Bild: Pixabay | Autor: Stefan Keller

Newsletter Januar 2019

 

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

Das neue Jahr hat begonnen, es wird jeden Tag ein wenig heller, auch wenn einem die Welt vielleicht trüber erscheinen mag. Manches populistische Strohfeuer wird hoffentlich an seinem eigenen Rauch ersticken. Andere Regulierungen sind allerdings schon zu Rahmenbedingungen von Entscheidungen geworden und prägen die zukünftige Bautätigkeit und Stadtentwicklung.  Die Bedeutung einer differenzierten Investitionsrechnung als Prüfstand für jedes Bestandsobjekt und jeden Neubau wächst weiter, der Anspruch an eine möglichst realistische Abbildung zukünftiger Zahlungsströme steigt. Die nicht nur ökonomische Widersprüchlichkeit der politischen Ziele mehr (Wohnraum) für weniger (Miete) wird durchs Rechnen allerdings nicht aufgehoben.

Wir schauen trotzdem mit Spannung und Vorfreude auf das neue Jahr und hoffen, Sie tun es uns gleich.

In diesem Sinne viel Spaß beim Lesen

 
 

Ihr
Andreas Grunow
Leiter Unternehmensberatung

 
 

avestrategy-Anwenderforum 2019

Im Workshop »Anwenderwissen – zwei Tage Power« haben wir zwei Schwerpunkte für Sie ausgewählt

  • Mieten- und Objektplanung
  • Auswertungs- und Plausibilisierungswerkzeuge

Im Workshop »Profis für Profis – Praxisberichte und Erfahrungsaustausch« bieten wir die Themen Datenschutz, Wertermittlung, Portfoliomanagement, Finanzierung und DeltaMaster an.

Unsere Locations sind nicht weit voneinander entfernt und fußläufig erreichbar – und mittendrin befinden sich die Büros der BBT. Falls Sie also noch einen Konsultationstermin vor oder nach dem Forum planen, ist dies die Gelegenheit.

Zum Hotel CROWNE PLAZA benötigen Sie vom Berliner Hauptbahnhof mit dem Bus M41 nur ca. 20 Minuten. Wir haben ein Zimmerkontingent für Sie reserviert. Für die Workshops steht uns die gesamte untere Etage des Hotels zur Verfügung.

Die Workshops am ersten Tag sind bis ca. 16:15 Uhr geplant. Nach einer kleinen Pause treffen wir uns vor dem Hotel zum gemeinsamen Spaziergang (ca. 20 Minuten) zum Filmmuseum – wer mag, trifft uns erst dort. Von 17:30 Uhr bis 19:15 Uhr sind wir dann exklusiv zu Gast in der Kinothek Museum für Film und Fernsehen. Uns erwarten der Ausstellungsrundgang zu verschiedenen Themen und ein moderiertes Kurzfilmprogramm.

Zum Get Together gehen wir nur über die Straße zum Kollhoff Tower und fahren mit dem schnellsten Expresslift Europas in den 24. Stock. Von 19:30 Uhr bis 22:30 Uhr werden wir im Panoramacafé immer mit Blick auf Berlin aus 100 Metern Höhe Gespräche führen, uns am Buffet bedienen und hoffentlich einen wunderschönen Sonnenuntergang erleben können.

Seien Sie am 14./15. Mai 2019 unser Gast. Wir freuen uns auf Sie.

zum avestrategy-Anwenderforum 

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Jutta Bartel
+49 30 26006-215
jutta.bartel@bbt-gmbh.net

Jutta Bartel, Porträt
 

WVL Wohnungsbau- und Verwaltungs GmbH Leinefelde nutzt avestrategy für das Controlling

Die WVL GmbH Leinefelde hat sich für den Einsatz von avestrategy entschieden und wird zukünftig die Leistungspakete Controlling und Darlehensrechner sowie das Spezialmodul VoFi Vollständiger Finanzplan nutzen.

Das Leistungspaket Controlling ermöglicht eine langfristige, objektkonkrete Unternehmensplanung einschließlich der Wirtschaftsplanung für das jeweilige Folgejahr und aller erforderlichen Teilplanungen (Darlehen, Abschreibungen, Investitionen, …). Auf dieser Grundlage können die Funktionen für das unterjährige Controlling einschließlich integrierter Forecastberechnung genutzt werden. Mit dem kontinuierlichen Abgleich von Forecast und Wirtschaftsplan wird der unterjährige Geschäftsverlauf überwacht, und Abweichungen werden frühzeitig erkannt.

Besonders wichtig waren der WVL die schnelle Einsetzbarkeit von avestrategy, die komfortablen Funktionen zur Abbildung der zahlreichen Investitionen in den Objektbestand und die vollständige Integration in die Gesamtunternehmensplanung. Mit dem VoFi Vollständigen Finanzplan können unterschiedliche Investitionsalternativen rasch und transparent bewertet, Investitionsentscheidungen vorbereitet und für Dritte einfach nachvollziehbar dargestellt werden.

Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit und heißen die WVL als neuen avestrategy-Kunden herzlich willkommen.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Ester Seiffarth
+49 30 26006-220
ester.seiffarth@bbt-gmbh.net

Ester Seiffarth
 

DS-GVO und Prozessorganisation bei der WG Wuhletal eG

Anknüpfend an unseren Artikel »Veränderungskompetenz als Ressource« im November-Newsletter berichten wir über ein Praxisprojekt, das erhebliche Synergien aus der Erfüllung der DS-GVO-Anforderungen und der Gestaltung zentraler Geschäftsprozesse generiert.

Das mit und für die Wohnungsbaugenossenschaft Wuhletal eG (ca. 3.100 WE im Berliner Bezirk Marzahn-Hellersdorf) durchgeführte Projekt umfasst drei Bausteine: 

1.    Baustein: Funktionsübernahme externer Datenschutzbeauftragter

Seit 1. Mai 2018 ist die BBT in Person von Thomas Abel externer Datenschutzbeauftragter (Produktblatt Datenschutz) der Genossenschaft.

2.    Baustein: Anpassung betrieblicher Datenschutz

Auf dieser Grundlage war es uns möglich, die folgenden vordringlichen Maßnahmen für eine gesetzeskonforme Umsetzung der DS-GVO in nur zwei Monaten bis zum Stichtag 25. Mai 2018 umzusetzen:

  • Datenschutzerklärung für die Website
  • Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten (VVT)
  • Vertragsmuster zur Auftragsverarbeitung (AVV) inkl. der Technischen und organisatorischen Maßnahmen (TOM)
  • DS-GVO-konformer Vermietungsprozess
  • Verfahrensanweisung bei Datenpannen
  • Löschkonzept
  • Initialschulung für alle Mitarbeiter

3.    Baustein: Gestaltung zentraler Geschäftsprozesse

Wenn sich die Genossenschaft zur Erfüllung der Anforderungen aus der DS-GVO schon mit ihren Abläufen befassen müsse – so das Kalkül des Vorstands – warum dann nicht gleich richtig? 

Diese Fragestellung führt zum 3. Projektbaustein: 14 zentrale Geschäftsprozesse wurden in Workshops mit den jeweils zuständigen Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen aufgenommen und in Flussdiagrammen dokumentiert. Die Optimierung der Prozesse umfasste sowohl deren Anpassung an die DS-GVO-Anforderungen als auch die Verbesserung von Kundenorientierung, Effektivität, Effizienz und Nutzerfreundlichkeit.

Die neu gestalteten Geschäftsprozesse, alle relevanten Informationen zum betrieblichen Datenschutz und weitere Unterlagen zur Unternehmensorganisation wurden abschließend transparent in einem von uns erstellten web-basierten Organisationshandbuch zusammengeführt und stehen den Mitarbeitern bzw. Mitarbeiterinnen »auf Knopfdruck« zur Verfügung.

Mit unserer Unterstützung konnte die Wohnungsbaugenossenschaft Wuhletal eG nicht nur die Risiken, die sich aus der DS-GVO ergeben, erheblich minimieren. Sie verfügt darüber hinaus über dokumentierte, reflektierte und datenschutzkonforme Geschäftsprozesse.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Christian Michaelis
+49 30 26006-205
christian.michaelis@bbt-gmbh.net

Foto Christian Michaelis
 

Vires Conferre – Direct Search für die Immobilienwirtschaft Spezialisierte Personalberatung in Kooperation mit der BBT

Die Vires Conferre GmbH vermittelt als spezialisierte Personalberatung seit 2004 Fach- und Führungskräfte zur Festanstellung. Mit Niederlassungen in den Metropolregionen Berlin und Hamburg betreut Vires Conferre vorrangig Kunden in Nord- und Ostdeutschland. 

Für Kunden aus der Immobilienwirtschaft besetzt das Real Estate-Team von Vires Conferre regelmäßig kaufmännische Leitungs- und Zentralfunktionen ebenso wie Positionen im operativen Bestandsmanagement. Zum Kandidatenportfolio gehören u.a. Vorstände und Geschäftsführer, technische und kaufmännische Abteilungsleiter sowie Asset Manager, Projektsteuerer und Immobilienverwalter.

Die Zusammenarbeit mit Vires Conferre zeichnet sich durch Vertrauen und Offenheit aus. Dabei steht Ihnen auf Projekt- und Detailebene stets ein fester und fachlich spezialisierter Berater zur Verfügung. Durch die regionale und fachliche Spezialisierung berät Vires Conferre jeden Kunden unter Einbeziehung eines belastbaren lokalen Netzwerkes. Um jedes Besetzungsprojekt optimal, effizient und erfolgreich umzusetzen, wird ein umfassendes Instrumentarium an Recruiting-Tools genutzt. (Datenbanksuche, Anzeigenschaltung, Social-Media-Search, Direct Search)

Darüber hinaus bietet Vires Conferre die Vermittlung von Interims-Managern beispielsweise zur Überbrückung von Vakanzen sowie Eignungsdiagnostik im Rahmen von Personalauswahlprozessen.

Ihre Ansprechpartner bei Vires Conferre sind

Reto Hornung
Teamleiter Real Estate & Personalberater
+49 30 700115034
RetoHornung@ViresConferre.com

Sebastian Karbon
Personalberater
+49 30 7001150426
SebastianKarbon@ViresConferre.com

 

BBT-Gütesiegel für Ihre Unternehmensplanung

Das von uns entwickelte Unternehmensplanungs-, Controlling- und Portfoliomanagementsystem avestrategy wird bundesweit vertrieben, implementiert und gewartet. Dies ist Ihnen sicher bekannt.

Heute möchten wir Ihnen gemeinsam mit einem unserer langjährigen Kunden, der Wohnungsbaugenossenschaft Chemnitz-Helbersdorf eG (WCH), eine sehr interessante, aber noch relativ unbekannte Dienstleistung vorstellen:

Das BBT-Gütesiegel für Ihre Unternehmensplanung mit avestrategy

Was verbirgt sich dahinter?

Wir verfügen neben der Software- auch über eine umfassende immobilienwirtschaftliche Beratungskompetenz. Diese Kompetenz nutzen wir, um Ihre Unternehmensplanung im Hinblick auf Plausibilität der Ausgangsdaten sowie der getroffenen Planungsansätze intensiv zu prüfen. Nach Abschluss dieser Prüfung fassen wir in einem Testat die wesentlichen Planungsprämissen zusammen und bestätigen im Idealfall die Angemessenheit und Realitätsnähe der Unternehmensplanungsrechnung. Dieses Testat können Sie bei Ihren Kreditgebern oder auch im Rahmen der Jahresabschlussprüfung Ihrem Wirtschaftsprüfer vorlegen und so ggf. Kreditentscheidungen zu Ihren Gunsten beeinflussen oder auch Prüfungszeiten verkürzen (Zeit- und Kostenersparnis).

Die WCH nutzt diese BBT-Dienstleistung schon seit einigen Jahren. Im Interview verrät uns Herr Kögler, Controller des Unternehmens, warum die WCH dieser Dienstleistung vertraut:

Herr Kögler, bitte stellen Sie zunächst kurz Ihre Genossenschaft vor.

Unser Unternehmen bewirtschaftet in Chemnitz, der drittgrößten Stadt in Sachsen mit ca. 250.000 Einwohnern, ein Portfolio von rund 4.650 Verwaltungseinheiten. Die WCH feiert in diesem Jahr als Genossenschaft den 65. Geburtstag – eine lange Tradition und Verantwortung, welche wir in einem kreativen Team von 33 Mitarbeitern täglich wahrnehmen. Unser Bestand befindet sich in gut entwickelten Stadtgebieten am grünen Stadtpark sowie am Alten Flughafen von Chemnitz.

Wir nutzen seit über zehn Jahren die Software avestrategy regelmäßig für unsere Unternehmensplanungen, aber auch im Tagesgeschäft nutzen wir die Software intensiv. Die daraus gewonnenen Kennzahlen sind fest in unsere internen Kennzahlenvorgaben integriert.

Herr Kögler, was waren Ihre Beweggründe, Ihre Unternehmensplanung durch die BBT zertifizieren zu lassen?

Wir hatten die Komplexität und natürlich auch die Möglichkeit von eventuellen Fehlern bei Eingaben in avestrategy im Fokus unseres Risikomanagementsystems und überlegten, wie gerade die wichtigsten unternehmerischen Entscheidungen und Eingaben in eine Software bestmöglich geprüft werden können. Bestimmte Eingaben punktuell zu plausibilisieren und nachzurechnen ist kein Problem, aber mittlerweile werden alle Prozesse in Echtzeit abgerufen/abgebildet - da muss einfach alles stimmen.

Sicherlich kennt jeder Nutzer die vielseitigen Möglichkeiten, Alternativszenarien vom Status quo abzuleiten. Sobald wir über eine Vielzahl von simulierten Geschäftsentscheidungen über einen langjährigen Zeitraum sprechen, muss jede Angabe zu 100 % korrekt abgebildet werden, um strategische Fehlentscheidungen für das Unternehmen zu vermeiden.   

Was sind die Vorteile für Ihre Genossenschaft?

Zum einen haben wir intern einen kontinuierlichen Workflow zu unseren Aufsichtsgremien bzw. gegenüber der Geschäftsführung aufgebaut und setzen uns damit auch feste Fortschreibungsfristen für die Planungen. Dies bedingt unmittelbar die Beteiligung aller Fachbereiche für die erforderlichen Zuarbeiten von notwendigen Fragestellungen. Zum anderen trifft eine von extern geprüfte Unterlage immer auf deutlich höhere Akzeptanz bei Banken, Wirtschaftsprüfern oder anderen Gremien. Auch erhalten wir damit regelmäßig einen Komplettcheck der Ausgangsdaten aus dem ERP-System sowie die Bestätigung der Korrektheit aller Schnittstellen, Anbindung von Konten etc., welche die Daten für alle Berechnungen liefern. Ich kann meine Ergebnisse in avestrategy somit zusätzlich überprüfen und habe ein gutes Gefühl bei allen weiteren Prozessen im Tagesgeschäft, da wir sehr strikt nach diesen Ergebnisvorgaben arbeiten. Die Fehlermöglichkeiten gehen gegen Null und der Branchenblick eines Beraters bringt zusätzlich immer wichtige Inspirationen. Am Ende der Arbeit entsteht eine Unterlage, die bei uns mittlerweile im Prüfungsprozess des Jahresabschlusses den Themenkomplex »Planung« komplett abbildet.

Wie läuft die Testierung ab? Wie zufrieden sind Sie mit dem Testierungsprozess?

Nach der Übergabe einer avestrategy-Transportdatenbank und einer verbalen Kurzbeschreibung aller geänderten Geschäftsabläufe, bekommen wir innerhalb von einer Woche bereits erste Rückfragen und Hinweise zu eventuellen Problemen in der Abbildung in avestrategy. Die Abarbeitung einer To-Do-Liste verlangt somit nochmals die Plausibilisierung von mir. Nach erfolgter Abarbeitung erfolgt eine gemeinsame Besprechung bzw. Auswertung mit dem zuständigen Projektleiter der BBT.

Die BBT erstellt einen Kurzbericht und beschreibt verbal die geprüften Eckpunkte bzw. spezielle Planungsprämissen und den daraus resultierenden Ergebnissen in der Bilanz, GuV und im Liquiditätsreport. Letztlich kann man sich dies am besten als »Kurzfassung« eines Prüfberichtes zum Jahresabschluss vorstellen, wodurch alle relevanten Geschäftsfelder im Zahlenwerk abgebildet und gewürdigt werden.

Mit dieser Dienstleistung sind wir und alle Beteiligten sehr zufrieden – Fortschreibungen der Unternehmensplanung und davon abgeleitete interne Vorgaben werden meines Erachtens aufgewertet und bekommen eine höhere Professionalität.

Herr Kögler, vielen Dank für das Gespräch!

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Sebastian Schneider
+49 30 26006-159
sebastian.schneider@bbt-gmbh.net

 

120 %-Finanzierung für die Wildauer Wohnungsbaugesellschaft mbH

Die BBT konnte für die Wildauer Wohnungsbaugesellschaft mbH mit einem neuen Bankenpartner die Umfinanzierung bestehender Verbindlichkeiten mit einem Beleihungsauslauf von 120 % vereinbaren und hierdurch die Freigabe eines Großteils des bisher belasteten Bestandes erreichen.

Innerhalb von weniger als zwei Monaten konnte die BBT für die Wildauer Wohnungsbaugesellschaft mbH (WiWo) eine Umfinanzierung bestehender Darlehen in Höhe von rund 5,3 Millionen € auf ein neues Kreditinstitut sicherstellen. Dabei wurde in enger Abstimmung mit der WiWo mit dem neuen Darlehensgeber ein Beleihungsauslauf von 120 % vereinbart. Dadurch konnten fast drei Viertel des bisher belasteten Bestandes vom neuen Finanzierungspartner freigegeben werden. Diese stehen nun der WiWo als Beleihungsreserve für zukünftige Investitionsvorhaben zur Verfügung. Die für diese Finanzierung vereinbarten Zinskonditionen lagen übrigens nur geringfügig über denen einer »normalen« Finanzierung mit einem Beleihungsauslauf von 60 % bis 80 %.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Sven Rudolph
+49 30 26006-164
sven.rudolph@bbt-gmbh.net

Sven Rudolph
 

Rückblick auf das Aareon-Forum 2018 in Hannover

Das Aareon-Forum stand unter dem Motto: »Innovation. Information. Interaktion.«.

Wir haben uns über den Besuch von »alten« und »neuen« Kunden an unserem Ausstellungsstand sehr gefreut, denn nichts ersetzt das persönlich gesprochene Wort. Ein persönliches Treffen »einfach so« im Tagesgeschäft ist oft nicht möglich; daher war jedes Gespräch ein Highlight.

Gesprochen haben wir zum einen über Bewährtes und Neues zu unserer Software avestrategy in Kombination mit DeltaMaster, dem Business Intelligence-Tool für Analyse, Planung und Reporting, zum anderen kam es zu einem regen Meinungsaustausch darüber, welche Themen, unter anderem zur Digitalisierung, in 2019 im Vordergrund stehen werden.

Der Termin für das nächste Aareon-Forum steht bereits fest. Es findet am 27. Und 28.11.2019 statt und kann im Terminkalender vorgemerkt werden. Wir würden uns freuen, wenn wir Sie dann wieder persönlich begrüßen und uns mit Ihnen austauschen können.

Sie waren zum Aareon-Forum verhindert oder hatten keine Gelegenheit zu unserem Stand zu kommen? Dann zögern Sie nicht, mit uns einen Gesprächstermin zu vereinbaren. Wir besuchen Sie gern in Ihrem Unternehmen.

Wir freuen uns darauf, von Ihnen zu lesen oder zu hören. 

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Markus Otterbein
+49 30 26006-185
markus.otterbein@bbt-gmbh.net

Markus Otterbein, Porträt
 

Rückblick auf den Arbeitskreis Controlling

Der Arbeitskreis Controlling fand im vergangenen Dezember in Düsseldorf auf Einladung der DWG Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft eG statt. Themenschwerpunkte waren Zinsen, Finanzierung und damit verbundene Risiken. Die Referenten haben viele praktische Beispiele aus ihrem beruflichen Erfahrungsschatz zu den theoretischen Sachverhalten beigetragen.

Los ging es mit der volkswirtschaftlichen Sicht auf die aktuell wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, gefolgt von mahnenden Worten, bei aller Freude über sinkende Darlehenszinsen nicht den Blick auf die Ertragsseite bei wieder steigenden Zinsen zu vernachlässigen. Diese Szenario-Rechnung ist mit Hilfe von Tabellenkalkulationen nur schwer zu bewältigen bzw. darzustellen. Deutlich einfacher ist sie mit unserer Software avestrategy umzusetzen, die die Berechnung von Szenarien bereits im Standard beinhaltet.

Mein Beitrag beschäftigte sich damit, welche Grundüberlegungen für die Wahl des passenden Finanzierungspartners sowie für die Bestimmung der passenden Finanzierung wichtig sind und wie diese mit der Grundbuchsituation des zu finanzierenden Objekts zusammenhängt. Auch hierzu ist avestrategy mit dem Darlehens- und Beleihungsmanager die richtige Wahl, um eine 360° Sicht auf ihren Immobilienbestand umzusetzen. Neben der Softwarelösung bieten Ihnen unsere Finanzierungsexperten einen Komplettservice von der Analyse Ihrer Finanzierungs-/ Beleihungsstruktur bis zur Unterstützung bei der Suche nach dem richtigen Finanzierungspartner.

Abgerundet wurde der erste Tag mit einem Beitrag zum Thema Investitionsrechnung unter Anwendung eines »Vollständigen Finanzplans«“ (VoFi). Einen VoFi können Sie integriert als Zusatzmodul zu avestrategy lizensieren und sogar als separates Excel-Tool erwerben. Der Vorteil des avestrategy-Zusatzmoduls liegt darin, dass auch dafür der Wartungsvertrag gilt.

Am zweiten Tag wurden die Erfolgsfaktoren der Kommunikation im strategischen wie operativen Controlling erläutert und anhand von Praxisbeispielen dargestellt, woran eine erfolgreiche Information an Dritte häufig scheitert. Wichtig ist es, Informationen auf die wesentliche Kernaussage zu beschränken und diese leserfreundlich im Layout aufzubereiten. Um Ihre Umsetzung eines verständlichen Reportings zu vereinfachen, bieten wir Ihnen als lizensierter Partner die Software DeltaMaster der Firma Bissantz & Company an. Neben wissenschaftlich fundierten Reporting- und Visualisierungsfunktionen beinhaltet die Software benutzerfreundliche Analysefunktionen, die Ihnen wertvolle Informationen aus Ihrem und für Ihr Unternehmen liefert.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Markus Otterbein
+49 30 26006-185
markus.otterbein@bbt-gmbh.net

Markus Otterbein, Porträt
 

Ein weiterer Anwender von avestrategy: Die WOBAK aus Konstanz

Wir heißen die WOBAK ganz herzlich in der avestrategy-Familie willkommen. Das Unternehmen verwaltet rund 4.000 Wohneinheiten und nutzt avestrategy für das Controlling und das Darlehensmanagement sowie erweiterte Reportingfunktionen über unsere Monatsberichte. Dabei verwendet die WOBAK die von uns und Aareon entwickelte Schnittstelle, um Daten aus dem ERP-System einfach und in »Echtzeit« nach avestrategy zu übertragen.

Eine besondere Herausforderung in dem Projekt war es, die Abbildung des Objektbestandes im ERP-System in die Strukturen von avestrategy zu überführen. Aber auch diese Herausforderung konnte dank intensiver Zusammenarbeit unserer Entwicklungsabteilung mit den Verantwortlichen bei der WOBAK bewältigt werden.

Mit dem Einsatz von avestrategy soll der Immobilienbestand noch besser als bisher zahlenmäßig erfasst, verwaltet und für die Zukunft beplant werden, damit Entwicklungschancen gesehen und genutzt werden können. 

Über die umfassenden Reportingfunktionen ist sichergestellt, dass alle Informationen zeitnah und verständlich zur Verfügung stehen.

Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Markus Otterbein
+49 30 26006-185
markus.otterbein@bbt-gmbh.net

Markus Otterbein, Porträt
 

SWG Freiberg: Portfolioanalyse und Strategieentwicklung für Wohngebiet Wasserberg fertiggestellt

Im Dezember 2018 konnten die Portfoliobewertung und -analyse sowie die Strategieableitung für die SWG Freiberg (Städtische Wohnungsgesellschaft Freiberg/Sachsen Aktiengesellschaft) fertiggestellt werden. Die umfangreichen Analysen des größten Wohngebietes der SWG – von der Wohnungsebene bis zur Objekt- und Quartiersbetrachtung – bieten der SWG die Grundlage, für das Wohngebiet Wasserberg den Blick in die zukünftige Entwicklung zu wagen.

Für die SWG Freiberg haben wir schon 2015 eine Portfolioanalyse sowie Bewohnerbefragung für das Wohngebiet Friedeburg durchgeführt. Aktuell werden Maßnahmen zur Modernisierung und Entwicklung des Gebietes Friedeburg umgesetzt.

Nach den positiven Erfahrungen zu Friedeburg steht jetzt das Maßnahmenkonzept für das Wohngebiet Wasserberg – das größte und wichtigste Wohngebiet der SWG mit über 3.000 Wohneinheiten – an. Hierzu wurde das Wohngebiet in 9 Quartiere gegliedert, um differenziertere Aussagen ableiten zu können. 

Die Portfoliobewertung und -analyse erfolgte mit dem System avestrategy, Auswertungen zusätzlich mit dem System DeltaMaster. Im Fokus stand weniger die eine große Investitionsmaßnahme, sondern ein breiter Fächer an objektkonkreten Einzelmaßnahmen:

  • Kleinteilige vermietungsfördernde Maßnahmen
  • Grundrissanpassungen zur Diversifizierung des teils homogenen Wohnungsangebotes
  • Gezielte Ausstattungsverbesserungen (Bad, Küche, Balkonanbau, Aufzugseinbau, Elektrik)
  • Aussagen zur zukünftigen Instandhaltungs- und Instandsetzungspolitik, wo doch fast der gesamte Bestand Mitte bis Ende der 90er Jahre eine Fassadensanierung erhielt sowie weitere Einzelmaßnahmen durchgeführt wurden
  • Berücksichtigung der Wohnbedarfe der zukünftigen Zielgruppen

Mit dem übergebenen Schlussbericht, den zweiseitigen Objektsteckbriefen mit Informationen von der Wohnung, Objekt, Portfoliobewertung, Vermietungssituation und Mieten, Bewirtschaftungssituation bis hin zu den strategischen Optionen und dem objektkonkreten Strategievorschlag wird die SWG Freiberg in die Lage versetzt, zukünftig Änderungen zu steuern und gezielt Maßnahmen zur Entwicklung des Wohngebietes Wasserberg umzusetzen.

Die SWG Freiberg ist der größte Wohnungsanbieter in Freiberg. Sie betreut insgesamt 6.098 Verwaltungseinheiten, davon sind 5.261 Wohnungen und 64 gewerbliche Einrichtungen im eigenen Bestand.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyer@bbt-gmbh.net

Foto Johannes Jakobsmeyer
 

BBU Marktmonitor 2018 veröffentlicht

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) hat am 05. Dezember 2018 seinen »BBU-Marktmonitor 2018: Wohnen in Berlin – Brandenburg« veröffentlicht. Wir präsentieren Ihnen die wichtigsten Erkenntnisse. 

Berliner Mieten entwickeln sich stark unterschiedlich

Bestandsmieten

Mieten kann auch in Berlin noch günstig sein, zumindest sofern man Bestandsmieter ist. Die Bestandsmieten liegen mit 5,98 €/m² (Euro nettokalt pro Monat und Quadratmeter) auf einem niedrigen Niveau und 1,47 €/m² unterhalb der Neuvertragsmieten.

Die Bestandsmieten bei den BBU-Mitgliedern sind im letzten Jahr im Schnitt um 3,5 % (0,20 €/m²) auf 5,98 Euro/m² gestiegen.

Günstig wohnt man in Marzahn-Hellersdorf (5,34 €/m²), Lichtenberg (5,93 €/m²), Neukölln (5,95 €/m²) und Reinickendorf (5,97 €/m²). Die höchsten Bestandsmieten werden in Steglitz-Zehlendorf (6,62 €/m²), Charlottenburg-Wilmersdorf (6,52 €/m²) und Mitte (6,22 €/m²) erreicht.

Neuvertragsmieten (ohne Erstbezug)

In Berlin liegen die Neuvertragsmieten bei 7,45 €/m² deutlich unterhalb des allgemeinen Marktniveaus (10,15 €/m²) der Angebotsmieten der Online-Portale. Rechnet man die Erstbezugsmieten heraus, werden bei Neuverträgen 7,23 €/m² erzielt. Die Neuvertragsmieten der BBU-Mitglieder erhöhten sich um 8,4 % gegenüber dem Vorjahr bzw. unter Herausrechnung der Erstbezugsmieten bei 7,6 %.

Günstig kann man Bestandswohnungen in Marzahn-Hellersdorf (6,30 €/m²), Treptow-Köpenick (6,93 €/m²) und Lichtenberg (6,95 €/m²) anmieten. Die höchsten Neuvertragsmieten im Bestand werden in Steglitz-Zehlendorf (8,41 €/m²), Charlottenburg-Wilmersdorf (8,23 €/m²) und Mitte (7,85 €/m²) erreicht.

Erstbezugsmieten (Neubau)

Bei Neubauwohnungen (Erstbezug) wurden 10,44 € nettokalt pro Monat und Quadratmeter erzielt (+5,6 % gegenüber dem Vorjahr). Auch hier liegt der Wert spürbar unterhalb der gemäß den steigenden Baukosten erforderlichen rund 13,00 €. Sicherlich spielen hier auch die Kooperationsvereinbarungen zwischen dem Senat von Berlin und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften (Selbstverpflichtung) eine Rolle, die einen Anteil von Wohnungen zu 6,50 €/m² im Neubau anbieten müssen.

Dennoch, die Mitgliedsunternehmen vermieten deutlich unter Marktniveau und bremsen die Mietentwicklung spürbar. »Unsere Mitgliedsunternehmen stehen für den sozialen Ausgleich. Sie nutzen ihre Marktmacht nicht aus«, sagte BBU-Vorstand Maren Kern.

Verhaltene Mietentwicklung in Brandenburg

Die Mieten bei den Brandenburger BBU-Mitgliedsunternehmen entwickeln sich weiterhin verhalten. Die Bestandsmiete liegt bei 5,03 €/m² (+2,0 % gegenüber Vorjahr), die Neuvertragsmiete bei 5,61 €/m² (+3,5 % gegenüber Vorjahr).

Berliner Umland - Speckgürtel

Die Mieten im Berliner Umland entwickeln sich deutlich stärker als in Brandenburg allgemein, aber bei weitem nicht auf dem Niveau von Berlin. Die Bestandsmiete stieg um 2,4 % auf 5,53 €/m², die Neuvertragsmiete erhöhte sich um 3,5 % auf 6,44 €/m².

Allein Potsdam (Bestandsmiete von 5,85 €/m², Neuvertragsmiete 6,84 €/m² sowie Erstbezugsmiete von 10,66 €/m²) sowie einzelne Umlandgemeinden erreichen annähernd das Berliner Mietniveau. In den anderen kreisfreien Städten Cottbus, Brandenburg an der Havel und Frankfurt (Oder) bewegt sich das Mietniveau im Brandenburger Durchschnitt bzw. leicht darunter.

Weiterer Metropolenraum

Im weiteren Metropolenraum entwickeln sich die Mieten unterhalb der Baukostenentwicklung, die Bestandsmieten auch unterhalb der Inflationsrate. Stagnierten die Bestandsmieten fast bei 4,77 €/m² (+ 1,5 %) konnten bei Neuverträgen immerhin ein Plus von 3,1 % auf 5,25 €/m² erzielt werden.

»Wir sehen die insgesamt schwachen Impulse bei den Mieten in Brandenburg mit Sorge. Hierbei geht es nicht nur um die Wirtschaftskraft unserer Unternehmen, sondern auch um Aspekte wie die Bewältigung von Modernisierungs- und Neubauherausforderungen«, sagte Maren Kern. Besonders problematisch sei es, dass die Mietenentwicklung vielerorts gerade dort sehr schwach sei, wo die Mieten ohnehin schon niedrig sind.

Fluktuationsquoten auf niedrigen Niveau

Aufgrund der Engpässe am Berliner Wohnungsmarkt sinken die Fluktuationen von 8,5 % in 2007 auf nur noch 5,4 % in 2017. In einigen Bezirken wird eine Marke von unter 4,0 % erreicht. Wer eine Wohnung angemietet hat, zieht halt nicht mehr um.

Habe ich heute z. B. eine Wohnung von 60 m² mit der Durchschnittsmiete von 5,98 €/m², zahle ich rund 360 € im Monat nettokalt. Nach einem Umzug steigt die Belastung auf zu zahlende fast 450 € (7,45 €/m²). Dies kann sich nicht jeder leisten. Im Erstbezug wären schon fast 630 € zu zahlen (10,44 €/m²).

Die Fluktuation ist allerdings in Brandenburg stark vom Wohnungsmarkt abhängig. Liegt sie in Berlin nahen Kreisen und Potsdam zwischen 6 % und 7 %, erhöht sie sich im Berlin fernen Raum auf über 8 % bis 10 %.

Leerstand

Der Leerstand ist weiterhin konstant niedrig und liegt in Berlin bei 1,7 %. Ein Indiz für einen engen Wohnungsmarkt, geht man doch bei einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt von einer Fluktuationsreserve von ca. 3 % aus.

Der Leerstand von 7,6 % ist im Land Brandenburg differenzierter zu betrachten. Im engeren Metropolenraum, dem so genannten Speckgürtel, ist die Vermietungssituation durchaus mit Berlin vergleichbar (2,3 %). Entspannter ist die Marktlage im weiteren Metropolenraum, hier sind 9,9 % der Wohnungen leerstehend. Dramatisch wirkt der Leerstand in Kreisen wie Prignitz (17,6 %) und Spree-Neiße (17,4 %), hier wird auch zukünftig über Rückbau und Abriss von Wohnraum nachzudenken sein.

Fazit zum Marktmonitor:

Die Mitglieder des BBU nutzen die Marktgegebenheiten, um Investitionen und Neubau in Berlin realisieren zu können. Der Fokus liegt nicht auf Optimierung der Rendite, sondern eher auf sozialen und stadtentwicklungspolitischen Aspekten und dem Wunsch ein gutes und attraktives Wohnungsangebot zu fairen Preisen zu gewährleisten. Viele Mitgliedsunternehmen wirken daher preismindernd auf das Marktgeschehen am Immobilienmarkt.

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Der Verband BBU

Der BBU ist mit rund 350 Mitgliedsunternehmen in Berlin-Brandenburg der größte und älteste wohnungswirtschaftliche Verband der Hauptstadtregion. Mitglieder sind öffentliche, genossenschaftliche, private und kirchliche Wohnungsunternehmen. Zusammen bewirtschaften sie rund 1,1 Millionen Wohnungen in Berlin und Brandenburg, in ihnen leben über 2 Millionen Menschen.

Der BBU-Marktmonitor

Der nun schon zum 19. Mal herausgebrachte BBU Marktmonitor basiert auf rund 900.000 Bestands- und Neumietverträgen. Grundlage sind nicht – wie bei vielen Maklerinstituten – die Angebotsmieten der Online-Portale, sondern die Echtmieten der Mitgliedsunternehmen, ergänzt um Angaben zum Wohnungsleerstand, zu Betriebs- und Bewirtschaftungskosten, zur Fluktuation und zur Investitionstätigkeit. Er bildet jährlich das Handeln der Mitgliedsunternehmen ab.

Informationen zum BBU Marktmonitor 2018 erhalten Sie auf der Website des BBU (http://www.bbu.de).

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyer@bbt-gmbh.net

Foto Johannes Jakobsmeyer
 

Wir haben für Sie recherchiert: Gesetzesänderungen 2019

Zum 1. Januar 2019 haben sich eine Reihe von Gesetzesänderungen ergeben. Wir haben Ihnen zu den wichtigsten Änderungen eine kleine Übersicht zusammengestellt. Die für die Immobilienwirtschaft wohl wichtigsten Änderungen betreffen die Umlagen bei Modernisierungskosten und die Anpassungen zur Mietpreisbremse. 

Mietrechtsänderungen und Mietpreisbremse

Die große Koalition hat zum 1. Januar 2019 Regelungen zum Mietrecht angepasst. Ab diesem Zeitpunkt ist das »Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)« in Kraft getreten. Die wesentlichen Regelungen sind:

  • Modernisierungskosten können bundesweit nur noch in Höhe von 8 % jährlich (bisher: 11 %) auf die Mieter umgelegt werden. Die Absenkung gilt für Modernisierungen, die ab dem 1. Januar 2019 angekündigt werden. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze von 3 € je qm innerhalb von 6 Jahren. Bei geringeren Mieten (unter 7,00 € je qm) darf die Modernisierungsumlage nur 2,00 € je qm innerhalb von 6 Jahren steigen.
  • Die Berechnung von Modernisierungskosten (Mod.-Umlage) wird für Kosten bis max. 10.000 € vereinfacht und ein pauschaler Erhaltungsaufwand von 30 % angenommen, den Rest kann der Vermieter umlegen.
  • Bei Erstvermietung nach Sanierung gilt auch die Mietpreisbremse, außer es handelt sich um eine umfassende Sanierung mit Kosten von mehr als einem Drittel der Neubaukosten.

Neben dem Mietrecht wurde auch die Mietpreisbremse verschärft. Vermieter sind Auskunftspflichtig zur »Altmiete«, wenn man bei Neuvermietung eine Miete verlangt, die oberhalb der laut Mietpreisbremse zulässigen Miete liegt. Dies gilt unabhängig, ob eine vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), Erstvermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) bzw. eine erstmalige (ab 01.10.2014) Vermietung (§ 556f Satz 1 BGB) erfolgt sind. Dem Mieter steht zudem die Möglichkeit einer »einfachen« Rüge zu, wenn Verstöße gegen die Mietpreisbremse vorliegen.

Zur Orientierung des Mietpreises ist jetzt der örtliche Mietspiegel heranzuziehen, die bisherige Regelung alternativ vergleichbare Objekte in der Umgebung heranzuziehen wurde gestrichen.

Bei Modernisierungsankündigungen muss der Vermieter die Maßnahme innerhalb von 12 Monaten umsetzen, sofern eine Mieterhöhung angekündigt wird. Das »Herausmodernisieren« kann neuerdings auch als Ordnungswidrigkeit geahndet und mit einem Bußgeld bis zu 100.000 € bestraft werden.

Das »Herausmodernisieren« fällt jetzt unter Strafe und wird als Ordnungswidrigkeit nach § 6 Wirtschaftsstrafgesetz bewertet.

Der Schutz von sozialen Mietverhältnissen, der aus sozialem Interesse Personen zu Wohnzwecken überlassen wurde, wurde ausgeweitet um gewerbliche Mietverträge, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen. Davon profitieren allerdings keine bestehenden Mietverhältnisse, sondern nur Mietverträge, die nach dem 1. Januar 2019 abgeschlossen werden.

In Planung ist eine Sonder-Afa, die Investoren dazu bewegen soll, mehr bezahlbaren Wohnraum zu bauen. Sie soll bei 5 % liegen und erhöht somit die bisherige 2 %ige Abschreibung für 4 Jahre. Die Sonder-Afa wird für Neubaumaßnahmen (auch Dachausbau bzw. Umwidmung von Gewerbe zu Wohnraum) vermutlich für Bauanträge, die bis 31. Dezember 2021 gestellt werden, begrenzt.

Gespannt darf man auf die Vorschläge zur Anpassung der Grundsteuer sein, dies wird aktuell sowohl auf politischer als auch auf fachlicher Ebene noch kontrovers diskutiert. 

Weitere Informationen finden Sie auf der Website des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) http://www.gesetze-im-internet.de/.

Für Sie bei der BBT recherchiert hat 

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyer@bbt-gmbh.net

Foto Johannes Jakobsmeyer
 

Veranstaltungsausfall richtig versichern

Ob Jubiläumsfeier, Hafengeburtstag oder Mieterfeste – jede Veranstaltung kostet viel Geld. Wenn das Event plötzlich abgesagt oder abgebrochen werden muss, ist das nicht nur ärgerlich, sondern gefährdet auch das Budget. Mit einer Veranstaltungsausfall-Versicherung haben Organisatoren ihre Finanzen trotzdem im Griff.

Das Budget steht, die Vorbereitungen laufen und am großen Tag passiert das Unvorhersehbare – die Veranstaltung muss abgesagt, abgebrochen oder verschoben werden. Und Risiken für einen kurzfristigen Ausfall gibt es viele. Insbesondere Unwetter mit Gewitter, Dauerregen und Hochwasser macht den Veranstaltern häufig einen Strich durch die Rechnung. In letzter Zeit liest man in den Schlagzeilen zudem häufiger von Konzerten, die wegen Terrordrohungen abgesagt wurden. Auch Streiks im Flug- und Bahnverkehr, technische Defekte in den Veranstaltungsräumen sowie Krankheit oder Tod einer Hauptperson können dazu führen, dass die Veranstaltung ausfällt.

Die finanziellen Folgen können Unternehmen erheblich belasten. Bereits gebuchte Dienstleistungen müssen bezahlt werden oder es sind hohe Stornogebühren zu entrichten. Dazu zählen beispielsweise Raummieten, Verpflegungskosten sowie Löhne für das Catering- und Sicherheitspersonal.

Eine Veranstaltungsausfall-Versicherung schützt vor den finanziellen Folgen, die durch Ausfall, Abbruch oder Verschiebung infolge bestimmter Ereignisse entstehen können.

Da sich einige abzusichernde Risiken an der aktuellen Gefahrenlage orientieren, sollte die Deckung möglichst frühzeitig abgeschlossen werden. Die Experten von Funk-BBT finden den passenden Versicherer auch für Ihre Veranstaltung.

Ihr Ansprechpartner bei Funk ist


Fred Trantow
+49 30 250092-763
f.trantow@funk-gruppe.de