaktoren richtig funktionieren. 

Funktionsweise der Balanced Scorecard

Die klassische Balanced Scorecard basiert auf der Unternehmensstrategie und -mission, die in materielle Ziele und Kennzahlen übersetzt werden. Die finanziellen Messgrößen werden um zukunftsbezogene Leistungstreiber ergänzt. Die Ziele und Kennzahlen werden in vier Perspektiven zusammengefasst, die den Rahmen der Balanced Scorecard bilden: Finanzielle Perspektive, Kundenperspektive, Perspektive der internen Geschäftsprozesse und Lern-und Entwicklungs-/Innovationsperspektive. 

Die finanziellen Ziele und Kennzahlen werden mit den Zielen der anderen Perspektiven über Ursache-Wirkungs-Beziehungen verknüpft. Die Balanced Scorecard kann um weitere Perspektiven erweitert werden oder an das eigene Unternehmen angepasst werden. 

Die Leistung eines Unternehmens wird als Balance (Balanced) zwischen den vier Perspektiven auf einer Tafel (Scorecard) abgebildet. Die Balance gilt insbesondere für folgende Faktoren: Balance zwischen den monetären und nicht-monetären Kennzahlen, Balance zwischen den internen und externen Komponenten des Unternehmens, Balance zwischen den vergangenheits- und zukunftsbezogenen Kennzahlen.

• Finanzperspektive
  Die Finanzperspektive ist die übergeordnete Perspektive, die eine Zielrichtung für die anderen Perspektiven zeigt. Die finanzwirtschaftliche Perspektive enthält finanzielle Kennzahlen über den wirtschaftlichen Erfolg vergangener Aktivitäten. Sie hat eine doppelte Rolle. Einerseits zeigt sie, ob die Unternehmensstrategie zur Ergebnisverbesserung und zum Erreichen des langfristigen Erfolges beiträgt. Anderseits sind die Ziele dieser Perspektive übergeordnete Ziele der anderen Perspektiven
• Kundenperspektive
  In der Kundenperspektive geht es darum, die Kunden- und Marktsegmente festzulegen, in denen das Unternehmen handeln will. Diese Segmente sind gleichzeitig Quellen, mit denen das Unternehmen seine wirtschaftlichen Ziele erreichen soll. Unabhängig davon, in welchen Segmenten das Unternehmen agieren will, geht es allgemein in dieser Perspektive um die Befriedigung der Kundenwünsche, aktive Beeinflussung des Marktes sowie ständige Akquise neuer Zielgruppen.
• Prozessperspektive 
  Diese Perspektive rückt kritische Prozesse in den Mittelpunkt, die eine wesentliche Bedeutung für die Unternehmensstrategie haben. Die Aufgabe der Geschäftsleitung besteht darin, notwendige Abläufe und Maßnahmen zu identifizieren und zu veranlassen, um vorgegebene Ziele zu erreichen.
• Lern- und Entwicklungs-/Innovationsperspektive
  Die Lern- und Entwicklungsperspektive beschreibt die Infrastruktur, die das Unternehmen realisieren muss, um langfristigen Erfolg und Wachstum zu sichern. In dieser Perspektive werden alle Grundlagen geschaffen, um die Ziele der ersten drei Perspektiven zu erreichen. Es werden oft drei Gruppen innerhalb dieser Perspektive unterschieden:

1. Mitarbeiterpotenziale
2. Potenziale von Informationssystemen und
3. Motivation, Selbstverantwortung und Zielausrichtung der Mitarbeiter

Bedeutungsvolle Ursache-Wirkungs-Beziehungen. Die Idee hinter der Balanced Scorecard ist einfach: Wir können einen gesamten Komplex nicht verstehen, wenn wir uns nur mit seinen Teilen auseinandersetzen. Wir müssen uns mit dem Ganzen beschäftigen, auch wenn wir an bestimmten Elementen arbeiten. Erst wenn wir das Unternehmen als Ganzes mit seinen Zusammenhängen betrachten, können strategische Ziele erfolgreich umgesetzt und erreicht werden. Die Ursache-Wirkungs-Beziehungen zwischen den einzelnen strategischen Zielen stellen daher das Hauptmerkmal der Balanced Scorecard dar. Jede für die Scorecard definierte Messgröße soll ein Teil der Ursache-Wirkungs-Kette sein, die ihr Ende in einem finanzwirtschaftlichen Ziel findet. Alle Ziele und Kennzahlen der Balanced Scorecard müssen innerhalb der Perspektiven sowie zwischen der finanzwirtschaftlichen und den anderen drei Perspektiven verbunden seien. Diese kausale Verknüpfung mit den finanzwirtschaftlichen Zielen macht deutlich, dass alle Strategien, Maßnahmen und Initiativen nur ein Ziel verfolgen: das Erreichen der finanzwirtschaftlichen Ziele.

Durch die Definition der Ursache-Wirkungs-Beziehungen werden die gegenseitigen Effekte der Zielerreichung deutlich. Es wird sichtbar, welche Ziele sich gegenseitig unterstützen und welche operativen Maßnahmen das Erreichen der finanziellen Ziele fördern. Durch das Herstellen der logischen Zusammenhänge wird vermieden, dass die Kennzahlen nur eine reine Sammlung isolierter Messgrößen darstellen.
 
Entwicklungsprozess und Erfolgsfaktoren einer Balanced Scorecard

Der Entwicklungsprozess einer klassischen Balanced Scorecard kann in den folgenden fünf Entwicklungsschritten zusammengefasst werden:

• Erarbeitung der Vision und Strategie
• Bestimmung der Perspektiven und Ableitung der strategischen Ziele
• Erstellung der Ursache-Wirkungs-Beziehungen
• Festlegung der Kennzahlen und Zielwerte
• Erarbeitung der Maßnahmen

Der Erfolg bei der Einführung einer Balanced Scorecard hängt von vielen Faktoren ab: 
Die Kommunikation mit den Mitarbeitern und deren Beteiligung an der Gestaltung der Balanced Scorecard sind von herausragender Bedeutung. Darüber hinaus sind die Güte und die Aussagekraft der Messkonstruktion wichtig. Ferner muss die Unternehmensleitung vom Sinn des gesamten Konstrukts überzeugt sein und ihre Unterstützung gewährleisten. 

Und auch die Software-Unterstützung und die Anbindung des Konzeptes an das Anreizsystem für die Mitarbeiter spielen eine Rolle.

Gemeinsam mit der BBA-Akademie der Immobilienwirtschaft e.V. Berlin veranstaltete die BBT GmbH am 06. April 2011 in Berlin die Tagung "Studentisches Wohnen". Das Thema wurde aus vielfältigen Perspektiven beleuchtet und mit zahlreichen Praxisbeispielen erörtert, denn sowohl unter den knapp 60 Teilnehmern auch als unter den Referenten waren Wohnungsunternehmen, Studentenwerke sowie Betreiber und Investoren von Studentenheimen vertreten. Die Veranstaltung brachte folgende Erkenntnisse zutage:

Die studentische Wohnrealität

Laut einer Sozialerhebung des Deutschen Studentenwerkes (DSW) hat der durchschnittliche Student in Deutschland monatliche Einnahmen von 812 €. Davon gibt er rund 35 Prozent bzw. 282 € (bruttowarm) für das Wohnen aus. Eine andere Umfrage der Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin (HTW) bei den Studierenden in Berlin ergab monatliche Ausgaben von 300 €. 

Den Untersuchungen zufolge wohnt die Mehrheit der Studenten (37 %) allein oder mit Partner(in) in einer eigenen Wohnung. In einer WG leben 26 Prozent. Weiterhin sehr beliebt ist mit 23 Prozent das "Hotel Mama". In Studentenwohnheimen wohnen nur 12 Prozent der Studierenden. Deren geringe Beliebtheit liegt sicher auch an der mangelnden Attraktivität vieler Studentenwohnheime der alten Generation. Gemeinschaftsbad und Gemeinschaftsküche sind heute kaum noch en vogue. 

Anforderungen an Studentenwohnheime

• Moderne Studentenwohnheime richten sich klar an den Bedürfnissen ihrer jungen Bewohner aus.
• Zwei Drittel der von der HTW befragten Studenten erwarten von einem Studentenwohnheim Nähe zum Campus und Nähe zur Szene bzw. zur City.
• Bei der Ausstattung studentischer Wohnungen sind sich Projektentwickler und Betreiber ziemlich einig: 18 bis 24 m² große Apartments mit eigenem Bad und Pantry-Küche, viele Fahrradstellplätze, robuste Möbel und definitiv kein Balkon. Ein "Apartment 2.0" kostet dann etwa 450 bis 550 € (bruttowarm). Damit erzielen die Investoren zwischen 4,0 und 6,0 Prozent Rendite.

Studenten als attraktive Mieterzielgruppe

Auch die Wohnungsunternehmen haben Studenten als interessante Zielgruppe entdeckt. Die Erfahrungen der Wohnungsunternehmen:

• Studentenwohnungen vermieten sich gut.
• Die erzielten Mieten sind überdurchschnittlich.
• Angesichts einer etwa 20-prozentigen Fluktuation ist der Verwaltungsaufwand höher.
• Die Auswahl der Materialien in der Wohnung – insbesondere Bodenbelag, Matratze, Mikrowelle, Möbel – muss wohl überlegt sein.

Innovatives Marketing für junge Zielgruppen

Die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Kassel mbH (GWG) hat mit einer innovativen Marketingmaßnahme gezielt junge Leute zwischen 18 und 30 Jahren angesprochen. Bei dem GWG-Onlinespiel „Zock die Bude“ (Bild: CityLights) konnten Interessierte bis zu 1.000 € Guthaben erspielen und den gewonnenen Betrag bei Anmietung einer Wohnung direkt auf die erste Miete oder Kaution anrechnen lassen. Die Aktion war ein voller Erfolg: In fünf Monaten wurden 65 zusätzliche, neue Mietverträge abgeschlossen und das Spiel trug zur positiven Imagebildung bei.

Fazit

• Professionelle Betreiber erwirtschaften attraktive Renditen mit Studentenwohnheimen.
• Wohnungsunternehmen haben mit Studentenwohnungen sehr gute Vermietungserfolge.

Aber: Studenten und Auszubildende stellen sehr spezifische Anforderungen an ihre Wohnung bzw. ihr Zimmer. Eine Ein-Zimmer-Wohnung ist noch lange kein "Apartment für junges Wohnen" und eine Drei-Raum-Wohnung auch keine Studenten-WG, wenn die wichtigsten Bedürfnisse dieser Zielgruppe nicht erfüllt werden können.

Zum Jahreswechsel 2010/2011 gibt es Änderungen bei der Lohnsteuer und der Sozialversicherung, die bei der Lohn- und Gehaltsabrechnung beachtet werden müssen. 

Wir haben die wichtigsten Änderungen und Informationen für Sie zusammengestellt:

--> Lohnsteuer 
Besteuerungsmerkmale für 2011 – Übergangsregelung
Gesetzliche Grundlagen: § 52b EStG, §§ 39, 39c, 39e, 41b Abs. 1 EStG, R 39.1, 39.3, 39c LStR 2008

ElsterLohnII 

Das bisherige Lohnsteuerkartenverfahren, die Ausgabe in Papierform, wird durch „ElsterLohn II“ (elektronische Lohnsteuerabzugsmerkmale = ELStAM) abgelöst, dessen Einführung für 2012 vorgesehen ist. Alle Lohnsteuerabzugsmerkmale aus der Lohnsteuerkarte 2010 sind deshalb auch für 2011, den sogenannten Übergangszeitraum, die Basis der Steuerberechnung in der Lohnabrechnung. Das gilt auch für eingetragene Frei- und Hinzurechnungsbeträge.

Das Finanzamt

• ist zuständig für alle Änderungen der Lohnsteuerabzugsmerkmale (Steuerklassenwechsel, Eintragung von Kinderfreibeträgen und anderen Freibeträgen) und Eintragungen auf der Lohnsteuerkarte ab 2011.
• stellt eine arbeitgeberbezogene Bescheinigung mit den Lohnsteuerabzugsmerkmalen aus, wenn erstmals in 2011 eine lohnsteuerpflichtige Beschäftigung aufgenommen wird und keine Lohnsteuerkarte 2010 vorliegt (Ersatzverfahren).

Die Lohnsteuerkarte 2010

• darf vom Arbeitgeber nicht vernichtet werden.
• ist dem Arbeitnehmer zur Vorlage beim Finanzamt vorübergehend und nach Beendigung des Dienstverhältnisses zu überlassen.

Der Arbeitnehmer

• muss die Lohnsteuerkarte innerhalb von 6 Wochen nach Eintritt in das Arbeitsverhältnis vorlegen.
• ist verpflichtet, die Steuerklasse und die Zahl der Kinderfreibeträge umgehend vom Finanzamt ändern zu lassen, wenn die Eintragungen auf der Lohnsteuerkarte von den Verhältnissen zu Beginn des Übergangszeitraums zu seinen Gunsten abweichen (Anzeigepflicht!). Beispiel: Wegen Ehescheidung ist die Voraussetzung für die Steuerklasse 3 weggefallen, der Arbeitnehmer muss die Steuerklasse 1 eintragen lassen.

--> Sozialversicherung
Ab dem Jahr 2011 schreiten bei Meldeverfahren und Datenaustausch die elektronischen Übermittlungsverfahren weiter voran. Zum Tragen kommen das Aufwendungsausgleichsgesetz (AAG), das Zahlstellen-Meldeverfahren (KVdR) und die neuen elektronischen Rückmeldeverfahren.

• Anträge auf Erstattungen für Entgeltfortzahlungen dürfen nach dem Aufwendungsausgleichsgesetz (AAG) seit 1. Januar 2011 nur noch auf elektronischem Wege gestellt werden.
• Beim Datenaustausch zwischen Zahlstelle und Krankenkasse entfällt ab sofort die Papierform (Stichwort: Versorgungsbezüge).
• Bei der Übermittlung der Entgeltbescheinigungen für Entgeltersatzleistungen (z. B. Krankengeld) gilt noch eine Übergangsfrist bis zum 30. Juni 2011.
• Das Meldeverfahren in der gesetzlichen Unfallversicherung kann bis Ende 2013 noch in Papierform erfolgen (Lohnsummennachweis).

--> Weitere Änderungen

• Die Insolvenzgeldumlage entfällt für 2011 komplett.
• Das Gesetz zur nachhaltigen und sozial ausgewogenen Finanzierung der gesetzlichen Krankenversicherung (GKV-Finanzierungsgesetz) regelt die Krankenversicherungspflicht künftig neu: Bei bestehenden Beschäftigungen wird ein Mitarbeiter versicherungsfrei, wenn sein Entgelt im laufenden Kalenderjahr und voraussichtlich auch im folgenden Jahr höher ist als die jeweilige Jahresarbeitsentgeltgrenze. Die Versicherungspflicht endet dann zum Ende des laufenden Kalenderjahres. Auch Berufseinsteiger mit einem Einkommen oberhalb der Versicherungspflichtgrenze sind ab 2011 vom Beginn ihrer Beschäftigung an krankenversicherungsfrei (Stichwort: Wechsel in eine private Krankenversicherung).
• Im Zuge der Gesundheitsreform wurden Zusatzbeiträge in der Krankenversicherung festgelegt und ein Sozialausgleich eingeführt. Für Beschäftigte muss der Arbeitgeber den Sozialausgleich durchführen – allerdings erst ab 2012. 
  Die Zusatzbeiträge, die in ihrer Höhe unbegrenzt sind, zahlt allein der Arbeitnehmer. 
  Wenn eine Krankenkasse erstmals einen Zusatzbeitrag erhebt oder einen vorhandenen erhöht, hat der Versicherte ein Sonderkündigungsrecht. Anders als bisher gibt es ab 2011 auch für Mitglieder, die einen sogenannten Wahltarif abgeschlossen haben, ein Sonderkündigungsrecht (Ausnahme: Krankengeld-Wahltarif).

Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie uns an. 

Wir übernehmen gern auch die komplette Lohn- und Gehaltsabrechnung für Ihr Unternehmen.