Headerbild schmal Polygone

Wohnungswirtschaft

 

Lesen Sie hier ausgewählte Beiträge zum Thema Wohnungswirtschaft:

 
Grafik Mietpreisbremse

Ökonomische Impulse für die Wohnungswirtschaft – Teil 1: Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist ein heiß diskutiertes Thema. Zum Auftakt unserer neuen Serie erläutert Thomas Lehmann daher die Ökonomie der Mietpreisbremse - und legt dar, warum er das Instrument der Preisbremse für kontraproduktiv hält.

Die Fakten der Mietpreisbremse 

Seit dem 1. Juni 2015 gilt eine gesetzliche Begrenzung der Miete für neu abgeschlossene Mietverhältnisse in Form einer Mietpreisbremse für Gesamtberlin. Dieses politische Instrument begrenzt die Miete bei Wiedervermietungen auf maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblich vergleichbaren Miete. Davon ausgenommen sind der Wohnungsneubau und umfassende Sanierungen. Begründet wird dieses Instrument durch die Politik mit dem Argument der rasant wachsenden Mietbelastung und einer demzufolge sinkenden Wohnraumerschwinglichkeit.

Doch welche Auswirkungen hat solch ein staatlicher Eingriff in den Markt auf das Angebot und für die Bevölkerung?  

Marktgesetze oder Regulierung 

Grundsätzlich dient der Preis eines Gutes (hier: Wohnraum) als Knappheitsindikator. Ist die Nachfrage sehr hoch und das Angebot kann nur zeitlich versetzt reagieren, steigt folglich der Preis – et vice versa. Dieser Indikator funktioniert natürlich nur dann, wenn er keiner staatlichen Regulierung unterliegt.1 

Längerfristig ist Wohnraumunterversorgung zu befürchten

Kurzfristig wird sich das Angebot an Wohnungen aufgrund der fehlenden Elastizität nicht verändern. Mittel- bis langfristig wird jedoch das Angebot verstärkt auf eine Mietwachstumsbremse (Renditebegrenzung) reagieren und Mengenrationierungen zur Folge haben. Zum besseren Verständnis der ökonomischen Wirkungsmechanismen dient die Abbildung: Dabei bezeichnet G die Gleichgewichtssituation und die Menge B die gewünschte Versorgungssituation mit Wohnraum. Wie aus der Abbildung ersichtlich wird, bleibt das Angebot bei diesem Preis jedoch weit hinter der gesteigerten Nachfrage zurück. Durch die Mietpreisbremse beträgt der Nachfrageüberschuss (Angebotslücke)  so B - A. Selbst die Ausnahme des Neubaus von der Mietpreisbremse wird die zunehmende Elastizität der Anbieter höchstens bremsen - jedoch nicht verhindern.2

Weniger Investitionen in Mietwohnungsbestände 

Auch für den Bestand hat eine Mietpreisbremse negative Auswirkungen. So wird es zu Einsparungen bei notwendigen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen kommen. Vermehrt werden Anbieter versuchen, ihren Mietwohnungsbestand in Eigentumswohnungen zu transferieren. Wegen dieser attraktiven Investitions- und Umwandlungsalternative wird die Angebotskurve flacher, d.h. die Elastizität der Anbieter steigt (rechte Grafik der Abbildung). Aufgrund dieses elastischen Verhaltens der Anbieter wird langfristig die Angebotslücke nicht B - A sondern B - A* betragen. »Die Wohnungsnot wird dadurch größer statt kleiner.« 3 Dadurch erhöht sich die Wohnraumunterversorgung bei gleichzeitig wachsender Bevölkerung in Berlin. Folglich steigen die Forderungen an den Staat, diese Lücke mit Hilfe von Sozialwohnungen zu füllen. Durch weitere Eingriffe in den Markt, wie etwa Umwandlungsverbote oder die Klassifizierung von Mileauschutzgebieten, wird der Staat versuchen, die zunehmende Elastizität der Anbieter zu beschränken.4

Wegen der erschwerten Anmietung von Wohnraum (Nachfrage > Angebot) werden Wohnungen »gehortet«, und es bilden sich Warteschlangen. Der Wettbewerb um eine Wohnung wird sich dadurch wesentlich vergrößern. Sozial- und einkommensschwächeren Haushalten, die eigentlich von der Mietpreisbremse profitieren sollen, wird somit der Zugang zu Wohnraum zusätzlich erschwert.  

Gut gemeint, aber kontraproduktiv 

Langfristig richtet sich dieser Eingriff also gegen die Nachfrager, weil er zu Qualitätsverschlechterung aufgrund fehlender Investitionen und zur Angebotszurückhaltung führt.5 Demzufolge ist eine Mietpreisbegrenzung – selbst in Engpasssituationen – nicht das geeignete Instrument, um den wachsenden Mietbelastungen entgegenzuwirken und wird die geschilderten Auswirkungen auf das Angebot mit sich bringen. Die an sich gut gemeinte Mietpreisbremse entwickelt sich so zu einer »Wohnungsbaubremse«.

                                                                               

1 Vgl. Hiller, N. und Schultewolter, D., Quo vadis Wohnungspolitik? Zeitschrift für Wirtschaftspolitik, 2014, 94. Jahrgang, Heft 1, S.34.

2 Vgl. Brunner, S. und Kehrle, K., Volkswirtschaftslehre, 2012, S. 168f. ; Vgl. Eekhoff, Wohnungspolitik, 2002, S. 46 – 48.

3 Brunner, S. und Kehrle, K., Volkswirtschaftslehre, 2012, S. 168.

4 Vgl. ebenda, S. 168f. ; Vgl. Eekhoff, J., Wohnungspolitik, 2002, S. 46 – 48.

5 Vgl. Eekhoff, J., Wohnungspolitik, 2002, S. 48 – 50.

6 Wellner, K., Das Mysterium der Immobilienblase, www.capital.de/meinungen/das-mysterium-der-immobilienblase.html, 2014.

 

 
Grafik Ökonomische Impulse 01
Grafik Ökonomische Impulse 02

Ökonomische Impulse für die Wohnungswirtschaft – Teil 2: Wohngeld

Zum 01. Januar 2016 ist eine Novellierung des Wohngeldes in Kraft getreten. Im zweiten Teil unserer Serie erläutert Thomas Lehmann daher die Wirkungszusammenhänge des Wohngeldes und legt dar, warum er das Instrument für leistungsfähig hält.

Wohnungspolitik und Wohngeld

Zentrale Aufgaben der Wohnungspolitik sind zum einen die Lösung des Zugangsproblems sozial schwächerer Haushalte zum Wohnungsmarkt und zum anderen die Dämpfung von deren Wohnkosten. Letzterem dient das Wohngeld, das nun erstmals seit 2009 der Entwicklung angepasst wurde.  

Das Instrument unterstützt bedürftige Haushalte durch einen Finanzzuschuss in Abhängigkeit von Einkommen, Haushaltsgröße und dem lokalen Mietniveau und soll so die Mietzahlungsfähigkeit stärken. Erfahrungen zeigen, dass durch Wohngeldzahlungen die Mietbelastungsquote um ca. zehn Prozent sinkt. 

Wie Wohngeld auf Angebot und Nachfrage wirkt

Die durch Wohngeld oder dessen Anpassung ausgelösten Angebots- und Nachfragewirkungen sollen die beiden aufeinander aufbauenden Preis-Mengen-Grafiken veranschaulichen. 

Durch die Einführung (Erhöhung) des Wohngeldes verbessert sich die Situation bzw. die Mietzahlungsfähigkeit der Nachfrager (Nachfrage → NachfrageWG). Infolgedessen erhöht sich an freien Märkten die Miete (m → mWG, kurzfr.), da sich das Angebot kurzfristig nur schwer im gleichen Maße ausweiten lässt.2 

Diese vermeintlich preistreibende Wirkung und die zudem nicht angepasste Bauintensivierung ist ein häufiger Kritikpunkt an diesem wohnungspolitischen Instrument. Kurzfristig betrachtet mag die Argumentation zutreffen. Langfristig ist jedoch von einer Anpassung der Bauwirtschaft (Anbieter) an das Einkommensplus der Nachfrager auszugehen. Dies könnte beispielsweise über hierarchische Filtereffekte (Filtering-Theorie) geschehen.3 Darüber hinaus ist die Hauptintention des Wohngeldes nicht die Ausweitung des Angebotes, sondern die Stärkung bedürftiger Haushalte.  

Bei einer angenommen langfristigen Anpassung des Angebotes (wWG, kurzfr. → wWG, langfr. ) an die gewachsene Zahlungsfähigkeit findet sich ein neues Marktgleichgewicht, wodurch es bei gestiegenem Angebot zu einer Mietreduzierung kommt (mWG, kurzfr. → mWG, langfr.). Die Übertragung dieser Theorie in die Wirklichkeit erfolgt nicht unbedingt so idealtypisch wie dargestellt.4 

Weitere Kritikpunkte

Kritisiert werden am Wohngeld auch dessen mangelnde zeitlich-dynamische Anpassung und die räumlich differenzierten Mietniveaus.

  • Der Vorteil einer dynamischen Anpassung an die Marktentwicklung wäre, dass die Entlastungswirkung für die Zielhaushalte langfristig erhalten bleibt und die Reaktion der Angebotsseite als „besser“ eingeschätzt wird. Gegen die Dynamisierung spricht die Gefahr, dass Wohngeldempfänger die Transferleistung dauerhaft in ihr Budget einplanen und folglich Arbeitsanreize fehlen.5
  • Die Kritik an der räumlichen Differenzierung beruht auf der Argumentation, dass »unterschiedliche Mieten [verschiedener Lagen] je Quadratmeter Wohnfläche in der Regel nicht als Preisunterschied für identische Güter, sondern als Marktpreise für verschiedene Güterbündel anzusehen sind«.6 Das bedeutet, dass der scheinbar höheren Mietbelastung in der nachgefragteren Lage eine Vielzahl an Leistungen und Chancen (Fachärzte, dichtes Nahverkehrsnetz o. ä.) gegenübersteht.  

Gutes Instrument – Verbesserungen aber denkbar

Ein Vorschlag wäre, statt lediglich das Mietniveau (§19 WoGG) als regionale Größe heranzuziehen, ein größeres Bündel an Entscheidungskriterien in eine Niveauklassifizierung zu integrieren. Diskursfähig ist darüber hinaus, inwieweit es sinnvoll ist, neben dem Wohngeld mit der Mindestsicherung nach dem Zweiten und Zwölften Sozialgesetzbuch ein weiteres wohnungsbezogenes Transfersystem parallel aufrechtzuerhalten.

Trotz aller Kritik am Wohngeld ist dieses nachfragestimulierende Förderinstrument im Ergebnis als sozial äußerst treffsicher, leistungsfähig und effizient einzuordnen. 

_______________________________

1 Vgl. Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit, Wohngeld- und Mietenbericht, 2014, S. 89.

2 Vgl. Nolte, R. und Voß, O., Nachfrage- und Angebotswirkungen des Wohngeldes, 1997, S. 43 – 46.

3 Vgl. Eekhoff, J., Wohnungspolitik, 2002, S. 198. ; Vgl. Kirchner, J. und Cischinsky, H., Wohneigentum und Sozialstaat, S. 174, in: Voigtländer, M. und  Depenheuer, O., Wohneigentum, 2014.

4 Vgl. Schmoll. gen. Eisenwerth, F., Basiswissen Immobilienwirtschaft, 2007, S. 1326.

5 Vgl. ebenda, S. 1327. ; Vgl. Kirchner, J. und Cischinsky, H., Wohneigentum und Sozialstaat, S. 183, in: Voigtländer, M. und  Depenheuer, O., Wohneigentum, 2014.

6 Eekhoff, J., Wohnungs- und Bodenmarkt, 2006, S. 280.

 

 

Bilanzrecht-Änderungen und die Umsetzung in avestrategy

Mit dem Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) wurde das deutsche Bilanzrecht an die EU-Bilanzrichtlinie angepasst: Für Geschäftsjahre, die ab dem 1. Januar 2016 beginnen, ist nun das BilRUG verpflichtend anzuwenden. Wir stellen die wichtigsten Änderungen vor: 

1. Neudefinition der Umsatzerlöse

Durch das BilRUG wird der Definitionsbereich der Umsatzerlöse erweitert. Die Differenzierung nach Erlösen aus der "gewöhnlichen Geschäftstätigkeit" und dem "typischen Leistungsangebot" entfällt. Künftig werden unter Umsatzerlösen alle Erlöse aus dem Verkauf, der Vermietung oder Verpachtung von Produkten sowie aus der Erbringung von Dienstleistungen verstanden (§ 277 (1) HGB). Eine Ausnahme stellen Erträge aus dem Verkauf des Anlagevermögens dar. Sie sind weiterhin unter den "Sonstigen betrieblichen Erträgen" abzubilden. Durch den Wegfall des „Typischen“ werden die Umsatzerlöse inhaltlich ausgeweitet, was zu einer höheren Einstufung der Größenklasse führen kann. Zudem wird die Vergleichbarkeit der Umsatzerlöse als wichtige Kennzahl erschwert. 

2. Veränderte Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV)

Der Ausweis der bisherigen "Außerordentlichen Erträge und Aufwendungen" erfolgt seit dem BilRUG zwingend unter den "Sonstigen betrieblichen Posten" (§ 275 HGB). Das "Außerordentliche Ergebnis" sowie das "Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit" entfallen. Dadurch ergibt sich die Anpassung der GuV-Struktur. Die neue avestrategy-Version 3.50 wird die geänderte GuV-Struktur bereits beinhalten. Diese Änderung hat Auswirkungen auf Vorjahresvergleiche sowie Jahresabschlusskennzahlen. 

3. Änderung der Größenklassen

Die Anhebung der Schwellenwerte (Bilanzsumme und Umsatzerlöse) für die Einstufung der Größenklassen von Kapitalgesellschaften kann für Wohnungsunternehmen mit bis zu 1.000 Wohneinheiten von Vorteil sein. Eventuell sind sie künftig in die Größenklasse der "kleinen Kapitalgesellschaften" einzustufen und hierdurch von bestimmten Buchführungspflichten, wie Lagebericht, Anhang, Abschlussprüfung, befreit. Die Neueinstufung und die Erleichterung kann für alle Geschäftsjahre nach 2013 angewandt werden, allerdings nur mit der gleichzeitigen Anwendung der erweiterten Umsatzerlöse. 

Detaillierte Auskünfte hierzu erhalten Sie von Ihrem Wirtschaftsprüfer.

Sie können sich bei Fragen aber gern auch an die BBT GmbH wenden. 

 
Sozialer Wohnungsbau Diagramme Nachfrage
Sozialer Wohnungsbau Diagramme Wirkungen

Ökonomische Impulse für die Wohnungswirtschaft – Teil 3: Sozialer Wohnungsbau

Die steigenden Flüchtlingszahlen und die ohnehin schon angespannten Wohnungsmärkte in den Ballungsräumen verstärken den Ruf nach mehr sozialem Wohnungsbau. Thomas Lehmann hat für Sie die damit verbundenen Folgen analysiert.

Problematische Entwicklung 

Vielfach vertraut die Politik den Marktakteuren wenig und möchte das Zugangsproblem gern selbst lösen.1 Die kurz- und langfristigen Wirkungen der oft geforderten, angebotsseitig wirkenden Objektförderung werden nachfolgend vorgestellt. 

Schwache gegen Starke 

Grundsätzlich ist zwischen zwei verschiedenen Nachfragegruppen auf dem Wohnungsmarkt zu unterscheiden: den sozial starken und sozial schwächeren Haushalten. 

Die Abbildung verdeutlicht, dass die sozial stärkeren Haushalte eine höhere Zahlungsbereitschaft haben, die sozial schwächeren jedoch zahlenmäßig überwiegen. In Kombination beider ergibt sich eine geknickte Nachfragefunktion.2

Durch die Ausweitung des sozialen Wohnraumangebotes mit der jeweiligen Fördermiete (msozial) verändert sich das Marktgleichgewicht vom Punkt A zu B hin. Dies liegt an der veränderten Nachfragefunktion der sozial Schwächeren, da diese sich auf Höhe der Sozialmiete vollkommen elastisch verhält. Bei Mietpreisen unterhalb der Sozialmiete verläuft die Nachfrage wie gewohnt fallend.3

Die kurzfristig ausgelösten Effekte (mit I markiert) zeigen, dass sich einerseits das Wohnungsangebot erhöht und andererseits die Durchschnittsmiete verringert. 

Der Markt wird gespalten 

Langfristig ergeben sich aus dieser erzeugten Marktspaltung Probleme: Die steigende Nachfrage nach Sozialwohnungen führt auf dem freien Wohnungsmarkt zu einem Nachfragerückgang in diesem Marktsegment sowie Umzugsketten. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass die Bautätigkeit aufgrund der geringeren Marktmiete (geringere Miete = geringere Rendite) abnimmt.4

Die langfristig ausgelösten Effekte (mit II markiert) bei einer Angebotszurückhaltung belegen, dass sich die Marktmiete (mfrei, mit) auf dem Gesamtwohnungsmarkt von B auf C erhöht. Grund dafür ist der Angebotsrückgang und zum Teil auch Verdrängung. Die doppelt geknickte Nachfragekurve veranschaulicht das neue Gleichgewicht.5 

Ungewollte Nebeneffekte 

Darüber hinaus bringt das wohnungspolitische Instrument weitere Probleme mit sich: So lässt sich die Zusage für eine Sozialwohnung mit einem Lotteriespiel vergleichen. Aus einer großen Grundgesamtheit an Nachfragern erhalten nur wenige eine Zusage. Dass bei dieser Auswahl unter den infrage kommenden Haushalten am Ende die schwächsten zum Zuge kommen, darf bezweifelt werden.6 Hierdurch wird die horizontale Gleichheit stark verletzt –  erst recht, weil die "Auserwählten" in der Regel in den Folgejahren zu den sozialen Aufsteigern gehören. Im Umkehrschluss nimmt die soziale Treffsicherheit ab. Unter Effizienzkriterien müsste ein Haushalt, der die Anfangsvoraussetzungen nicht mehr erfüllt, wieder ausziehen. Eine derartige „Kündigungsform“ ist nach geltendem Recht jedoch nicht erlaubt. Daher kann ein Haushalt zu einer Ausgleichszahlung in der Höhe des Subventionsvorteiles verpflichtet werden. Diese sogenannte Fehlbelegungsabgabe wird in der Praxis bei weitem nicht flächendeckend umgesetzt. Beispielweise wurde sie in Berlin außer Kraft gesetzt, um negative Auswirkung auf die Stadtstrukturen insbesondere von Großsiedlungen zu verhindern. Mögliche Abwanderungen könnten stadtstrukturell problematisch werden. Die Schlagworte reichen von Segregation bis hin zu Ghettoisierung.7

Gut gemeintes Instrument mit Potenzialen 

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass dieses Wohnungsinstrument relativ kurzfristig einigen Bedarfshaushalten den Zugang zu Wohnraum ermöglicht. Diskursfähig ist dabei jedoch die Ausgestaltung des Instruments in puncto der längerfristigen Treffsicherheit und Zielgenauigkeit. 

Politisch durchaus sinnvoll wäre es, die Neubaukosten erschwinglich zu halten und effizienter bei

Baugenehmigungen sowie der Ausweisung von Bauflächen zu agieren. 

___________________________________

1 Vgl. Expertenkommission Wohnungspolitik, Wohnungspolitik auf dem Prüfstand, 1995, S. 73.

2 Vgl. Nolte, R. und Voß, O., Nachfrage- und Angebotswirkungen des Wohngeldes, 1997, S. 42.

3 Vgl. Nolte, R. und Voß, O., Nachfrage- und Angebotswirkungen des Wohngeldes, 1997, S. 70. ; Vgl. Mankiw, G., und Taylor, M., Grundzüge der Volkswirtschaftslehre, 2011, S. 115.

4 Vgl. Nolte, R. und Voß, O., Nachfrage- und Angebotswirkungen des Wohngeldes, 1997, S. 70f. ; Vgl. Schmoll. gen. Eisenwerth, F., Basiswissen Immobilienwirtschaft, 2015, S. 1425 - 1427.

5 Vgl. ebenda.

6 Vgl. Eekhoff, J., Wohnungspolitik, 2002, S. 169. ; Vgl. Mayer, A., Theorie und Politik des Wohnungsmarktes, 1997, S. 239.

7 Vgl. Nolte, R., Soziale Wohnungspolitik und Arbeitskräftemobilität, 2000, S. 90. ; Vgl. Voigtländer, M., Der öffentliche Wohnungsmarkt in Deutschland, 2007, S. 19f.

 

 
Wirkungsmechanismen von Belegungsrechten Grafik 01
Wirkungsmechanismen von Belegungsrechten Grafik 02

Ökonomische Impulse für die Wohnungswirtschaft – Teil 4: Belegungsrechte

Im Teil 3 erörterte unser Berater Thomas Lehmann den sozialen Wohnungsbau als eine Möglichkeit, um das Zugangsproblem zu Wohnungen zu lösen. Hier stellt er als Alternativinstrument den »Ankauf von Belegungsrechten« vor. 

Zugangsbarrieren beseitigen – eine politische Aufgabe 

Die Beseitigung von Zugangsbarrieren für sozial schwächere Haushalte ist insbesondere in angespannten Marktphasen eine zentrale Aufgabe der Politik. Barriere bedeutet dabei, dass der nachfragende Haushalt grundsätzlich alle Zugangsvoraussetzungen erfüllt, ihm der Zugang aufgrund anderer sozialer Faktoren trotzdem verwehrt bleibt. In solchen Fällen reichen monetäre Instrumente wie das Wohngeld nicht mehr aus. Mit dem Ankauf von Belegungsrechten steht neben dem sozialen Wohnungsbau ein zusätzliches politisches Instrument zur Verfügung.

Wirkungsmechanismen von Belegungsrechten 

Die Abbildung 1 gilt für einen Wohnungsmarkt ohne Zugangsprobleme. Angebot und Nachfrage treffen sich zu einem Marktpreis m1 mit der Wohnungsmenge wGes1. 1

Dieser Gleichgewichtspreis ist gerade in Phasen des Mietanstieges für einige Haushalte nicht mehr erschwinglich. Ihre eigentliche Zahlungsfähigkeit liegt unterhalb der Nachfragefunktion ohne Zugangsbarrieren (NachfrageI+IIa). 

Diese reduzierte Zahlungskraft trifft für gewöhnlich auf ein geringeres Wohnungsangebot, denn weniger Vermieter sind bereit, ihre Wohnung zu diesem Preis zu vermieten (wGes1 zu wGes0). In dieser Situation kann die Kommune mit den Vermietern eine Prämie aushandeln, um das Zugangsproblem zu lösen: Durch die Prämie wird die geringere Zahlungsfähigkeit des bedürftigen Haushaltes (NachfrageI+IIa) auf die Ursprungsnachfragefunktion (NachfrageI+II) zurückgehebelt. Daraus resultiert der Mietpreis m+r im Gleichgewicht C. Die Prämie r ist dabei abhängig von der Dynamik des Wohnungsmarktes, der Elastizität des Angebotes und dem jeweiligen Mieter.2

Würden Belegungsrechte genau im Umfang des Bedarfs angekauft werden, würde sich das Gleichgewicht zurück zum Punkt G verlagern (Abbildung 1). Das Zugangsproblem wäre über den Umweg von Belegungsrechten beseitigt.3 

Vor- und Nachteile gegenüber anderen Instrumenten 

Das Instrument hat im Vergleich zu anderen klare Vor- aber auch Nachteile. Zu den Vorteilen gehört dabei, dass der sozialen Segregation entgegengewirkt wird und die soziale Durchmischung erhalten bleibt. Darüber hinaus ist die Treffsicherheit, wirklich bedürftige Haushalte zu berücksichtigen, vergleichsweise hoch. In Phasen der Marktentspannung könnten die Belegungsrechte wieder zurückgegeben oder nicht verlängert werden. Der Ankauf in Engpassphasen ist demgegenüber schwieriger und mit größeren Kosten verbunden.4

Ein Nachteil ist, dass der bloße Ankauf von Rechten keine Angebotsausweitung bedeutet. Auch Mitnahmeeffekte seitens der Vermieter, die Interessenten eine Wohnung auch ohne oder für eine geringere Prämie überlassen hätten, sollten nicht unterschätzt werden5. Dies erschwert es Kommunen, eine gerechte Prämie auszuhandeln. 

Belegungsrechte als zukunftsträchtigste Lösung? 

Allgemein punktet die Systematik damit, dass die eigentlich bedürftigen Haushalte erreicht werden, ohne dabei Missverhältnisse in der Stadtstruktur zu erzeugen. Zum Scheitern verurteilt ist das Modell dagegen, wenn die Kommune versucht, ihre Kosten und Pflichten durch Prämienzahlungen auf private Vermieter abzuwälzen.6 

Im Ergebnis sind Belegungsrechte als leistungsfähig einzustufen. Folglich könnte ihr Erwerb »eine wichtige, wenn nicht die wichtigste Aufgabe in der künftigen Wohnungspolitik [sein]«.7 

_________________________________


1 Der Gedankengang hinter der geknickten Nachfragefunktion des Gesamtwohnungsmarktes wurde in der vorherigen Ausgabe (Februar 2016) erläutert.

2 Vgl. Leonhardt, K., Wohnungspolitik in der Sozialen Marktwirtschaft, 1996, S. 165.; Vgl. Nolte, R. und Voß, O., Nachfrage- und Angebotswirkungen des Wohngeldes, 1997, S. 75 – 77.

3 Vgl. Vgl. Nolte, R. und Voß, O., Nachfrage- und Angebotswirkungen des Wohngeldes, 1997, S. 75 – 77.

4 Vgl. Voigtländer, M., Optionen für den bezahlbaren Wohnraum, IW policy paper 14/2015, S. 13. ; Vgl. Nolte, R. und Voß, O., Nachfrage- und Angebotswirkungen des Wohngeldes, 1997, S. 160f.

5 Vgl. Hubert, F. und Tomann, H., Der Erwerb von Belegungsrechten im Wohnungsbestand, 1991, S. 140f.

6 Vgl. Eekhoff, J., Wohnungspolitik, 2002, S. 188.

7 Ebenda, S. 189.

 
Instrumentenpyramide
Abbildung Gesamtübersicht

Ökonomische Impulse für die Wohnungswirtschaft – Teil 5: Soziale Sicherung des Wohnens

In Teil eins bis vier haben wir Ihnen verschiedene Instrumente der Wohnungspolitik/ -wirtschaft vorgestellt und diese analysiert. Heute erfahren Sie, wie sich die vorgestellten Sicherungsinstrumente im Effizienzvergleich bewähren. Lesen Sie hier eine Zusammenfassung der vorgestellten Instrumente zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums auch für sozial schlechter gestellte Mieter.

Staatliche Eingriffe zugunsten bestimmter Zielgruppen

Insbesondere in zyklischen Phasen der Marktanspannung kommt es erfahrungsgemäß zur Verschärfung des Mietrechts und zu staatlichen Eingriffen in das Marktgeschehen.1 Die Abbildung der Instrumentenpyramide veranschaulicht die verschiedenen Zielgruppen der einzelnen wohnungspolitischen Sicherungssysteme: 

Gemessen werden äußere Eingriffe in das Marktgeschehen am Subsidiaritätsprinzip. Dies beinhaltet die Forderung, dass der staatliche Eingriff allein auf den bedürftigen Kreis zu beschränken ist, der die erwünschte Mindestversorgung nicht aus eigener Kraft erreicht.2 Daher ist ein Effizienzvergleich in punkto der Treffsicherheit notwendig. 

Das Für und Wider der wohnungspolitischen Instrumente

Die Abbildung der Gesamtübersicht liefert eine Übersicht der Vor- und Nachteile der vorgestellten wohnungspolitischen Instrumente und der zugehörigen theoretischen Wirkungsmechanismen.

Zum einen sind hier die unterschiedlichen Zielrichtungen der Instrumente zu erkennen, zum anderen die Förderarten. Unterschieden werden dabei grundsätzlich die visualisierten, angebotsseitig wirkenden Objektförderungen und die nachfrageseitigen Subjektförderungsinstrumente. 

Im Ergebnis ist es nicht zielführend, Instrumente unterschiedlicher Zielrichtungen durch andere zu substituieren. Die Kunst der Wohnungspolitik besteht darin, sowohl den Zugang zu Wohnraum zu ermöglichen, als auch übertriebene Wohnkostenbelastungen einzudämmen. Welche Instrumente hierfür am geeignetsten sind, ist seit jeher umstritten. Gesucht wird nach einem Konsens zwischen den Extremen Markt- oder Staatsversagen. 

Bauboom kann angespannten Wohnungsmarkt entlasten – muss aber nicht

Die klassische Lösung der Marktakteure bei angespannten Wohnungsmärkten lautet: bauen, bauen, bauen. Unter Marktgesichtspunkten scheint dies logisch und zielführend: Um die zunehmende Nachfrage zu befriedigen, muss das Angebot ausgeweitet werden. Geschieht dies in größerem Umfang, kann sich das Marktgleichgewicht wieder dem langfristigen Mittel angleichen. Selbst hochpreisiger Wohnungsneubau könnte via Umzugsketten und Filtereffekten dazu führen, dass preiswerte Wohnungen im unteren Segment frei werden und sich die wohnungspolitische Situation entspannt.

Jedoch steht dieser Argumentationskette die These gegenüber, »dass bei steigender Flut alle Boote Auftrieb erhalten«3

Über genau dieses Spannungsverhältnis sowie aktuell diskutierte Lösungsansätze erfahren Sie im nächsten Teil mehr.

________________________________________

1 Vgl. Expertenkommission Wohnungspolitik, Wohnungspolitik auf dem Prüfstand, 1995, S. 73f.

2 Vgl. Leonhardt, K., Wohnungspolitik in der Sozialen Marktwirtschaft, 1996, S. 28.

3 von Einem, E., Der Markt wird es richten…oder doch nicht?, in: von Einem, E. (Hrsg.): Wohnen – Markt in Schieflage – Politik in Not, 2016, S. 12.

 
Abbildung Doppelter Effekt

Ökonomische Impulse für die Wohnungswirtschaft – Teil 6: Bodenwertsteuer

Die Schere zwischen Baugenehmigungen und Baufertigstellungen klafft in einigen Städten auseinander. Welche Rolle dabei die Grundsteuer und eine spekulative Angebotszurückhaltung spielen, analysiert  Thomas Lehmann in Teil sechs der Artikelserie.

Die Schere zwischen Baugenehmigungen und Baufertigstellungen klafft in einigen Städten auseinander. Welche Rolle dabei die Grundsteuer und eine spekulative Angebotszurückhaltung spielen, analysiert BBT-Berater Thomas Lehmann in Teil sechs der Artikelserie. 

Fehlwirkungen der Grundsteuer in der Kritik 

In Zeiten angespannter Märkte und einer verstärkten Spreizung zwischen Angebot und Nachfrage steigt das Interesse an wohnungspolitischen Instrumenten zur Förderung des Neubaus. Ein in diesem Zusammenhang viel diskutiertes Instrument ist die Grundsteuer. Kritisiert wird an ihr insbesondere die  

  • fehlerhafte Bodenallokation,
  • fehlgerichtete Wirkung auf Investitionstätigkeiten und
  • Erzielung von »leistungslosem Gewinn« durch Angebotszurückhaltung bei gleichzeitig steigenden Bodenwerten (sog. windfall profit).1 

Woraus resultiert diese Fehllenkung? Durch die gekoppelte Besteuerungsgrundlage von Boden und Gebäude werden Investitionen wie Neubau oder Dachausbau tendenziell bestraft. Tatsächlich wird die Grundsteuer durch geringe bauliche Nutzung minimiert, was wiederum die Zurückhaltung von Bauland unterstützt. Fazit: Aus steuerlicher Sicht besteht wenig Veranlassung den Boden optimal zu nutzen. 

Derweil ist in angespannten Ballungsräumen die Entwicklung der Bodenwerte teilweise so rasant, dass sich beachtliche Gewinne erzielen lassen, ohne das »Risiko« des Neubaus einzugehen. Daher sind Modelle gefragt, die diese Fehlallokation aufheben. Genannt wird oft eine Bodenwertsteuer (engl. Land Value Taxation, LVT). 

Bodensteuer als Alternative? 

Ziel der Bodenwertsteuer ist es, die Verbindung zwischen Boden und Gebäude zu trennen und lediglich den Boden (z.B. den Bodenrichtwert) als Besteuerungsgrundlage heranzuziehen. Die Besteuerung soll sich am baulich Möglichen orientieren, unabhängig vom Aufbau. Die Frage, die es dann zu beantworten gilt, ist, ob die Bodenwertsteuer die Angebotszurückhaltung in eine Neubauaktivität verwandeln kann. Dafür lohnt es sich, das Entscheidungskalkül eines Investors anzuschauen.

Für einen Investor stellt die Bebauung ein Recht dar und keine Verpflichtung. Vergleichen kann man dies mit einer Finanzoption (Realoption). Der Investor hat das Recht, bei günstigen Konditionen eine irreversible Investition zu tätigen oder die Entscheidung in die Zukunft zu verschieben. Je stärker das Angebot dabei limitiert ist, desto höher ist auch der Wert der Option und demzufolge der Handlungsspielraum. Bei einer Bebauung würde dieser Flexibilitätsvorteil der Option aufgegeben werden.2 

Wie könnte jedoch die Fläche nun via Bodenwertsteuer mobilisiert werden? Die Bodenwertsteuer hat dabei den Charakter einer Dividende. Sie steht dem Emittenten der Option zu und senkt den Flexibilitätsvorteil des Investors und die Grenzkosten der Bebauung. Ob dadurch tatsächlich der Nutzungsdruck hoch genug ist und der Flexibilitätsvorteil ausreichend sinkt, hängt von der Höhe des Steuersatzes ab. Aufgabe der Steuer wäre es jedenfalls, diesen Vorteil entwerten. 

Wirkung der Bodenwertsteuer 

Die für eine Investitionsanalyse gängige Berechnung des Kapitalwertes ist demnach nicht zielführend. Der Saldo aus Ein- und Auszahlungen berücksichtigt nicht den vorhandenen Handlungsspielraum der Nicht-Bebauung. Grundsätzlich macht eine Bodenwertsteuer eine suboptimale Nutzung sichtbar und kann Mobilitätseffekte auslösen. Durch eine regelmäßige Neufeststellung der Bodenwerte würde auch eine Wertsteigerung abgebildet werden – zulasten der Mieter bei Abwälzbarkeit im Rahmen der Betriebskostenumlage (andernfalls müsste der Bodenpreis um den Barwert der Steuerbelastung sinken).3 

Doppelter Effekt 

Neben der Mobilisierung von baureifem Land geht es auch um die verbesserte Ausweisung von Bauflächen durch die Gemeinde, inklusive der benötigten Infrastruktureinrichtungen. Planerische Verknappung von Flächenressourcen hat bei steigender Nachfrage letztlich den gleichen Effekt wie die Zurückhaltung von bebauungsfähiger Fläche.

____________________________________________

1 Vgl. Josten, R., Die Bodenwertsteuer – eine praxisorientierte Untersuchung zur Reform der Grundsteuer, 2000, S. 2.

2 Vgl. Löhr, D., Das stumpfe Schwert der Bodenwertbesteuerung – Zugleich ein Plädoyer für das Erbbaurecht, in: Zeitschrift für Sozialökonomie, Vol. 148/2006, S. 12-16.

3 Vgl. ebenda.

 

Deutschland, ein Mieterland – warum eigentlich?

Die Wohneigentumsquote liegt in Deutschland bei nur 52 Prozent. Damit rangiert das Land im europäischen Vergleich auf dem vorletzten Platz. Doch ein Wandel ist im Gange.

Niedrige Kreditzinsen, mangelnde Anlagealternativen, Urbanisierung: Viele Gründe sprechen für einen Immobilienkauf – und das nicht erst in jüngster Zeit. Zwar hat lediglich die Schweiz mit 44 Prozent eine noch geringere Eigentumsquote als Deutschland, doch hierzulande zeichnet sich ein Bergauf-Trend ab. Im Jahr 2004 lag die Eigentumsquote in Deutschland nämlich erst bei 41 Prozent. Dennoch stellt sich die Frage, warum das Mieten bei uns so beliebt ist. 

Die historische Entwicklung des deutschen Mietwohnungsmarktes

Im Folgenden wird ein Überblick über die historische Entwicklung des Mietwohnungsmarkts in Deutschland gegeben, dessen Ursprung auf die Zeit der 1930 und 1940er Jahre zurückzuführen ist.

Im Mai 1945 waren nahezu 20 % aller Häuser, das entsprach ca. 2,25 Millionen Gebäude, zerstört. Weitere 2 Million waren beschädigt und nicht mehr bewohnbar. Eine Erhebung des Jahres 1946 belegt, dass allein in Westdeutschland 4,5 Millionen Wohnungen benötigt wurden, um den Bedarf zu decken. 

Erschwerend kam hinzu, dass die Wirtschaft am Boden, Finanzierungsmöglichkeiten gleich null und das Bargeld als Tauschmittel praktisch wertlos waren. All diese Umstände bedingten die Notwendigkeit zur Bildung eines Regierungsprogrammes.

Unmittelbar nach Gründung der Bundesrepublik Deutschland im Jahre 1949 brachte die westdeutsche Regierung unter der Leitung von West Deutschlands erstem Wohnbauminister Eberhard Wildermuth ihr erstes Wohnraumgesetz auf den Weg.  Es sah vor, den Bau von Wohnhäusern anzukurbeln, die für „die breite Schicht der Bevölkerung“ (II. WoBauG) in Bezug auf die allgemeinen Ansprüche, Wohnungsgröße und der Höhe der Miete geeignet waren. Ein wichtiger Nebeneffekt war die gleichzeitige Senkung der hohen Arbeitslosenquote durch Schaffung neuer Arbeitsplätze im Baugewerbe.

Der Wohnungsbau boomte. Begünstigt durch eine Kombination aus Subventionen und großzügigen Steuerbegünstigungen hatte sich der Wohnungsrückstand im Jahr 1956 um nahezu die Hälfte reduziert.

Die Mehrheit der neu geschaffenen Wohnungen wurde allerdings gemietet. Kaufinteressenten gab es kaum, da der deutsche Hypothekenmarkt äußerst schwach war und Banken für Darlehen zum Teil erhebliche Anzahlungen forderten. Dies konnten sich damals nur wenige Deutsche leisten. 

Andere Länder, andere Entwicklungen 

Deutschland war aber nicht das einzige Land, in dem nach dem Zweiten Weltkrieg Wohnungsnot herrschte. Großbritannien hatte ähnliche Probleme und ähnliche Lösungen. Dennoch blieben die Briten keine Mieter. Die Eigentumsquote liegt hier heute bei 65 Prozent, also um zwölf Prozent höher als in Deutschland.

Warum also ist Mieten in Deutschland so populär?

Michael Voigtländer, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln, sagte: „In anderen Ländern hat Wohneigentum einen anderen Stellenwert. In Deutschland ist man als Mieter zufrieden - und eher vorsichtiger, was den Hauskauf angeht.“

Weitere Gründe: 

  • Ein wesentlicher Faktor sind die verhältnismäßig geringen Mieten hierzulande.
  • Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern ist der Mietmarkt in Deutschland stärker reglementiert. Diese Regulierungen sind sehr mieterfreundlich.
  • Die deutsche Mietfreudigkeit resultiert auch aus der geringen Förderung von Eigenheimen. Zwar gab es die Eigenheimförderung zwischen 1996 und 2006, aber anders als etwa in Spanien oder Irland sind in Deutschland unter anderem die Zinsen für die Bankkredite steuerlich nicht absetzbar.

Ist das deutsche Wohnmodell besser?

Nein, es ist einfach etwas anders. Die Deutschen haben aufgrund eines relativ stabilen Wohnungsmarktes weniger Grund, Wohneigentum zu erwerben, und der Mietwohnungsmarkt stellt(e bislang) stets eine Alternative dar.

Die Prognose

Betrachtet man die eingangs aufgezeigte Entwicklung der Eigentumsquote und den rasanten Mietpreisanstieg, vor allem in Ballungsräumen, dürfte sich Deutschland in nicht allzu ferner Zukunft zumindest im europäischen Mittelfeld wiederfinden. 

 
Abbildung 4-Quadranten-Modell

Ökonomische Impulse für die Wohnungswirtschaft – Teil 7: BREXIT

Seit dem BREXIT-Votum im Juni 2016 überschlagen sich die Immobilien-Nachrichten in Großbritannien. Es geht um Fondsschließungen, Abwertungen von Immobilien aber auch des britischen Pfund. Doch was bedeutet das für den deutschen Wohnungsmarkt? 

Ein Folgenszenario

Eine mögliche Folgenkette soll nachfolgend für den Frankfurter Wohnimmobilienmarkt anhand des 4-Quadranten-Modells von DiPasquale und Wheaton skizziert werden. 

Folge 1

Im Zuge von Arbeitsplatzverlagerungen im Finanzbereich könnte sich die Nachfrage auf dem angespannten Frankfurter Wohnimmobilienmarkt weiter erhöhen. Visualisiert ist dies in der Abbildung im 1. Quadranten. Durch die steigende Wohnungsnachfrage wird das System exogen gestört und die Wohnungsmieten werden sich durch Angebotsverknappung von m* auf m** erhöhen.  

Folge 2

Infolge der Mietanpassung werden sich auch die Preise anpassen. Dabei dienen beispielsweise der Vervielfältiger oder die Anfangsrendite als Erklärungsbasis (2. Quadrant). Bei steigenden Mieten und konstanten Preisen würde die Rendite steigen beziehungsweise der Vervielfältiger fallen. Aufgrund des Kapitalanlagedrucks in der aktuellen Zinslandschaft, der vermeintlichen Sicherheit des deutschen Immobilienmarktes und der Erhöhung der zugrunde liegenden Miete werden sich die Immobilienpreise von p* auf p** erhöhen. Als Folge sinkt die Rendite und der Vervielfältiger steigt. Insbesondere der Kapitalanlagedruck und die Kapitalmarktturbulenzen könnten zu einer gefährlichen liquiditätsgetriebenen Preisentwicklung führen und die Spekulation anheizen.1

Folge 3

Angesichts der anziehenden Immobilienpreise und Mieten sowie der Angebotsverknappung wird der Wohnungsneubau attraktiv und rentabel (vgl. Tobin q). Dadurch erhöht sich die Baubereitschaft der Wohnungsakteure von N*Bau auf N**Bau und auch die Wohnungsbaumenge von b* hinzu b** (3. Quadrant). 

Folge 4

Die Neubautätigkeit führt – nach Abzug des altersbedingten Flächenabgangs – zu einer Erhöhung des Wohnungsangebotes auf dem Gesamtmarkt von w* zu w** (4. Quadrant), weshalb sich theoretisch die Miete von m** zurück auf m*** reduzieren müsste. 

Fazit

Der BREXIT könnte dem deutschen Immobilienmarkt einen weiteren Nachfrageimpuls geben. Stetig steigender Kapitalanlagedruck erhöht dabei die Gefahr einer späteren Preiskorrektur. Folglich könnte der kurzfristige Nachfragestimulus langfristig sowohl den Immobilienmarkt als auch die Gesamtwirtschaft schwächen. 

Anmerkung: Die vorgestellte Abfolge des 4-Q-Modells ist idealtypisch und tritt in der Realität nicht zwangsläufig so ein. 

____________________________________________

1 Just, T., IREBS Standpunkt Nr. 48, Der BREXIT ist überhaupt kein Segen für die deutsche Immobilienwirtschaft, 2016.

 
Bild Filtertheorie

Ökonomische Impulse für die Wohnungswirtschaft – Teil 8: Filtereffekte

Teurer Wohnungsneubau erhöht das örtliche Mietniveau und verschärft die Gentrifizierung. So lautet eine oft vertretene Ansicht. Doch wäre der Effekt ohne eben diesen Neubau womöglich noch stärker? Dieser Frage geht unser Berater Thomas Lehmann nach.

Filtertheorie als Erklärungsansatz

Die Filtertheorie ist ein lange bewährter Erklärungsansatz der Ökonomie.

Wie in der Abbildung visualisiert, gibt es auf dem Wohnungsmarkt verschiedene Teilmärkte mit dazugehörigen Nachfragegruppen (jeweils mit W und H bezeichnet). Nebenstehend ist jeweils eine Mietstrukturkurve zu sehen. Höherwertige Wohnungen werden tendenziell zu einem höheren Preis an Haushalte mit einer höheren Zahlungsfähigkeit vermietet – et vice versa.

Teurer Wohnungsbau mit zwei Effekten

Diskutiert werden aktuell neben der Erhöhung des Mietniveaus durch hochwertigen Wohnungsneubaus zwei Effekte:

  • der Kaskadeneffekt und
  • die Mietlückentheorie (rent gap).

Beide Effekte sind in der Reihenfolge ansatzweise in der Abbildung integriert. 

Der Kaskadeneffekt folgt dem Gedanken, dass die Wohnraumnachfrage am unteren Ende der Filterkette (günstiger Wohnraum, unteres Segment) etwa durch Zuzügler oder die Flüchtlingsintegration anwächst. Neben dem allgemeinen Nachfrageanstieg kommt es dadurch zu Ausweicheffekten in anderen Teilmärkten.  So steigt auch die Nachfrage im mittleren Segment (blau dargestellt). 

Nachfrageseitige Folgen sind: 

  • weniger Wohnfläche,
  • schlechtere Wohnlage,
  • höhere Mietbelastungsquote und
  • höhere Mieten. 

Die Verknappung und der sich aufschaukelnde Stufenprozess führen bei einer wenig korrelierenden Angebotsausweitung zu einem höheren Mietniveau. 

Mit zeitlicher Verzögerung weiten die Bauakteure durch Wohnungsneubau ihr Angebot aus. In der Regel geschieht dies im oberen Segment (W4). Dadurch entstehen Umzugsketten und Sickereffekte.  Insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wird dieser Effekt jedoch oft in Frage gestellt. Durch überregionalen Zuzug, beispielsweise von Ruheständlern, können sich die Kette und die Wirkungsgewalt zudem verkürzen. 

Aufgrund der Wohnraumknappheit ist die Nachfrage nicht zu befriedigen, es entsteht ein sogenannter rent gap (Mietlücke) zwischen dem »teurem« Neubau und den »preiswerten« Altbeständen. Die Mietlücke bezeichnet die Disparität zwischen der aktuellen Bestandsmiete und der potenziell erzielbaren Miete. Im Umkehrschluss bedeutet dies: Je größer das Mietdifferential ist, desto mehr lohnt sich für Vermieter zum Beispiel eine Modernisierungsmaßnahme (filtering up), die bei entsprechendem Umfang keiner Mietregulierung im Anschluss unterliegt. 

Für diese beiden Seiten ein und derselben Medaille steht die These: »Wer Neubau verhindert oder verschleppt, provoziert hochwertige Sanierungen im Bestand und bewirkt daher genau das Gegenteil: steigende Mieten im Bestand«1. Folglich substituieren die Nachfrager den Neubau mit einem sanierten Erstbezug und erhalten so Zugang zum Wohnungsmarkt. In diesem Szenario entsteht jedoch keine neue Wohnung und die Knappheit wächst zulasten verdrängter Haushalte weiter.   

Fazit

Wichtig ist es, das Problem an der Wurzel zu packen und die Knappheit zu beseitigen anstatt der Regulation weitere Regulationen folgen zu lassen. Ansonsten treiben die Nachfrageimpulse sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten munter weiter nach oben. 

_______________________________________

1 Braun, R. und Grade, J., Beitrag des Eigenheimbaus zur Wohnraumversorgung in NRW – empirica ag, 2016, S. 38.

 
Kartenübersicht

Ökonomische Impulse für die Wohnungswirtschaft – Teil 9: Mietpreisbremse 2.0

Über ein Jahr gilt sie bereits, die Mietpreisbremse. Zeit für ein erstes Fazit. Hierfür nimmt Thomas Lehmann die Erreichung der Ziele, die Funktionsfähigkeit und die Treffsicherheit des viel diskutierten Instruments unter die Lupe.

Zweifelhafte Wirkungskraft

Schlagzeilen wie: »Aus der Bremse ist ein Turbo geworden«1 stellen die Wirkungskraft der Mietpreisbremse häufig in Frage. Die in den Ballungsräumen vorherrschende Marktknappheit im Zusammenspiel mit mangelnder Transparenz für die Mieter liefert bislang keine wirklichen Belege für eine Bremswirkung. Das Transparenzdefizit der Mieter gründet sich auf den Wissensvorsprung des Vermieters über die Miethöhe des ehemaligen Mietvertrages. Darüber hinaus wird die Transparenz dadurch erschwert, dass vermehrt möblierte Wohnungen inseriert und hochpreisig vermietet2 werden. Je angespannter der Wohnungsmarkt ist, umso schwerer ist es, das Gleichgewicht zwischen Mietern und Vermietern wieder herzustellen. Die Umgehungsmöglichkeiten der Mietpreisbremse sind vielfältig, und der Druck auf die Vermieter ist gering.

Der Mietspiegel steht im Fokus

Durch die Mietpreisbremse erhält der Mietspiegel eine zentrale Aufgabe als Orientierungsgröße. Jedoch werden ihm neben der fehlenden Marktspiegelung oft handwerkliche (statistische) Fehler angekreidet.

Besonders häufig stehen Tabellenmietspiegel in der Kritik. Hier werden statistische Werte bemängelt, wie z. B.:

  • sprunghafte Mieten zwischen den Klassen (z. B. Wohnungsgröße)
  • unsaubere Extremwertbereinigung bei zweistufiger Aufstellung (1. Stufe: Tabelle 2. Stufe: Ausstattungsmerkmale)
  • oft keine Berücksichtigung der Makrolage (z. B. gelten die gleichen Wohnlagen für innerstädtische Bezirke und für Randlagen)3
  • Verzerrtes Mobilitäts- und Umzugsverhalten

Interessant ist darüber hinaus die These einer verzerrenden Wirkung des Mobilitäts- bzw. Umzugsverhaltens. So führt das Bremsen des Mietenanstieges in knappen innerstädtischen Lagen dazu, dass eben diese Lagen noch attraktiver werden und die Nachfrage dort umso mehr steigt. In regulierungsfreien Märkten würde der Kostenanstieg den Anreiz zugunsten des Umlandes und ländlicher Regionen steuern und so für einen Ausgleich sorgen.4

Es wird weiter gebaut – besonders im Eigentumssektor

Aktuell wird vielfach betont, dass die Mietpreisbremse keineswegs – wie ursprünglich befürchtet – die Bautätigkeit negativ beeinflusst. Auf den ersten Blick scheint dies zu stimmen. Insbesondere in Berlin steigt die Zahl der Baugenehmigungen und -fertigstellungen stetig. Auf den zweiten Blick ist allerdings zu sehen, dass dieser Zuwachs an neuen Wohnungen vermehrt im Eigentumsbereich stattfindet und weniger im Mietwohnungsbereich mit erschwinglichen Erstbezugsmieten.5

_____________________________________________

1 Rohrbeck, F., Wohnungsnot: Macht euch unbeliebt, DIE ZEIT 25/2016.

2 empirica ag, Möblierte Wohnungen in den Top 7-Städten, 2016.

3 Vgl. Kauermann, G. – LMU München, Berliner Mietspiegel aus statistischer Sicht, Vortrag 14.07.2016 an der Freien Universität Berlin.

4 Vgl. Hiller, N. und Gröbel, S., Regionale Differgenz – die Mietpreisbremse und die Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse, in: Wirtschaftsdienst – Zeitschrift für Wirtschaftspolitik, Ausgabe 11/2015.

5 Vgl. Holm, A., Sozialer Wohnraumversorgungsbedarf in Berlin, 2016.

 

Vorteile des internen Projektmanagements

Womit punktet das interne Projektmanagement bei der Einführung von Innovationsprozessen - etwa gegenüber Arbeitskreisen? Insbesondere dadurch, dass es sich aus standardisierten Routineprozessen zu lösen versteht und den Unternehmen ein schlagkräftiges Managementinstrument an die Hand gibt. 

Doch welches sind die Erfolgs- und Misserfolgsfaktoren der Projektarbeit?

Der betriebliche Alltag zeigt, dass die Ursache für Terminverzögerungen oder Kostenüberschreitungen bei der Einführung von  Innovationsprozessen häufig dieselbe ist: Die meist zeitlich begrenzten und komplexen Innovationsprozesse unterscheiden sich von den standardisierten Routineprozessen deutlich. Sie erfordern daher in der Regel eine abweichende Vorgehensweise, die mit besonderen Anforderungen an das Unternehmen verbunden ist. Dies wird jedoch nicht genügend berücksichtigt.

Arbeitsweise des Projektmanagements

Mit Hilfe des internen Projektmanagements werden die wechselnden Anforderungen genau analysiert, um Verbesserungen und Innovationen zielgerichtet zu realisieren. Hierzu ist eine flexible und schlagkräftige Arbeitsstruktur nötig. Charakteristisch für die Arbeitsweise im Projektmanagement sind:

  • Ziel- und Ergebnisorientierung
  • Auftragsdenken
  • Ganzheitlichkeit
  • flache Hierarchien.

Unabhängig, flexibel und effizient

Ein Grund für die hohe Flexibilität des internen Projektmanagements liegt darin, dass es - bis auf einzelne im Vorfeld definierte Schnittstellen zur Stammorganisation - weitgehend unabhängig operiert. Daraus resultiert ein wesentlicher Erfolgsfaktor der Projektarbeit: Gegebenenfalls können die Interessen der Projektorganisation auch über einzelne Interessen der Linienorganisation gestellt und durchgesetzt werden.

In klar definierten Projektstrukturen und Hierarchien können sich die beteiligten Mitarbeiter unabhängig von ihren üblichen Aufgaben und Funktionsbereichen organisieren und austauschen. Dadurch wird die abteilungsübergreifende Zusammenarbeit effizienter gestaltet und die Transparenz erhöht.

Die größten Fehler

Eine Studie der Deutschen Gesellschaft für Projektmanagement e.V. (GPM) aus dem Jahr 2013 belegt: Gerade am Anfang eines jeden Projekts sollte das Projektmanagement im Fokus stehen, da Fehler, die in der Projektplanung gemacht werden, später meist nur mit hohem Aufwand korrigiert werden können. Dies erfordert in aller Regel einen anfänglichen Mehraufwand, führt aber in den allermeisten Fällen zu einer deutlichen Kosten- und Zeitersparnis gegenüber Projekten ohne Projektmanagement.   

Top-Vier der Misserfolgsfaktoren für Projektarbeit (Quelle: GPM-Studie)

  1. Topmanagement nutzt das Projektportfoliocontrolling nicht zur Steuerung der gesamten Unternehmensentwicklung.
  2. Unvollständiger Projektressourcenplan.
  3. Rollen und Schnittstellen zwischen Stammorganisation und den projektgebundenen Teilen der Organisation sind nicht klar definiert.
  4. Mangelhafte oder nicht systematische Machbarkeitsanalyse im Projektvorfeld.

Ausblick

Die Projektarbeit hat sich mittlerweile auch in vielen kleinen und mittleren Unternehmen als Arbeitsform etabliert. Sie wird künftig ein unverzichtbares Managementinstrument werden, mit dessen Hilfe Unternehmen Veränderungs- und Innovationsprozesse effizient und marktgerecht gestalten und umsetzen können.

 

Welche Chancen bergen Bestandsverkäufe?

Die Portfoliostrategie von Wohnungsunternehmen ist sehr unterschiedlich und wird von Gesellschafterstrategie und Region bestimmt.

Der Hauptgrund einzelner Wohnungsunternehmen, sich von Immobilienbeständen zu trennen, liegt darin, Liquidität zu erlangen. Derzeit kann wegen der großen Immobiliennachfrage ein geeigneter Exit-Zeitpunkt sein. Doch das neue Kapitalinvestment erfordert strategische Überlegungen - insbesondere angesichts des aktuell unattraktiven Zinsniveaus. 

Verschiedene Anlagealternativen prüfen

Die frei gewordenen Mittel können natürlich für fremde Anlagevehikel oder den Ankauf neuer Immobilien verwendet werden. Doch es bietet sich auch an, sie in den eigenen Bestand zu investieren und sich etwa auf einen „neuen“ Kernbestand zu konzentrieren. Dazu ist es nötig, Szenarien und Konzepte für eine strategisch optimale Ausrichtung des Portfolios zu erstellen.  

Eine weitere Möglichkeit, das neue Kapital zu nutzen, ist die vorzeitige Rückzahlung alter Schulden, um gegebenenfalls wieder „traditionelle“ Finanzierungsquellen zu öffnen. Denn aus bilanzieller Sicht kann die Veräußerung von Teilen des Immobilienvermögens stille Reserven aufdecken, wenn der zu erwartende Verkaufserlös den Buchwert übersteigt.

Mit dem Verkauf fallen neben den Einnahmen aus diesen Immobilien und der Mieterschaft auch die damit verbundenen Risiken wie Wertverfall-, Liquiditäts- und Ertragsrisiko weg. 

Ungeachtet der Chancen und Risiken, die eine Konsolidierung mit sich bringen kann, ist in jedem Fall die laufende Überwachung des Portfolios wichtig.  

Wir begleiten Sie gern bei der optimalen Ausrichtung ihres Portfolios mit unserer langjährigen Expertise, um die nachhaltige Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten. 

 

Mietpreisbremse: Die ortsübliche Vergleichsmiete (Teil 2)

Im April-Newsletter haben wir die Voraussetzungen für die Einführung der Mietpreisbremse auf lokaler Ebene dargestellt. Im Folgenden erläutern wir Mietspiegel sowie Mietpotenzialanalysen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete näher. 

Das sagt das Gesetz

Gemäß § 558 Abs. 2 BGB entspricht die ortsübliche Vergleichsmiete „den üblichen Entgelten, die […] für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart […] worden sind.“ Sofern vorhanden, ist ein Mietspiegel als Basis für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen.  

Zwei Arten von Mietspiegeln

  • Der einfache Mietspiegel wird als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete von der Gemeinde oder Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt und alle zwei Jahre an die Marktgegebenheiten angepasst (§ 558c BGB).
  • Dem qualifizierten Mietspiegel muss darüber hinaus eine wissenschaftliche Methodik zugrunde liegen. Er muss nach zwei Jahren angepasst und alle vier Jahre neu erstellt werden (§ 558d BGB).

Prinzipiell sind beide Mietspiegelvarianten zur Ermittlung der ortsüblichen Miete geeignet. Ein Gericht ist aber an einen auf einem einfachen Mietspiegel basierenden Wert nicht gebunden und kann eine andere Miethöhe festlegen. Daher besteht bei einfachen Mietspiegeln das Risiko, dass für die Ortsüblichkeit der Miete weitere Belege erforderlich sind.  

Auch Mietpotenzialanalyse benennt Vergleichsmieten

In Kommunen, die keinen Mietspiegel erstellen, müssen ebenfalls andere Bezugsquellen verwendet werden. Neben Sachverständigengutachten ist die Benennung von Mietpreisen für vergleichbare Wohnungen ein Weg zur Definition der Miethöhe.

Letzteres kann etwa durch Mietpotenzialanalysen erfolgen, wie sie die BBT GmbH bislang häufig für Neubauprojekte erstellt hat. Dabei wird die aktuell erzielbare Neuvertragsmiete unter Berücksichtigung der Standort- und Objektgegebenheiten auf Basis der Bestandsmieten ermittelt.

Bei Fragen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

 

Mietpreisbremse: Die ortsübliche Vergleichsmiete (Teil 1)

Das Gesetz zur Mietpreisbremse wird am 1. Juni 2015 in Kraft treten. Nun stellt sich der Wohnungswirtschaft die Frage, wie sich der staatliche Eingriff bei der Mietengestaltung in der Praxis handhaben lässt. Ein Aspekt ist die ortsübliche Vergleichsmiete.

Gesetzliche Voraussetzung: Ein angespannter Wohnungsmarkt

Handlungsbedarf besteht bei einem angespannten Wohnungsmarkt. Dieser liegt laut Gesetzentwurf der Bundesregierung vor, „wenn...

 

  1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
  4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.“

Ist bereits eine der Voraussetzungen erfüllt, können die Bundesländer Gebiete ausweisen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Dann darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. In Berlin soll das gesamte Stadtgebiet unter diese Regelung fallen. 


Ausgenommen sind Neubauwohnungen (bezugsfertig nach dem 01.10.2014) als auch umfassend modernisierte Wohnungen bzw. Gebäude. Eine zweite Ausnahme betrifft das Niveau der Vormiete. Liegt sie seit mehr als einem Jahr bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über der gesetzlich definierten Schwelle, kann diese Miethöhe auch künftig vereinbart werden.

Wie lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen?

Wichtigste Basis sind die örtlichen Mietspiegel. In vielen Großstädten gibt es qualifizierte Mietspiegel, die alle zwei Jahre angepasst und alle vier Jahre neu erstellt werden. Kleinere Gemeinden verfügen meist über einen einfachen Mietspiegel.

Da nicht für jede Region ein Mietspiegel erstellt wird, sind teilweise andere Methoden wie Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden, statistische Erhebungen oder Gutachten als Grundlage für die Miethöhe heranzuziehen.

 

Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft – das sollten Sie wissen - Teil 5

Strategisches Risikomanagement (RM) bedeutet, vom Einzelrisiko bis zum Gesamtsystem alle Risiken im Blick zu haben und zu steuern. Im heutigen letzten Serienteil zum Risikomanagement geht es um das Risikoberichtswesen.

Risikoberichtswesen/Risikoreporting

Während des RM-Prozesses besteht von interner wie externer Seite (siehe Tabelle) permanent Bedarf an Informationen über die Risikolage des Unternehmens. Dieser Informationsbedarf lässt sich über ein risikospezifisches Berichtswesen abdecken.

Beim Aufbau bzw. der Weiterentwicklung des Risikoberichtswesens sind folgende Fragen zu klären:

  1. Wer sind die Empfänger der Risikoberichte?
  2. Welche Informationen/Daten benötigen die Empfänger?
  3. Wann und wie häufig werden die Risikoberichte versandt?

Empfänger von Risikoberichten

Das Risikoberichtswesen muss so gestaltet sein, dass die für den Empfänger relevanten Informationen in der richtigen Art und Weise (Inhalt, Detaillierungsgrad des Berichts) und zum richtigen Zeitpunkt (Berichtsturnus) zur Verfügung gestellt werden.

Inhalte von Risikoberichten

  • Ein Instrument um externen Adressaten Informationen über die Risikolage des Unternehmens zu liefern, ist der jährliche Risikobericht als Teil des Lageberichts. Inhalt und Aufbau des Lageberichts werden in den Deutschen Rechnungslegungs-standards (DRS) vorgegeben. Im Wesentlichen muss bei dieser Art des Risikoreports über folgende Aspekte berichtet werden:

- Darstellung von Einzelrisiken, Maßnahmen und Wirkungen

- Erläuterung der gesamten Risikolage des Unternehmens

- Angaben zum (Aufbau des) Risikomanagementsystem(s)

  • Interne Adressaten wie Geschäftsleitung, Vorstand und Aufsichtsrat benötigen dagegen detailliertere Informationen und werden turnusmäßig öfter (quartalsweise, halbjährlich) über die Risikolage informiert:

- Betrachtung des Gesamtportfolios sowie einzelnen Cluster

- Betrachtung aller Risikokategorien (Immobilien, Immobilienmarkt/-standort, Unternehmen/Organisation etc.)

- Analyse der Risikolage anhand spezifischer Risikokennzahlen je Risikokategorien

  • Für die permanente Überwachung bestimmter Risikokategorien und Teilrisiken sind derweil die operativen RM-Einheiten, die sogenannten Risikoverantwortlichen, zuständig. Sie übernehmen in der täglichen Unternehmenspraxis die Umsetzung der Risikomaßnahmen (z. B. regelmäßige Prüfung von Spielgeräten/-anlagen im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht) und damit die aktive Steuerung der Risiken. Um zu prüfen, ob die Steuerungsmaßnahmen tatsächlich umgesetzt und damit die Gefahren reduziert werden, sind häufigere Risikoberichte notwendig, meist mit höherem Detaillierungsgrad, weil sie sich auf ein bestimmtes Teilportfolio, einzelne Risikokategorien oder Einzelrisiken beziehen.

Berichtsarten und -zeitpunkte

Für ein laufendes Risikoberichtswesen lassen sich folgende Berichtsarten nutzen:

Die Standardrisikoberichte umfassen einen festgelegten Berichtsinhalt und werden zu den festgelegten Berichtsturnussen automatisch erzeugt.

Bei der Ad-hoc-Berichterstattung wird der Bericht unter bestimmten Bedingungen ausgelöst. Werden für die hinterlegten Risikokennzahlen entsprechende Schwellen- bzw. Eskalationswerte überschritten, wird automatisch ein Bericht erstellt und an die jeweiligen Berichtsempfänger (Geschäftsleitung, RM-Abteilung, Risikoverantwortliche) gesandt. Beispielhaft ist in Abbildung 1 ein Ad-hoc-Bericht dargestellt.

Zudem werden Spezialberichte genutzt, um Risikosituationen aus unterschiedlichen Blickwinkeln zu analysieren. Spezialberichte werden beispielsweise im Rahmen der Vorbereitungen von Aufsichtsratssitzungen erstellt.

Geeignete IT erleichtert Berichtswesen

Um die Risikoberichtserstattung möglichst standardisiert umzusetzen, empfiehlt sich die Unterstützung durch IT-Systeme, wie das von der BBT entwickelte avestrategy-Modul „Risikomanagement“. Hierin lassen sich nicht nur die Risikokennzahlen hinterlegen und automatisch berechnen, meist können auch die Berichtsempfänger und -gruppen definiert werden. So erhalten die jeweiligen Adressaten die richtigen Berichte zum richtigen Zeitpunkt.

 

Durchbruch beim Zankapfel Mietpreisbremse

Mit der von der Immobilienwirtschaft kritisierten Mietpreisbremse will die Bundesregierung die insbesondere in Ballungsgebieten und Uni-Städten steigenden Wohnungsmieten bei Wiedervermietungen eindämmen und die „Verdrängung finanzschwächerer Haushalte“ verhindern. 

Die langanhaltende inhaltliche Diskussion innerhalb der Regierungskoalition wurde in dieser Woche beendet.

Das Ziel

Ziel des aktuell laufenden Gesetzgebungsverfahrens ist die „Sicherstellung bezahlbarer Mieten“. Dazu soll die zulässige Miete bei Wiedervermietungen auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt werden. Die Begrenzung ist für maximal fünf Jahre in angespannten Märkten vorgesehen.

Die Kritik

Häufige Argumente gegen den gesetzlichen Eingriff sind "Investitionsbremse" sowie "Auswahl nach Mieterbonität". Entsprechend letzterer haben es Haushalte mit kleineren Einkommen auch mit der Mietpreisbremse nicht leichter, geeigneten Wohnraum zu finden.

Der Kompromiss

Um zwischen den Interessen der Wohnungssuchenden und der Immobilienwirtschaft zu vermitteln, werden neu gebaute oder umfassend modernisierte Wohnungen laut Gesetzgeber nicht unter die Beschränkungen fallen.

Der aktuelle Stand

Der Bundesrat sah im November 2014 noch Verbesserungsbedarf an den Regierungsplänen. Dies betraf die Regeln zur Mieterhöhung nach Modernisierung, die Rückzahlung überhöhter Mieten und die Definition der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten.

Geplant war das Inkrafttreten für das erste Halbjahr 2015. Aufgrund des noch laufenden Gesetzgebungsverfahrens und der Diskussion innerhalb der Regierungskoalition hatte Bundesjustizminister Heiko Maas in der letzten Woche vermeldet, das Gesetz solle spätestens bis zum Jahresende kommen. Über die Auswirkungen der aktuellen Einigung auf den Zeitplan wurde noch nichts bekannt.

 

Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft – das sollten Sie wissen - Teil 4

Strategisches Risikomanagement bedeutet, vom Einzelrisiko bis zum Gesamtsystem alle Risiken im Blick zu haben und zu steuern. Nach Risikostrategie (Teil 1), Risikokatalog (Teil 2) und Risikobewertung (Teil 3) geht es heute um die Risikosteuerung.

Was Risikosteuerung bedeutet

Ziel der Risikosteuerung ist es, die Risikolage des Unternehmens gezielt zu beeinflussen.

Die Risikolage drückt sich im sogenannten „risk exposure“ (Risikoausmaß) aus, das durch die Kategorien "Eintrittswahrscheinlichkeit" und "Schadenshöhe" bestimmt wird. Um die Risikosituation des Unternehmens positiv zu beeinflussen, müssen Maßnahmen definiert werden, die zu einer Verringerung der Eintrittswahrscheinlichkeit und/oder der Schadenshöhe der Risiken beitragen (siehe Abb. 1).

Aktive und passive Steuerungsmaßnahmen

Es lassen sich zwei Arten von Steuerungsmaßnahmen unterscheiden.

Aktive Steuerungsmaßnahmen führen durch die bewusste Gestaltung der Risikostruktur/-lage zur direkten Beeinflussung des Risikoausmaßes. Beispiele für aktive Maßnahmen sind:

  • Vermeidung von Neubau- oder Modernisierungsprojekten,
  • Verkauf von risikobehafteten Objekten (negativer Cashflow),
  • Zinsfestschreibungen zur Minderung des Prolongationsrisikos,
  • Festlegung /Definition bspw. von Vermietungsprozessen zur Minderung des Prozessrisikos.

Passive Maßnahmen sind vorsorgliche Maßnahmen, die nicht zu einer Veränderung der Eintrittswahrscheinlichkeit oder der Schadenshöhe führen. Hierbei wird unterstellt, dass bestimmte Risiken nicht beeinflussbar sind. Um diese zu steuern, werden zum Beispiel Versicherungen abgeschlossen (Wohngebäude-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung) oder Liquiditätsreserven hinterlegt. 

Risikosteuerung hängt von der Risikostrategie ab

Die in der Risikostrategie festgelegte Risikobereitschaft sowie die Risikotragfähigkeit des Unternehmens sind ausschlaggebend für den Umgang mit aufgedeckten Risiken. So wird eine sicherheitsorientierte Wohnungsgenossenschaft ihr Gesamtrisiko möglichst gering halten, während Immobilien- oder Hedgefonds eher bereit sind, ein höheres Risiko einzugehen, da sie das Ziel der Gewinn-/Renditesteigerung stärker gewichten.

Für eine gezielte Steuerung empfiehlt es sich, für jeden Risikobereich/jedes Einzelrisiko Maßnahmen zu benennen. Steuerungsmaßnahmen werden operativ umgesetzt.

Beispiel: Risikomaßnahmen für ein Wohnungsunternehmen

Ein Restrisiko bleibt immer

Ein gänzlicher Ausschluss aller Risiken ist auch bei verantwortungsvoller Unternehmensführung nicht möglich. Zudem ist von Zeit zu Zeit zu prüfen, ob die Steuerungsmaßnahmen greifen oder eventuell aktualisiert werden müssen.

Zum Abschluss unserer „Risikomanagement"-Serie werden wir Ihnen im nächsten Newsletter das Thema Risikoberichte erläutern.

 

Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft – das sollten Sie wissen - Teil 3

Strategisches Risikomanagement bedeutet, vom Einzelrisiko bis zum Gesamtsystem alle Risiken im Blick zu haben und zu steuern. Nach der Risikostrategie (Teil 1) und dem Risikokatalog (Teil 2) stellen wir Ihnen heute vor, wie Risiken gemessen werden.

Instrumente zur Risikobewertung

Um die Auswirkungen der ermittelten Risiken detailliert abschätzen und Entscheidungen im Rahmen der Risikosteuerung ableiten zu können, bedarf es der Messung/Bewertung der Risiken. Hierfür gibt es verschiedene Instrumente und Methoden, die in qualitative und quantitative Verfahren unterteilt werden.

  • Zur Bestimmung quantifizierbarer Risiken werden häufig mathematisch-statistische Verfahren angewendet, die in der Immobilienwirtschaft jedoch nur bedingt anwendbar sind.
  • Eine größere Bedeutung haben qualitative Verfahren wie das Scoring-Modell, welches ermöglicht, die Risikogefahr der Immobilien zu vergleichen.
  • Eine weitere Möglichkeit der Risikobewertung ist die Ermittlung qualitativer und quantitativer Risikokennzahlen. Gerade den Wohnungsunternehmen steht die notwendige Datenbasis (aus dem ERP-System, Zustandsbewertungssystemen etc.) zumeist schon zur Verfügung. Daraus lassen sich Verhältniszahlen, Kennwerte oder Indikatoren ableiten, die Auskunft über vergangene, derzeitige und zukünftige Entwicklungen geben.

Übersicht der Risikokennzahlen 

Was bei der Festlegung der Messgrößen zu beachten ist

  • Eignung zur Bewertung von Vergangenheit, Status Quo und Zukunft
  • Vertretbarer Aufwand bei der Ermittlung der relevanten Daten
  • Auswahl quantitativer und qualitativer Kennzahlen
  • Sicherstellung von Vergleichbarkeit

Um eine Aussage über den Risikogehalt der Immobilien ableiten zu können, sind zudem Schwellenwerte festzulegen, bei deren Über- oder Unterschreitung das Risiko als bedrohlich gilt. Bei einer it-basierten Risikobewertung können die Schwellenwerte automatisch beim Erreichen der definierten Eskalationsstufen eine Benachrichtigung bspw. einen Bericht ausgeben. Dadurch wird eine kontinuierliche Überwachung der Risiken gewährleistet.

Das praxiserprobte System avestrategy bietet ein Modul welches die Definition qualitativer und quantitativer Risikokennzahlen pro Risiko ermöglicht. Zudem lassen sich Grenzwerte und ein entsprechender Überprüfungsrhythmus für die Kennzahlen hinterlegen. Die oben beschriebene permanente Überprüfung der Risiken wird durch eine automatisierte Berechnung der Kennzahlen und Vergleich dieser mit den Schwellenwerten gewährleistet. Bei Über- oder Unterschreitung des Schwellenwertes wird eine Meldung an den Risikoverantwortlichen versandt, damit dieser ggf. notwendige Steuerungsmaßnahmen einleiten kann.

Im nächsten Newsletter erfahren Sie, welche Steuerungsmaßnahmen geeignet sind, um Risiken zu minimieren.

 

Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft – das sollten Sie wissen - Teil 2

Strategisches Risikomanagement bedeutet, vom Einzelrisiko bis zum Gesamtsystem alle Risiken im Blick zu haben und zu steuern. Nach Teil 1 zur Entwicklung einer Risikostrategie erläutern wir Ihnen heute, wie ein Risikokatalog erarbeitet wird.

Knowhow aus vielen Abteilungen

Nachdem die Risikostrategie und die mit dem Risikomanagement verbundenen Ziele definiert wurden, folgt die Erarbeitung eines Risikokataloges. Dies erfordert das Knowhow aus verschiedenen Abteilungen, wie beispielsweise:

  • Bestandsbewirtschaftung
  • Technische Abteilung
  • Projektentwicklung
  • Rechnungswesen / Controlling
  • Personalmanagement

Risiken klassifizieren

In Expertenworkshops werden nun die Einzelrisiken identifiziert und deren Relevanz für das Unternehmen beurteilt. Die Risiken werden in zwei Kategorien eingeordnet:

  • Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos
  • Schadenshöhe bei Eintritt des Risikos

Die Einstufung in die beiden Klassen erfolgt qualitativ („gering“, „mittel“, „schlecht“) oder als €-Betrag beziehungsweise prozentualer Wert. Die Risiken werden sodann in einer Risikomap abgebildet.

Es empfiehlt sich, die Einzelrisiken durch Zuordnung zu Risikobereichen zu systematisieren. Thematisch zusammenhängende Risiken werden so für die weitere Risikobewertung zusammengefasst und gleichzeitig für die Risikosteuerung durch die Risikoverantwortlichen gebündelt.

Wie Risiken durch Kennzahlen und Indikatoren bewertet werden und welche Rolle Schwellenwerte dabei spielen, erfahren Sie in der nächsten Newsletterausgabe.

 

Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft – das sollten Sie wissen - Teil 1

Strategisches Risikomanagement bedeutet, vom Einzelrisiko bis zum Gesamtsystem alle Risiken im Blick zu haben und zu steuern. Wir erläutern Ihnen, worauf es dabei ankommt. In Teil 1 lesen Sie heute, wie eine Risikostrategie entwickelt wird.

Der rechtliche Hintergrund: KonTraG, BilMoG, MaRisk

Aus der Begründung des KonTraG ergibt sich die Pflicht zur Einführung von Risikomanagementsystemen nicht nur für Aktiengesellschaften, sondern ebenso für wohnungswirtschaftliche Unternehmen anderer Rechtsformen. Daher sind auch Wohnungsunternehmen aufgefordert, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um Risiken frühzeitig zu erkennen (§91 II AktG). Neben der Erfüllung gesetzlicher Vorschriften ist das Risikomanagement zudem ein Instrument der strategischen Steuerung.

Der ganzheitliche Risikomanagementprozess beginnt mit der Risikostrategie

1. Risikostrategie festlegen:

  • Welche / wie viele Risiken können eingegangen werden (Risikobereitschaft, Risikoneigung)?
  • Ist das Unternehmen sicherheitsorientiert (risikoscheu) / soll der Gewinn maximiert werden (risikofreudig)?
  • Wieviel Eigenkapital steht zur Verfügung, um Risiken abzudecken (Risikotragfähigkeit)?

2. Risikoziele benennen. Sie konkretisieren die Strategie. So lassen sich etwa für risikoscheue Wohnungsunternehmen diese Risikoziele definieren:

  • Nachhaltige Sicherung der langfristigen Wertstabilität des Immobilienbestandes
  • Nachhaltige Entwicklung des Immobilienbestandes
  • Reduzierung von Mieterrisiken (Mietausfälle, Leerstände)
  • Verbesserung der Kundenzufriedenheit sowie der Mieterbindung
  • Reduzierung des Risikokapitals

Wie sich die weiteren Phasen des Risikomanagementprozesses gestalten, erfahren Sie im nächsten Newsletter.

 

Wichtiges Urteil für Wohnungseigentümer

Am 25.10.2013 fällte der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ein Urteil zum verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch zwischen Wohnungseigentümern. Die Kammer hat damit eine für das Schadenersatzrecht und das Wohnungseigentumsrecht wichtige Entscheidung getroffen.

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte sich mit folgender Fragestellung befasst: Können Wohnungseigentümer eine Entschädigung für Vermögensnachteile verlangen, die sie durch eine von einer benachbarten Wohnung ausgehenden rechtswidrigen Einwirkung auf ihre Wohnung erlitten haben, wenn ein Verschulden des Nachbarn nicht festzustellen ist? Und gilt dies auch im Verhältnis von Mietern, die die Räume von Wohnungseigentümern angemietet haben?  

So sieht die Rechtsprechung aus:

Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen kann.

Gleiches gilt im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. deren Mietern), weil es sich beim Sondereigentum um "echtes Eigentum" handle. Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, sind die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln.

Mehr zu den Hintergründen der Entscheidung und der Frage „Besteht Versicherungsschutz?“ lesen Sie in der kommenden Februar-/März-Ausgabe unserer Kundenzeitschrift Funk-BBT-News. 

 

Wohnungswirtschaft setzt auf Partnerschaft

In der Wohnungswirtschaft ist eine Steigerung von Kooperationen zu beobachten. Nach dem Motto "Partnerschaft statt Wettbewerb" werden  etwa Projekte gemeinsam umgesetzt und Synergien genutzt, um die Marktposition zu stärken oder die Kosten zu senken. Doch Kooperationsentscheidungen und -prozesse erfordern gute Vorbereitung und professionelle Steuerung.

Das Marktumfeld, in dem die Wohnungswirtschaft agiert, wird durch diverse Faktoren wie sinkende Bevölkerungsentwicklung, schrumpfende Haushaltgröße, Veränderung der Marktanforderung, Umsetzung des Stadtumbaukonzeptes, Energiewende geprägt. Deswegen sind die Marktteilnehmer gezwungen, andere Strategien zu verfolgen, um den neuen Marktanforderungen gerecht zu werden. Nach dem Motto Partnerschaft statt Wettbewerb werden unterschiedliche Formen der Zusammenarbeit immer mehr praktiziert, um Synergieeffekte auszuschöpfen. Die Befragung der Wohnungsunternehmen mit mehr als 10.0000 Wohnungen bestätigt die Aussage „Wohnungsunternehmen können wirtschaftliche Vorteile generieren“. Dem stimmen 66 % eher und 21 % voll der befragten Wohnungsunternehmen zu. (Quelle: GdW Unternehmenstrends 2020 - Unternehmensbefragung)

Die BBT hat bereits mehrere Unternehmen zum Thema Zusammenarbeit beraten. Dabei haben wir unter anderem folgende Kooperationsformen analysiert und begleitet: 

  • Verschmelzung
  • Übernahme von Dienstleistungen durch ein Unternehmen (Geschäftsbesorgung)
  • Spaltung der Unternehmen in eine Besitz- und eine Betriebsgesellschaft

Der Prozess vom Finden der besten Form der Zusammenarbeit bis zur Umsetzung umfasst drei Phasen:  

Entscheidungsvorbereitung

  • Grobcheck beider Unternehmen hinsichtlich Marktumfeld, Immobilienbestand, finanzieller Situation, Unternehmensstruktur und -prozessen
  • Prüfung unterschiedlicher Alternativen der Zusammenarbeit und deren Wirtschaftlichkeit
  • Simulation der potentiellen Form der Zusammenarbeit

Abschließende Entscheidungsfindung

  • Klärung der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen
  • detaillierte Analyse der finanzwirtschaftlichen Situation (ggf. Due Diligence)
  • Gespräche mit den Gremien

Umsetzung

  • Vorbereitung der Unterlagen für Gremienentscheidungen
  • Durchführung/Gremienentscheidungen
  • Umsetzung der steuerlichen und rechtlichen Voraussetzungen

Im Anschluss werden die Unternehmensstrategie und -ziele genau festgelegt sowie die Geschäftsprozesse entsprechend strukturiert.

Der Erfolg des gesamten Prozesses von der Entscheidungsfindung bis zur Umsetzung wird durch eine gute Projektorganisation und Steuerung bestimmt. Daher ist es empfehlenswert, Fachleute mit der Projektsteuerung zu betrauen.

In den folgenden BBT-Newslettern erfahren Sie mehr über die einzelnen Formen der Zusammenarbeit.

 

Planung von Mietausfällen erspart böse Überraschungen

Nicht geleistete Mietzahlungen verursachten im Jahr 2011 bei den Mitgliedsunternehmen des Wohnungsverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW) einen Zahlungsausfall von 446 Mio. Euro. Für ihre strategische Unternehmensplanung müssen Wohnungsunternehmen deshalb nicht nur eine fundierte Planung der zukünftigen Mieteinnahmen, sondern auch der Zahlungsausfälle vornehmen.

Schnelle Planung auf Unternehmensebene

Die Planung der Zahlungsausfälle kann zum einen sehr einfach auf der Unternehmensebene erfolgen. In diesem Fall wird pauschal ein absoluter Wert oder Prozentsatz festgelegt und von der Jahresnettosollmiete abgezogen.

Detaillierte Planung auf Objektebene

Sehr viel detaillierter kann die Planung von Zahlungsausfällen dagegen auf Objektebene durchgeführt werden. Die Planung erfolgt hierbei bestandsorientiert, ausgehend von einzelnen Gebäuden oder Wirtschaftseinheiten. Sie kann auf Siedlungen, Stadtteile oder Organisationseinheiten bzw. das gesamte Unternehmen verdichtet werden. Dabei ist es völlig ausreichend, das durchschnittliche Forderungsvolumen der letzten drei Jahre in den einzelnen Objekten als Basis heranzuziehen.

Weiterhin sind bei der Planung der Zahlungsausfälle externe Faktoren zu berücksichtigen, die auf den räumlich abgegrenzten Teilmarkt des jeweiligen Objekts einwirken können. Soziodemographische Daten wie die Bevölkerungs-, Alters- und Haushaltsstruktur, die durchschnittlichen Haushaltseinkommen, die Anzahl der Erwerbstätigen und die Kaufkraft dienen hier als Indikatoren.

Diese Differenzierung führt zu genaueren Prognosen für die Planung, da die jeweilige Bewohnerstruktur die Höhe der Zahlungsausfälle maßgeblich beeinflusst.

Nichtsdestotrotz ist für Wohnungsunternehmen neben der sorgfältigen Planung ein effizientes Forderungsmanagement zur Vermeidung von Zahlungsausfällen unverzichtbar.

 

Ermittlung langfristiger Instandhaltung-/Instandsetzungskosten – Vortrag von BBT und CalCon in der Fachkommission Betriebswirtschaft des BBU

CalCon Deutschland AG-Vorstand Sigrid Niemeier und BBT-Geschäftsführer Henri Lüdeke haben am 19. Oktober 2012 einen umfangreichen Fachvortrag zum Thema langfristige Instandhaltungs-/Instandsetzungs-kosten innerhalb der Fachkommission Betriebswirtschaft des BBU gehalten. Die Fachkommission berät den BBU-Vorstand in wesentlichen betriebswirtschaftlichen Fragen.

Anknüpfend an einen Auftaktvortrag von Herrn Christoph Beck, Vorstand der degewo, Berlin, auf der letzten Sitzung der Fachkommission, haben wir, Sigrid Niemeier, Vorstand der CalCon Deutschland AG, München (Ausgründung des Fraunhofer-Instituts für Bauphysik) und Henri Lüdeke, Geschäftsführer der BBT, einen gemeinsamen Vortrag zur Ermittlung langfristiger Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten innerhalb der Fachkommission Betriebswirtschaft des BBU gehalten. 

Ist-Analyse ist die Basis 

Bei Bestandshaltern finden wir ein Gemenge aus unterschiedlichen Bautypen, Bauweisen, Geschossanzahlen, Grundrisslösungen, energetischen Standards, divergierenden Mikrostandorten und unterschiedlicher Mieterklientel. Wir müssen einen Überblick über Stärken und Schwächen des Portfolios erhalten. Hierzu nutzen wir die Portfolioanalyse als wichtigstes Instrument des Portfoliomanagements. 

Wir brauchen Stammdaten (Mengen, Werte, Vorhandensein/ Ausstattung), Zustandsdaten (epiqr®) und qualitative Portfolio-BewertungBewegungsdaten der letzten Perioden sowie Marktdaten

Dies verlangt nach Know how, den richtigen Instrumenten wie avestrategy sowie einer validen Datenbasis. 

Folgende Anforderungen an die Ist-Analyse der Objektqualität lassen sich formulieren:

  • Der Erfassungs- und Pflegeaufwand muss gering gehalten werden.
  • Die Aussagen müssen objektiv, vergleichbar und einheitlich sein.
  • Die Bewertung muss ganzheitlich sein.
  • Planungsgedanken müssen von der Bewertung strikt getrennt sein.
  • Technischen/energetischen/soziokulturellen Veränderungen und Anforderungen muss in der Bewertung Rechnung getragen werden. 

Es gilt der Grundsatz: so wenig wie möglich, so viel wie nötig! 

Die epiqr®-Methode vereint fachliche Excellenz und geringen Aufwand. 

Folgende Informationen sind Ergebnis der Ist-Analyse je Objekt:

  • Technischer Zustand auf Bauteilebene
    (Dächer, Fenster, Anlagentechnik, Wohnungen ...)
  • Energetischer Zustand (energetische Qualität der Gebäudehülle, TGA)
  • Ausstattungsqualität
    (Balkone, Aufzüge und Sonderzugänge, Art der Beheizung etc.)
  • Kosteninformationen:
    Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf auf Bauteilebene
  • Abnutzungsgrade (Eingriffstiefen) 

Die Darstellung erfolgt im sog. epiqr®-Diagramm, wobei jedes Segment genau einem kostenintensiven Bauteil entspricht. Je länger des blaue Segment, desto schlechter der aktuelle Zustand. Die epiqr®-Eingriffstiefe entspricht einem technischen Abnutzungsgrad. 

Allein auf der Basis der technischen Notwendigkeiten kann und darf noch keine Planungsentscheidung getroffen werden! 

Einordnung in den strategischen Kontext 

Divergierende Markt- und Objektmerkmale bedingen unterschiedliche Objektstrategien.

Vor allem die langfristige Nachfrage sowie Mietpotenziale bestimmen neben technischer Notwendigkeit die Reihenfolge von größeren Instandsetzungen. Die sinnvolle Bündelung von Maßnahmen erhöht die Komplexität bei der Bestimmung der Reihenfolge. Die Beachtung der Wohnungsebene vs. Zielgruppeneignung wird künftig an Bedeutung gewinnen. 

Derartige Matrixdarstellungen sind gut geeignet, Zusammenhänge zu visualisieren.

Um konkrete Hinweise zur Reihenfolge und zum Umfang von Maßnahmen, vor allem in homogenen Beständen, zu erhalten, ist es sinnvoll, sich die Verteilung der Zustände der kostenintensivsten Gewerke anzusehen. Sind nur einzelne Elemente stark abgenutzt, mögen sog. Einzelmaßnahmen zielführend sein. Sind hingegen nur wenig Schwankungen in den Zuständen erkennbar, so würde man zuwarten und eher zyklisch größere zusammenhängende Pakete machen oder, wenn der Zustand insgesamt überall ähnlich abgenutzt ist, eine Komplexmaßnahme in nächster Zeit planen.  

Die letztliche Entscheidung ist nicht nur vom technischen Zustand, sondern vor allem auch von Nachfrage und Mietpotentialen geprägt. 

Thesen zu langfristigen Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten 

Ausgangspunkt der Betrachtung ist ein Bestandsportfolio mit unterschiedlichen Bautypen, Baujahren und aktuellen Bauzuständen. Baujahr bzw. Bau-Qualität während der Sanierung sowie konkreter Ausgangszustand heute (u.a. Vorhandensein Dämmung) haben Einfluss auf langfristige Instandsetzungskosten. Ein Globalansatz ohne Objektkenntnis funktioniert nicht! 

Eine sinnvolle automatisierte Maßnahmenbündelung sowie die Beachtung der Wohnungs-ebene vs. Zielgruppeneignung werden in Zukunft noch wichtiger. 

Automatisierte Planung mit epiqr®

„Die Zahl“ über ein gesamtes Unternehmen gibt es nicht. Zukünftige Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten werden determiniert durch die Qualität und die verwendeten Baumaterialien zur Bauentstehung bzw. letzten Instandsetzung/Modernisierung. Da i. d. R. kein Unternehmen flächendeckend über jedes Material und den Einbauzeitpunkt Bescheid weiß, müssen Näherungen gefunden werden, die trotzdem hinreichend genau für die Planung von Instandsetzungen sind 

Herausforderungen in der Planung

Nicht nur die Bewertung, sondern auch die Planung sollte möglichst objektiviert sein. Strategische Entscheidungen dürfen nicht durch oft vermeintlich technische Zwänge ausgehebelt werden. Die Planung muss bedarfsgerecht sein und auch individuelle Besonderheiten müssen berücksichtigt werden können. Ein mittel- bis langfristiger Betrachtungshorizont ist unbedingt erforderlich, ohne zu hohe Einbußen in der Kostengenauigkeit.  

Existierende Modelle zur Vorhersage künftig anfallender Kosten 

Viele Modelle zur Vorhersage von künftig anfallenden Kosten arbeiten mit Bauteil-Lebens-dauer-Katalogen (z. B. BKI oder unternehmensindividuellen Katalogen). Die Gefahr dabei ist, dass existierende Bauteil-Lebensdauer-Kataloge sich häufig am Neubau orientieren. Meist ist das Bauteil-Alter nicht für alle Bauteile bestimmbar. Zudem verfügen Lebensdauern über sehr hohe Varianzen. Die strategische Ausrichtung wird nicht berücksichtigt und tatsächliche technische Zusammenhänge bleiben unberücksichtigt. 

Die Folge: Die Plankosten weichen oft um mehr als 30 % von der Realität ab und sind in der Praxis nicht für eine verlässliche Vorhersage geeignet. 

Der Lösungsansatz in epiqr® Wohnen: der standardisierte Planungsvorschlag 

1.)  Verbesserung der Vorhersage von Bauteil-Lebensdauern

  • Beschreibung eines Bauteils nach epiqr® durch Zustand a – d
  • Häufigkeitsverteilung der Zustände über das Alter
  • Erzeugung und Zusammenführung von Verteilungsfunktionen
  • Vorhersage der Entwicklung der nächsten Jahre 

Je Bauteil gibt es statistische kum. Wahrscheinlichkeitsverteilungen für das Auftreten der Zustände a (neuwertig, mangelfrei), b (leichte Abnutzung, z. B. 20%), c (starke Abnutzung, erhebliche Mängel) bis d (Ende der Lebensdauer erreicht) (siehe Abbildung links). Auf der rechten Seite ist der Korridor zu sehen, der bei einem bestimmten Baualter wahrscheinlich ist. Hieran kann abgelesen werden, wann mit welcher Wahrscheinlichkeit eine Verschiebung in den nächstschlechteren Zustand zu erwarten ist. 

2.)  Bildung von Maßnahmenpaketen und Varianten

  • Festlegung von Planungsvarianten (Notinstandhaltung, Planinstandhaltung, Modernisierung)
  • Identifikation von auslösenden Elementen je Maßnahmenpaket
    (z. B. Zustand Dachdeckung und Dach-Tragwerk für Paket Dachsanierung)
  • Definition des Maßnahmenumfangs je Variante 
    (z. B. Dachausbesserung vs. Neueindeckung inkl. Dämmung) 

3.)  Zusammenführung Teil 1 und Teil 2

  • Auf Basis des derzeitigen Ist-Zustands wird der wahrscheinlichste Ausfallzeitpunkt für die treibenden Elemente (Bauteile) ermittelt.
  • Diese lösen die jeweiligen Maßnahmenpakete aus.
  • Es werden für alle Gebäude alle Varianten erstellt.
  • Für alle Gebäude liegen realistische, einheitliche Planungsvorschläge für alle Varianten und Fristigkeiten vor.
  • Für die Ausführung in Frage kommende Vorschläge können (und müssen) durch die technischen Mitarbeiter noch präzisiert werden.
  • Mit sehr geringem Aufwand können so fundierte Budgetvorschläge erstellt werden - mit einer Kostengenauigkeit von erfahrungsgemäß weniger als +/- 10 % Abweichung auf Objektebene. 

Durchrechnen bis zum „Geldsäckel“ 

Bei der Vielzahl der Objekte und denkbaren Kombinationen von Maßnahmen inhaltlich und zeitlich ist es unabdingbar, die Varianten in der objektkonkreten Unternehmensplanungs-rechnung in Szenarios „durchzuspielen“.

Der Mehrwert der Kooperation zwischen BBT und CalCon Deutschland AG ist hier, dass zunächst im Portfolio-Management-Modul in avestrategy sinnvolle Szenarios je Objekt eingegrenzt werden. Diese Informationen ermöglichen es, den Aufwand in epiqr® Wohnen noch geringer zu halten, da keine „sinnfreien“ oder höchst unwahrscheinlichen Szenarios berechnet werden müssen. 

Wir brauchen eine Kopplung von qualitativer Portfolioanalyse und Planung in möglichst einem einheitlichen System (avestrategy). Die Abbildung von Bau- und Modernisierungs-maßnahmen im Kontext mit Mietpotenzialen sowie Darlehens- und Besicherungsstrukturen unter Beachtung von Top-Kennzahlen, Plan-Beleihungsausläufen und Liquiditätsreserven ist eine komplexe Anforderung, die ohne moderne Planungs- und Portfolio-Management-Systeme nicht adäquat abgebildet werden kann. 

Des Weiteren ist für eine richtige Mietenkalkulation eine Objekt-Deckungsbeitragsrechnung nötig. Für die Bereiche Finanzierung/Treasury wird zudem eine objektscharfe Liquiditätsplanung benötigt.

Erst wenn es gelingt, die Ideen aus der Portfolioanalyse, gepaart mit den richtigen technischen Bestandserfassungen und den automatisierten Planungsvorschlägen, in der Unternehmensplanungsrechnung bis zum Kassenbestand durchzurechnen, können Wert erhaltende und Wert steigernde Maßnahmen sinnvoll begründet werden. 

Wir danken an dieser Stelle Sigrid Niemeier für ihren viel beachteten Vortrag beim BBU.

 

Genossenschaftswohnungen: Verkauf kein Tabu

Wohnungsgenossenschaften punkten bei Mietern mit ihrem Gemeinschaftsgedanken und häufig günstigem Wohnraum. Seit der Wende kämpfen sie jedoch mit schwierigen Vermietungsbedingungen und mussten mangels Rentabilität auch Objekte abreißen. Der - eigentlich unübliche - Verkauf von Genossenschaftswohnungen kann eine vorteilhafte Alternative darstellen.

In Deutschland gibt es ca. 1.900 Wohnungsbaugenossenschaften. Diese verwalten laut der Jahresstatistik 2010 des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW) über zwei Millionen Wohnungen und haben mehr als drei Millionen Mitglieder.

Genossenschaften stehen für moderne Dienstleistungen und größtmögliche Kundenorientierung durch flexible Beratung und guten Service rund ums Wohnen. Dabei ist der Bereich Verkauf grundsätzlich überhaupt kein Thema in den Genossenschaften. Diesen Gedanken unterstützen wir bei der BBT GmbH.

Problemlösung durch Abriss?

Wohnungsbaugenossenschaften versorgten in den Nachkriegsjahren ihre Mitglieder mit günstigem Wohnraum.

Seit der Wende hatten und haben noch heute viele dieser Genossenschaften Probleme wie zunehmenden Leerstand, z.B. wegen veralteter Ausstattungen und nicht zeitgemäßer Grundrisse. Auch Immobilien in schwierigen Lagen sind aufgrund fehlender Nachfrage kaum erfolgreich zu bewirtschaften. Zahlreiche Genossenschaften veranlasste das zum Abriss von Objekten im Rahmen des Stadtumbaukonzeptes. 
Jedoch gibt es eine Alternative: Verkauf. Warum sollte man verkaufsfähige Immobilien abreißen, wenn man mit dem Verkauf neue Liquidität für Neubauten und Sanierungen schaffen kann!? 

Genossenschaftsspezifische Transaktionsberatung

Der Vertrieb durch professionelle Transaktionsberater wie die BBT bietet viele Vorteile. Wir haben langjährige Erfahrung in der Transaktionsberatung und Vermittlung von Immobilien und ein umfassendes Kundennetzwerk. Als Tochterunternehmen des BBU e.V. haben wir für verschiedene Genossenschaften eine Vielzahl von Objekten erfolgreich vermarktet. Natürlich wissen gerade wir als Verbandsunternehmen um die Besonderheiten eines solchen Verkaufs und berücksichtigen die Interessen der Mitglieder und achten auf eine entsprechende Sozialverträglichkeit.

Gern beraten wir auch Sie bei der Identifizierung von möglichen Verkaufsbeständen, denn der Abriss kann warten!

 

Doppik-Umstellung: Kommunale Wohnungsunternehmen müssen Vermögen bewerten

Die Umstellung der kommunalen Haushalte auf die doppelte Buchführung (Doppik) im Haushalts- und Rechnungswesen hat auch Auswirkungen auf die kommunalen Wohnungsunternehmen. Diese müssen ihren Gesellschaftern eine aktuelle Bewertung des Anlagevermögens vorlegen, die für die Erstellung einer Doppik-Eröffnungsbilanz benötigt wird. Eine zertifizierte Software zur Massenbewertung großer Wohnungsbestände kann dabei sehr hilfreich sein.

Die Übergangsfristen für die Umstellung der kommunalen Haushalte auf ein Haushalts- und Rechnungswesen mit doppelter Buchführung (Doppik) laufen in den meisten Bundesländern. In vielen Kommunen sind aktuell die notwendigen Vorarbeiten dazu im Gange. In den nächsten zwei bis fünf Jahren wird der überwiegende Teil der deutschen Kommunen das kommunale Haushalts- und Rechnungswesen auf Doppik umgestellt haben.

Eine der wesentlichen Voraussetzungen für die Erstellung einer Doppik-Eröffnungsbilanz ist die Vermögenserfassung und -bewertung. Dies bedeutet für die kommunalen Wohnungsunternehmen eine Bringschuld gegenüber den Gesellschaftern: Sie müssen ihnen eine aktuelle Bewertung des Anlagevermögens vorlegen.

Aufgrund der Größe des Wohnungsbestands der kommunalen Wohnungsgesellschaften wird in den meisten Fällen eine Massenbewertung zum Tragen kommen. Dabei muss sichergestellt sein, dass die der Massenbewertung zugrunde liegenden Berechnungsalgorithmen gemäß den anerkannten Bewertungsstandards codifiziert sind. Die Massenbewertung erfolgt regelmäßig durch Clusterverfahren mit systematisierten Wertansätzen. Die Cluster werden dazu je nach Wertansatz definiert und können sich z.B. beziehen auf:

  • Lagekriterien (z.B. innerstädtisch, Stadtteile usw.)
  • Sanierungsstand (z.B. vollsaniert, teilsaniert, unsaniert)
  • Bauweise (z.B. Mauerwerk, Blockbau, „Platte“, Neubau)

Weitere wesentliche Grundlagen der systematischen Massenbewertung sind der Research von Marktdaten, die Bestimmung von Chancen und Risiken durch eine Portfolioanalyse und das daraus abgeleitete Ermitteln von objektkonkret risikoadjustierten (Liegenschafts-) Zinsen.

Zertifizierte Software zur Massenbewertung

Um den notwendigen Grad an Transparenz, Effizienz und Sicherheit zu gewährleisten, sollte die Nutzung einer zertifizierten Software zur automatisierten Massenbewertung geprüft werden. Eine solche Software, wie etwa avestrategy, bietet sowohl Arbeitserleichterungen als auch Kostenreduzierungen gegenüber etwaigen Einzelgutachten.

Die Grundlagen zur doppikfähigen automatisierten Massenbewertung werden wir in einem Beitrag auf der Bewertungskonferenz der BBA am 1. Dezember 2010 näher ausführen. Wir hoffen, Sie dazu persönlich begrüßen zu können. 

 

Immobilien Vofi Investitionsrechnung – Vollständiger Finanzplan für Investitionsentscheidungen

Die Beurteilung von Investitionsentscheidungen setzt meist detaillierte Berechnungen voraus. Hierfür gibt es verschiedene Verfahren, unter anderem den vollständigen Finanzplan. Bei dieser Berechnungsmethode werden alle Zahlungsströme eines Investitionsobjekts periodenbezogen und transparent erfasst und können beispielsweise mit unterschiedlichen Finanzierungskonditionen und Anlageformen abgeglichen werden.

Zur Beurteilung von Investitionsentscheidungen stehen unterschiedliche Rechenverfahren zur Verfügung, die sich hinsichtlich der zu betrachtenden Größen sowie der betrachteten Zeiträume grundsätzlich unterscheiden. 

Neben den statischen und dynamischen Verfahren werden zunehmend moderne Verfahren, wie z.B. der vollständige Finanzplan (VOFI), angewendet.

Ziele und Systematik des VOFI

  •  Alle Zahlungsströme, die mit dem Investitionsobjekt verbunden sind, sollen periodenbezogen (z. B., tag-/monatsgenau oder jährlich) und transparent erfasst werden.
  • Die Abbildung der Zahlungsströme erfolgt in Tabellenform, was zur besseren Übersichtlichkeit der finanzwirtschaftlichen Vorgänge beitragen soll.
  • Zwar gibt es keine zwingenden Vorgaben hinsichtlich des Aufbaus, häufig werden die Zahlungen jedoch unterteilt in:
  1. originäre, d. h. direkt durch das Investitionsobjekt verursachte Zahlungen, wie z. B. Anschaffungskosten, Bruttomieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten
  2. derivative, d. h. aus der Investition abgeleitete Zahlungen, wie z. B. Steuer-, Finanzierungszahlungen und Abschreibungen
  • Am Periodenende werden diese Zahlungsströme saldiert und die entsprechenden Einzahlungs- bzw. Auszahlungsüberschüsse ermittelt. Hieraus lässt sich dann der Bedarf für weitere (Zwischen-) Finanzierungen bzw. das Anlagevolumen der überschüssigen Mittel ableiten.
  • Sämtliche Einzahlungs- und Auszahlungsströme sowie deren finanzwirtschaftliche Konsequenzen können auf diese Weise berücksichtigt werden.

Unterschiede zu anderen Berechnungsmethoden

Im Vergleich zu anderen Investitionsrechenverfahren können auch unterschiedliche Finanzierungskonditionen und Anlageformen (Soll- und Habenzinsen) einbezogen werden.

Ein weiterer Unterschied zu den dynamischen Verfahren ist, dass die Zahlungen nicht mehr auf den Investitionszeitpunkt abgezinst, sondern auf den Planungshorizont bezogen werden und somit endwertorientiert sind. Dadurch können Wiederanlage oder Zwischenfinanzierung von Zahlungen berücksichtigt werden.

Einschätzung der Vorteilhaftigkeit von Investitionen

Zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit werden beim VOFI folgende Zielgrößen herangezogen:

  1. VOFI-Endwert
  2. VOFI-Rentabilität (eingesetztes Kapital/Gesamtkapital)
  3. VOFI-Amortisationsdauer

Der Vermögensendwert ist der Saldo aller originären und derivativen Zahlungen der Investition zum Ende des Planungshorizontes (Bestandssaldo). Ein positiver Endwert wird durch ein Guthaben am Ende des Betrachtungszeitraumes abgebildet, wogegen ein negativer Endwert als Kreditstand ausgewiesen ist. Ziel ist es, diesen Vermögensendwert zu maximieren. Das Investitionsobjekt ist dann vorteilhaft, wenn der Endwert größer ist als der Wert der Investitionsalternative (Opportunität).

Die Vorteilhaftigkeit der Investitionsalternative lässt sich ebenso durch die Größe der VOFI-Rentabilität beurteilen. Diese ermittelt die Verzinsung des für die Investition eingesetzten Kapitals und spiegelt somit die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate des eingesetzten Eigen- bzw. Gesamtkapitals wider.

Dazu wird die absolute Größe des Endvermögens in eine Renditekennziffer umgewandelt, indem das berechnete Endvermögen dem eingesetzten Kapital zum Investitionsbeginn gegenübergestellt wird:

rVOFI    VOFI(Eigenkapital)rentabilität
EK0       eingesetztes Kapital zu Beginn der Investition
EW        Endvermögen
N           Investitionsdauer in Jahren

Die Investition ist dann vorteilhaft, wenn die Verzinsung der Investition höher ist als die der Investitionsalternative (Opportunität). Die VOFI-Rentabilitätsgröße kann ebenso mit einer geforderten Mindestrendite verglichen werden, um die Vorteilhaftigkeit der Investitionsalternative beurteilen zu können.
Neben der Rendite- und der Endwertgröße lässt sich zudem die Kapitalrückflussdauer bzw. Kapitalbindungsdauer der Investitionsalternativen berechnen. Zur Berechnung dieser sogenannten VOFI-Amortisationsdauer (Pay-off-Periode) werden die entsprechenden Bestandssalden der Investitionsalternativen betrachtet. Die Pay-Off-Periode ist die Periode, in welcher der Bestandssaldo der Investition größer oder gleich dem Bestandssaldo der Opportunität ist.

Fazit

Der Vorteil des vollständigen Finanzplans liegt in der Möglichkeit, alle originären und derivativen Zahlungen, die mit dem Investitionsobjekt in Verbindung stehen, zu berücksichtigen. Das heißt, neben dem Bewirtschaftungs-Cashflow lassen sich in jeder Betrachtungsperiode auch der Finanzierungs-Cashflow und steuerliche Besonderheiten einbeziehen. Entwicklungen des Kapitalmarktes, und damit Auswirkungen auf Zinssätze, können integriert werden. Zudem ermöglicht der tabellarische Aufbau auch komplexe Investitionsvorhaben grundsätzlich nachvollziehbar darzustellen. 

Um ein genaues Ergebnis zu erzielen, ist die Methode jedoch mit erheblichem Datenaufwand bezüglich der einzelnen Parameter und der Länge des Betrachtungszeitraumes verbunden. Dieser Problematik kann durch eine zweckmäßig aggregierte Darstellung bestimmter Inputparameter bzw. der Verallgemeinerung von Annahmen begegnet werden. So können beispielsweise Annahmen zur jährlichen Mietanpassung prozentual oder mittels Kennzahlen erfasst werden. 

Darüber hinaus ist das im Zielwert komprimierte Endergebnis bei einer komplexen praktischen Anwendung teilweise kaum nachvollziehbar und überprüfbar. Hierfür empfiehlt es sich, die wesentlichsten Ergebnisse der Berechnung in einem Ergebnisblatt zusammenzustellen. Dies ermöglicht es dem Anwender, die Investitionseignung schnell zu erfassen und nachzuvollziehen.