Wohnungswirtschaft

Nun hat sich die Gesellschaft für die Lizenzierung der Software avestrategy sowie für die Einführung von DeltaMaster entschieden. Die Einrichtung von avestrategy erfolgt für die Leistungspakete Controlling, Darlehens-und Beleihungsmanagement sowie für das Spezialmodul Monatsberichte.

»Dank der erworbenen Leistungspakete können wir den eigentlichen Aufgaben des Controllings – ‚Denken & Steuern statt Rechnen‘ wieder nachgehen«, resümiert Lars Lippelt, MRICS, Geschäftsführer der KHW.

Darüber hinaus starten wir ein gemeinsames Pilotprojekt mit der Corporate Planning AG. Ziel ist die Einrichtung eines Baukostencontrollings. Dazu werden die in avestrategy geplanten Projekte nach Corporate Planner übergeben und dort für das Baukostencontrolling entsprechend verfeinert (zeitlicher Anfall der Baukosten, Gewerke, Handwerker …). Die in Corporate Planner überarbeitete Planung der Projekte wird dann in einer verdichteten Form nach avestrategy zurück übergeben, sodass anschließend auf dieser Grundlage Forecast-Analysen und Planfortschreibungen für das Gesamtunternehmen erfolgen können.

»Im Rahmen der für unsere Verhältnisse hohen Neubautätigkeit von derzeit über 100 Wohnungen und den weiteren Projektentwicklungen ist es für uns logische Konsequenz, ein integriertes Baukostencontrolling zu implementieren. So ergeben sich für uns etliche Synergien, sodass wir im Rahmen des Baufortschrittes immer einen aktuellen Status Quo über die Kostenentwicklung haben«, so Lippelt.

Mit der Kombination dieser drei starken Komponenten wird die KHW Kommunale Haus und Wohnen GmbH zukünftig die Unternehmensentwicklung bis auf Objektebene steuern.

Wir freuen uns auf dieses spannende Projekt und werden von den Fortschritten berichten.

Voraussetzung für die monatliche Übergabe des Mengen- und Flächengerüsts ist die Pflege des Moduls »Inventar« in HAUFE WOWINEX auf Wirtschaftseinheiten-, Haus- oder Nutzungseinheitenebene und die entsprechende Konfiguration der Schnittstelle.

Nach Ausführung der Schnittstelle muss im Anschluss vor dem Datenimport nach avestrategy in der Transfertool-Oberfläche die Zuordnung des Mengen- und Flächengerüsts (Übergabe erfolgt in Form »fiktiver Konten«) in den Datenbereichen Bilanz, GuV und Objekte erfolgen.

Nach dem Datenimport und der Neuberechnung von avestrategy können die Kennzahlenübersichten für sämtliche Auswertungsbereiche genutzt werden, für die die monatlichen Angaben zum Mengen-und Flächengerüst als Teiler erforderlich sind (z. B. Bewirtschaftungskennzahlen wie Sollmiete in Euro/m² laufende Instandhaltung in Euro/m²,  etc.).

Gern beraten wir Sie bei der Pflege des Moduls »Inventar« in HAUFE WOWINEX und unterstützen Sie bei den entsprechenden Kontenzuordnungen in avestrategy. Sprechen Sie dazu Ihren zuständigen avestrategy-Projektleiter an oder wenden Sie sich direkt an Sebastian Schneider.

Auf die Wohnungswirtschaft als azyklische Branche treffen die zu erwartenden Einschrän­kungen lediglich in abgeschwächter Form zu. Nach unserer aktuellen Einschätzung werden Wohnungsunternehmen auch künftig ausreichend und vergleichsweise günstig mit Fremdkapital versorgt werden. Für Immobilieninvestoren und Projektentwickler hingegen rechnen wir zumindest temporär mit Erschwernissen bei der Kreditbeschaffung.

Auf der Nachfrageseite werden bei gewerblichen Nutzungen wie Einzelhandel, Hotel und Büro Rückgänge von bis 15 % erwartet. Für Wohnimmobilien rechnet man mit einem weiterhin stabilen Mietenmarkt. Kaufpreise könnten je nach Entwicklung der Arbeitslosigkeit unter Druck geraten.

Positivere Entwicklungen werden daran geknüpft sein, ob eine zweite Infektionswelle vermieden werden kann, bis ein wirksamer Impfstoff das Corona-Virus beherrschbar macht. Erst wenn die Wirtschaft wieder ohne Einschnitte durchstarten kann, wird das Vertrauen der Verbraucher in die Märkte zurückkehren.

Nachfragen bei unseren Kunden ergaben, dass bisher kaum Forderungsausfälle bei den Wohnungsmieten zu verzeichnen sind. Anders sieht es bei überwiegend gewerblichen Vermietern aus. 

In der Finanzierungsbranche wirkt sich die Corona-Krise nach unseren Erkenntnissen aus aktuellen Ausschreibungen bereits deutlich aus. Wir nehmen wahr, dass

• die generelle Finanzierungsbereitschaft der Kreditgeber zurückgegangen ist,
• die Risikobereitschaft sinkt, so werden überwiegend niedrigere Beleihungsausläufe akzeptiert (an Stelle 80 % von zuvor 100 % Beleihungsauslauf),
• Bankmargen um 25 bis 50 Basispunkte ansteigen, d. h. die Finanzierungen werden für die Kunden entsprechend teurer.

Einzelne Finanzierungspartner bzw. Banken ändern derzeit ihre grundlegende Strategie und ziehen sich aus dem Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung, wozu auch die Wohnungswirtschaft zählt, in Gänze zurück. Ob dies in jedem Einzelfall ursächlich auf die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie zurückzuführen ist oder dadurch nur beschleunigt wurde, ist noch unklar.     

Wir interessieren uns für Ihre Meinung und Erfahrungen in diesem Zusammenhang und freuen uns, von Ihnen als unseren Kunden zu hören.

Die Software avestrategy bietet im Modul Controlling die Möglichkeit, eine Mieten- und Leerstands- sowie Zahlungsausfallplanung je Objekt auf Monatsebene vorzunehmen. Die Ergebnisse dieser Planung fließen in den Wirtschaftsplan auf Gesamtunternehmensebene ein.

Für die laufende Überwachung der Risiken sind diese Festlegungen aus dem Wirtschaftsplan ebenso entscheidend. Um Risiken bewerten und laufend überwachen zu können, werden Risikokennzahlen (z. B. Leerstandsquote, Erlösschmälerungsquote und Zahlungsausfall) definiert. Die Planungswerte definieren Zielwerte für das Risikomanagement. Das Modul Risikomanagement in avestrategy bietet die Möglichkeit, qualitative und quantitative Risikokennzahlen für jedes Risiko festzulegen sowie entsprechende Schwellenwerte und Überprüfungsrhythmen für die Kennzahlen festzulegen. Bei Über- oder Unterschreitung des Schwellenwertes wird automatisch eine Meldung an die verantwortlichen Mitarbeiter versandt.  

Dadurch sind regelmäßige Plan-Ist-Vergleiche und Abweichungsanalysen leicht umsetzbar. Mietrückgänge, Anstiege von Erlösschmälerungen und Zahlungsausfälle können frühzeitig erkannt und entsprechende Maßnahmen zur Risikominimierung eingeleitet werden.

Zudem bietet die Software avestrategy die Möglichkeit, verschiedene Planansätze bezüglich der Mieteinnahmenentwicklung und anderer Prämissen mittels Szenariotechnik schnell und komfortabel zu erfassen und miteinander zu vergleichen. So lässt sich z. B. für mögliche Mietausfälle ein »Worst-Case-Szenario« berechnen, um die Auswirkungen auf die Unternehmensentwicklung beurteilen und dementsprechende Plankorrekturen auf der Ausgabenseite vornehmen zu können.

Mit der quotalen Abbildung von Zahlungsausfällen je Nutzungsart und Objekt sowie der globalen Einstellungsmöglichkeit zur Planung des Forderungsabbaus in Form von Zahlung und/oder Abschreibung bietet avestrategy den optimalen Werkzeugkasten, um neben Zahlungsausfällen auch Mietstundungen abzubilden.

Die Software avestrategy unterstützt bei Einsatz der Module Controlling und Risikomanagement die Wohnungsunternehmen in der derzeitigen Situation effektiv, indem mit ihr die Auswirkungen der Corona-Krise frühzeitig quantifiziert und die Unternehmenspolitik dementsprechend proaktiv angepasst werden können.

Nachdem die Gewoba die Software avestrategy bereits seit einiger Zeit für den Planungs- und Controllingprozess nutzt, entschied sich der Vorstand des kommunalen Unternehmens noch in 2019 für die Erweiterung um das Leistungspaket Beleihungsmanagement. Mittels avestrategy Beleihungsmanager verfolgt der größte Bestandshalter am Standort Bremen das Ziel, seine Besicherungsstruktur erstmals vollständig systemisch aufzunehmen und durch die mit der Software zur Verfügung stehende objektkonkrete Wertermittlung die Besicherungspotenziale im Bestand zu quantifizieren.

Da für den Planungs- und Controllingprozess eine von der Finanzierungs- und Besicherungssicht abweichende Granularität und Objektdefinition erforderlich ist, wurde der Beleihungsmanager als Sekundärsystem neben dem Planungssystem implementiert. Durch systemische Datenüberleitungen aus ERP- und Primärsystem ist gewährleistet, dass sämtliche erforderlichen Stamm-, Bewegungs- und Plandaten in beiden Systemen kongruent gehalten werden.

Die Datenersterfassung der rund 1.600 physischen Grundbücher aus Oldenburg, Bremerhaven und vor allem Bremen erfolgt durch ein Projektteam bestehend aus vier Mitarbeitern der BBT mit bankenspezifischem Track Record. Sie gewährleisten eine professionelle Aufbereitung und Datenaufnahme teilweise komplexer Grundbuch- und Besicherungssachverhalte, die auch Teileigentum und Erbbaurechtsverhältnisse beinhalten.

Nach vollständiger Datenerfassung wird das »gefüllte« System an den Kunden übergeben. Rechtzeitige Schulungen der Gewoba-Mitarbeiter stellen sicher, dass das Wohnungsunternehmen nahtlos produktiv gehen kann.

BBT sagt Danke für ein spannendes Projekt.

Die Beteiligung an der BBU-Betriebskostenstudie 2016 lag wieder einmal auf einem hohen Niveau und ist einzigartig in Deutschland.

Die wichtigsten Ergebnisse

Die kalten und warmen Betriebskosten lagen im Jahr 2016 in Berlin bei durchschnittlich 2,46 €/m² p.m. (+0,02 €/m² p.m. bzw. 0,8 % gegenüber 2015) sowie bei 2,14 € je m² p.m. (+0,04 €/m² p.m. bzw. 2,0 % gegenüber 2015) im Land Brandenburg.

Die kalten Betriebskosten liegen bei 1,58 €/m² p.m. in Berlin (+0,04 €/m² p.m. bzw. +2,6 % gegenüber 2015) und bei 1,20 €/m² p.m. im Land Brandenburg (+0,04 €/m² p.m. bzw. +3,5 % gegenüber 2015).

Die Kosten für Heizung und Warmwasser sanken leicht. Die Mieter zahlten 0,88 €/m² p.m. in Berlin (-0,02 €/m² p.m. bzw. -2,2 % gegenüber 2015) und 0,94 €/m² p.m. im Land Brandenburg (-0,04 €/m² p.m. bzw. -4,1 % gegenüber 2015).

Die größten kalten Betriebskostenpositionen sind die Wasser-/Abwasserkosten (0,49 €/m² p.m. bzw. 34 %), die Grundsteuer (0,29 €/m² p.m. bzw. 18 %), die Kosten für Hauswart und Hausreinigung (0,24 €/m² p.m. bzw. 15 %) sowie die Müll- und Straßenreinigung (0,19 €/m² p.m. bzw. 12 %). Im Land Brandenburg zeigen sich insbesondere die Kosten für die Grundsteuer spürbar niedriger als in Berlin.

Zukünftige Entwicklung

Die früher als »zweite« Miete titulierten Betriebskosten, entfernen sich von den stark steigenden Nettokaltmieten und entwickeln sich nur langsam. Gut für die Mieter.

Für 2017 erwartet der BBU eine moderate Entwicklung der Betriebskosten, da die Energiekosten (Fernwärme und Erdgas) leicht sinken werden. Steigen werden allerdings die Strompreise, volatil zeigen sich die Heizölpreise. Die Abwasserpreise drohen im Zuge des Altanschließerstreites im Land Brandenburg zu steigen.

Der BBU analysiert seit 1995 für seine Mitgliedsunternehmen jährlich die Angaben zu den abgerechneten Betriebskosten. Dies ist eine in der deutschen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft einmalige Basis an Betriebskostendaten und ermöglicht valide Auswertungen. Der Betriebskostenspiegel ist eine sehr gute Ergänzung zum jährlich erscheinenden BBU-Marktmonitor.

Beide Berichte können auf der BBU-Website bestellt werden. 

Wir sind auf die nächsten Zahlen gespannt!

Warum sollte sich ein Unternehmen selbst einen Überblick über die Werthaltigkeit seines Immobilienbestandes verschaffen? Hier nur drei von vielen Gründen:

1. Sie ermitteln belastbare Kennzahlen
   Wertbasierte Kennzahlen sind Maßstab und Steuerungsgröße für Unternehmen und Immobilien. Ohne Wertansatz fällt die Ermittlung allerdings schwer. Weder Buchwert noch Anschaffungskosten bieten eine Alternative. Spätestens wenn die Fremdkapitalquote über 80% steigt, stellt sich die Frage nach einer adäquaten Kennzahl. Zwar hat der Loan to Value (LTV) inzwischen in viele Jahresabschlüsse Einzug gehalten, doch wird der Nenner zur Unbekannten, wenn es an Immobilienwerten fehlt. In einigen Berliner Wohnungsunternehmen etwa behilft man sich mit der Faustformel »Vermögenswert = 14-faches der Jahres-Sollnettokaltmiete«. Die Folge: Die Unternehmen weisen nun einen annähernd gleichen LTV aus. Eine Vergleichbarkeit wird damit konterkariert.
   Apropos Vergleichbarkeit: Bei der Betrachtung zweier Immobilien werden regelmäßig deren Renditen gegenübergestellt während der Wertansatz fehlt. 
2. Sie überblicken die Abschreibungsrisiken
   Die Wohnungsmärkte boomen vielerorts. Es wird gekauft, gebaut und saniert. Grundstücks- und Baukosten schlagen mit entsprechenden Aktivierungen der Anschaffungs- und Herstellungskosten zu Buche. Dies kann bei Folgebewertungen im Handelsrecht Probleme bereiten. Liegt der beizulegende Wert dauerhaft (üblicherweise länger als fünf Jahre) unter dem Buchwert, drohen außerplanmäßige Abschreibungen.  Der beizulegende Wert ergibt sich für Bestandshalter aus dem subjektiven Immobilienwert (IDW RS IFA 2). Dieser berücksichtigt die individuelle Nutzungsmöglichkeit der Immobilie im Unternehmen. Hat sich beispielsweise ein Unternehmen verpflichtet, preisgünstigen Wohnraum unterhalb der Marktmiete anzubieten, sinkt der beizulegende Wert, und das Risiko außerplanmäßiger Abschreibungen steigt. 
3. Sie diskutieren auf Augenhöhe
   Wer seine Immobilien extern bewerten lässt, hat nicht nur hohe Kosten, sondern gerät auch in Abhängigkeit von Dritten. Natürlich übernimmt keine Bank anstandslos die von ihrem Schuldner ermittelten Beleihungswerte. Ist ein Wohnungsunternehmen aber in der Lage, Beleihungspotenziale selbstständig zu erfassen und kann auf dieser Grundlage aktiv mit Banken verhandeln, wird es unabhängiger und erhöht seine Handlungsspielräume. 

Eigene Wertermittlung mit avestrategy gibt Ihnen Sicherheit

Das avestrategy-Modul »Wertermittlung« ersetzt zwar keine Wertgutachten, es ermöglicht Ihnen aber, die Werthaltigkeit Ihres Bestandes aus verschiedenen Perspektiven zu beleuchten.

Super Tool für Visualisierungen und Analysen

Die Zahlen sind beeindruckend: In 15 Kategorien liefern die Mitgliedsunternehmen aller Regionalverbände jährlich mehr als 300 verschiedene Kennzahlen, u. a. zur Entwicklung des Bestandes, der Vermietung, aber auch zu Neubau, Bautätigkeit und Jahresabschlussangaben. Diese Datenmenge ist die Basis für die Arbeit des GdW und die argumentative Grundlage für Forderungen in Richtung Politik und Gebietskörperschaften. 

In Zukunft sollen die Daten mit dem OLAP-basierten Reportingwerkzeug DeltaMaster von Bissantz & Company ausgewertet werden. Dieses Tool ermöglicht moderne, leicht erfassbare Datenvisualisierungen und interaktive, multidimensionale Datenanalysen. Die BBT bringt dabei jahrelange Erfahrung im Aufbau und der Ausgestaltung ansprechender Auswertungen ein. 

Über den GdW

Als größter Branchendachverband setzt sich der GdW gegenüber Politik, Wirtschaft und Medien für die Interessen der Regionalverbände und ihrer Mitglieder – rund 3.000 Wohnungs- und Immobilienunternehmen in ganz Deutschland – ein. Er leistet fachlich fundierte Politikberatung und liefert schnell und kompetent Daten, Fakten und Bewertungen zu aktuellen politischen Vorgängen und Zukunftsthemen rund um die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und Europa. 

Wir danken dem GdW für das entgegengebrachte Vertrauen und freuen uns auf die weitere gute und erfolgreiche Zusammenarbeit. 

Bewährte Abläufe und intensive Mieterkommunikation

Bereits seit dem Jahr 2008 führen wir Mieterbefragungen durch und erreichen regelmäßig Rückläufe von über 50 Prozent. Dies gelingt uns einerseits durch einen individuell für das jeweilige Wohnungsunternehmen erstellten Fragebogen zu den gewünschten Themen. Andererseits tragen bewährte Befragungsabläufe und eine intensive Mieterkommunikation während des Befragungszeitraums maßgeblich zum Erfolg bei.  

Neben den klassischen schriftlichen Befragungen bieten wir auch Online-Befragungen an. Diese eignen sich besonders für jüngere Zielgruppen und klar abgegrenzte Themenbereiche.   

Vielfältiger Nutzen von Mieterbefragungen 

• Je nach Themenschwerpunkt unterstützen die Befragungsergebnisse Sie beispielsweise bei der Zusammenstellung und der preislichen Gestaltung Ihrer Serviceleistungen.
• Im Vorfeld von Neubau- oder größeren Sanierungsvorhaben erhöhen Befragungsergebnisse zu Mietzahlungs-/Anmietbereitschaft oder Ausstattungswünschen signifikant die Aussagekraft von Markt- und Machbarkeitsstudien.
• Im Rahmen von Prozessoptimierungen lassen sich mit Mieterbefragungen sowohl der Status Quo der Kundenorientierung als auch die Auswirkungen von neu gestalteten Geschäftsprozessen messen. 

Fragen Sie uns. Wir fragen Ihre Mieter.

Mit einer Rücklaufquote von 62,2 Prozent, die den 16-seitigen Fragebogen ausgefüllt zurückschickten, katapultiert sich das Unternehmen auf den zweiten Platz der BBT-Bestenliste (vgl. Grafik 1). Betrachtet man lediglich die befragten kommunalen Wohnungsunternehmen, setzt die Strausberger Wohnungsbaugesellschaft mit diesem Rücklauf neue Maßstäbe. 

Repräsentatives Meinungsbild als Basis für die Planung

Sehr erfreut zeigt sich Diana Fürstenberg, Leiterin Vermietung/PR: „Wir kannten die hohen Rücklaufquoten, die die BBT regelmäßig in ihren Befragungen erzielt. Dennoch sind wir von dieser großen Resonanz positiv überrascht. Jetzt sind wir sehr gespannt auf die Ergebnisse.“ 

Diese sind dank der hohen Beteiligung in jedem Falle repräsentativ. Damit wird die Strausberger Wohnungsbaugesellschaft ein genaues Bild von der Zufriedenheit ihrer Mieter sowie deren Wünschen und Anforderungen an zukünftige Neubauvorhaben erhalten. 

Über die Ergebnisse der Strausberger Mieterbefragung berichten wir in einem der folgenden Newsletter. 

Lage und Bevölkerung

Gelsenkirchen liegt in Nordrhein-Westfalen im zentralen Ruhrgebiet nordöstlich von Essen. Die kreisfreie Großstadt befindet sich damit im größten Verdichtungsraum Deutschlands, der Metropolregion Rhein-Ruhr. 

Aufgrund des Strukturwandels im Ruhrgebiet sank die Bevölkerungszahl von Gelsenkirchen – wie auch der anderen großen Ruhrgebietsstädte – in den letzten 50 Jahren kontinuierlich. In den Jahren 2000 bis 2015 verlor die Stadt 6,8 Prozent der Bevölkerung. Aktuell zählt Gelsenkirchen rund 258.000 Einwohner (Quelle: Nexiga). Deren Durchschnittsalter lag im Jahr 2015 bei 43 Jahren, wobei laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung jeder fünfte Gelsenkirchener (21 %) älter als 65 Jahre ist. 

Sichtbar wird die Umstrukturierung der Stadt auch in den Veränderungen der ehemaligen Industrieanlagen und ihrer Areale. Grundsätzlich ist das Stadtbild geprägt durch zahlreiche Werkssiedlungen und Gartenstädte und einen für das Ruhrgebiet typischen Backstein-Expressionismus. 

Wirtschaft und Bildung

Seit Ende der 1990er Jahre wandelt sich Gelsenkirchen vom Bergbau- und  Schwerindustriestandort zu einem Zentrum der Energie-, Infrastruktur- und Kommunikationstechnologie. Das Branchenspektrum hat sich deutlich verbreitert, wobei der Schwerpunkt nun auf dem Dienstleistungsbereichliegt. Hier sind mittlerweile rund 80 Prozent der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten tätig. Zudem hat sich Gelsenkirchen einen Ruf als Solarstadt erworben und ist Standort zahlreicher Forschungseinrichtungen. 

Zwar hat sich die aktuelle Arbeitslosenquotevon 12,1 Prozent (Stand 06/2017) gegenüber dem Jahr 2005 (23,4 %) fast halbiert, dennoch ist es im Vergleich der nordrhein-westfälischen Großstädte nach Duisburg noch immer die zweithöchste. 

Die 1992 gegründete Fachhochschule Gelsenkirchen (seit 2012: Westfälische Hochschule Gelsenkirchen Bocholt Recklinghausen) unterhält zahlreiche Fachbereiche, von Wirtschaft über technische Studiengänge bis zu Journalismus. Gelsenkirchen ist außerdem einer von sieben Standorten der Fachhochschule für öffentliche Verwaltung NRW. 

Immobilienmarkt

Der Gelsenkirchener Wohnungsmarkt entwickelte sich im vergangenen Jahr stabil. Laut LEG-Wohnungsmarktreport lagen im Jahr 2015 die durchschnittlichen Angebotsmieten im mittleren Marktsegment leicht über 5,00 Euro pro Quadratmeter und damit lediglich 0,6 Prozent höher als im Vorjahr. Im Vergleich der NRW-Großstädte ist Gelsenkirchen für Mieter seit Jahren die günstigste Stadt. Gleichzeitig wies sie im Jahr 2014 die zweithöchste Leerstandsquote unter den NRW Top-12-Standorten auf, nämlich fünf Prozent. Bei Wohnungen im oberen Marktsegment stiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten von 6,90 auf 7,11 Euro je Quadratmeter (plus drei Prozent). Im unteren Marktsegment blieben die Mieten dagegen nahezu unverändert. 

Perspektiven

Die Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung für den Zeitraum 2014 bis 2030 lassen einen weiteren Bevölkerungsschwund von 1,7 Prozent erwarten. Demgegenüber wird für den Zeitraum 2014 bis 2040 jedoch eine Zunahme der Haushalte um 1,8 Prozent prognostiziert, da es einen starken Trend zu Ein-Personen-Haushalten gibt. 

Unklar ist bis dato, wie sich die vermehrte Zuwanderung langfristig auf die Bevölkerungszahlen in Gelsenkirchen auswirken wird. Allerdings steigt der Bedarf an Wohnraum schon aufgrund des Sanierungsstaus von Altbauwohnungen aus der Nachkriegszeit sowie der vermehrten Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen. 

Für die Zukunft der verbliebenen industriellen Arbeitsplätze in Gelsenkirchen sieht es derweil nicht gut aus. Einige größere Arbeitgeber haben bereits den Abbau weiterer Jobs angekündigt.

Politik und Wirtschaftsförderung sind daher gefragt, neue Arbeitsplätze durch Neuansiedlungen zu gewinnen. 

Laut Prognos-Zukunftsatlas 2016 rangiert die Stadt Gelsenkirchen in der Gesamtbetrachtung aller 402 Kreise und kreisfreien Städte Deutschlands auf Platz 389 und verzeichnet hohe Zukunftsrisiken. 

Unser Fazit

Erfolgsentscheidend für die Wohnungswirtschaft ist die Übertragung der demografischen und wirtschaftlichen Veränderungen in die Struktur, Ausstattung und Qualität des regionalen Wohnungsangebotes.

Der Auftrag

Unser Auftrag lautete, die für die jährliche Wirtschaftsplanung mit avestrategy relevanten Ist-Geschäftsprozesse der GEWOBA zu definieren und dies den planungsbeteiligten Mitarbeitern für die künftige Planung zur Verfügung zu stellen. Darüber hinaus sollten die einzelnen Teilprozesse hinsichtlich Effizienz, Effektivität, Prozessqualität und Risikopotenzial analysiert und bewertet sowie Optimierungsansätze abgeleitet werden. 

Modifizierter Projektverlauf

Entgegen der üblichen Vorgehensweise, bei der die BBT die Ist-Prozesse mit den Prozessbeteiligten aufnimmt und analysiert, um anschließend einen optimierten Plan-Prozess zu erarbeiten, wurde der Projektablauf in diesem Fall modifiziert: Wir konnten unsere Beratungsleistung vollständig auf dem Wissen aus vorherigen Projekten mit der GEWOBA aufbauen, denn uns lagen ausreichend Informationen aus Projektdokumentationen, Gesprächsprotokollen und -notizen vor. 

Übersichtliches Ergebnis mit großem Nutzen

Der Gesamtprozess zur Abbildung der Wirtschaftsplanung in avestrategy beinhaltet 20 Teilprozesse. Dabei bilden die Flussdiagramme den gesamten Prozess ab und jeder Prozessschritt wird detailliert beschrieben. Die standardisierten Abläufe und Festlegung von Terminen, Zuständigkeiten, Verantwortlichkeiten und Leistungsanforderungen führen dabei nicht nur zu deutlichen Zeit- und Kosteneinsparungen. Sie geben sie den beteiligten Mitarbeitern zudem mehr Sicherheit, wodurch die Fehlerquote reduziert und die Planungsqualität deutlich erhöht wird.

Bereits seit dem Jahr 2008 führen wir Mieterbefragungen durch und erreichen dabei regelmäßig Rücklaufquoten von über 50 Prozent. Grundlage hierfür ist ein individuell für das jeweilige Wohnungsunternehmen erstellter Fragebogen zu von Ihnen vorgegebenen Themen. Zu dem großen Erfolg tragen auch bewährte Befragungsabläufe und eine intensive Mieterkommunikation während des Befragungszeitraums bei. 

Neben den klassischen schriftlichen Befragungen bieten wir auch Online-Befragungen an. Diese eignen sich besonders für jüngere Zielgruppen und klar abgegrenzte Themenbereiche.   

Der Nutzen von Mieterbefragungen, die mit ganz unterschiedlichen Themenschwerpunkten durchgeführt werden können, ist breit gefächert. So erhöhen etwa Befragungsergebnisse zu Mietzahlungs- und Anmietbereitschaft oder Ausstattungswünschen signifikant die Aussagekraft von Markt- und Machbarkeitsstudien bei Neubauvorhaben. Hingegen können Mieterbefragungen im Rahmen von Prozessoptimierungen sowohl den Status Quo der Kundenorientierung als auch die Auswirkungen der neu gestalteten Geschäftsprozesse messen.  

Fragen Sie uns. Wir fragen Ihre Mieter.

Wer braucht eigentlich Dating-Apps, mögen sich Aktive und Publikum gefragt haben. Schließlich gibt es den Berliner Firmenlauf: Bei solchem Gedränge rund um den Berliner Tiergarten, ergeben sich doch Kontaktchancen zuhauf. Allerdings wird da auf Tuchfühlung auch gehörig geschwitzt – und das im Namen der Firma. Beim 16. IKKBB Berliner Firmenlauf waren rund 1.100 Unternehmen und Organisationen vertreten. 

BBT macht dem Motto „avestrategy – schafft Performance“ alle Ehre

Unser Kollege, BBT-Berater Andreas Kretschmann, erkämpfte in der Einzelwertung auf  der 5,5 km-Strecke Platz 173 mit respektablen 21,21 Minuten. Er katapultierte sein Dreier-Team damit auf Platz 304. Alle BBT-Läufer erreichten bei bestem Wetter das Ziel, wobei die Geschwindigkeit immer deutlich unter sechs Minuten pro Kilometer lag bzw. immer besser als 10 km/h. 

Die besten Leistungen aber brachten unsere Standbetreuer: Sie schleppten bei Temperaturen von über 30 Grad die Verpflegung zum Zelt und sicherten so unser Wohlergehen! 

Abschließend an dieser Stelle herzliche Grüße an alle Mitläufer, insbesondere natürlich an die Wohnungsunternehmen WBM, EVM, Charlottenburger Baugenossenschaft und Erste Pankower.

Im Ergebnis liegen der Berliner Volksbank nun differenzierte Informationen zur Wettbewerbs-situation, zu Mietpotenzialen und zur Zukunftsfähigkeit der untersuchten Objekte und des Mikrostandortes als Wohnstandort vor. Die Mikrostandortanalyse dient der Bank als Grundlage, um eine Immobilienfinanzierungsanfrage zu prüfen.

Das Ergebnis zeigt, dass sich auch an eher schwierigen Standorten (Demographische Entwicklung/Marktlage) ein Investment lohnen kann, wenn ausreichende kleinräumige Grundlageninformationen eingeholt werden.

Markt- und Standortanalysen der T&V – eine kurze Leistungsbeschreibung

Die BBT Transaction & Valuation GmbH analysiert für Immobilienunternehmen und private Investoren bereits seit vielen Jahren Makrolagen und Mikrostandorte in ganz Deutschland. Die aus den Analysen folgenden Informationen sind maßgeblich für nahezu alle Investitionsentscheidungen (Ankauf, Neubau, Instandsetzung, Modernisierung, An- und Umbau, Optimierung der Bewirtschaftung).

Aus dem Erfahrungsschatz unserer Testmieter ...

So wird das Mystery Shopping vorbereitet
In Abstimmung mit unseren Auftraggebern erstellen wir einen zeitlichen Ablaufplan, der alle Vermietungsmitarbeiter und -abläufe berücksichtigt. So können auch unternehmensspezifische, vermietungsrelevante Rahmenbedingungen mit überprüft werden, wie beispielsweise Mitarbeiterverfügbarkeiten, Vertretungsregelungen, Umgang mit E-Mail-Anfragen.

Geschulte Testmieter und detaillierter Fragebogen
Wir wählen unsere Testmieter aus verschiedenen Bevölkerungsgruppen (Studenten, Senioren, Familien, Single) speziell für die zu überprüfenden Wohnungsunternehmen aus. Ehe die Mystery Shopper ihre Tests über die unterschiedlichen Vertriebskanäle durchführen, werden sie von uns geschult.

Anhand von Fragebögen bewerten sie bei der Testanmietung folgende Aspekte:

• die fachliche Kompetenz, Dienstleistungsbereitschaft und Vertriebsorientierung der Vermietungsmitarbeiter
• die Qualität der Angebotsmaterialien
• die Kontaktmöglichkeiten zum Unternehmen: Sämtliche Kontaktversuche werden protokolliert und umfassend ausgewertet.

Eigenwahrnehmung häufig zu positiv
Durch unsere Testanmietungen haben wir vielfältige Einblicke in den Vermietungsalltag der Wohnungsunternehmen bekommen. Nicht selten zeigen diese sich verblüfft, wie sehr ihre Eigenwahrnehmung von den Mystery-Shopping-Ergebnissen abweicht. Ein typisches Manko vieler Vermieter ist das Ignorieren von Wohnungsanfragen per E-Mail.

Mystery Shopping liefert Ergebnisse, Erlebnisse und Empfehlungen
Im Abschlussbericht werden alle Einzelergebnisse ausführlich dargestellt und kommentiert. Ergänzt werden sie durch die – bei unseren Auftraggebern sehr beliebten (!) – persönlichen Erlebnisberichte der Testmieter. Darüber hinaus geben wir konkrete Handlungsempfehlungen zur Optimierung des Vermietungsprozesses. So helfen etwa Mitarbeiterschulungen, eingeschliffene Abläufe zu verändern. Inwiefern die Optimierungsvorschläge erfolgreich umgesetzt werden, kann später erneut evaluiert werden.

1976: Habitat 1

Die erste, im Jahr 1976 in Vancouver/Kanada ausgerichtete Konferenz der UN zum Thema menschliche Siedlungen (Habitat 1) legte den Grundstein für die internationale, politische Auseinandersetzung mit Wohnraumversorgung und Wohnungsnot.

Als Folge der Konferenz wurde 1978 von der UN das Zentrum für menschliche Siedlungen (UNCHS/HABITAT) gegründet. 2002 wurde es in das Programm für menschliche Siedlungen (UN-HABITAT) überführt.¹ 

Zentrale Ziele des UN-HABITAT-Programms: 

• angemessene Unterkunft und Wohnraum für alle
• nachhaltige Stadt- und Siedlungsentwicklung
• Verbesserung der Lebensqualität durch Bekämpfung von Armut, Hunger, Umweltzerstörung und Kriminalität
• Förderung des Aufbaus von lokal-demokratischen Strukturen (Dezentralisierung, kommunale Selbstverwaltung, Finanzautonomie) 

Grundlage der UN-HABITAT-Ziele sind die Agenda 21 und die Habitat-Agenda (s.u.). Die Ziele werden vom UN-HABITAT in finanzieller und beratender Form verfolgt. Dabei sind die Förderprogramme so konzipiert, dass das UN-HABITAT politische Entscheidungsträger und Gemeinden in städtebaulichen Fragen sowie bei der Formulierung nachhaltiger und umsetzbarer Lösungen stets als Berater unterstützt.² 

1992: Rio-Konferenz verabschiedet Agenda 21

Die 1992 in Rio de Janeiro/Brasilien veranstaltete Konferenz für Umwelt und Entwicklung der UN endete mit der Verabschiedung eines Aktionsprogramms: der Agenda 21. Sie wurde von mehr als 170 Staaten unterzeichnet, u. a. von Deutschland³, und stellt einen völkerrechtlichen Vertrag dar. Durch die Unterzeichnung verpflichteten sich die Staaten, politische Rahmenbedingungen zu schaffen, um die gesetzten Ziele zu verfolgen, nämlich der weiteren Verschlechterung der Situation des Menschen und der Umwelt entgegenzuwirken und eine nachhaltige Nutzung der natürlichen Ressourcen sicherzustellen. 

Die Agenda 21 umfasst eine Vielzahl ökologischer, ökonomischer und sozialer Ziele. Oberstes Ziel der Siedlungspolitik ist dabei „[…] die Verbesserung der sozialen und wirtschaftlichen Bedingungen und der Umweltqualität in städtischen und ländlichen Siedlungen sowie in der Lebens- und Arbeitswelt aller Menschen, insbesondere der städtischen und ländlichen Armutsgruppen“.⁴ 

Ferner benennt sie Ziele, Maßnahmen und Instrumente zur Umsetzung in folgenden Programmbereichen:⁵

• angemessene Unterkunft für alle
• Verbesserung des Siedlungswesens
• Förderung einer nachhaltigen Flächennutzungsplanung und Flächenwirtschaft
• Förderung einer integrierten Umweltschutz-Infrastruktur zur Bereitstellung einer Trinkwasserversorgung
• Abwasserbeseitigung, Kanalisation und Abfallentsorgung
• Förderung umweltverträglicher Energieversorgungs- und Verkehrssysteme in Städten und Gemeinden
• Förderung der Siedlungsplanung und -politik in von Naturkatastrophen bedrohten Gebieten
• Förderung eines umweltverträglichen Bauens

Bundesrepublik ist den Agenda21-Zielen verpflichtet

Für die Überwachung der Zielumsetzung sowie die Fortentwicklung der Agenda 21 wurde die Kommission für nachhaltige Entwicklung der Vereinten Nationen (CSD) gegründet. Alle nationalen Aktionspläne der Bundesregierung müssen in einer vorgegebenen Berichtsstruktur an die CSD übergeben werden. Dadurch wird die Bundesregierung verpflichtet, sich bei der nationalen sowie der internationalen Zusammenarbeit zur Formulierung von Förderprogrammen nach der Agenda 21 zu richten. Insbesondere die o.g. Ziele der Agenda 21 sind richtungsweisend für die Formulierung nationaler stadtentwicklungs- und wohnungspolitischer Förderprogramme. 

1994: Europäische Konferenz über zukunftsbeständige Städte und Gemeinden

Die 1994 in Aalborg/Dänemark ausgerichtete Europäische Konferenz über zukunftsbeständige Städte und Gemeinden war die europäische Reaktion auf die Agenda 21. Sie diente dazu, politische Rahmenbedingungen für die Zielerreichung der Agenda 21 auf europäischer Ebene zu diskutieren. Dabei galt es, Vorgehensweisen zur nachhaltigen Stadtentwicklung der europäischen Nationen auf kommunaler Ebene in einem Beschluss festzulegen, um das Leitbild der Agenda 21 in konkrete lokale Ziele und Maßnahmen zu übersetzen.⁶ 

Ergebnis: Die Aalborg-Charta.

Sie wurde von 80 europäischen Kommunen und 253 Vertretern internationaler Organisationen, nationaler Regierungen, wissenschaftlicher Institute, Berater und Einzelpersonen unterzeichnet. Diese verpflichteten sich damit, einer nachhaltigen und zukunftsfähigen Stadtentwicklungspolitik nachzugehen. Ferner sollte eine Kampagne europäischer zukunftsbeständiger Städte und Gemeinden initiiert und die Kommunen verpflichtet werden, in den Prozess der lokalen Agenda 21⁷einzutreten, sodass kommunale Handlungsprogramme für eine nachhaltige Zukunft entwickelt werden.⁸ 

Die Charta von Aalborg ist wie die Agenda 21 richtungsweisend für eine nachhaltige Stadtentwicklung, da bei Änderung bzw. Schaffung neuer Gesetze stets die Auswirkung auf die nachhaltige Entwicklung betrachtet werden soll. 

1996: Habitat 2

Bei der zweiten Konferenz der Vereinten Nationen für Wohn- und Siedlungswesen (Habitat 2) 1996 in Istanbul/Türkei ging es um adäquate Unterkünfte für alle und nachhaltige Siedlungsformen in einer verstädterungsgeprägten Welt. Als Ergebnisse präsentierte die Konferenz die Istanbul-Deklaration und die Habitat-Agenda. Beide Dokumente wurden wiederum von mehr als 170 Staaten unterzeichnet.⁹ 

Ergebnis 1: Istanbul-Deklaration

Die Istanbul-Deklaration stellt eine unverbindliche Absichtserklärung der unterzeichnenden Staaten dar. Als Hauptziele werden genannt: Die "adäquate Unterkunft für alle" sowie die "Verbesserung der Bedingungen in menschlichen Siedlungen", u. a. durch die Verbesserung der Sicherheit, der Gesundheit sowie der Lebensbedingungen. Inhaltlich ähnelt die Istanbul-Deklaration sehr stark der Agenda 21.¹⁰ 

Ergebnis 2: Habitat-Agenda

Die Habitat-Agenda hingegen ist ein völkerrechtlicher Vertrag, der auf die Verbesserung von menschlichen Siedlungen unter sozialen, ökologischen und ökonomischen Aspekten abzielt. Im Mittelpunkt stehen dabei "adäquate Unterkünfte für alle" und "nachhaltige Siedlungsformen in einer verstädterungsgeprägten Welt".¹¹ 

• Erstmals erkennen die unterzeichnenden Staaten "Wohnen unter menschenwürdigen Bedingungen" als Menschenrecht an. Sie akzeptieren damit, dass angemessene Unterkünfte das Fundament für das physische, psychische, soziale und wirtschaftliche Wohlergehen der Menschen darstellen.¹² 
• Mit der Unterzeichnung verpflichteten sich die Staaten, regionale und nationale Aktionspläne, Förderprogramme und politische Rahmenbedingungen zu schaffen, um unter der Beachtung der sozialen, ethnischen, ökologischen und ökonomischen Gesichtspunkten die Hauptziele zu erreichen. 
• Die Habitat-Agenda benennt folgende Zielgruppen: in Armut lebende Menschen, Obdachlose, Frauen, Ältere, indigene Völker, Flüchtlinge, Vertriebene und Menschen mit Behinderungen. Besondere Aufmerksamkeit gilt den Bedürfnissen und Lebenslagen von Kindern.¹³ 
• Allen Staaten ist klar, dass die Immobilienwirtschaft in der modernen Welt ein produktiver Wirtschaftssektor ist und angemessener Wohnraum Geld kostet. Daher verpflichteten sich die Staaten zusätzlich, die nationale und regionale Wirtschaft zu fördern, um Anreize für den Bau von angemessenem Wohnraum zu setzen. Ebenso soll der Kreditzugang für die Bevölkerung erleichtert werden, um den selbstständigen Bau einer angemessenen Unterkunft zu fördern.¹⁴ 
• Darüber hinaus weist die Habitat-Agenda explizit darauf hin, dass sie im Einklang mit den Zielen der Agenda 21 steht und demzufolge die gesetzten Ziele ebenfalls unter nachhaltigen Gesichtspunkten betrachtet.¹⁵ 

2007: Informelles EU-Ministertreffen formuliert Leipzig-Charta

Das informelle Ministertreffen der für Stadtentwicklung zuständigen Minister der EU-Mitgliedsstaaten 2007 in Leipzig stand unter dem Motto "Die europäische Stadt und ihre Region stärken - Wettbewerbsfähigkeit, sozialen und territorialen Zusammenhalt in den Städten und Regionen Europas entwickeln".

Die Ergebnisse wurden u. a. in der Leipzig-Charta zur nachhaltigen europäischen Stadt zusammengefasst. 

• Ausgehend von den ökonomischen, sozialen, demografischen und kulturellen Herausforderungen der Städte¹⁶ formulierten die Minister in der Leipzig-Charta insbesondere folgende aktuelle Stadtprobleme: den Demografischen Wandel, die soziale Ungleichheit, die Ausgrenzung bestimmter Bevölkerungsgruppen sowie den Bedarfsmangel an preisgünstigen und geeigneten Wohnungen. Eine Lösung der Probleme, die es den Städten ermögliche, ihrer Funktion gerecht zu werden, sei nur realisierbar, wenn die Städte ihr soziales Gleichgewicht bewahren.
• Die Minister verpflichteten sich mit der Leipzig-Charta, die europäischen Städte unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit zu schützen, zu stärken und weiter zu entwickeln. Maßgebliche Ziele der Leipzig-Charta sind die Stärkung integrierter stadtentwicklungspolitischer Programme sowie die Berücksichtigung benachteiligter Stadtteile.¹⁷

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¹ Vgl. Unbekannt 2012g.
² Vgl. UN-HABITAT 2012; Deutscher Bundestag 2011.
³ Vgl. Vereinte Nationen 1992.
⁴ Ebd., S. 42.
⁵ Vgl. ebd., S. 42 ff..
⁶ Vgl. Unbekannt 2012f; Europäische Konferenz über zukunftsbeständige Städte und Gemeinden in Aalborg, Dänemark 1994.
⁷ Die lokale Agenda 21 ist ein regionales Handlungsprogramm, durch welches die Region bzw. Gemeinde nachhaltig entwickelt werden soll. Die lokale Agenda 21 hat die Agenda 21 zum Vorbild.
⁸ Vgl. ebd..
⁹ Vgl. Murfeld 2006, S. 4; UN-HABITAT 1996.
¹⁰ Vgl. ebd., S. 1.
¹¹ Vgl. Vereinte Nationen 2006. Bärenbrinker 2012, S. 99 ff..
¹² Vgl. Vereinte Nationen 2006.
¹³ Vgl. ebd..
¹⁴ Vgl. ebd..
¹⁵ Vgl. ebd..
¹⁶ Vgl. Hanesch 2011, S. 219.
¹⁷ Vgl. Bundesministerium für Verkehr 2007, S. 2–3.

Die aktuelle Stadtentwicklungspolitik

Keine Frage: Es wird vielfach versucht, gute Rahmenbedingungen zu schaffen, damit Städte sich nachhaltig, also im sozialen, ökologischen und wirtschaftlichen Gleichgewicht, entwickeln. Allerdings sind aktuell die städtepolitischen Einflussmöglichkeiten der Bundesregierung begrenzt. 

Stadtentwicklungspolitik ist primär Ländersache
Der stadtentwicklungspolitische Handlungsspielraum der Bundesregierung wurde durch die Föderalismusreform aus dem Jahr 2006 auf die Länderebene verlagert. Dadurch verlor die Bundesregierung ihren Einfluss auf die Raumordnung und die soziale Wohnraumförderung. Zudem ist der Bundesregierung durch die Reform die direkte Aufgabenübertragung auf die Gemeinden untersagt. Des Weiteren fehlt eine staatliche Behörde für Stadtpolitik, die die stadtpolitischen Programme überwacht.

Um stadtpolitische Maßnahmen dennoch durchsetzen zu können, kann sich der Staat auf das Grundgesetz stützen. In Art. 72 Abs. 2 Grundgesetz (GG) wird die Herstellung gleicher Lebensverhältnisse gefordert. Jedoch wird die nationale Stadtentwicklungspolitik durch Art. 28 Abs.2 GG wieder beschränkt. Denn in diesem wird den Gemeinden eine kommunale Selbstverwaltung in allen Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft, die Rechtschaffung und das Aufgabenübertragungsrecht eingeräumt. 

Der Bund gibt Geld
Für das Jahr 2017 werden aus dem Bundeshaushalt Finanzmittel in Höhe von 790 Millionen Euro (2016: 653 Mio. €) für die Städtebauförderung bereitgestellt. Mit diesen Mitteln kann das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) den Städtebau dennoch beeinflussen, etwa in Form von Stadtentwicklungsprogrammen und der Finanzierung von Initiativen. 

Die Verflechtung der Zuständigkeiten von Bund und Ländern führt dazu, dass die Stadtentwicklungspolitik aktuell eher schwerfällig ist. Jährlich muss eine Verwaltungsvereinbarung zwischen Bund und Ländern abgeschlossen werden, um die Finanzmittel sowie die Förderprogramme rechtlich freizugeben. Dennoch wurden im Jahre 2016 in 2.340 Gebieten Stadtentwicklungsprogramme durch das BMUB gefördert. Auch wurde 2016 die Verwaltungsvereinbarung „Städtebauförderung 2017“ von Bund und Ländern freigegeben. Kritiker bemängeln aber, dass die aktuelle Stadtentwicklungspolitik einseitig ausgerichtet sei. Sie würde sich zu stark an sozialen Zielen ausrichten und wirtschaftliche sowie ökologische Ziele vernachlässigen. 

Wenig Einfluss der Kommunen auf soziale Wohnungsbestände
Problematisch sind auch die Privatisierung öffentlicher Wohnungsbestände und der Wegfall der Mietpreis- und Belegungsbindung. Dies reduziert die Möglichkeiten der Kommunen, die Umsetzung der stadtentwicklungspolitischen Ziele aktiv zu steuern. Die Tatsache, dass sich mittlerweile der überwiegende Anteil des sozialen Wohnungsbestandes in privatem Eigentum befindet, verstärkt den Trend noch: So wurden bis 1950 fast die Hälfte aller öffentlich geförderten Wohnungen von privaten Investoren fertiggestellt. Bis 1980 stieg der Anteil sogar auf über 90 Prozent an.

Die weiteren Auswirkungen der Privatisierung und der damit verbundene Verlust der Steuerungsfähigkeit auf die Stadtentwicklungspolitik sind derzeit noch nicht abschätzbar. 

Politische Steuerung durch Städtebauförderungsprogramme

Weltweit müssen Städte auf ihrem Weg zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung zahlreiche Herausforderungen meistern: Klimawandel, Verbesserung der Wasser- und Luftqualität, Reduzierung von Lärm, Entsorgung von Müll, Senkung des Energieverbrauchs, verschärfter Wettbewerb zwischen den Städten, starke Schrumpfung oder auch großes Wachstum der Städte sowie besondere Anforderungen an die Infrastruktur. 

Globale Ansätze nur bedingt sinnvoll
Bei der Betrachtung der politischen Herausforderungen einer nachhaltigen Stadtentwicklung wird klar, wie wichtig ein regionaler Ansatz politischer Maßnahmen ist: Denn trotz mancher Ähnlichkeiten steht doch jeder Kontinent, jedes Land und jede Stadt vor ganz eigenen Herausforderungen. Eine globale politische Verpflichtung, bestimmte Maßnahmen durchzusetzen, erscheint daher wenig sinnvoll. 

In Deutschland wurden seit Einführung der Agenda 21 zahlreiche politische Fördermaßnahmen auf kommunaler bzw. lokaler Ebene ergriffen, um Vereinbarungen aus politischen Verträgen umzusetzen, die darauf abzielen, die Lebens- und Wirtschaftsverhältnisse der Menschen im 21. Jahrhundert nachhaltig zu verbessern. 

Sechs städtebauliche Förderprogramme in Deutschland
Aktuell gibt es in Deutschland acht städtebauliche Förderprogramme. Sie alle verfolgen das Ziel einer ausgewogenen Stadtentwicklungs-/-erneuerungspolitik auf sozialer, wirtschaftlicher und ökologischer Ebene. Dies sind die Programme im Einzelnen: 

• „Stadtumbau Ost und West"
• „Soziale Stadt – Investitionen im Quartier"
• „städtebaulicher Denkmalschutz"
• „Kleinere Städte und Gemeinden"
• aktive Stadt- und Ortsteilzentren
• ESF-Bundesprogramm „Bildung, Wirtschaft, Arbeit im Quartier (BIWAQ)“
• Investitionspaket „Soziale Integration im Quartier“ (neu ab 2017)

Quellen:

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung; Leipzig Charta zur nachhaltigen europäischen Stadt: Angenommen anlässlich des Informellen Ministertreffens zur Stadtentwicklung und zum territorialen Zusammenhalt in Leipzig am 24./25.05.2007, Leipzig, 2007.

Bogumil, Jörg; Möglichkeiten und Grenzen nationaler Stadtpolitik, in: Walter Hanesch (Hg.), Die Zukunft der Sozialen Stadt: Strategien gegen soziale IX, Spaltung und Armut in den Kommunen, VS Verlag für Sozialwissenschaften, 2011, S. 81–95.

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung; Bundestag befasst sich mit der Städtebauförderung: Ramsauer: Gesamtpaket Städtebauförderung 2012, 08.07.2011.

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung; Städtebauförderung 2017.

Michels, Winfried; van Suntum, Ulrich (Hg.); Kommunalisierung der XII Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik, Münster. Institut für Siedlungs- und Wohnungswesen der Universität Münster, 2007.

Unbekannt; Bundesdeutsche Wohnungspolitik seit 1945: Die Aufbau-Phase: die Objektförderung, 23.06.2006.

Jekel, Gregor; Frölich von Bodelschwingh, Franciska; Brühl, Hasso; Echter; Claus-Peter (Hg.); Stadtpolitik und das neue Wohnen in der Innenstadt, Berlin. Deutsches Institut für Urbanistik, 2010.

Die Fakten der Mietpreisbremse 

Seit dem 1. Juni 2015 gilt eine gesetzliche Begrenzung der Miete für neu abgeschlossene Mietverhältnisse in Form einer Mietpreisbremse für Gesamtberlin. Dieses politische Instrument begrenzt die Miete bei Wiedervermietungen auf maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblich vergleichbaren Miete. Davon ausgenommen sind der Wohnungsneubau und umfassende Sanierungen. Begründet wird dieses Instrument durch die Politik mit dem Argument der rasant wachsenden Mietbelastung und einer demzufolge sinkenden Wohnraumerschwinglichkeit.

Doch welche Auswirkungen hat solch ein staatlicher Eingriff in den Markt auf das Angebot und für die Bevölkerung?  

Marktgesetze oder Regulierung 

Grundsätzlich dient der Preis eines Gutes (hier: Wohnraum) als Knappheitsindikator. Ist die Nachfrage sehr hoch und das Angebot kann nur zeitlich versetzt reagieren, steigt folglich der Preis – et vice versa. Dieser Indikator funktioniert natürlich nur dann, wenn er keiner staatlichen Regulierung unterliegt.¹ 

Längerfristig ist Wohnraumunterversorgung zu befürchten

Kurzfristig wird sich das Angebot an Wohnungen aufgrund der fehlenden Elastizität nicht verändern. Mittel- bis langfristig wird jedoch das Angebot verstärkt auf eine Mietwachstumsbremse (Renditebegrenzung) reagieren und Mengenrationierungen zur Folge haben. Zum besseren Verständnis der ökonomischen Wirkungsmechanismen dient die Abbildung: Dabei bezeichnet G die Gleichgewichtssituation und die Menge B die gewünschte Versorgungssituation mit Wohnraum. Wie aus der Abbildung ersichtlich wird, bleibt das Angebot bei diesem Preis jedoch weit hinter der gesteigerten Nachfrage zurück. Durch die Mietpreisbremse beträgt der Nachfrageüberschuss (Angebotslücke)  so B - A. Selbst die Ausnahme des Neubaus von der Mietpreisbremse wird die zunehmende Elastizität der Anbieter höchstens bremsen - jedoch nicht verhindern.²

Weniger Investitionen in Mietwohnungsbestände 

Auch für den Bestand hat eine Mietpreisbremse negative Auswirkungen. So wird es zu Einsparungen bei notwendigen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen kommen. Vermehrt werden Anbieter versuchen, ihren Mietwohnungsbestand in Eigentumswohnungen zu transferieren. Wegen dieser attraktiven Investitions- und Umwandlungsalternative wird die Angebotskurve flacher, d.h. die Elastizität der Anbieter steigt (rechte Grafik der Abbildung). Aufgrund dieses elastischen Verhaltens der Anbieter wird langfristig die Angebotslücke nicht B - A sondern B - A* betragen. »Die Wohnungsnot wird dadurch größer statt kleiner.« ³ Dadurch erhöht sich die Wohnraumunterversorgung bei gleichzeitig wachsender Bevölkerung in Berlin. Folglich steigen die Forderungen an den Staat, diese Lücke mit Hilfe von Sozialwohnungen zu füllen. Durch weitere Eingriffe in den Markt, wie etwa Umwandlungsverbote oder die Klassifizierung von Mileauschutzgebieten, wird der Staat versuchen, die zunehmende Elastizität der Anbieter zu beschränken.⁴

Wegen der erschwerten Anmietung von Wohnraum (Nachfrage > Angebot) werden Wohnungen »gehortet«, und es bilden sich Warteschlangen. Der Wettbewerb um eine Wohnung wird sich dadurch wesentlich vergrößern. Sozial- und einkommensschwächeren Haushalten, die eigentlich von der Mietpreisbremse profitieren sollen, wird somit der Zugang zu Wohnraum zusätzlich erschwert.  

Gut gemeint, aber kontraproduktiv 

Langfristig richtet sich dieser Eingriff also gegen die Nachfrager, weil er zu Qualitätsverschlechterung aufgrund fehlender Investitionen und zur Angebotszurückhaltung führt.⁵ Demzufolge ist eine Mietpreisbegrenzung – selbst in Engpasssituationen – nicht das geeignete Instrument, um den wachsenden Mietbelastungen entgegenzuwirken und wird die geschilderten Auswirkungen auf das Angebot mit sich bringen. Die an sich gut gemeinte Mietpreisbremse entwickelt sich so zu einer »Wohnungsbaubremse«.⁶ 

                                                                               

¹ Vgl. Hiller, N. und Schultewolter, D., Quo vadis Wohnungspolitik? Zeitschrift für Wirtschaftspolitik, 2014, 94. Jahrgang, Heft 1, S.34.

² Vgl. Brunner, S. und Kehrle, K., Volkswirtschaftslehre, 2012, S. 168f. ; Vgl. Eekhoff, Wohnungspolitik, 2002, S. 46 – 48.

³ Brunner, S. und Kehrle, K., Volkswirtschaftslehre, 2012, S. 168.

⁴ Vgl. ebenda, S. 168f. ; Vgl. Eekhoff, J., Wohnungspolitik, 2002, S. 46 – 48.

⁵ Vgl. Eekhoff, J., Wohnungspolitik, 2002, S. 48 – 50.

⁶ Wellner, K., Das Mysterium der Immobilienblase, www.capital.de/meinungen/das-mysterium-der-immobilienblase.html, 2014.

Wohnungspolitik und Wohngeld

Zentrale Aufgaben der Wohnungspolitik sind zum einen die Lösung des Zugangsproblems sozial schwächerer Haushalte zum Wohnungsmarkt und zum anderen die Dämpfung von deren Wohnkosten. Letzterem dient das Wohngeld, das nun erstmals seit 2009 der Entwicklung angepasst wurde.  

Das Instrument unterstützt bedürftige Haushalte durch einen Finanzzuschuss in Abhängigkeit von Einkommen, Haushaltsgröße und dem lokalen Mietniveau und soll so die Mietzahlungsfähigkeit stärken. Erfahrungen zeigen, dass durch Wohngeldzahlungen die Mietbelastungsquote um ca. zehn Prozent sinkt.¹  

Wie Wohngeld auf Angebot und Nachfrage wirkt

Die durch Wohngeld oder dessen Anpassung ausgelösten Angebots- und Nachfragewirkungen sollen die beiden aufeinander aufbauenden Preis-Mengen-Grafiken veranschaulichen. 

Durch die Einführung (Erhöhung) des Wohngeldes verbessert sich die Situation bzw. die Mietzahlungsfähigkeit der Nachfrager (Nachfrage → Nachfrage_WG). Infolgedessen erhöht sich an freien Märkten die Miete (m → m_{WG, kurzfr.}), da sich das Angebot kurzfristig nur schwer im gleichen Maße ausweiten lässt.² 

Diese vermeintlich preistreibende Wirkung und die zudem nicht angepasste Bauintensivierung ist ein häufiger Kritikpunkt an diesem wohnungspolitischen Instrument. Kurzfristig betrachtet mag die Argumentation zutreffen. Langfristig ist jedoch von einer Anpassung der Bauwirtschaft (Anbieter) an das Einkommensplus der Nachfrager auszugehen. Dies könnte beispielsweise über hierarchische Filtereffekte (Filtering-Theorie) geschehen.³ Darüber hinaus ist die Hauptintention des Wohngeldes nicht die Ausweitung des Angebotes, sondern die Stärkung bedürftiger Haushalte.  

Bei einer angenommen langfristigen Anpassung des Angebotes (w_{WG, kurzfr.} → w_{WG, langfr.} ) an die gewachsene Zahlungsfähigkeit findet sich ein neues Marktgleichgewicht, wodurch es bei gestiegenem Angebot zu einer Mietreduzierung kommt (m_{WG, kurzfr.} → m_{WG, langfr.}). Die Übertragung dieser Theorie in die Wirklichkeit erfolgt nicht unbedingt so idealtypisch wie dargestellt.⁴ 

Weitere Kritikpunkte

Kritisiert werden am Wohngeld auch dessen mangelnde zeitlich-dynamische Anpassung und die räumlich differenzierten Mietniveaus.

• Der Vorteil einer dynamischen Anpassung an die Marktentwicklung wäre, dass die Entlastungswirkung für die Zielhaushalte langfristig erhalten bleibt und die Reaktion der Angebotsseite als „besser“ eingeschätzt wird. Gegen die Dynamisierung spricht die Gefahr, dass Wohngeldempfänger die Transferleistung dauerhaft in ihr Budget einplanen und folglich Arbeitsanreize fehlen.⁵
• Die Kritik an der räumlichen Differenzierung beruht auf der Argumentation, dass »unterschiedliche Mieten [verschiedener Lagen] je Quadratmeter Wohnfläche in der Regel nicht als Preisunterschied für identische Güter, sondern als Marktpreise für verschiedene Güterbündel anzusehen sind«.⁶ Das bedeutet, dass der scheinbar höheren Mietbelastung in der nachgefragteren Lage eine Vielzahl an Leistungen und Chancen (Fachärzte, dichtes Nahverkehrsnetz o. ä.) gegenübersteht.  

Gutes Instrument – Verbesserungen aber denkbar

Ein Vorschlag wäre, statt lediglich das Mietniveau (§19 WoGG) als regionale Größe heranzuziehen, ein größeres Bündel an Entscheidungskriterien in eine Niveauklassifizierung zu integrieren. Diskursfähig ist darüber hinaus, inwieweit es sinnvoll ist, neben dem Wohngeld mit der Mindestsicherung nach dem Zweiten und Zwölften Sozialgesetzbuch ein weiteres wohnungsbezogenes Transfersystem parallel aufrechtzuerhalten.

Trotz aller Kritik am Wohngeld ist dieses nachfragestimulierende Förderinstrument im Ergebnis als sozial äußerst treffsicher, leistungsfähig und effizient einzuordnen. 

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¹ Vgl. Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit, Wohngeld- und Mietenbericht, 2014, S. 89.

² Vgl. Nolte, R. und Voß, O., Nachfrage- und Angebotswirkungen des Wohngeldes, 1997, S. 43 – 46.

³ Vgl. Eekhoff, J., Wohnungspolitik, 2002, S. 198. ; Vgl. Kirchner, J. und Cischinsky, H., Wohneigentum und Sozialstaat, S. 174, in: Voigtländer, M. und  Depenheuer, O., Wohneigentum, 2014.

⁴ Vgl. Schmoll. gen. Eisenwerth, F., Basiswissen Immobilienwirtschaft, 2007, S. 1326.

⁵ Vgl. ebenda, S. 1327. ; Vgl. Kirchner, J. und Cischinsky, H., Wohneigentum und Sozialstaat, S. 183, in: Voigtländer, M. und  Depenheuer, O., Wohneigentum, 2014.

⁶ Eekhoff, J., Wohnungs- und Bodenmarkt, 2006, S. 280.

Problematische Entwicklung 

Vielfach vertraut die Politik den Marktakteuren wenig und möchte das Zugangsproblem gern selbst lösen.¹ Die kurz- und langfristigen Wirkungen der oft geforderten, angebotsseitig wirkenden Objektförderung werden nachfolgend vorgestellt. 

Schwache gegen Starke 

Grundsätzlich ist zwischen zwei verschiedenen Nachfragegruppen auf dem Wohnungsmarkt zu unterscheiden: den sozial starken und sozial schwächeren Haushalten. 

Die Abbildung verdeutlicht, dass die sozial stärkeren Haushalte eine höhere Zahlungsbereitschaft haben, die sozial schwächeren jedoch zahlenmäßig überwiegen. In Kombination beider ergibt sich eine geknickte Nachfragefunktion.²

Durch die Ausweitung des sozialen Wohnraumangebotes mit der jeweiligen Fördermiete (m_sozial) verändert sich das Marktgleichgewicht vom Punkt A zu B hin. Dies liegt an der veränderten Nachfragefunktion der sozial Schwächeren, da diese sich auf Höhe der Sozialmiete vollkommen elastisch verhält. Bei Mietpreisen unterhalb der Sozialmiete verläuft die Nachfrage wie gewohnt fallend.³

Die kurzfristig ausgelösten Effekte (mit I markiert) zeigen, dass sich einerseits das Wohnungsangebot erhöht und andererseits die Durchschnittsmiete verringert. 

Der Markt wird gespalten 

Langfristig ergeben sich aus dieser erzeugten Marktspaltung Probleme: Die steigende Nachfrage nach Sozialwohnungen führt auf dem freien Wohnungsmarkt zu einem Nachfragerückgang in diesem Marktsegment sowie Umzugsketten. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass die Bautätigkeit aufgrund der geringeren Marktmiete (geringere Miete = geringere Rendite) abnimmt.⁴

Die langfristig ausgelösten Effekte (mit II markiert) bei einer Angebotszurückhaltung belegen, dass sich die Marktmiete (m_{frei, mit}) auf dem Gesamtwohnungsmarkt von B auf C erhöht. Grund dafür ist der Angebotsrückgang und zum Teil auch Verdrängung. Die doppelt geknickte Nachfragekurve veranschaulicht das neue Gleichgewicht.⁵ 

Ungewollte Nebeneffekte 

Darüber hinaus bringt das wohnungspolitische Instrument weitere Probleme mit sich: So lässt sich die Zusage für eine Sozialwohnung mit einem Lotteriespiel vergleichen. Aus einer großen Grundgesamtheit an Nachfragern erhalten nur wenige eine Zusage. Dass bei dieser Auswahl unter den infrage kommenden Haushalten am Ende die schwächsten zum Zuge kommen, darf bezweifelt werden.⁶ Hierdurch wird die horizontale Gleichheit stark verletzt –  erst recht, weil die "Auserwählten" in der Regel in den Folgejahren zu den sozialen Aufsteigern gehören. Im Umkehrschluss nimmt die soziale Treffsicherheit ab. Unter Effizienzkriterien müsste ein Haushalt, der die Anfangsvoraussetzungen nicht mehr erfüllt, wieder ausziehen. Eine derartige „Kündigungsform“ ist nach geltendem Recht jedoch nicht erlaubt. Daher kann ein Haushalt zu einer Ausgleichszahlung in der Höhe des Subventionsvorteiles verpflichtet werden. Diese sogenannte Fehlbelegungsabgabe wird in der Praxis bei weitem nicht flächendeckend umgesetzt. Beispielsweise wurde sie in Berlin außer Kraft gesetzt, um negative Auswirkung auf die Stadtstrukturen insbesondere von Großsiedlungen zu verhindern. Mögliche Abwanderungen könnten stadtstrukturell problematisch werden. Die Schlagworte reichen von Segregation bis hin zu Ghettoisierung.⁷

Gut gemeintes Instrument mit Potenzialen 

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass dieses Wohnungsinstrument relativ kurzfristig einigen Bedarfshaushalten den Zugang zu Wohnraum ermöglicht. Diskursfähig ist dabei jedoch die Ausgestaltung des Instruments in puncto der längerfristigen Treffsicherheit und Zielgenauigkeit. 

Politisch durchaus sinnvoll wäre es, die Neubaukosten erschwinglich zu halten und effizienter bei

Baugenehmigungen sowie der Ausweisung von Bauflächen zu agieren. 

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¹ Vgl. Expertenkommission Wohnungspolitik, Wohnungspolitik auf dem Prüfstand, 1995, S. 73.

² Vgl. Nolte, R. und Voß, O., Nachfrage- und Angebotswirkungen des Wohngeldes, 1997, S. 42.

³ Vgl. Nolte, R. und Voß, O., Nachfrage- und Angebotswirkungen des Wohngeldes, 1997, S. 70. ; Vgl. Mankiw, G., und Taylor, M., Grundzüge der Volkswirtschaftslehre, 2011, S. 115.

⁴ Vgl. Nolte, R. und Voß, O., Nachfrage- und Angebotswirkungen des Wohngeldes, 1997, S. 70f. ; Vgl. Schmoll. gen. Eisenwerth, F., Basiswissen Immobilienwirtschaft, 2015, S. 1425 - 1427.

⁵ Vgl. ebenda.

⁶ Vgl. Eekhoff, J., Wohnungspolitik, 2002, S. 169. ; Vgl. Mayer, A., Theorie und Politik des Wohnungsmarktes, 1997, S. 239.

⁷ Vgl. Nolte, R., Soziale Wohnungspolitik und Arbeitskräftemobilität, 2000, S. 90. ; Vgl. Voigtländer, M., Der öffentliche Wohnungsmarkt in Deutschland, 2007, S. 19f.

Zugangsbarrieren beseitigen – eine politische Aufgabe 

Die Beseitigung von Zugangsbarrieren für sozial schwächere Haushalte ist insbesondere in angespannten Marktphasen eine zentrale Aufgabe der Politik. Barriere bedeutet dabei, dass der nachfragende Haushalt grundsätzlich alle Zugangsvoraussetzungen erfüllt, ihm der Zugang aufgrund anderer sozialer Faktoren trotzdem verwehrt bleibt. In solchen Fällen reichen monetäre Instrumente wie das Wohngeld nicht mehr aus. Mit dem Ankauf von Belegungsrechten steht neben dem sozialen Wohnungsbau ein zusätzliches politisches Instrument zur Verfügung.

Wirkungsmechanismen von Belegungsrechten 

Die Abbildung 1 gilt für einen Wohnungsmarkt ohne Zugangsprobleme. Angebot und Nachfrage treffen sich zu einem Marktpreis m₁ mit der Wohnungsmenge w^Ges₁. ¹

Dieser Gleichgewichtspreis ist gerade in Phasen des Mietanstieges für einige Haushalte nicht mehr erschwinglich. Ihre eigentliche Zahlungsfähigkeit liegt unterhalb der Nachfragefunktion ohne Zugangsbarrieren (Nachfrage^I+IIa). 

Diese reduzierte Zahlungskraft trifft für gewöhnlich auf ein geringeres Wohnungsangebot, denn weniger Vermieter sind bereit, ihre Wohnung zu diesem Preis zu vermieten (w^Ges₁ zu w^Ges₀). In dieser Situation kann die Kommune mit den Vermietern eine Prämie aushandeln, um das Zugangsproblem zu lösen: Durch die Prämie wird die geringere Zahlungsfähigkeit des bedürftigen Haushaltes (Nachfrage^I+IIa) auf die Ursprungsnachfragefunktion (Nachfrage^I+II) zurückgehebelt. Daraus resultiert der Mietpreis m+r im Gleichgewicht C. Die Prämie r ist dabei abhängig von der Dynamik des Wohnungsmarktes, der Elastizität des Angebotes und dem jeweiligen Mieter.²

Würden Belegungsrechte genau im Umfang des Bedarfs angekauft werden, würde sich das Gleichgewicht zurück zum Punkt G verlagern (Abbildung 1). Das Zugangsproblem wäre über den Umweg von Belegungsrechten beseitigt.³ 

Vor- und Nachteile gegenüber anderen Instrumenten 

Das Instrument hat im Vergleich zu anderen klare Vor- aber auch Nachteile. Zu den Vorteilen gehört dabei, dass der sozialen Segregation entgegengewirkt wird und die soziale Durchmischung erhalten bleibt. Darüber hinaus ist die Treffsicherheit, wirklich bedürftige Haushalte zu berücksichtigen, vergleichsweise hoch. In Phasen der Marktentspannung könnten die Belegungsrechte wieder zurückgegeben oder nicht verlängert werden. Der Ankauf in Engpassphasen ist demgegenüber schwieriger und mit größeren Kosten verbunden.⁴

Ein Nachteil ist, dass der bloße Ankauf von Rechten keine Angebotsausweitung bedeutet. Auch Mitnahmeeffekte seitens der Vermieter, die Interessenten eine Wohnung auch ohne oder für eine geringere Prämie überlassen hätten, sollten nicht unterschätzt werden⁵. Dies erschwert es Kommunen, eine gerechte Prämie auszuhandeln. 

Belegungsrechte als zukunftsträchtigste Lösung? 

Allgemein punktet die Systematik damit, dass die eigentlich bedürftigen Haushalte erreicht werden, ohne dabei Missverhältnisse in der Stadtstruktur zu erzeugen. Zum Scheitern verurteilt ist das Modell dagegen, wenn die Kommune versucht, ihre Kosten und Pflichten durch Prämienzahlungen auf private Vermieter abzuwälzen.⁶ 

Im Ergebnis sind Belegungsrechte als leistungsfähig einzustufen. Folglich könnte ihr Erwerb »eine wichtige, wenn nicht die wichtigste Aufgabe in der künftigen Wohnungspolitik [sein]«.⁷ 

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¹ Der Gedankengang hinter der geknickten Nachfragefunktion des Gesamtwohnungsmarktes wurde in der vorherigen Ausgabe (Februar 2016) erläutert.

² Vgl. Leonhardt, K., Wohnungspolitik in der Sozialen Marktwirtschaft, 1996, S. 165.; Vgl. Nolte, R. und Voß, O., Nachfrage- und Angebotswirkungen des Wohngeldes, 1997, S. 75 – 77.

³ Vgl. Vgl. Nolte, R. und Voß, O., Nachfrage- und Angebotswirkungen des Wohngeldes, 1997, S. 75 – 77.

⁴ Vgl. Voigtländer, M., Optionen für den bezahlbaren Wohnraum, IW policy paper 14/2015, S. 13. ; Vgl. Nolte, R. und Voß, O., Nachfrage- und Angebotswirkungen des Wohngeldes, 1997, S. 160f.

⁵ Vgl. Hubert, F. und Tomann, H., Der Erwerb von Belegungsrechten im Wohnungsbestand, 1991, S. 140f.

⁶ Vgl. Eekhoff, J., Wohnungspolitik, 2002, S. 188.

⁷ Ebenda, S. 189.

Staatliche Eingriffe zugunsten bestimmter Zielgruppen

Insbesondere in zyklischen Phasen der Marktanspannung kommt es erfahrungsgemäß zur Verschärfung des Mietrechts und zu staatlichen Eingriffen in das Marktgeschehen.¹ Die Abbildung der Instrumentenpyramide veranschaulicht die verschiedenen Zielgruppen der einzelnen wohnungspolitischen Sicherungssysteme: 

Gemessen werden äußere Eingriffe in das Marktgeschehen am Subsidiaritätsprinzip. Dies beinhaltet die Forderung, dass der staatliche Eingriff allein auf den bedürftigen Kreis zu beschränken ist, der die erwünschte Mindestversorgung nicht aus eigener Kraft erreicht.² Daher ist ein Effizienzvergleich in punkto der Treffsicherheit notwendig. 

Das Für und Wider der wohnungspolitischen Instrumente

Die Abbildung der Gesamtübersicht liefert eine Übersicht der Vor- und Nachteile der vorgestellten wohnungspolitischen Instrumente und der zugehörigen theoretischen Wirkungsmechanismen.

Zum einen sind hier die unterschiedlichen Zielrichtungen der Instrumente zu erkennen, zum anderen die Förderarten. Unterschieden werden dabei grundsätzlich die visualisierten, angebotsseitig wirkenden Objektförderungen und die nachfrageseitigen Subjektförderungsinstrumente. 

Im Ergebnis ist es nicht zielführend, Instrumente unterschiedlicher Zielrichtungen durch andere zu substituieren. Die Kunst der Wohnungspolitik besteht darin, sowohl den Zugang zu Wohnraum zu ermöglichen, als auch übertriebene Wohnkostenbelastungen einzudämmen. Welche Instrumente hierfür am geeignetsten sind, ist seit jeher umstritten. Gesucht wird nach einem Konsens zwischen den Extremen Markt- oder Staatsversagen. 

Bauboom kann angespannten Wohnungsmarkt entlasten – muss aber nicht

Die klassische Lösung der Marktakteure bei angespannten Wohnungsmärkten lautet: bauen, bauen, bauen. Unter Marktgesichtspunkten scheint dies logisch und zielführend: Um die zunehmende Nachfrage zu befriedigen, muss das Angebot ausgeweitet werden. Geschieht dies in größerem Umfang, kann sich das Marktgleichgewicht wieder dem langfristigen Mittel angleichen. Selbst hochpreisiger Wohnungsneubau könnte via Umzugsketten und Filtereffekten dazu führen, dass preiswerte Wohnungen im unteren Segment frei werden und sich die wohnungspolitische Situation entspannt.

Jedoch steht dieser Argumentationskette die These gegenüber, »dass bei steigender Flut alle Boote Auftrieb erhalten«³. 

Über genau dieses Spannungsverhältnis sowie aktuell diskutierte Lösungsansätze erfahren Sie im nächsten Teil mehr.

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¹ Vgl. Expertenkommission Wohnungspolitik, Wohnungspolitik auf dem Prüfstand, 1995, S. 73f.

² Vgl. Leonhardt, K., Wohnungspolitik in der Sozialen Marktwirtschaft, 1996, S. 28.

³ von Einem, E., Der Markt wird es richten…oder doch nicht?, in: von Einem, E. (Hrsg.): Wohnen – Markt in Schieflage – Politik in Not, 2016, S. 12.

Die Schere zwischen Baugenehmigungen und Baufertigstellungen klafft in einigen Städten auseinander. Welche Rolle dabei die Grundsteuer und eine spekulative Angebotszurückhaltung spielen, analysiert BBT-Berater Thomas Lehmann in Teil sechs der Artikelserie. 

Fehlwirkungen der Grundsteuer in der Kritik 

In Zeiten angespannter Märkte und einer verstärkten Spreizung zwischen Angebot und Nachfrage steigt das Interesse an wohnungspolitischen Instrumenten zur Förderung des Neubaus. Ein in diesem Zusammenhang viel diskutiertes Instrument ist die Grundsteuer. Kritisiert wird an ihr insbesondere die  

• fehlerhafte Bodenallokation,
• fehlgerichtete Wirkung auf Investitionstätigkeiten und
• Erzielung von »leistungslosem Gewinn« durch Angebotszurückhaltung bei gleichzeitig steigenden Bodenwerten (sog. windfall profit).¹ 

Woraus resultiert diese Fehllenkung? Durch die gekoppelte Besteuerungsgrundlage von Boden und Gebäude werden Investitionen wie Neubau oder Dachausbau tendenziell bestraft. Tatsächlich wird die Grundsteuer durch geringe bauliche Nutzung minimiert, was wiederum die Zurückhaltung von Bauland unterstützt. Fazit: Aus steuerlicher Sicht besteht wenig Veranlassung den Boden optimal zu nutzen. 

Derweil ist in angespannten Ballungsräumen die Entwicklung der Bodenwerte teilweise so rasant, dass sich beachtliche Gewinne erzielen lassen, ohne das »Risiko« des Neubaus einzugehen. Daher sind Modelle gefragt, die diese Fehlallokation aufheben. Genannt wird oft eine Bodenwertsteuer (engl. Land Value Taxation, LVT). 

Bodensteuer als Alternative? 

Ziel der Bodenwertsteuer ist es, die Verbindung zwischen Boden und Gebäude zu trennen und lediglich den Boden (z.B. den Bodenrichtwert) als Besteuerungsgrundlage heranzuziehen. Die Besteuerung soll sich am baulich Möglichen orientieren, unabhängig vom Aufbau. Die Frage, die es dann zu beantworten gilt, ist, ob die Bodenwertsteuer die Angebotszurückhaltung in eine Neubauaktivität verwandeln kann. Dafür lohnt es sich, das Entscheidungskalkül eines Investors anzuschauen.

Für einen Investor stellt die Bebauung ein Recht dar und keine Verpflichtung. Vergleichen kann man dies mit einer Finanzoption (Realoption). Der Investor hat das Recht, bei günstigen Konditionen eine irreversible Investition zu tätigen oder die Entscheidung in die Zukunft zu verschieben. Je stärker das Angebot dabei limitiert ist, desto höher ist auch der Wert der Option und demzufolge der Handlungsspielraum. Bei einer Bebauung würde dieser Flexibilitätsvorteil der Option aufgegeben werden.² 

Wie könnte jedoch die Fläche nun via Bodenwertsteuer mobilisiert werden? Die Bodenwertsteuer hat dabei den Charakter einer Dividende. Sie steht dem Emittenten der Option zu und senkt den Flexibilitätsvorteil des Investors und die Grenzkosten der Bebauung. Ob dadurch tatsächlich der Nutzungsdruck hoch genug ist und der Flexibilitätsvorteil ausreichend sinkt, hängt von der Höhe des Steuersatzes ab. Aufgabe der Steuer wäre es jedenfalls, diesen Vorteil entwerten. 

Wirkung der Bodenwertsteuer 

Die für eine Investitionsanalyse gängige Berechnung des Kapitalwertes ist demnach nicht zielführend. Der Saldo aus Ein- und Auszahlungen berücksichtigt nicht den vorhandenen Handlungsspielraum der Nicht-Bebauung. Grundsätzlich macht eine Bodenwertsteuer eine suboptimale Nutzung sichtbar und kann Mobilitätseffekte auslösen. Durch eine regelmäßige Neufeststellung der Bodenwerte würde auch eine Wertsteigerung abgebildet werden – zulasten der Mieter bei Abwälzbarkeit im Rahmen der Betriebskostenumlage (andernfalls müsste der Bodenpreis um den Barwert der Steuerbelastung sinken).³ 

Doppelter Effekt 

Neben der Mobilisierung von baureifem Land geht es auch um die verbesserte Ausweisung von Bauflächen durch die Gemeinde, inklusive der benötigten Infrastruktureinrichtungen. Planerische Verknappung von Flächenressourcen hat bei steigender Nachfrage letztlich den gleichen Effekt wie die Zurückhaltung von bebauungsfähiger Fläche.

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¹ Vgl. Josten, R., Die Bodenwertsteuer – eine praxisorientierte Untersuchung zur Reform der Grundsteuer, 2000, S. 2.

² Vgl. Löhr, D., Das stumpfe Schwert der Bodenwertbesteuerung – Zugleich ein Plädoyer für das Erbbaurecht, in: Zeitschrift für Sozialökonomie, Vol. 148/2006, S. 12-16.

³ Vgl. ebenda.

Ein Folgenszenario

Eine mögliche Folgenkette soll nachfolgend für den Frankfurter Wohnimmobilienmarkt anhand des 4-Quadranten-Modells von DiPasquale und Wheaton skizziert werden. 

Folge 1

Im Zuge von Arbeitsplatzverlagerungen im Finanzbereich könnte sich die Nachfrage auf dem angespannten Frankfurter Wohnimmobilienmarkt weiter erhöhen. Visualisiert ist dies in der Abbildung im 1. Quadranten. Durch die steigende Wohnungsnachfrage wird das System exogen gestört und die Wohnungsmieten werden sich durch Angebotsverknappung von m* auf m** erhöhen.  

Folge 2

Infolge der Mietanpassung werden sich auch die Preise anpassen. Dabei dienen beispielsweise der Vervielfältiger oder die Anfangsrendite als Erklärungsbasis (2. Quadrant). Bei steigenden Mieten und konstanten Preisen würde die Rendite steigen beziehungsweise der Vervielfältiger fallen. Aufgrund des Kapitalanlagedrucks in der aktuellen Zinslandschaft, der vermeintlichen Sicherheit des deutschen Immobilienmarktes und der Erhöhung der zugrunde liegenden Miete werden sich die Immobilienpreise von p* auf p** erhöhen. Als Folge sinkt die Rendite und der Vervielfältiger steigt. Insbesondere der Kapitalanlagedruck und die Kapitalmarktturbulenzen könnten zu einer gefährlichen liquiditätsgetriebenen Preisentwicklung führen und die Spekulation anheizen.¹

Folge 3

Angesichts der anziehenden Immobilienpreise und Mieten sowie der Angebotsverknappung wird der Wohnungsneubau attraktiv und rentabel (vgl. Tobin q). Dadurch erhöht sich die Baubereitschaft der Wohnungsakteure von N*_Bau auf N**_Bau und auch die Wohnungsbaumenge von b* hinzu b** (3. Quadrant). 

Folge 4

Die Neubautätigkeit führt – nach Abzug des altersbedingten Flächenabgangs – zu einer Erhöhung des Wohnungsangebotes auf dem Gesamtmarkt von w* zu w** (4. Quadrant), weshalb sich theoretisch die Miete von m** zurück auf m*** reduzieren müsste. 

Fazit

Der BREXIT könnte dem deutschen Immobilienmarkt einen weiteren Nachfrageimpuls geben. Stetig steigender Kapitalanlagedruck erhöht dabei die Gefahr einer späteren Preiskorrektur. Folglich könnte der kurzfristige Nachfragestimulus langfristig sowohl den Immobilienmarkt als auch die Gesamtwirtschaft schwächen. 

Anmerkung: Die vorgestellte Abfolge des 4-Q-Modells ist idealtypisch und tritt in der Realität nicht zwangsläufig so ein. 

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¹ Just, T., IREBS Standpunkt Nr. 48, Der BREXIT ist überhaupt kein Segen für die deutsche Immobilienwirtschaft, 2016.

Filtertheorie als Erklärungsansatz

Die Filtertheorie ist ein lange bewährter Erklärungsansatz der Ökonomie.

Wie in der Abbildung visualisiert, gibt es auf dem Wohnungsmarkt verschiedene Teilmärkte mit dazugehörigen Nachfragegruppen (jeweils mit W und H bezeichnet). Nebenstehend ist jeweils eine Mietstrukturkurve zu sehen. Höherwertige Wohnungen werden tendenziell zu einem höheren Preis an Haushalte mit einer höheren Zahlungsfähigkeit vermietet – et vice versa.

Teurer Wohnungsbau mit zwei Effekten

Diskutiert werden aktuell neben der Erhöhung des Mietniveaus durch hochwertigen Wohnungsneubaus zwei Effekte:

• der Kaskadeneffekt und
• die Mietlückentheorie (rent gap).

Beide Effekte sind in der Reihenfolge ansatzweise in der Abbildung integriert. 

Der Kaskadeneffekt folgt dem Gedanken, dass die Wohnraumnachfrage am unteren Ende der Filterkette (günstiger Wohnraum, unteres Segment) etwa durch Zuzügler oder die Flüchtlingsintegration anwächst. Neben dem allgemeinen Nachfrageanstieg kommt es dadurch zu Ausweicheffekten in anderen Teilmärkten.  So steigt auch die Nachfrage im mittleren Segment (blau dargestellt). 

Nachfrageseitige Folgen sind: 

• weniger Wohnfläche,
• schlechtere Wohnlage,
• höhere Mietbelastungsquote und
• höhere Mieten. 

Die Verknappung und der sich aufschaukelnde Stufenprozess führen bei einer wenig korrelierenden Angebotsausweitung zu einem höheren Mietniveau. 

Mit zeitlicher Verzögerung weiten die Bauakteure durch Wohnungsneubau ihr Angebot aus. In der Regel geschieht dies im oberen Segment (W4). Dadurch entstehen Umzugsketten und Sickereffekte.  Insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wird dieser Effekt jedoch oft in Frage gestellt. Durch überregionalen Zuzug, beispielsweise von Ruheständlern, können sich die Kette und die Wirkungsgewalt zudem verkürzen. 

Aufgrund der Wohnraumknappheit ist die Nachfrage nicht zu befriedigen, es entsteht ein sogenannter rent gap (Mietlücke) zwischen dem »teurem« Neubau und den »preiswerten« Altbeständen. Die Mietlücke bezeichnet die Disparität zwischen der aktuellen Bestandsmiete und der potenziell erzielbaren Miete. Im Umkehrschluss bedeutet dies: Je größer das Mietdifferential ist, desto mehr lohnt sich für Vermieter zum Beispiel eine Modernisierungsmaßnahme (filtering up), die bei entsprechendem Umfang keiner Mietregulierung im Anschluss unterliegt. 

Für diese beiden Seiten ein und derselben Medaille steht die These: »Wer Neubau verhindert oder verschleppt, provoziert hochwertige Sanierungen im Bestand und bewirkt daher genau das Gegenteil: steigende Mieten im Bestand«¹. Folglich substituieren die Nachfrager den Neubau mit einem sanierten Erstbezug und erhalten so Zugang zum Wohnungsmarkt. In diesem Szenario entsteht jedoch keine neue Wohnung und die Knappheit wächst zulasten verdrängter Haushalte weiter.   

Fazit

Wichtig ist es, das Problem an der Wurzel zu packen und die Knappheit zu beseitigen anstatt der Regulation weitere Regulationen folgen zu lassen. Ansonsten treiben die Nachfrageimpulse sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten munter weiter nach oben. 

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¹ Braun, R. und Grade, J., Beitrag des Eigenheimbaus zur Wohnraumversorgung in NRW – empirica ag, 2016, S. 38.

Zweifelhafte Wirkungskraft

Schlagzeilen wie: »Aus der Bremse ist ein Turbo geworden^«1 stellen die Wirkungskraft der Mietpreisbremse häufig in Frage. Die in den Ballungsräumen vorherrschende Marktknappheit im Zusammenspiel mit mangelnder Transparenz für die Mieter liefert bislang keine wirklichen Belege für eine Bremswirkung. Das Transparenzdefizit der Mieter gründet sich auf den Wissensvorsprung des Vermieters über die Miethöhe des ehemaligen Mietvertrages. Darüber hinaus wird die Transparenz dadurch erschwert, dass vermehrt möblierte Wohnungen inseriert und hochpreisig vermietet² werden. Je angespannter der Wohnungsmarkt ist, umso schwerer ist es, das Gleichgewicht zwischen Mietern und Vermietern wieder herzustellen. Die Umgehungsmöglichkeiten der Mietpreisbremse sind vielfältig, und der Druck auf die Vermieter ist gering.

Der Mietspiegel steht im Fokus

Durch die Mietpreisbremse erhält der Mietspiegel eine zentrale Aufgabe als Orientierungsgröße. Jedoch werden ihm neben der fehlenden Marktspiegelung oft handwerkliche (statistische) Fehler angekreidet.

Besonders häufig stehen Tabellenmietspiegel in der Kritik. Hier werden statistische Werte bemängelt, wie z. B.:

• sprunghafte Mieten zwischen den Klassen (z. B. Wohnungsgröße)
• unsaubere Extremwertbereinigung bei zweistufiger Aufstellung (1. Stufe: Tabelle 2. Stufe: Ausstattungsmerkmale)
• oft keine Berücksichtigung der Makrolage (z. B. gelten die gleichen Wohnlagen für innerstädtische Bezirke und für Randlagen)³
• Verzerrtes Mobilitäts- und Umzugsverhalten

Interessant ist darüber hinaus die These einer verzerrenden Wirkung des Mobilitäts- bzw. Umzugsverhaltens. So führt das Bremsen des Mietenanstieges in knappen innerstädtischen Lagen dazu, dass eben diese Lagen noch attraktiver werden und die Nachfrage dort umso mehr steigt. In regulierungsfreien Märkten würde der Kostenanstieg den Anreiz zugunsten des Umlandes und ländlicher Regionen steuern und so für einen Ausgleich sorgen.⁴

Es wird weiter gebaut – besonders im Eigentumssektor

Aktuell wird vielfach betont, dass die Mietpreisbremse keineswegs – wie ursprünglich befürchtet – die Bautätigkeit negativ beeinflusst. Auf den ersten Blick scheint dies zu stimmen. Insbesondere in Berlin steigt die Zahl der Baugenehmigungen und -fertigstellungen stetig. Auf den zweiten Blick ist allerdings zu sehen, dass dieser Zuwachs an neuen Wohnungen vermehrt im Eigentumsbereich stattfindet und weniger im Mietwohnungsbereich mit erschwinglichen Erstbezugsmieten.⁵

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¹ Rohrbeck, F., Wohnungsnot: Macht euch unbeliebt, DIE ZEIT 25/2016.

² empirica ag, Möblierte Wohnungen in den Top 7-Städten, 2016.

³ Vgl. Kauermann, G. – LMU München, Berliner Mietspiegel aus statistischer Sicht, Vortrag 14.07.2016 an der Freien Universität Berlin.

⁴ Vgl. Hiller, N. und Gröbel, S., Regionale Differgenz – die Mietpreisbremse und die Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse, in: Wirtschaftsdienst – Zeitschrift für Wirtschaftspolitik, Ausgabe 11/2015.

⁵ Vgl. Holm, A., Sozialer Wohnraumversorgungsbedarf in Berlin, 2016.

1. Neudefinition der Umsatzerlöse

Durch das BilRUG wird der Definitionsbereich der Umsatzerlöse erweitert. Die Differenzierung nach Erlösen aus der "gewöhnlichen Geschäftstätigkeit" und dem "typischen Leistungsangebot" entfällt. Künftig werden unter Umsatzerlösen alle Erlöse aus dem Verkauf, der Vermietung oder Verpachtung von Produkten sowie aus der Erbringung von Dienstleistungen verstanden (§ 277 (1) HGB). Eine Ausnahme stellen Erträge aus dem Verkauf des Anlagevermögens dar. Sie sind weiterhin unter den "Sonstigen betrieblichen Erträgen" abzubilden. Durch den Wegfall des „Typischen“ werden die Umsatzerlöse inhaltlich ausgeweitet, was zu einer höheren Einstufung der Größenklasse führen kann. Zudem wird die Vergleichbarkeit der Umsatzerlöse als wichtige Kennzahl erschwert. 

2. Veränderte Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV)

Der Ausweis der bisherigen "Außerordentlichen Erträge und Aufwendungen" erfolgt seit dem BilRUG zwingend unter den "Sonstigen betrieblichen Posten" (§ 275 HGB). Das "Außerordentliche Ergebnis" sowie das "Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit" entfallen. Dadurch ergibt sich die Anpassung der GuV-Struktur. Die neue avestrategy-Version 3.50 wird die geänderte GuV-Struktur bereits beinhalten. Diese Änderung hat Auswirkungen auf Vorjahresvergleiche sowie Jahresabschlusskennzahlen. 

3. Änderung der Größenklassen

Die Anhebung der Schwellenwerte (Bilanzsumme und Umsatzerlöse) für die Einstufung der Größenklassen von Kapitalgesellschaften kann für Wohnungsunternehmen mit bis zu 1.000 Wohneinheiten von Vorteil sein. Eventuell sind sie künftig in die Größenklasse der "kleinen Kapitalgesellschaften" einzustufen und hierdurch von bestimmten Buchführungspflichten, wie Lagebericht, Anhang, Abschlussprüfung, befreit. Die Neueinstufung und die Erleichterung kann für alle Geschäftsjahre nach 2013 angewandt werden, allerdings nur mit der gleichzeitigen Anwendung der erweiterten Umsatzerlöse. 

Detaillierte Auskünfte hierzu erhalten Sie von Ihrem Wirtschaftsprüfer.

Sie können sich bei Fragen aber gern auch an die BBT GmbH wenden. 

Niedrige Kreditzinsen, mangelnde Anlagealternativen, Urbanisierung: Viele Gründe sprechen für einen Immobilienkauf – und das nicht erst in jüngster Zeit. Zwar hat lediglich die Schweiz mit 44 Prozent eine noch geringere Eigentumsquote als Deutschland, doch hierzulande zeichnet sich ein Bergauf-Trend ab. Im Jahr 2004 lag die Eigentumsquote in Deutschland nämlich erst bei 41 Prozent. Dennoch stellt sich die Frage, warum das Mieten bei uns so beliebt ist. 

Die historische Entwicklung des deutschen Mietwohnungsmarktes

Im Folgenden wird ein Überblick über die historische Entwicklung des Mietwohnungsmarkts in Deutschland gegeben, dessen Ursprung auf die Zeit der 1930 und 1940er Jahre zurückzuführen ist.

Im Mai 1945 waren nahezu 20 % aller Häuser, das entsprach ca. 2,25 Millionen Gebäude, zerstört. Weitere 2 Million waren beschädigt und nicht mehr bewohnbar. Eine Erhebung des Jahres 1946 belegt, dass allein in Westdeutschland 4,5 Millionen Wohnungen benötigt wurden, um den Bedarf zu decken. 

Erschwerend kam hinzu, dass die Wirtschaft am Boden, Finanzierungsmöglichkeiten gleich null und das Bargeld als Tauschmittel praktisch wertlos waren. All diese Umstände bedingten die Notwendigkeit zur Bildung eines Regierungsprogrammes.

Unmittelbar nach Gründung der Bundesrepublik Deutschland im Jahre 1949 brachte die westdeutsche Regierung unter der Leitung von West Deutschlands erstem Wohnbauminister Eberhard Wildermuth ihr erstes Wohnraumgesetz auf den Weg.  Es sah vor, den Bau von Wohnhäusern anzukurbeln, die für „die breite Schicht der Bevölkerung“ (II. WoBauG) in Bezug auf die allgemeinen Ansprüche, Wohnungsgröße und der Höhe der Miete geeignet waren. Ein wichtiger Nebeneffekt war die gleichzeitige Senkung der hohen Arbeitslosenquote durch Schaffung neuer Arbeitsplätze im Baugewerbe.

Der Wohnungsbau boomte. Begünstigt durch eine Kombination aus Subventionen und großzügigen Steuerbegünstigungen hatte sich der Wohnungsrückstand im Jahr 1956 um nahezu die Hälfte reduziert.

Die Mehrheit der neu geschaffenen Wohnungen wurde allerdings gemietet. Kaufinteressenten gab es kaum, da der deutsche Hypothekenmarkt äußerst schwach war und Banken für Darlehen zum Teil erhebliche Anzahlungen forderten. Dies konnten sich damals nur wenige Deutsche leisten. 

Andere Länder, andere Entwicklungen 

Deutschland war aber nicht das einzige Land, in dem nach dem Zweiten Weltkrieg Wohnungsnot herrschte. Großbritannien hatte ähnliche Probleme und ähnliche Lösungen. Dennoch blieben die Briten keine Mieter. Die Eigentumsquote liegt hier heute bei 65 Prozent, also um zwölf Prozent höher als in Deutschland.

Warum also ist Mieten in Deutschland so populär?

Michael Voigtländer, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln, sagte: „In anderen Ländern hat Wohneigentum einen anderen Stellenwert. In Deutschland ist man als Mieter zufrieden - und eher vorsichtiger, was den Hauskauf angeht.“

Weitere Gründe: 

• Ein wesentlicher Faktor sind die verhältnismäßig geringen Mieten hierzulande.
• Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern ist der Mietmarkt in Deutschland stärker reglementiert. Diese Regulierungen sind sehr mieterfreundlich.
• Die deutsche Mietfreudigkeit resultiert auch aus der geringen Förderung von Eigenheimen. Zwar gab es die Eigenheimförderung zwischen 1996 und 2006, aber anders als etwa in Spanien oder Irland sind in Deutschland unter anderem die Zinsen für die Bankkredite steuerlich nicht absetzbar.

Ist das deutsche Wohnmodell besser?

Nein, es ist einfach etwas anders. Die Deutschen haben aufgrund eines relativ stabilen Wohnungsmarktes weniger Grund, Wohneigentum zu erwerben, und der Mietwohnungsmarkt stellt(e bislang) stets eine Alternative dar.

Die Prognose

Betrachtet man die eingangs aufgezeigte Entwicklung der Eigentumsquote und den rasanten Mietpreisanstieg, vor allem in Ballungsräumen, dürfte sich Deutschland in nicht allzu ferner Zukunft zumindest im europäischen Mittelfeld wiederfinden. 

Doch welches sind die Erfolgs- und Misserfolgsfaktoren der Projektarbeit?

Der betriebliche Alltag zeigt, dass die Ursache für Terminverzögerungen oder Kostenüberschreitungen bei der Einführung von  Innovationsprozessen häufig dieselbe ist: Die meist zeitlich begrenzten und komplexen Innovationsprozesse unterscheiden sich von den standardisierten Routineprozessen deutlich. Sie erfordern daher in der Regel eine abweichende Vorgehensweise, die mit besonderen Anforderungen an das Unternehmen verbunden ist. Dies wird jedoch nicht genügend berücksichtigt.

Arbeitsweise des Projektmanagements

Mit Hilfe des internen Projektmanagements werden die wechselnden Anforderungen genau analysiert, um Verbesserungen und Innovationen zielgerichtet zu realisieren. Hierzu ist eine flexible und schlagkräftige Arbeitsstruktur nötig. Charakteristisch für die Arbeitsweise im Projektmanagement sind:

• Ziel- und Ergebnisorientierung
• Auftragsdenken
• Ganzheitlichkeit
• flache Hierarchien.

Unabhängig, flexibel und effizient

Ein Grund für die hohe Flexibilität des internen Projektmanagements liegt darin, dass es - bis auf einzelne im Vorfeld definierte Schnittstellen zur Stammorganisation - weitgehend unabhängig operiert. Daraus resultiert ein wesentlicher Erfolgsfaktor der Projektarbeit: Gegebenenfalls können die Interessen der Projektorganisation auch über einzelne Interessen der Linienorganisation gestellt und durchgesetzt werden.

In klar definierten Projektstrukturen und Hierarchien können sich die beteiligten Mitarbeiter unabhängig von ihren üblichen Aufgaben und Funktionsbereichen organisieren und austauschen. Dadurch wird die abteilungsübergreifende Zusammenarbeit effizienter gestaltet und die Transparenz erhöht.

Die größten Fehler

Eine Studie der Deutschen Gesellschaft für Projektmanagement e.V. (GPM) aus dem Jahr 2013 belegt: Gerade am Anfang eines jeden Projekts sollte das Projektmanagement im Fokus stehen, da Fehler, die in der Projektplanung gemacht werden, später meist nur mit hohem Aufwand korrigiert werden können. Dies erfordert in aller Regel einen anfänglichen Mehraufwand, führt aber in den allermeisten Fällen zu einer deutlichen Kosten- und Zeitersparnis gegenüber Projekten ohne Projektmanagement.   

Top-Vier der Misserfolgsfaktoren für Projektarbeit (Quelle: GPM-Studie)

1. Topmanagement nutzt das Projektportfoliocontrolling nicht zur Steuerung der gesamten Unternehmensentwicklung.
2. Unvollständiger Projektressourcenplan.
3. Rollen und Schnittstellen zwischen Stammorganisation und den projektgebundenen Teilen der Organisation sind nicht klar definiert.
4. Mangelhafte oder nicht systematische Machbarkeitsanalyse im Projektvorfeld.

Ausblick

Die Projektarbeit hat sich mittlerweile auch in vielen kleinen und mittleren Unternehmen als Arbeitsform etabliert. Sie wird künftig ein unverzichtbares Managementinstrument werden, mit dessen Hilfe Unternehmen Veränderungs- und Innovationsprozesse effizient und marktgerecht gestalten und umsetzen können.

Der Hauptgrund einzelner Wohnungsunternehmen, sich von Immobilienbeständen zu trennen, liegt darin, Liquidität zu erlangen. Derzeit kann wegen der großen Immobiliennachfrage ein geeigneter Exit-Zeitpunkt sein. Doch das neue Kapitalinvestment erfordert strategische Überlegungen - insbesondere angesichts des aktuell unattraktiven Zinsniveaus. 

Verschiedene Anlagealternativen prüfen

Die frei gewordenen Mittel können natürlich für fremde Anlagevehikel oder den Ankauf neuer Immobilien verwendet werden. Doch es bietet sich auch an, sie in den eigenen Bestand zu investieren und sich etwa auf einen „neuen“ Kernbestand zu konzentrieren. Dazu ist es nötig, Szenarien und Konzepte für eine strategisch optimale Ausrichtung des Portfolios zu erstellen.  

Eine weitere Möglichkeit, das neue Kapital zu nutzen, ist die vorzeitige Rückzahlung alter Schulden, um gegebenenfalls wieder „traditionelle“ Finanzierungsquellen zu öffnen. Denn aus bilanzieller Sicht kann die Veräußerung von Teilen des Immobilienvermögens stille Reserven aufdecken, wenn der zu erwartende Verkaufserlös den Buchwert übersteigt.

Mit dem Verkauf fallen neben den Einnahmen aus diesen Immobilien und der Mieterschaft auch die damit verbundenen Risiken wie Wertverfall-, Liquiditäts- und Ertragsrisiko weg. 

Ungeachtet der Chancen und Risiken, die eine Konsolidierung mit sich bringen kann, ist in jedem Fall die laufende Überwachung des Portfolios wichtig.  

Wir begleiten Sie gern bei der optimalen Ausrichtung ihres Portfolios mit unserer langjährigen Expertise, um die nachhaltige Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten. 

Gesetzliche Voraussetzung: Ein angespannter Wohnungsmarkt

Handlungsbedarf besteht bei einem angespannten Wohnungsmarkt. Dieser liegt laut Gesetzentwurf der Bundesregierung vor, „wenn...

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.“

Ist bereits eine der Voraussetzungen erfüllt, können die Bundesländer Gebiete ausweisen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Dann darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. In Berlin soll das gesamte Stadtgebiet unter diese Regelung fallen. 

Ausgenommen sind Neubauwohnungen (bezugsfertig nach dem 01.10.2014) als auch umfassend modernisierte Wohnungen bzw. Gebäude. Eine zweite Ausnahme betrifft das Niveau der Vormiete. Liegt sie seit mehr als einem Jahr bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über der gesetzlich definierten Schwelle, kann diese Miethöhe auch künftig vereinbart werden.

Wie lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen?

Wichtigste Basis sind die örtlichen Mietspiegel. In vielen Großstädten gibt es qualifizierte Mietspiegel, die alle zwei Jahre angepasst und alle vier Jahre neu erstellt werden. Kleinere Gemeinden verfügen meist über einen einfachen Mietspiegel.

Da nicht für jede Region ein Mietspiegel erstellt wird, sind teilweise andere Methoden wie Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden, statistische Erhebungen oder Gutachten als Grundlage für die Miethöhe heranzuziehen.

Das sagt das Gesetz

Gemäß § 558 Abs. 2 BGB entspricht die ortsübliche Vergleichsmiete „den üblichen Entgelten, die […] für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart […] worden sind.“ Sofern vorhanden, ist ein Mietspiegel als Basis für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen.  

Zwei Arten von Mietspiegeln

• Der einfache Mietspiegel wird als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete von der Gemeinde oder Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt und alle zwei Jahre an die Marktgegebenheiten angepasst (§ 558c BGB).
• Dem qualifizierten Mietspiegel muss darüber hinaus eine wissenschaftliche Methodik zugrunde liegen. Er muss nach zwei Jahren angepasst und alle vier Jahre neu erstellt werden (§ 558d BGB).

Prinzipiell sind beide Mietspiegelvarianten zur Ermittlung der ortsüblichen Miete geeignet. Ein Gericht ist aber an einen auf einem einfachen Mietspiegel basierenden Wert nicht gebunden und kann eine andere Miethöhe festlegen. Daher besteht bei einfachen Mietspiegeln das Risiko, dass für die Ortsüblichkeit der Miete weitere Belege erforderlich sind.  

Auch Mietpotenzialanalyse benennt Vergleichsmieten

In Kommunen, die keinen Mietspiegel erstellen, müssen ebenfalls andere Bezugsquellen verwendet werden. Neben Sachverständigengutachten ist die Benennung von Mietpreisen für vergleichbare Wohnungen ein Weg zur Definition der Miethöhe.

Letzteres kann etwa durch Mietpotenzialanalysen erfolgen, wie sie die BBT GmbH bislang häufig für Neubauprojekte erstellt hat. Dabei wird die aktuell erzielbare Neuvertragsmiete unter Berücksichtigung der Standort- und Objektgegebenheiten auf Basis der Bestandsmieten ermittelt.

Bei Fragen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Der rechtliche Hintergrund: KonTraG, BilMoG, MaRisk

Aus der Begründung des KonTraG ergibt sich die Pflicht zur Einführung von Risikomanagementsystemen nicht nur für Aktiengesellschaften, sondern ebenso für wohnungswirtschaftliche Unternehmen anderer Rechtsformen. Daher sind auch Wohnungsunternehmen aufgefordert, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um Risiken frühzeitig zu erkennen (§91 II AktG). Neben der Erfüllung gesetzlicher Vorschriften ist das Risikomanagement zudem ein Instrument der strategischen Steuerung.

Der ganzheitliche Risikomanagementprozess beginnt mit der Risikostrategie

1. Risikostrategie festlegen:

• Welche / wie viele Risiken können eingegangen werden (Risikobereitschaft, Risikoneigung)?
• Ist das Unternehmen sicherheitsorientiert (risikoscheu) / soll der Gewinn maximiert werden (risikofreudig)?
• Wieviel Eigenkapital steht zur Verfügung, um Risiken abzudecken (Risikotragfähigkeit)?

2. Risikoziele benennen. Sie konkretisieren die Strategie. So lassen sich etwa für risikoscheue Wohnungsunternehmen diese Risikoziele definieren:

• Nachhaltige Sicherung der langfristigen Wertstabilität des Immobilienbestandes
• Nachhaltige Entwicklung des Immobilienbestandes
• Reduzierung von Mieterrisiken (Mietausfälle, Leerstände)
• Verbesserung der Kundenzufriedenheit sowie der Mieterbindung
• Reduzierung des Risikokapitals

Wie sich die weiteren Phasen des Risikomanagementprozesses gestalten, erfahren Sie im nächsten Newsletter.

Knowhow aus vielen Abteilungen

Nachdem die Risikostrategie und die mit dem Risikomanagement verbundenen Ziele definiert wurden, folgt die Erarbeitung eines Risikokataloges. Dies erfordert das Knowhow aus verschiedenen Abteilungen, wie beispielsweise:

• Bestandsbewirtschaftung
• Technische Abteilung
• Projektentwicklung
• Rechnungswesen / Controlling
• Personalmanagement

Risiken klassifizieren

In Expertenworkshops werden nun die Einzelrisiken identifiziert und deren Relevanz für das Unternehmen beurteilt. Die Risiken werden in zwei Kategorien eingeordnet:

• Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos
• Schadenshöhe bei Eintritt des Risikos

Die Einstufung in die beiden Klassen erfolgt qualitativ („gering“, „mittel“, „schlecht“) oder als €-Betrag beziehungsweise prozentualer Wert. Die Risiken werden sodann in einer Risikomap abgebildet.

Es empfiehlt sich, die Einzelrisiken durch Zuordnung zu Risikobereichen zu systematisieren. Thematisch zusammenhängende Risiken werden so für die weitere Risikobewertung zusammengefasst und gleichzeitig für die Risikosteuerung durch die Risikoverantwortlichen gebündelt.

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Wie Risiken durch Kennzahlen und Indikatoren bewertet werden und welche Rolle Schwellenwerte dabei spielen, erfahren Sie in der nächsten Newsletterausgabe.

Instrumente zur Risikobewertung

Um die Auswirkungen der ermittelten Risiken detailliert abschätzen und Entscheidungen im Rahmen der Risikosteuerung ableiten zu können, bedarf es der Messung/Bewertung der Risiken. Hierfür gibt es verschiedene Instrumente und Methoden, die in qualitative und quantitative Verfahren unterteilt werden.

• Zur Bestimmung quantifizierbarer Risiken werden häufig mathematisch-statistische Verfahren angewendet, die in der Immobilienwirtschaft jedoch nur bedingt anwendbar sind.
• Eine größere Bedeutung haben qualitative Verfahren wie das Scoring-Modell, welches ermöglicht, die Risikogefahr der Immobilien zu vergleichen.
• Eine weitere Möglichkeit der Risikobewertung ist die Ermittlung qualitativer und quantitativer Risikokennzahlen. Gerade den Wohnungsunternehmen steht die notwendige Datenbasis (aus dem ERP-System, Zustandsbewertungssystemen etc.) zumeist schon zur Verfügung. Daraus lassen sich Verhältniszahlen, Kennwerte oder Indikatoren ableiten, die Auskunft über vergangene, derzeitige und zukünftige Entwicklungen geben.

Übersicht der Risikokennzahlen 

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Was bei der Festlegung der Messgrößen zu beachten ist

• Eignung zur Bewertung von Vergangenheit, Status Quo und Zukunft
• Vertretbarer Aufwand bei der Ermittlung der relevanten Daten
• Auswahl quantitativer und qualitativer Kennzahlen
• Sicherstellung von Vergleichbarkeit

Um eine Aussage über den Risikogehalt der Immobilien ableiten zu können, sind zudem Schwellenwerte festzulegen, bei deren Über- oder Unterschreitung das Risiko als bedrohlich gilt. Bei einer it-basierten Risikobewertung können die Schwellenwerte automatisch beim Erreichen der definierten Eskalationsstufen eine Benachrichtigung bspw. einen Bericht ausgeben. Dadurch wird eine kontinuierliche Überwachung der Risiken gewährleistet.

Das praxiserprobte System avestrategy bietet ein Modul welches die Definition qualitativer und quantitativer Risikokennzahlen pro Risiko ermöglicht. Zudem lassen sich Grenzwerte und ein entsprechender Überprüfungsrhythmus für die Kennzahlen hinterlegen. Die oben beschriebene permanente Überprüfung der Risiken wird durch eine automatisierte Berechnung der Kennzahlen und Vergleich dieser mit den Schwellenwerten gewährleistet. Bei Über- oder Unterschreitung des Schwellenwertes wird eine Meldung an den Risikoverantwortlichen versandt, damit dieser ggf. notwendige Steuerungsmaßnahmen einleiten kann.

Im nächsten Newsletter erfahren Sie, welche Steuerungsmaßnahmen geeignet sind, um Risiken zu minimieren.

Was Risikosteuerung bedeutet

Ziel der Risikosteuerung ist es, die Risikolage des Unternehmens gezielt zu beeinflussen.

Die Risikolage drückt sich im sogenannten „risk exposure“ (Risikoausmaß) aus, das durch die Kategorien "Eintrittswahrscheinlichkeit" und "Schadenshöhe" bestimmt wird. Um die Risikosituation des Unternehmens positiv zu beeinflussen, müssen Maßnahmen definiert werden, die zu einer Verringerung der Eintrittswahrscheinlichkeit und/oder der Schadenshöhe der Risiken beitragen (siehe Abb. 1).

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Aktive und passive Steuerungsmaßnahmen

Es lassen sich zwei Arten von Steuerungsmaßnahmen unterscheiden.

Aktive Steuerungsmaßnahmen führen durch die bewusste Gestaltung der Risikostruktur/-lage zur direkten Beeinflussung des Risikoausmaßes. Beispiele für aktive Maßnahmen sind:

• Vermeidung von Neubau- oder Modernisierungsprojekten,
• Verkauf von risikobehafteten Objekten (negativer Cashflow),
• Zinsfestschreibungen zur Minderung des Prolongationsrisikos,
• Festlegung /Definition bspw. von Vermietungsprozessen zur Minderung des Prozessrisikos.

Passive Maßnahmen sind vorsorgliche Maßnahmen, die nicht zu einer Veränderung der Eintrittswahrscheinlichkeit oder der Schadenshöhe führen. Hierbei wird unterstellt, dass bestimmte Risiken nicht beeinflussbar sind. Um diese zu steuern, werden zum Beispiel Versicherungen abgeschlossen (Wohngebäude-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung) oder Liquiditätsreserven hinterlegt. 

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Risikosteuerung hängt von der Risikostrategie ab

Die in der Risikostrategie festgelegte Risikobereitschaft sowie die Risikotragfähigkeit des Unternehmens sind ausschlaggebend für den Umgang mit aufgedeckten Risiken. So wird eine sicherheitsorientierte Wohnungsgenossenschaft ihr Gesamtrisiko möglichst gering halten, während Immobilien- oder Hedgefonds eher bereit sind, ein höheres Risiko einzugehen, da sie das Ziel der Gewinn-/Renditesteigerung stärker gewichten.

Für eine gezielte Steuerung empfiehlt es sich, für jeden Risikobereich/jedes Einzelrisiko Maßnahmen zu benennen. Steuerungsmaßnahmen werden operativ umgesetzt.

Beispiel: Risikomaßnahmen für ein Wohnungsunternehmen

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Ein Restrisiko bleibt immer

Ein gänzlicher Ausschluss aller Risiken ist auch bei verantwortungsvoller Unternehmensführung nicht möglich. Zudem ist von Zeit zu Zeit zu prüfen, ob die Steuerungsmaßnahmen greifen oder eventuell aktualisiert werden müssen.

Zum Abschluss unserer „Risikomanagement"-Serie werden wir Ihnen im nächsten Newsletter das Thema Risikoberichte erläutern.

Risikoberichtswesen/Risikoreporting

Während des RM-Prozesses besteht von interner wie externer Seite (siehe Tabelle) permanent Bedarf an Informationen über die Risikolage des Unternehmens. Dieser Informationsbedarf lässt sich über ein risikospezifisches Berichtswesen abdecken.

Beim Aufbau bzw. der Weiterentwicklung des Risikoberichtswesens sind folgende Fragen zu klären:

1. Wer sind die Empfänger der Risikoberichte?
2. Welche Informationen/Daten benötigen die Empfänger?
3. Wann und wie häufig werden die Risikoberichte versandt?

Empfänger von Risikoberichten

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Das Risikoberichtswesen muss so gestaltet sein, dass die für den Empfänger relevanten Informationen in der richtigen Art und Weise (Inhalt, Detaillierungsgrad des Berichts) und zum richtigen Zeitpunkt (Berichtsturnus) zur Verfügung gestellt werden.

Inhalte von Risikoberichten

• Ein Instrument um externen Adressaten Informationen über die Risikolage des Unternehmens zu liefern, ist der jährliche Risikobericht als Teil des Lageberichts. Inhalt und Aufbau des Lageberichts werden in den Deutschen Rechnungslegungs-standards (DRS) vorgegeben. Im Wesentlichen muss bei dieser Art des Risikoreports über folgende Aspekte berichtet werden:

- Darstellung von Einzelrisiken, Maßnahmen und Wirkungen

- Erläuterung der gesamten Risikolage des Unternehmens

- Angaben zum (Aufbau des) Risikomanagementsystem(s)

• Interne Adressaten wie Geschäftsleitung, Vorstand und Aufsichtsrat benötigen dagegen detailliertere Informationen und werden turnusmäßig öfter (quartalsweise, halbjährlich) über die Risikolage informiert:

- Betrachtung des Gesamtportfolios sowie einzelnen Cluster

- Betrachtung aller Risikokategorien (Immobilien, Immobilienmarkt/-standort, Unternehmen/Organisation etc.)

- Analyse der Risikolage anhand spezifischer Risikokennzahlen je Risikokategorien

• Für die permanente Überwachung bestimmter Risikokategorien und Teilrisiken sind derweil die operativen RM-Einheiten, die sogenannten Risikoverantwortlichen, zuständig. Sie übernehmen in der täglichen Unternehmenspraxis die Umsetzung der Risikomaßnahmen (z. B. regelmäßige Prüfung von Spielgeräten/-anlagen im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht) und damit die aktive Steuerung der Risiken. Um zu prüfen, ob die Steuerungsmaßnahmen tatsächlich umgesetzt und damit die Gefahren reduziert werden, sind häufigere Risikoberichte notwendig, meist mit höherem Detaillierungsgrad, weil sie sich auf ein bestimmtes Teilportfolio, einzelne Risikokategorien oder Einzelrisiken beziehen.

Berichtsarten und -zeitpunkte

Für ein laufendes Risikoberichtswesen lassen sich folgende Berichtsarten nutzen:

Die Standardrisikoberichte umfassen einen festgelegten Berichtsinhalt und werden zu den festgelegten Berichtsturnussen automatisch erzeugt.

Bei der Ad-hoc-Berichterstattung wird der Bericht unter bestimmten Bedingungen ausgelöst. Werden für die hinterlegten Risikokennzahlen entsprechende Schwellen- bzw. Eskalationswerte überschritten, wird automatisch ein Bericht erstellt und an die jeweiligen Berichtsempfänger (Geschäftsleitung, RM-Abteilung, Risikoverantwortliche) gesandt. Beispielhaft ist in Abbildung 1 ein Ad-hoc-Bericht dargestellt.

Zudem werden Spezialberichte genutzt, um Risikosituationen aus unterschiedlichen Blickwinkeln zu analysieren. Spezialberichte werden beispielsweise im Rahmen der Vorbereitungen von Aufsichtsratssitzungen erstellt.

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Geeignete IT erleichtert Berichtswesen

Um die Risikoberichtserstattung möglichst standardisiert umzusetzen, empfiehlt sich die Unterstützung durch IT-Systeme, wie das von der BBT entwickelte avestrategy-Modul „Risikomanagement“. Hierin lassen sich nicht nur die Risikokennzahlen hinterlegen und automatisch berechnen, meist können auch die Berichtsempfänger und -gruppen definiert werden. So erhalten die jeweiligen Adressaten die richtigen Berichte zum richtigen Zeitpunkt.

Das Marktumfeld, in dem die Wohnungswirtschaft agiert, wird durch diverse Faktoren wie sinkende Bevölkerungsentwicklung, schrumpfende Haushaltgröße, Veränderung der Marktanforderung, Umsetzung des Stadtumbaukonzeptes, Energiewende geprägt. Deswegen sind die Marktteilnehmer gezwungen, andere Strategien zu verfolgen, um den neuen Marktanforderungen gerecht zu werden. Nach dem Motto Partnerschaft statt Wettbewerb werden unterschiedliche Formen der Zusammenarbeit immer mehr praktiziert, um Synergieeffekte auszuschöpfen. Die Befragung der Wohnungsunternehmen mit mehr als 10.0000 Wohnungen bestätigt die Aussage „Wohnungsunternehmen können wirtschaftliche Vorteile generieren“. Dem stimmen 66 % eher und 21 % voll der befragten Wohnungsunternehmen zu. (Quelle: GdW Unternehmenstrends 2020 - Unternehmensbefragung)

Die BBT hat bereits mehrere Unternehmen zum Thema Zusammenarbeit beraten. Dabei haben wir unter anderem folgende Kooperationsformen analysiert und begleitet: 

• Verschmelzung
• Übernahme von Dienstleistungen durch ein Unternehmen (Geschäftsbesorgung)
• Spaltung der Unternehmen in eine Besitz- und eine Betriebsgesellschaft

Der Prozess vom Finden der besten Form der Zusammenarbeit bis zur Umsetzung umfasst drei Phasen:  

Entscheidungsvorbereitung

• Grobcheck beider Unternehmen hinsichtlich Marktumfeld, Immobilienbestand, finanzieller Situation, Unternehmensstruktur und -prozessen
• Prüfung unterschiedlicher Alternativen der Zusammenarbeit und deren Wirtschaftlichkeit
• Simulation der potentiellen Form der Zusammenarbeit

Abschließende Entscheidungsfindung

• Klärung der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen
• detaillierte Analyse der finanzwirtschaftlichen Situation (ggf. Due Diligence)
• Gespräche mit den Gremien

Umsetzung

• Vorbereitung der Unterlagen für Gremienentscheidungen
• Durchführung/Gremienentscheidungen
• Umsetzung der steuerlichen und rechtlichen Voraussetzungen

Im Anschluss werden die Unternehmensstrategie und -ziele genau festgelegt sowie die Geschäftsprozesse entsprechend strukturiert.

Der Erfolg des gesamten Prozesses von der Entscheidungsfindung bis zur Umsetzung wird durch eine gute Projektorganisation und Steuerung bestimmt. Daher ist es empfehlenswert, Fachleute mit der Projektsteuerung zu betrauen.

In den folgenden BBT-Newslettern erfahren Sie mehr über die einzelnen Formen der Zusammenarbeit.

Schnelle Planung auf Unternehmensebene

Die Planung der Zahlungsausfälle kann zum einen sehr einfach auf der Unternehmensebene erfolgen. In diesem Fall wird pauschal ein absoluter Wert oder Prozentsatz festgelegt und von der Jahresnettosollmiete abgezogen.

Detaillierte Planung auf Objektebene

Sehr viel detaillierter kann die Planung von Zahlungsausfällen dagegen auf Objektebene durchgeführt werden. Die Planung erfolgt hierbei bestandsorientiert, ausgehend von einzelnen Gebäuden oder Wirtschaftseinheiten. Sie kann auf Siedlungen, Stadtteile oder Organisationseinheiten bzw. das gesamte Unternehmen verdichtet werden. Dabei ist es völlig ausreichend, das durchschnittliche Forderungsvolumen der letzten drei Jahre in den einzelnen Objekten als Basis heranzuziehen.

Weiterhin sind bei der Planung der Zahlungsausfälle externe Faktoren zu berücksichtigen, die auf den räumlich abgegrenzten Teilmarkt des jeweiligen Objekts einwirken können. Soziodemographische Daten wie die Bevölkerungs-, Alters- und Haushaltsstruktur, die durchschnittlichen Haushaltseinkommen, die Anzahl der Erwerbstätigen und die Kaufkraft dienen hier als Indikatoren.

Diese Differenzierung führt zu genaueren Prognosen für die Planung, da die jeweilige Bewohnerstruktur die Höhe der Zahlungsausfälle maßgeblich beeinflusst.

Nichtsdestotrotz ist für Wohnungsunternehmen neben der sorgfältigen Planung ein effizientes Forderungsmanagement zur Vermeidung von Zahlungsausfällen unverzichtbar.

Zur Beurteilung von Investitionsentscheidungen stehen unterschiedliche Rechenverfahren zur Verfügung, die sich hinsichtlich der zu betrachtenden Größen sowie der betrachteten Zeiträume grundsätzlich unterscheiden. 

Neben den statischen und dynamischen Verfahren werden zunehmend moderne Verfahren, wie z.B. der vollständige Finanzplan (VOFI), angewendet.

Ziele und Systematik des VOFI

•  Alle Zahlungsströme, die mit dem Investitionsobjekt verbunden sind, sollen periodenbezogen (z. B., tag-/monatsgenau oder jährlich) und transparent erfasst werden.
• Die Abbildung der Zahlungsströme erfolgt in Tabellenform, was zur besseren Übersichtlichkeit der finanzwirtschaftlichen Vorgänge beitragen soll.

• Zwar gibt es keine zwingenden Vorgaben hinsichtlich des Aufbaus, häufig werden die Zahlungen jedoch unterteilt in:

1. originäre, d. h. direkt durch das Investitionsobjekt verursachte Zahlungen, wie z. B. Anschaffungskosten, Bruttomieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten
2. derivative, d. h. aus der Investition abgeleitete Zahlungen, wie z. B. Steuer-, Finanzierungszahlungen und Abschreibungen

• Am Periodenende werden diese Zahlungsströme saldiert und die entsprechenden Einzahlungs- bzw. Auszahlungsüberschüsse ermittelt. Hieraus lässt sich dann der Bedarf für weitere (Zwischen-) Finanzierungen bzw. das Anlagevolumen der überschüssigen Mittel ableiten.
• Sämtliche Einzahlungs- und Auszahlungsströme sowie deren finanzwirtschaftliche Konsequenzen können auf diese Weise berücksichtigt werden.

Unterschiede zu anderen Berechnungsmethoden

Im Vergleich zu anderen Investitionsrechenverfahren können auch unterschiedliche Finanzierungskonditionen und Anlageformen (Soll- und Habenzinsen) einbezogen werden.

Ein weiterer Unterschied zu den dynamischen Verfahren ist, dass die Zahlungen nicht mehr auf den Investitionszeitpunkt abgezinst, sondern auf den Planungshorizont bezogen werden und somit endwertorientiert sind. Dadurch können Wiederanlage oder Zwischenfinanzierung von Zahlungen berücksichtigt werden.

Einschätzung der Vorteilhaftigkeit von Investitionen

Zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit werden beim VOFI folgende Zielgrößen herangezogen:

1. VOFI-Endwert
2. VOFI-Rentabilität (eingesetztes Kapital/Gesamtkapital)
3. VOFI-Amortisationsdauer

Der Vermögensendwert ist der Saldo aller originären und derivativen Zahlungen der Investition zum Ende des Planungshorizontes (Bestandssaldo). Ein positiver Endwert wird durch ein Guthaben am Ende des Betrachtungszeitraumes abgebildet, wogegen ein negativer Endwert als Kreditstand ausgewiesen ist. Ziel ist es, diesen Vermögensendwert zu maximieren. Das Investitionsobjekt ist dann vorteilhaft, wenn der Endwert größer ist als der Wert der Investitionsalternative (Opportunität).

Die Vorteilhaftigkeit der Investitionsalternative lässt sich ebenso durch die Größe der VOFI-Rentabilität beurteilen. Diese ermittelt die Verzinsung des für die Investition eingesetzten Kapitals und spiegelt somit die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate des eingesetzten Eigen- bzw. Gesamtkapitals wider.

Dazu wird die absolute Größe des Endvermögens in eine Renditekennziffer umgewandelt, indem das berechnete Endvermögen dem eingesetzten Kapital zum Investitionsbeginn gegenübergestellt wird:

rVOFI    VOFI(Eigenkapital)rentabilität
EK0       eingesetztes Kapital zu Beginn der Investition
EW        Endvermögen
N           Investitionsdauer in Jahren

Die Investition ist dann vorteilhaft, wenn die Verzinsung der Investition höher ist als die der Investitionsalternative (Opportunität). Die VOFI-Rentabilitätsgröße kann ebenso mit einer geforderten Mindestrendite verglichen werden, um die Vorteilhaftigkeit der Investitionsalternative beurteilen zu können.
Neben der Rendite- und der Endwertgröße lässt sich zudem die Kapitalrückflussdauer bzw. Kapitalbindungsdauer der Investitionsalternativen berechnen. Zur Berechnung dieser sogenannten VOFI-Amortisationsdauer (Pay-off-Periode) werden die entsprechenden Bestandssalden der Investitionsalternativen betrachtet. Die Pay-Off-Periode ist die Periode, in welcher der Bestandssaldo der Investition größer oder gleich dem Bestandssaldo der Opportunität ist.

Fazit

Der Vorteil des vollständigen Finanzplans liegt in der Möglichkeit, alle originären und derivativen Zahlungen, die mit dem Investitionsobjekt in Verbindung stehen, zu berücksichtigen. Das heißt, neben dem Bewirtschaftungs-Cashflow lassen sich in jeder Betrachtungsperiode auch der Finanzierungs-Cashflow und steuerliche Besonderheiten einbeziehen. Entwicklungen des Kapitalmarktes, und damit Auswirkungen auf Zinssätze, können integriert werden. Zudem ermöglicht der tabellarische Aufbau auch komplexe Investitionsvorhaben grundsätzlich nachvollziehbar darzustellen. 

Um ein genaues Ergebnis zu erzielen, ist die Methode jedoch mit erheblichem Datenaufwand bezüglich der einzelnen Parameter und der Länge des Betrachtungszeitraumes verbunden. Dieser Problematik kann durch eine zweckmäßig aggregierte Darstellung bestimmter Inputparameter bzw. der Verallgemeinerung von Annahmen begegnet werden. So können beispielsweise Annahmen zur jährlichen Mietanpassung prozentual oder mittels Kennzahlen erfasst werden. 

Darüber hinaus ist das im Zielwert komprimierte Endergebnis bei einer komplexen praktischen Anwendung teilweise kaum nachvollziehbar und überprüfbar. Hierfür empfiehlt es sich, die wesentlichsten Ergebnisse der Berechnung in einem Ergebnisblatt zusammenzustellen. Dies ermöglicht es dem Anwender, die Investitionseignung schnell zu erfassen und nachzuvollziehen.