Newsletter April 2019

Newsletter April 2019

 

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

der Frühling verwöhnt uns mit sommerlichen Temperaturen und lange Wochenenden mit Freunden und Familie lassen einen schnell den Alltag vergessen. Da verwundert es nicht, dass wir uns lieber mit der Wahl des nächsten Ausflugsziels beschäftigen als mit der Frage, welcher der gestellten Parteikandidaten die europäischen und deutschen Interessen im Europäischen Parlament für die nächsten fünf Jahren vertreten soll. Am 26. Mai ist es erneut soweit und die Wahl des Europäischen Parlaments steht vor der Tür. Angesicht der jüngsten Entwicklungen in Europa wird die diesjährige Wahl als eine wegweisende Wahl für unser europäisches Miteinander prophezeit. Das Europäische Parlament ist unter anderem für die Gesetzgebung zuständig und hat unmittelbaren Einfluss auf das gesellschaftliche Leben innerhalb und mittelbar auch außerhalb des europäischen Raums. Erinnern wir uns an die vor einem Jahr in Kraft getretene DS-GVO, welche unmittelbare Auswirkung auf die täglichen Betriebsabläufe hat. Auch die künftigen Entscheidungen werden für die Immobilienwirtschaft neue Impulse bringen. Daher lassen Sie uns unseren politischen und sozialen Werten sowie unseren ökonomischen Interessen eine Stimme geben und die kommende Europawahl fest als Zwischenstopp auf der Sonntagsradtour mit einplanen. 

In diesem Sinne viel Spaß beim Lesen und bei der Europawahl

 
 

Ihre

Larissa Hahn
Senior Beraterin 
Unternehmensberatung

 
 

Die Wohnungsbaugenossenschaft Premnitz eG und der Datenschutz

Die Wohnungsbaugenossenschaft Premnitz eG hat sich auf die Fahne geschrieben, das Schreckgespenst DS-GVO zu bezwingen und den betrieblichen Datenschutz mit Unterstützung der BBT an die neuen gesetzlichen Anforderungen anzupassen. 

Dazu wurde in einem ersten Schritt geprüft, ob die internen Unterlagen und Prozesse DS-GVO-konform sind. Anschließend haben wir die erforderlichen Maßnahmen benannt, um den Erfordernissen der DS-GVO und des BDSG (neue Fassung) zu entsprechen. Ein großer Teil der Maßnahmen wurde bereits umgesetzt oder befindet sich aktuell in der Umsetzung.

Des Weiteren hat sich die Wohnungsbaugenossenschaft Premnitz eG entschlossen, die Funktion des Datenschutzbeauftragten extern zu vergeben. Seit dem 1. April 2019 berät Thomas Abel, Datenschutzbeauftragter der BBT, den Vorstand zu allen Fragen rund um den Datenschutz und überwacht die Einhaltung der datenschutzrechtlichen Vorgaben.

Die Grundlagen zum Datenschutz sind also geschaffen. Wir freuen uns auf die weitere Zusammenarbeit.

Gern unterstützen wir auch Sie dabei, die komplexen Anforderungen der DS-GVO zu bewältigen und Ihren betrieblichen Datenschutz an die neuen gesetzlichen Regelungen anzupassen.

Ihre Ansprechpartner bei der BBT sind

Thomas Abel
+49 30 26006-128
thomas.abel@bbt-gmbh.net

Dr. Claudia Wagner
+49 30 26006-214
claudia.wagner@bbt-gmbh.net

Thomas Abel Porträt
 

Neubau »Wohnen am Turm« befindet sich in der Ausführung

Das Bauvorhaben der Wohnungsgenossenschaft Märkische Scholle eG in der »Gartenstadt Lichterfelde Süd« mit 146 Wohnungen in sieben Neubauten und einer Tiefgarage befindet sich aktuell in der Ausführung.

Die Wohnanlage ist wie ein kleiner Stadtteil angelegt - ein Quartier im Quartier. Die Gestaltung erfolgt mit viel Liebe zum Detail hinsichtlich Form- und Farbauswahl.

Als Zentrum der Anlage ist der runde und namensgebende Turm konzipiert, der das Quartier in seiner Ausrichtung prägt. Darin werden eine Büroeinheit für das Vor-Ort-Team der Märkischen Scholle und ein Mietertreff eingerichtet. Darüber hinaus sind in der Anlage eine betreute Wohngemeinschaft für Menschen mit Demenz sowie eine Tagespflegeeinrichtung vorgesehen. 

Im Haus D – mit der Bauausführung wurde in 2018 begonnen – werden zurzeit die ersten Ausbauarbeiten vorgenommen. Die zeitlich nachfolgend getakteten Gebäude befinden sich in der Rohbauerstellung; teilweise wurde bereits mit den Fenster-, Dach- und Fassadenarbeiten begonnen. Für die letzten drei Gebäude mit unterirdisch angeordneter Tiefgarage begannen die Erdarbeiten.

Die Baumaßnahme liegt insgesamt gut im Zeitplan. Im Spätsommer dieses Jahres werden die ersten Garten- und Landschaftsbauarbeiten angefangen. Die Fertigstellung des ersten Gebäudes ist für Ende 2019, die Gesamtfertigstellung für Sommer 2021 geplant.

Das Projektteam freut sich über den sichtbaren und zügigen Fortschritt der einzelnen Baumaßnahmen, die durch die begonnenen Aufbauarbeiten in den nächsten Monaten sicherlich noch spannender und interessanter werden und einen guten Ausblick auf die Qualität der Gesamtmaßnahme ermöglichen.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Jessica Geh
+49 30 26006-149
jessica.geh@bbt-gmbh.net

 

BBT analysiert und optimiert Abläufe der Wohnungsbaugenossenschaft »Humboldt-Universität« eG

Die Wohnungsbaugenossenschaft »Humboldt-Universität« eG hat die BBT mit der Analyse und Optimierung zentraler Geschäftsprozesse der bestandsbetreuenden Abteilungen beauftragt.

Ziel des Projektes

Ziel des Projektes ist es, die wesentlichen Geschäftsprozesse anhand ausgewählter Kriterien zu untersuchen und zu plausibilisieren. Die Analyse und Optimierung der Prozesse verfolgt dabei insbesondere folgende Zielsetzungen:

  • Steigerung der Kundenzufriedenheit
  • Verkürzung von Durchlaufzeiten durch Reduzierung von Ansprechpartnern
  • Förderung einer offenen Kommunikationskultur und Stärkung des Teamgeistes sowie
  • Stärkere Wissensbündelung

Ablauf des Projektes

Ende März startete das Projekt mit einem Kick-off-Termin, in dem der Projektablauf und die Zielsetzungen erörtert wurden.

Jetzt folgen verschiedene Workshops mit den Mitarbeitern*Mitarbeiterinnen der Genossenschaft, in denen die Geschäftsprozesse aufgenommen und mittels Flussdiagrammen modelliert werden. Auf Basis dieser Erfassung wird dann ein Grobkonzept mit entsprechenden Optimierungspotenzialen erarbeitet.

Die Mitarbeiter*Mitarbeiterinnen werden aktiv in das Projekt eingebunden, um einerseits aktuelle Abläufe kritisch zu beleuchten und andererseits Anregungen für mögliche Verbesserungen zu geben.

Wir freuen uns auf die spannende Projektbearbeitung.

Ihre Ansprechpartner bei der BBT sind:

Dr. Claudia Wagner
+49 30 26006-214
claudia.wagner@bbt-gmbh.net

Christian Michaelis
+49 30 26006-205
christian.michaelis@bbt-gmbh.net

Dr. Claudia Wagner
 

Eisenbahn-Bauverein Elberfeld eG in Wuppertal nutzt avestrategy für eine ganzheitliche Unternehmenssteuerung

Die Eisenbahn-Bauverein Elberfeld eG in Wuppertal hat sich für den Einsatz von avestrategy entschieden. Mit den Leistungspaketen Controlling, Darlehensmanagement und Portfoliomanagement, der Anbindung an mevivo sowie den Spezialmodulen Monatsberichte, Risikomanagement und VoFi Vollständiger Finanzplan stehen der EBV eG umfassende Funktionen für eine ganzheitliche Unternehmenssteuerung zur Verfügung. Aufsatzpunkt ist dabei eine einheitliche Datenbasis für alle Module, bereitgestellt über unsere standardisierten Schnittstellen zu Wodis Sigma und mevivo.

Die Einführung der verschiedenen Leistungspakete erfolgt in mehreren Projektphasen; im Mai 2019 starten wir mit der Einführung des Leistungspakets Controlling.

Das Leistungspaket Controlling ermöglicht eine langfristige, objektkonkrete Unternehmensplanung einschließlich der Wirtschaftsplanung für das jeweilige Folgejahr und aller erforderlichen Teilplanungen (Darlehen, Abschreibungen, Investitionen, …). Auf dieser Grundlage können die Funktionen für das unterjährige Controlling einschließlich integrierter Forecastberechnung genutzt werden. Mit dem kontinuierlichen Abgleich von Forecast und Wirtschaftsplan werden der unterjährige Geschäftsverlauf überwacht und Abweichungen frühzeitig erkannt.

Besonders wichtig waren der EBV eG die schnelle Einsetzbarkeit von avestrategy sowie die vollständige Integration der verschiedenen Teilmodule zur Unternehmenssteuerung. Damit können unnötige Schnittstellen vermieden und die Prozesse für das Controlling, Portfolio- und Risikomanagement mit dem Einsatz von avestrategy besser miteinander verbunden und effizienter gestaltet werden.

Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit und heißen die EBV eG als neuen avestrategy-Kunden herzlich willkommen.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT GmbH ist

Ester Seiffarth
+49 30 26006-220
ester.seiffarth@bbt-gmbh.net

 

Wohnungsgenossenschaft Marzahner Tor eG: Beauftragung zur Prüfung von Neubaupotenzialen

Die Wohnungsgenossenschaft Marzahner Tor eG hat uns im Februar 2019 mit der Prüfung der Grundstücke hinsichtlich ihrer Neubau- und Nachverdichtungspotenziale beauftragt. Mit dieser Studie möchte die Genossenschaft sich auf die Marktveränderungen in Berlin einstellen und ihren Bestand zukunftsorientiert ausrichten. 

Die 1979 gegründete Wohnungsgenossenschaft Marzahner Tor eG ist mit ihren 4.515 Wohnungen und 32 Gewerbeeinheiten eine der großen Genossenschaften in Berlin. Der Wohngebäudebestand befindet sich in Berlin-Marzahn und in Blumberg (Land Brandenburg).

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyer@bbt-gmbh.net

Foto Johannes Jakobsmeyer
 

avestrategy … schafft laufend Performance

Auch in diesem Jahr wird sich die BBT am Berliner Firmenlauf beteiligen und sich zusammen mit 1.062 anderen Unternehmen einer Distanz von 5,5 km stellen. Das Event ist komplett ausverkauft, was unter anderem dem schönen Streckenverlauf durch die Berliner Innenstadt, vorbei an einigen weltbekannten Wahrzeichen, geschuldet ist. Für die teilnehmenden Unternehmen ist der Firmenlauf ein jährliches Highlight.

Gemeinsame Ziele und Höchstleistungen erreichen

Wir haben noch Plätze für unsere Anwender, Kunden und Partner zur Verfügung und würden uns sehr freuen, mit Ihnen gemeinsam an den Start zu gehen, die Atmosphäre des Laufes und in der Abenddämmerung die Hauptstadt auf anderem Wege zu genießen. Bitte teilen Sie uns bis zum 6. Mai 2019 mit, ob Sie an einer Teilnahme interessiert sind.

Die Versorgung und Verpflegung vor Ort werden von uns übernommen.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist 

Susanne Mattuschat
+49 30 26006-124
susanne.mattuschat@bbt-gmbh.net

 

Unfallversicherung: Progression

Alle fünf Sekunden verunglückt ein Mensch durch einen Unfall. Ein schwerer Unfall hat nicht nur gesundheitliche, sondern auch finanzielle Folgen.

Es liegt ein bedingungsgemäßer Unfall vor, wenn der Versicherte durch ein plötzlich von außen auf seinen Körper wirkendes Ereignis unfreiwillig eine Gesundheitsschädigung erleidet. Um eine Entschädigungsleistung aus dem Versicherungsvertrag abrufen zu können, muss eine dauerhafte Beeinträchtigung (Invalidität) verbleiben, die innerhalb einer definierten Frist eingetreten und durch Vorlage eines ärztlichen Attestes beim Versicherer geltend gemacht wurde.

Sicherlich sind die Folgen eines Zeigefingerverlustes nicht so schwerwiegend wie die Amputation eines Beines. Häusliche Umbaumaßnahmen oder teure Anschaffungen, beispielsweise eines Neuwagens, müssten vorgenommen werden. Um den differenzierten finanziellen Aufwand in einem Vertrag gerecht zu werden, empfiehlt Funk eine Unfallversicherung mit Progressionsstaffel. Die Progression steigert die Versicherungssumme in einem zuvor festgelegten Rahmen. Die versicherte Person wird je nach Höhe des Invaliditätsgrades finanziell bessergestellt. 

So wird beispielsweise beim Verlust des Zeigefingers (10 % Invalidität) und einer vereinbarten Versicherungssumme von 100.000 € eine Leistung von 10.000 € fällig. Ist eine Progression von 225 % vereinbart, wird beim Verlust des Beines (70 % Invalidität) die Versicherungssumme auf 165 % erhöht. Die Leistung beträgt nun 165.000 €. Eine Staffelung erfolgt ab einem Invaliditätsgrad von 25 %. 

Wie Sie Ihre Mitarbeiter*Mitarbeiterinnen im Falle eines Unfalls richtig absichern, erläutern Ihnen Ihre Experten der Funk-BBT gern in einem persönlichen Gespräch.

Ihr Ansprechpartner bei Funk-BBT ist

Fred Trantow
+49 30 250092-763

 

Wie wirkt sich die Anpassung der Modernisierungsumlage auf die Miete seit Anfang 2019 aus – sozial oder unsozial?

Anhand einer Beispielrechnung wollen wir aufzeigen, welche Wirkung die Änderung der Umlagen (gem. Mietrechtsanpassungsgesetz - MietAnpG) bei Modernisierungen ab 1. Januar 2019 für Mieter und die Miete haben. Die gesetzlichen Besonderheiten von Kappungsgrenze und Senkung der Modernisierungsumlage führen zu spürbar günstigeren Mietbedingungen für die Mieter, einer Veränderung der Mietspanne bei unterschiedlichen Mieten und einer größeren Belastung für den Vermieter. Dies kann nicht immer im Sinne einer sozialen und positiven immobilienwirtschaftlichen Wirkung liegen.

In unserem kleinen Beispiel zeigen wir die Wirkungen einer Modernisierung und der möglichen Mietumlage für Mieter und Vermieter auf. Die zwei Vergleichswohnungen haben jeweils 65 m² Wohnfläche und besitzen für die Bestandsmieter eine unterschiedliche Sollnettokaltmiete (6,50 €/m² bzw. 7,50 €/m²). Am Gebäude und in den Wohnungen erfolgen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, von denen der Modernisierungsanteil auf die Miete umgelegt werden kann. Der Modernisierungsanteil beträgt 25.000 € je Wohnung bei Gesamtkosten von 100.000 € je Wohnung (Maßnahmen z. B. Fliesen des Bades, Einbau Dusche, Erneuerung der Heiztechnik, Fassadensanierung mit Wärmedämmung, Dämmung des Daches sowie der Kellerdecke, Austausch der Fenster, Einbau moderner Haustechnik). In der untenstehenden Tabelle haben wir die bisherige Regelung und die Regelung seit 1. Januar 2019 gegenübergestellt.

  • Der Gesetzgeber hat die Umlagefähigkeit der Modernisierungskosten bundesweit von bisher 11 % auf 8 % abgesenkt. Die Absenkung gilt für Modernisierungen, die ab dem 1. Januar 2019 angekündigt werden. Zusätzlich ist eine Kappungsgrenze von 3 €/m² innerhalb von 6 Jahren eingeführt worden. Bei geringeren Mieten (unter 7,00 €/m²), darf die Miete aufgrund der Modernisierungsumlage lediglich um 2,00 €/m² innerhalb von 6 Jahren steigen.
Beispieldarstellung für zwei gleiche Wohnungen mit unterschiedlicher Bestandsmiete

 

Kriterium

 

bisherige Regelung bis 31.12.2018

neue Regelung ab 01.01.2019

Mod. Umlage bei Kappung 2,00 €/m²Mod. Umlage bei Kappung 3,00 €/m²

Wohnfläche

65 m²

65 m²

65 m²

65 m²

Miete €/m²

6,50 €/m²

7,50 €/m²

6,50 €/m²

7,50 €/m²

Sollnettokaltmiete € je Wohnung

422,50 €

487,50 €

422,50 €

487,50 €

Modernisierungskosten € je Wohnung

25.000 €

Modernisierungsumlage

11%

11%

8%

8%

Modernisierungsumlage p.a. € (vor Kappung)

2.750 €

2.750 €

2.000 €

2.000 €

Modernisierungsumlage €/m² (vor Kappung)

3,53 €/m²

3,53 €/m²

2,56 €/m²

2,56 €/m²

Kappungsgrenze

 -

 -

2,00 €/m²

3,00 €/m²

Kappung

nein

nein

Ja

Nein

Modernisierungsumlage p.a. € (nach Kappung)

2.750 €

2.750 €

1.560 €

2.000 €

Modernisierungsumlage €/m² (nach Kappung)

3,53 €/m²

3,53 €/m²

2,00 €/m²

2,56 €/m²

Miete nach Modernisierungsumlage €/m²

10,03 €/m²

11,03 €/m²

8,50 €/m²

10,06 €/m²

Miete nach Modernisierungsumlage €

651,67 €

716,67 €

552,50 €

654,17 €

Differenz alte zu neuer Regelung 
(€ pro Monat)

 

 

99,17 €

62,50 €

Modernisierungsumlage € (Gesamt)

458,33 €

296,67 €

Amortisationszeit der Modernisierungsmaßnahme

9,09 Jahre

9,09 Jahre

16,03 Jahre

12,50 Jahre

Verlängerter Amortisationszeitraum

Unabhängig der Miete wirkt sich die Absenkung der Modernisierungsumlage von 11 % auf 8 % auf das Ergebnis für den Eigentümer aus. Die Modernisierungskosten amortisieren sich nicht mehr innerhalb von 9,09 Jahren (bisher), sondern erst nach 12,5 Jahren (seit 01.01.2019) bzw. verlängert sich, bei Kappung der Modernisierungsumlage, der Amortisationszeitraum auf 16,03 Jahre (vgl. Kappungsbeispiel). Gegenüber der bisherigen Gesetzgebung kann der Eigentümer statt 458,33 € nur noch 296,67 € monatlich umlegen, dies wird seinem Handlungsspielraum und seiner Motivation zu Investieren nicht zwingend förderlich sein.

Neue Gesetzgebung führt zu Absenkung der Mieten 

Die Mieter profitieren von der Gesetzesänderung. Die Mieten nach Umlage verringern sich aufgrund zweier Faktoren: Absenkung der Modernisierungsumlage sowie Kappung der pro Quadratmeter umlegbaren Kosten. In unserem Rechenbeispiel sparen die beiden Mieter gegenüber der alten Modernisierungsregelung 99,17 € bzw. 62,50 € je Monat an Miete ein. Gegebenenfalls sinken zusätzlich die Betriebskosten.

Ungleiche Mietentwicklung unabhängig der sozialen Situation

Kompliziert wird es, wenn die Wohnungsnettokaltmieten innerhalb des Investitionsobjektes unterschiedlich sind und einzelne Wohnungen unterhalb bzw. oberhalb von 7,00 €/m² liegen. Dies hat gegebenenfalls Auswirkungen auf die Höhe der Modernisierungsumlage. Im selben Gebäude erhalten Mieter für die gleiche Modernisierungsmaßnahme eine unterschiedliche Umlage auf ihre Miete. Gemäß der vom Gesetzgeber eingeführten Kappung erhöht sich die Mietspanne für die beiden Mieter. Der Mieter mit der bisher geringeren Miete (6,50 €/m²) wird begünstigt (Umlage 2,00 €/m² auf 8,50 €/m²). Bei Mieter 2 greift die Kappung nicht, er zahlt unabhängig seiner sozialen Situation eine höhere Umlage für die gleiche Maßnahme (+2,56 €/m² auf 10,06 €/m²).

Beispieldarstellung für zwei gleiche Wohnungen mit unterschiedlicher Bestandsmiete

 

Kriterium
bisherige Regelung bis 31.12.2018 neue Regelung ab 01.01.2019
Mod. Umlage bei Kappung 2,00 €/m² Mod. Umlage bei Kappung 3,00 €/m²

Haushaltsnettoeinkommen des Mieters

2.200 €

2.000 €

2.200 €

2.000 €

Miete (nettokalt) vor Modernisierung

422,50 €

487,50 €

422,50 €

487,50 €

Mietbelastung (nettokalt) vor Modernisierung

19,2 %

24,4 %

19,2 %

24,4 %

Miete (nettokalt) nach Modernisierung

651,67 €

716,67 €

552,50 €

654,17 €

Mietbelastung (nettokalt) nach Modernisierung

29,6 %

35,8 %

25,1 %

32,7 %

Erhöhung der Mietbelastung in
%-Punkten

10,4 %

11,5 %*

5,9 %

8,3 %

* Rundungsdifferenzen

Im Sinne einer Gleichbehandlung scheint dies rechtlich und sozial fragwürdig, da z. B. ein sozial schwächerer Mieter bei höherer Ausgangsmiete stärker betroffen ist, als der besserverdienende Mieter mit der aktuell günstigeren Bestandsmiete. Die soziale Ausgangssituation der Mieter spielt bei der Umlage keine Rolle. Das Wohngeld könnte hier eine Entlastung bringen, sofern ein Anspruch besteht.

Regionale und immobilienwirtschaftliche Wirkungen

Welches sind die Gründe für diese unterschiedlichen Ausgangsmieten?

Günstige Mieten werden erzielt,

  • an schwierigen Standorten (schlechte Lage, geringe Nachfrage, Überangebote an vergleichbaren Wohnungen, Marktrisiken)
  • bei langfristigen Mietverträgen (Mietanpassungen bei Bestandsverträgen sind deutlich geringer, aufwendiger und seltener als bei Neuvermietung)
  • bei Objekten, die aufgrund von Zustand und Ausstattung einen höheren Investitionsbedarf haben, als andere Objekte.

Höhere Mieten werden erzielt,

  • an guten/überdurchschnittlichen Standorten (gute Lage, hohe Nachfrage, fehlendes Angebot an vergleichbaren Wohnungen, bestehende Marktchancen)
  • bei hoher Fluktuation der letzten Jahre (Neuvertragsmiete orientiert sich am Marktgeschehen, Neuvertragsmieten liegen fast immer - teils deutlich - oberhalb der Bestandsmiete)
  • bei Objekten, die aufgrund von Zustand und Ausstattung keinen bzw. einen geringen Investitionsbedarf haben.

Das bedeutet, dass die Gesetzesänderung zu einer größeren Spreizung der Mieten führt. Bei höheren Ausgangsmieten ist die Modernisierungsumlage höher als bei günstigeren Ausgangsmieten. Ob die Investitionen (gerade an schwierigen Standorten) sich durch die Begrenzung bzw. Kappung realisieren lassen scheint weiter fraglich. Für Standorte mit Wohnungsengpässen mit großem Nachfrageüberhang hingegen kann diese Gesetzesänderung die Mietentwicklung bremsen, eventuell aber auch die Investitionsbereitschaft des Eigentümers.

Weitere Informationen zum Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) finden Sie auf der Website des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV)

(http://www.gesetze-im-internet.de/).

Für Sie recherchiert hat 

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyer@bbt-gmbh.net

Foto Johannes Jakobsmeyer