Immobilienbewertung Folge 5: Restnutzungsdauer für Wohngebäude nach Sachwertrichtlinie
Die Immobilienbewertung war lange Zeit eine Spezialdisziplin börsennotierter Wohnungsunternehmen. Sie rückt nun zusehends in den Fokus klassischer Bestandshalter. Gemeinsam mit der bauverein AG Darmstadt haben wir in verschiedenen Teilprojekten spezifische Bewertungsfragen inhaltlich aufbereitet und in avestrategy umgesetzt.
Bereits in Teil 4 unserer Serie haben wir uns der Restnutzungsdauer gewidmet. Oft besteht der Wunsch sich im Rahmen der Wertermittlung an klar normierten Verfahrensweisen zu orientieren. Daher räumen wir der Anlage 4 der Sachwertrichtlinie in Teil 5 unserer Serie zusätzlichen Platz ein.
Der Name der Anlage »Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen« stimmt uns zuversichtlich, dass in ihr all das beachtet wird, was wichtig ist. Sie besteht maßgeblich aus einer Sammlung von Tabellen, die zu den objektspezifischen Gesamtnutzungsdauern (GND) in Abhängigkeit von Gebäudealter und einem Modernisierungsgrad Auskunft geben.
Auf Grund dieser drei objektspezifischen Informationen kann in der jeweiligen Tabelle die modifizierte Restnutzungsdauer abgelesen werden.
Zunächst müssen Sie die Gesamtnutzungsdauer und das Gebäudealter bestimmen. Auch für die Gesamtnutzungsdauer bietet die Sachwertrichtlinie (Anlage 3) eine Hilfestellung.
Allerdings nimmt Ihnen die Sachwertrichtlinie nicht jegliche Arbeit ab. Die wesentliche Herausforderung ist die objektkonkrete Einschätzung des Modernisierungsgrads. Hierfür gibt es jedoch eine Orientierungshilfe (siehe Abb. 2)
Für diese oder ähnliche Elemente bewerten Sie Ihren Immobilienbestand. Im Ergebnis erhalten Sie für jedes Objekt einen Modernisierungsgrad zwischen 0 (nicht modernisiert) und 20 (umfassend modernisiert).
Das Ablesen der Restnutzungsdauer aus dem Tabellenwerk erweist sich bei größeren Immobilienbeständen als etwas unkomfortabel. Glücklicherweise wird dem Nutzer auch die Berechnungsformel zur Verfügung gestellt (siehe Abb. 3: Formel zur Berechnung der Restnutzungsdauer *).
An dieser Stelle hinterfragen wir die Formel nicht. Wir können jedoch bestätigen, dass beim Einsatz der Formel die entsprechenden Ergebnisse in den Tabellen ermittelbar sind.
Nun benötigen Sie lediglich je Objekt die Information über Gesamtnutzungsdauer, Objektalter und Modernisierungsgrad und erhalten unter Anwendung der Formel die jeweilige modifizierte Restnutzungsdauer. Praktisch! Denn mit diesen drei Informationen ermittelt Ihnen auch avestrategy die Restnutzungsdauer und stellt diese für die Immobilienbewertung bereit.
Mittels der Restnutzungsdauer kann auch die Langlebigkeit Ihrer Immobilien in den statischen Bewertungsmodellen abgebildet werden. Aber was ist mit den Parametern, die sich im Laufe des Lebenszyklus der Immobilie ändern? Welche Bewertungsansätze sind hier zu wählen? Lesen Sie im letzten Teil unserer Serie: Statische Bewertungsmodelle und ihre Herausforderungen.
Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist
Romina Bornstein
+49 30 26006-202
romina.bornsteinnoSpam@bbt-gmbh.net
Schon angemeldet? – Verpassen Sie nicht unsere spannenden WEBinare
Auch in den kommenden Monaten erwartet Sie wieder ein abwechslungsreiches und spannendes WEBinar-Angebot. Dabei richten sich die Formate Infothek (kostenfrei) und onlineCoaching (kostenpflichtig) an unsere Anwender*Innen mit einer aktiven Lizenz.
In den MehrWissen-Veranstaltungen (kostenfrei) berichten wir über spannende Themen aus der Immobilienwirtschaft und freuen uns über interessierte Zuhörer*Innen.
Format Infothek:
18. März – Start der Unternehmensplanung in avestrategy
In dieser Infothek stellen wir Ihnen das Modul Unternehmensplanung mit seinen Funktionalitäten und Möglichkeiten der Datenerfassung vor.
Format onlineCoaching:
7. April – Unternehmensplanung in avestrategy – Fokus Kostenstellenplanung
Als Ergänzung zu unserer Infothek zeigen wir in diesem onlineCoaching, welche Voraussetzungen für die Unternehmensplanung mit Kostenstellenbezug geschaffen werden sollen, wie die Datenerfassung mit und ohne Übernahme der Ist-Daten auf Kostenstellenebene umgesetzt und wie im Anschluss die Unternehmensplanung anhand der Berechnungsprotokolle geprüft werden kann.
Format MehrWissen:
4. März – Nachhaltig in die Wohnung investieren – Vorstellung des „Leerwohnungsrechners“!
Herr Jakobsmeyer stellt Ihnen ein leicht handhabbares Werkzeug vor, mit dem schnell die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen bei einer gegebenen Miete bestimmt werden kann.
1. April – Digitale Prozessgestaltung & interaktives Prozesshandbuch
Wir berichten aus aktuellen Kundenprojekten und zeigen Wege auf, wie digitalisierte Geschäftsprozesse auch in Ihrem Unternehmen ihr volles Potenzial entfalten können.
10. Juni – Mietpotenzialanalysen – Grundlage für Wirtschaftsplanung und Strategieentwicklung
Sie erhalten Einblick in Mietpotenzialanalysen von der Daten- und Marktanalyse zur Ermittlung von Marktmieten und Marktleerständen bis hin zur Einbindung in den Wirtschaftsplan.
Unsere aktuellen Angebote für Onlineveranstaltungen finden Sie auf unserer Website. Alternativ nehmen wir Sie auch gern in unseren Verteiler auf, der Sie regelmäßig über Veranstaltungen informiert.
Wir freuen uns auf Ihre Teilnahme.
Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist
Sophie Remmert
+49 30 26006-217
sophie.remmertnoSpam@bbt-gmbh.net
Herausforderung Grundsteuerreform 2022 – Wir unterstützen Sie mit avestrategy!
Wie bereits in der Fachpresse und auch im Editorial unseres letzten Newsletters angesprochen, wirft die Grundsteuerreform große Schatten auf alle Immobilieneigentümer voraus.
Aktueller Stand
Derzeit werden alle Immobilieneigentümer in Deutschland voraussichtlich im März 2022 per öffentlicher Erklärung (Presse, Internet) des Bundesministeriums der Finanzen aufgefordert, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für jedes Grundstück abzugeben. Je nach Bundesland können zudem die zuständigen Finanzverwaltungen zusätzlich Einzelaufforderungen versenden.
Die Erklärungen müssen im Zeitraum 01.07. bis 31.10.2022 online per Elster abgegeben werden. Die Formulare dazu können im Layout je nach Bundesland unterschiedlich aussehen.
Ein Beispiel für ein entsprechendes Formular finden Sie hier:
https://www.datev.de/dnlexom/v2/content/files/a360249.pdf
Wie können wir Sie dabei unterstützen und welche Möglichkeiten bietet Ihnen unsere Software avestrategy?
Informationsbereitstellung für das Finanzamt
Wenn Sie unsere Software avestrategy mit dem Leistungspaket „Beleihungsmanager“ lizenziert und die entsprechenden Grundbuchdaten gepflegt haben, haben Sie für wesentliche Angaben zur Erklärung des Grundsteuerwerts eine wertvolle Datengrundlage (Lage des Grundstücks (Straße und Hausnummer), Grundbuchblattnummer, Flurstücknummer usw.), die Sie nutzen können. Diese Informationen können Sie z. B. per Pivot-Auswertung in Listenform als Excel-Datei generieren und mit weiterführenden Informationen ergänzen. Gern unterstützen wir Sie dabei mit unserer Expertise. Sprechen Sie uns an!
Plausibilisierung der vom Finanzamt ermittelten Grundsteuerwerte
Darüber hinaus bietet Ihnen unsere Software avestrategy bei Lizenzierung des Spezialmoduls „Wertermittlung – individuelle Parametrierung“ in der Pooldatenbank die Möglichkeit, die von den Finanzbehörden auf Basis der von Ihnen zugearbeiteten Informationen berechneten Grundsteuerwerte je Grundstück schnell und komfortabel zu plausibilisieren (entsprechende Parametrierung und vorherige Datenerfassung vorausgesetzt). Diese Grundsteuerwerte bilden die Basis für die Neuveranlagung der Grundsteuer ab 01.01.2025.
Berechnung der neuen Grundsteuer ab 2025 und Übernahme in die Wirtschaftsplanung
Last but not least bietet Ihnen avestrategy die Möglichkeit, bei Erfassung der entsprechenden Steuermesszahlen und Grundsteuerhebesätze die ab dem 01.01.2025 fällige Grundsteuer selbst zu berechnen und diese Ergebnisse dann im Modul „Controlling“ in die Wirtschaftsplanung einfließen zu lassen.
Damit bieten Ihnen unsere Software avestrategy und wir vielfältige Möglichkeiten, Sie bei der Herausforderung Grundsteuerreform 2022 zu unterstützen.
Sprechen Sie uns an, damit wir gemeinsam für Ihr Unternehmen die optimale Unterstützungslösung finden können.
Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist
Sebastian Schneider
+49 30 26006-159
sebastian.schneidernoSpam@bbt-gmbh.net
Wohnbau GmbH Prenzlau: Ergebnisse aus der 3. Bewohnerbefragung liegen vor
Bereits zum 3. Mal haben wir den Bewohnern der Wohnbau GmbH Prenzlau im Rahmen einer schriftlichen Befragung »auf den Zahn gefühlt«.
Die Wohnbau GmbH Prenzlau möchte damit eine fundierte Einschätzung ihrer Mieter zur angebotenen Wohn- und Servicequalität, zur Erreichbarkeit und zur Außenwahrnehmung des Unternehmens erhalten. Der Vergleich mit den Befragungsergebnissen der Jahre 2011 und 2015 zeigt, dass die Unternehmensentwicklung auch von der Mieterschaft positiv wahrgenommen wird.
Die Ergebnisse der aktuellen Bewohnerbefragung und wie die Wohnbau Prenzlau mit diesen umgeht und arbeitet, können Sie im Filmbeitrag für Stadtgespräch TV sehen.
Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist
Christian Michaelis
+49 30 26006-205
christian.michaelisnoSpam@bbt-gmbh.net
BBT bringt das Sicherheitenportfolio der Baugenossenschaft Langen eG auf den neuesten Stand und ermöglicht den Einstieg ins digitale Beleihungsmanagement
Seit 2013 setzt die Baugenossenschaft Langen eG erfolgreich die Software avestrategy ein. 2015 unterstützte das Team Finanzmanagement die Genossenschaft beim Aufbau der Grundbuch- und Beleihungsdaten.
Die Grundbücher wurden erfasst, die Wertermittlungsdaten eingepflegt.
Ein Webinar der BBT war der Auslöser für Stephan Langner, Vorstandsmitglied und avestrategy »Poweruser« bei der Genossenschaft, sich das weiterentwickelte Beleihungsmanagement der BBT vorstellen zu lassen.
Im Juli 2021 wurde das Beleihungsmanagement vor Ort geschult. Der Vorstand war schnell überzeugt. Das Tool ist die passgenaue Unterstützung für ein digitales Beleihungsmanagement. Seit wenigen Wochen ist das »unterschätzte Kind« in der Familie von avestrategy erfolgreich im Einsatz.
Damit ist die Baugenossenschaft Langen eG eines der wenigen Wohnungsunternehmen in unserem Kundenkreis, das nun mit dem digitalen Beleihungsmanagement arbeitet. Aber auch weitere Kunden sind überzeugt und stecken mitten in den Aufbauarbeiten.
Wenn nun ein Neubau geplant wird, können dank des Tools schnell die Potenziale für die Besicherung eines neuen Darlehens gefunden werden. Damit hat die Baugenossenschaft Langen eG schnell eine fundierte Übersicht für die Verhandlungen mit ihren Banken.
BBT bedankt sich bei allen Beteiligten für die angenehme Zusammenarbeit.
Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist
Cornelia Hultzsch
+49 30 26006-165
cornelia.hultzschnoSpam@bbt-gmbh.net
WEBinar Mehrwissen am 04.03.2022: Mit unserem Leerwohnungsrechner die Wohnungsherrichtung steuern
Der Zeitpunkt der Wohnungsherrichtung wird durch den Mieter bestimmt. In der Regel fallen beim Auszug je nach Zustand der Wohnung Kosten an: Keine Kosten, falls die Wohnung sich in einem vermietbaren Zustand befindet, bis hin zu Kosten in Höhe eines PKW der Mittelklasse bei umfassendem Erneuerungsbedarf. Aber kann sich eine solche Investition rechnen?
Mit unserem Leerwohnungsrechner haben Sie die Grundlage, dies wirtschaftlich zu prüfen und gemäß Ihren Vorgaben die Wohnungsherrichtung zu steuern. Schauen Sie doch einfach vorbei, wir stellen Ihnen am 4. März 2022 den Leerwohnungsrechner im Rahmen eines WEBinars vor. Kostenfrei und ganz unverbindlich!
Wir haben für Sie ein Excel-basiertes Tool für die Investitionsrechnung von Wohnungsherrichtungen entwickelt. Einfach handhabbar und zugeschnitten auf Ihre spezifischen Fragestellungen zur Wohnungsherrichtung.
Zur Vorgehensweise: Wir werden im Rahmen eines Workshops das Maßnahmenpaket für die Wohnungsherrichtungen in Ihrem Unternehmen abstimmen und die Anforderungen in den Leerwohnungsrechner übertragen. Damit erhalten Sie Sicherheit über die erwartete Rendite, die Amortisation der Wohnungsinvestition und die Kostenmiete.
Wohnungsherrichtungen wirtschaftlich gestalten und steuern!
Melden Sie sich zu unserem kostenfreien WEBinar an, ganz unverbindlich!
Wir freuen uns!
Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist
Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyernoSpam@bbt-gmbh.net
Neue WEBinarreihe
In unserer dreiteiligen WEBinar-Reihe beschäftigen wir uns intensiv mit den hoch aktuellen Themen Digitalisierung und Informationssicherheit. Neben Erfahrungsberichten aus Kundenprojekten stellen wir Ihnen bewährte Tools vor, mit denen Sie die vielfältigen digitalen Optionen auch in Ihrem Unternehmen gewinnbringend einsetzen können.
Was genau Sie erwartet und wer Ihre Referenten sind, können Sie im folgenden Filmbeitrag zum Video sehen.
Neugierig geworden?
Dann melden Sie sich doch gleich an!
1. April – Digitale Prozessgestaltung & interaktives Prozesshandbuch
Wir berichten aus aktuellen Kundenprojekten und zeigen Wege auf, wie digitalisierte Geschäftsprozesse auch in Ihrem Unternehmen ihr volles Potenzial entfalten können.
6. Mai – Was tun wenn´s brennt? – Notfallhandbuch
Wir beantworten Ihnen die Frage, wie Sie sich für verschiedene IT-relevante Sicherheitsvorfälle bzw. Notfälle im Unternehmen wappnen können.
13. Mai – Digitalisierungsfahrplan – ohne Umwege an Ihr Ziel
In diesem WEBinar besprechen wir, wie Sie die digitale Transformation in Ihrem Unternehmen planen und so Ihre Ziele noch besser erreichen können.
Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist
Christian Michaelis
+49 30 26006-205
christian.michaelisnoSpam@bbt-gmbh.net
BBT übernimmt die Projektsteuerung bei der Sanierung und dem Neubau von 100 Wohneinheiten und Stellplätzen
In Neuruppin ist auf dem Gelände der Alten Poliklinik ein neues Wohnensemble mit 100 Wohnungen in einem ersten Bauabschnitt geplant. Das Areal besteht aus einer parkähnlichen Anlage, in der die Bestandsgebäude nach einer umfangreichen Sanierung und Umnutzung als barrierefreier Wohnraum zur Verfügung stehen. Die Anlage wird mit zwei Mehrfamilienhäusern ergänzt. Die BBT wurde mit der Projektsteuerung beauftragt.
Die Bestandshäuser werden nach dem geplanten Rückbau der Verbindungsgebäude und der Entkernung umfangreich saniert, erhalten Balkone und Terrassenflächen, neue Hauseingänge, Aufzugsanlagen und sind barrierefrei ausgestattet. Im Foyer werden einige markante Gestaltungsdetails aus der bisherigen Nutzung in die neue Innenarchitektur übernommen.
Auf dem Hauptgebäude ist ein neues Staffelgeschoss mit mehreren Wohnungen geplant. Für die Dachflächen sind extensive Grünflächen vorgesehen, und die bestehende Photovoltaikanlage verbleibt in der Nutzung.
Die beiden Neubauten der dreigeschossigen Mehrfamilienhäuser bilden eine Ergänzung des Areals. Es ist beabsichtigt, die bestehende Außenanlage in den Grundstrukturen zu erhalten und aufzuwerten.
Die Wohngebäude werden als Effizienzhäuser 55 saniert und errichtet. Bei den Stellplätzen wird die E-Mobilität berücksichtigt.
Der Baubeginn für den Um- und Neubau auf dem ehemaligen Poliklinik-Areal an der Neustädter Straße in Neuruppin ist für das erste Halbjahr 2022 geplant und schafft dringend erforderlichen Mietwohnraum in der sich stetig entwickelnden Region Ost-Prignitz.
Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist
Petra Meier
+49 30 26006-256
petra.meiernoSpam@bbt-gmbh.net
