Newsletter Januar 2022

Seit fast sieben Jahren führen wir regelmäßig WEBinare durch und freuen uns darauf, in diesem Jahr die Marke von 2000 Teilnehmern*Teilnehmerinnen zu überschreiten.

Wie bereits in den Vorjahren bieten wir Ihnen verschiedene Formate an. So sind Infothek und onlineCoaching für AnwenderInnen gedacht, um das Wissen rund um unsere Software avestrategy zu vertiefen und aufzufrischen.

Am 10. Februar besteht die nächste Möglichkeit, in einem onlineCoaching alles rund um das Thema »Jahreswechsel in avestrategy« zu erfahren und das System direkt im Einsatz zu sehen. Dieses onlineCoaching baut auf der Infothek vom 21. Januar auf. Diese kann zeitnah im geschützten Bereich angesehen werden. Für das onlineCoaching können Sie sich hier anmelden (Teilnahmegebühr).

Im Bereich MehrWissen erwarten Sie spannende immobilienwirtschaftliche Themen. Eröffnet haben wir unsere Reihe mit den Ergebnissen unserer Umfrage zu ESG-Kriterien in der Wohnungswirtschaft.

Am 28. Januar haben Sie die Chance, einem weiteren interessanten WEBinar beizuwohnen. Herr Jakobsmeyer referiert zum Thema »Bewohnerprognose – Folgen der demografischen Veränderung: Wie kann ich das steuern?«. Sie können sich gern hier noch (kostenfrei) anmelden: Anmeldung 28.01.2022

Des Weiteren dürfen Sie sich auf spannende Vorträge u. a. zu den Themen Digitalisierung, Nachhaltigkeit im Portfoliomanagement und dem elektronischen Rechnungsdurchlauf freuen.

Am 04. März stellt Ihnen Herr Jakobsmeyer im WEBinar den Leerwohnungsrechner vor. Lernen Sie ein leicht handhabbares Werkzeug kennen, mit dem Sie schnell die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen bei einer gegebenen Miete bestimmen können und melden sich gern hier (kostenfrei) an: Anmeldung 04.03.2022
 

»Mietpotenzialanalysen – Grundlage für Wirtschaftsplanung und Strategieentwicklung« ist der Titel eines WEBinares, welches Ihnen am 11. März einen Einblick von der Daten- und Marktanalyse zur Ermittlung von Marktmieten und Marktleerständen bis hin zur Einbindung in den Wirtschaftsplan vermittelt. Melden Sie sich gern (kostenfrei) an unter: Anmeldung 11.03.2022

Unsere aktuellen Angebote für Onlineveranstaltungen finden Sie auf unserer Webseite. Alternativ nehmen wir Sie auch gern in unseren Verteiler auf, der Sie regelmäßig über Veranstaltungen informiert.

Wir bedanken uns bei allen Teilnehmern*Teilnehmerinnen und freuen uns, Sie auch künftig als unsere Gäste begrüßen zu dürfen.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Sophie Remmert
+49 30 26006-217
sophie.remmertnoSpam@bbt-gmbh.net

Der Themenbereich ist so vielfältig, dass wir diesem eine ganze Artikelreihe widmen. In Teil 4 betrachten wir verschiedene Methoden zur Ermittlung der Restnutzungsdauer.

Ob Ertrags- oder Beleihungswert, die Restnutzungsdauer besitzt oft einen wesentlichen Werteinfluss. Gemeinsam mit dem Zins bestimmt sie den Vervielfältiger. Mit abnehmender Restnutzugsdauer reduziert sich der Vervielfältiger und damit der Immobilienwert. Dabei steigt die Korrelation zum Wert mit abnehmender Restnutzungsdauer (siehe Abb. 1).

Für die Immobilienbewertung stellt sich die Frage nach der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Neben der Substanz spielt auch die Nachfrage nach der Immobilie mit ihren konkreten Objekteigenschaften eine Rolle. Für Wohnimmobilien hat dies vor allem in strukturschwachen Regionen oder im Fall einer sich ändernden Lagesituation (z. B. bei »plötzlich« auftretendem Fluglärm) eine Bedeutung.

Zur Ermittlung der Restnutzungsdauer gibt es unterschiedliche Ansätze. Aufsatzpunkt ist in der Regel die mögliche Gesamtnutzungsdauer eines Objektes. Hierzu gibt es unterschiedliche Ansätze, Anlage 3 der Sachwertrichtlinie gibt z. B. Orientierungswerte für übliche Gesamtnutzungsdauern. Diese wurden mit kleinen Modifikationen auch in die ImmoWertV 2021 übernommen.

Nachfolgend erläutern wir gängige Methoden für die Bestimmung der Restnutzungsdauer.

Methode a) »Quick-and-Dirty«
In einem vereinfachten Verfahren können Sie der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer das konkrete Objektalter Ihrer Immobilie gegenüberstellen. Aus der Differenz ergibt sich die Restnutzungsdauer. Fraglich ist allerdings, wie Ihre Sanierungsmaßnahmen der Vergangenheit hierbei einzuordnen sind.

Methode b) Zu- und Abschlagssystem
Eine qualifizierte Vorgehensweise bietet die Bewertung des Objektzustands. Haben Sie die technische Situation Ihrer Immobilien erfasst, können Sie mittels eines Abschlagsystems die Restnutzungsdauer prognostizieren.

Schritt 1 – Das Modell
Definieren Sie die wesentlichen Hauptgewerke und differenzieren Sie unterschiedliche Qualitätsstufen von »neuwertig« bis »dringende Erneuerung«. Ein Objekt, das in allen Gewerken die Ausprägung »neuwertig« erreicht, erzielt eine Restnutzungsdauer in Höhe der Gesamtnutzungsdauer. Für Ausprägungen schlechter als »neuwertig« ergeben sich entsprechende Abschläge. Die Höhe des Abschlags orientiert sich an der Qualität und der Bedeutung des Gewerks für das Objekt.

Schritt 2 – Ermittlung der technischen Restnutzungsdauer
Stellen Sie die Ist-Qualität jedes Gewerks dem Optimum »neuwertig« gegenüber und ermitteln Sie die Abschläge je Gewerk und Objekt. Die Summe der Zwischenergebnisse je Gewerk stellt die technische Restnutzungsdauer dar.

Schritt 3 – Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer
Beachten Sie, dass Sie im letzten Schritt eventuell Ergebniskorrekturen im Kontext der wirtschaftlichen Situation vornehmen. An sehr attraktiven Standorten sind Aufschläge möglich, an schwierigen Standorten sind eventuell Abschläge erforderlich.

Methode c) Restnutzungsdauer gemäß Sachwertrichtlinie
Eine Alternative zum Abschlagssystem bietet ein Berechnungsmodell, das im Sachwertverfahren Anwendung findet und in der Anlage 4 der Sachwertrichtlinie (Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen) beschrieben wird. Wir erläutern es Ihnen in Teil 5 dieser Reihe – Restnutzungsdauer für Wohngebäude nach Sachwertrichtlinie.

Soviel aber vorweg: Sowohl die Methode des Abschlagssystems als auch diejenige gemäß Sachwertrichtlinie lassen sich einfach in avestrategy umsetzen. Sie haben die technischen Objektdaten bereits in einem Vorsystem erfasst? Prima! Diese können übernommen werden, um sie für die Ableitung der Restnutzungsdauer zu verwenden. Alternativ können die entsprechenden Daten auch in Excel aufbereitet und importiert werden.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Romina Bornstein
+49 30 26006-202
romina.bornsteinnoSpam@bbt-gmbh.net

Die Projektbearbeitung ist in vollem Gang

Dass eine Abbildung der Unternehmensplanung in avestrategy auch ohne Schnittstelle umsetzbar ist, beweisen die bereits erfolgreich umgesetzten Projekte. Der manuelle Aufwand, der auch einige Fleißarbeiten bei der BG Gartenstadt Raststatt erfordert, ist dabei jedoch nicht zu unterschätzen. Die gute Datenbasis bei der Genossenschaft ist jedoch die beste Voraussetzung für eine erfolgreiche avestrategy-Einführung. Nachdem der Vertrag Ende des vergangenen Jahres unterzeichnet wurde, haben wir das Projekt sofort in Angriff genommen: Die relevanten Stamm- und Verlaufsdaten werden per Excel-Listen in die avestrategy-Datenbank importiert und die Kontenzuordnung mit der BG Gartenstadt Rastatt abgestimmt. Sobald die Schulung der Mitarbeiter*Mitarbeiterinnen der BG Gartenstadt Rastatt im Umgang mit der Software erfolgreich abgeschlossen wurde, wird die nächste Wirtschaftsplanung in avestrategy abgebildet.

Über die BG Gartenstadt Rastatt

Die BG Gartenstadt Rastatt ist eine traditionsreiche (Gründungsjahr 1909) und gleichzeitig moderne Wohnungsgenossenschaft in Rastatt, in Baden-Württemberg zwischen Karlsruhe und Baden-Baden gelegen. Der Rhein bildet im Westen die Stadtgrenze sowie die Grenze zu Frankreich (Elsass). In dieser schönen Umgebung bewirtschaftet die BG Gartenstadt Rastatt einen attraktiven Wohnungsbestand von über 600 Wohnungen für ihre rund 1.500 Mitglieder.

Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit und heißen die BG Gartenstadt Rastatt in der Runde der avestrategy-Kunden herzlich willkommen.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Kristin Protze
+49 30 26006-146
kristin.protzenoSpam@bbt-gmbh.net

Welche Schwerpunkte beinhaltete die Umfrage?

Im Rahmen der Umfrage wurde u. a. thematisiert,

• welchen Stellenwert die ESG-Kriterien einnehmen,
• welche Herausforderungen bei der Umsetzung der Kriterien gesehen werden,
• welche Maßnahmen in den jeweiligen Unternehmen bereits umgesetzt oder geplant wurden,
• welche Auswirkungen der ESG-Kriterien auf die Bereiche Portfolio-, Risiko-, Finanz- sowie Organisationsmanagement erwartet werden und
• zu welchen Themen Beratungs- bzw. Unterstützungsbedarf besteht.

Wie lauten die Ergebnisse der Umfrage?

Anhand der Umfrageergebnisse wird deutlich, dass die ESG-Kriterien einen hohen Stellenwert in der Wohnungswirtschaft einnehmen. Insbesondere die für die Einhaltung der ESG-Kriterien notwendigen personellen und zeitlichen Ressourcen, das notwendige Know-how sowie die Gewährleistung einer ausreichenden Datenqualität werden als Herausforderungen wahrgenommen.

Im Bereich Portfoliomanagement sind insbesondere Maßnahmen zur Anpassung der Scoringmodelle geplant.

Die Einbindung der ESG-Kriterien in die jeweilige Unternehmensstrategie wird im Kontext des Risikomanagements als besonders wichtig empfunden.

Die größte Steigerung bezüglich der Relevanz der Fachkompetenzen werden in den Bereichen Energiemanagement und Unternehmenskommunikation gesehen.

Der größte Beratungs- und Unterstützungsbedarf besteht bei den Themen:

• Implementierung eines CO₂-Monitorings
• Implementierung eines Nachhaltigkeitsberichts
• Integration von ESG-Kriterien in das Risiko- und Portfoliomanagement
• Entwicklung eines Emissionsminderungskonzeptes (Klimapfad)

Die vollständigen Ergebnisse der Umfrage haben wir in unserem Webinar am 14.01.2022 vorgestellt. Das aufgezeichnete Webinar sowie die Ergebnispräsentation im PDF-Format können Sie jederzeit über unsere Homepage abrufen:

Zur WEBinar-Aufzeichnung  Zur Päsentation

Wir bedanken uns bei allen Umfrageteilnehmern. Für Fragen rund um das Thema ESG stehen wir Ihnen sehr gern zur Verfügung.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist 

Oliver Gehrke
+49 30 26006-180

oliver.gehrkenoSpam@bbt-gmbh.net

In einem ersten Schritt wurden drei wohnungswirtschaftliche Geschäftsprozesse im Rahmen von Workshops mit den Mitarbeitern der SPK Mittelthüringen und der externen Hausverwaltung aufgenommen. Die gelebten und regelmäßig ablaufenden Prozesse wurden mittels Flussdiagrammen modelliert. Anschließend erfolgte ein Vergleich der Prozesse beider Unternehmen sowie einer Bewertung der Potenziale hinsichtlich einer Zusammenführung von Fachabteilung und externer Hausverwaltung.

Zudem führte die BBT eine vergleichende Analyse zwischen der Fachabteilung der SPK und der externen Hausverwaltung im Hinblick auf die Verwaltungsmandate (Art, Umfang, regionale Verteilung), die Leistungsangebote der kaufmännischen und technischen Bestandsverwaltung sowie der Tätigkeiten und Aufgabenverteilungen der Mitarbeiter durch.

Die Ergebnisse der Prozess- und Aufgabenanalyse fließen in die Ankaufsprüfung der externen Hausverwaltung ein und vertiefen die Entscheidungsgrundlage, um Aufwand, Kosten und Potenziale hinsichtlich einer Zusammenführung zu bewerten.

Wir bedanken uns für die gute und zielführende Zusammenarbeit und wünschen der SPK Mittelthüringen viel Erfolg bei der Umsetzung weiterer Schritte.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist
Dr. Claudia Wagner 
+49 3026006-214
claudia.wagnernoSpam@bbt-gmbh.net

Im Rahmen einer Marktwertermittlung liefern wir der WG „WEISSENSEE“ eG wichtige Grundlagen für die Ankaufsentscheidung.

Wohnungsgenossenschaft „Weissensee“ eG – Wir über uns (wg-weissensee.de)

Die 1954 gegründete WG „WEISSENSEE“ eG ist mit ihren 3.349 Wohnungen im Stadtteil Weißensee beheimatet. In den letzten Jahren wurde der Wohnungsbestand durch Neubauten erweitert.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT T&V ist

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122

johannes.jakobsmeyernoSpam@bbt-transaction.net

Seit vielen Jahren stellt die Gesellschaft ihren Mietern den passenden Wohnraum zur Verfügung und bietet Interessierten Unterstützung bei der Suche nach einer neuen Wohnung an. Die Mieter der NeuBi bleiben der Gesellschaft oft lebenslang treu, was für die hohe Zufriedenheit der Bewohner mit den Wohnungen, mit der Mietpreispolitik sowie mit dem mieterorientierten Service spricht. Der Immobilienbestand der Gesellschaft ist hinsichtlich des Zustandes sehr heterogen. In den letzten Jahren wurden bereits umfangreiche Investitionen in die Instandhaltung, Instandsetzung und Sanierungen aber auch in den Neubau getätigt. Die weiteren Sanierungs- und Neubauprojekte sowie die Investitionen in die Herrichtung der leerstehenden und leerwerdenden Wohneinheiten stehen in den kommenden Jahren an.

Um eine nachhaltig erfolgreiche und differenzierte Prognose der Geschäftsentwicklung sicherzustellen, wurde der verabschiedete Wirtschaftsplan für die Jahre 2021–2025 einer umfangreichen Prüfung unterzogen. In enger Zusammenarbeit mit der Geschäftsführung der Gesellschaft wurde der Wirtschaftsplan durch die BBT mit Hilfe der GdW-zertifizierten Softwarelösung avestrategy verifiziert und weiterentwickelt.

Dabei wurde der Wirtschaftsplan 2021–2025 auf die Objektebene heruntergebrochen und verschiedene Planungsprämissen objektkonkret abgebildet.

Auszug aus den Planungsprämissen:

• Maßnahmenplanung (Großinstandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen, Verkauf, Abriss, Neubau)
• Mietenplanung, zusätzlich nach Nutzungsarten differenziert
• Leerstandsplanung unter Berücksichtigung der Sanierungsstände, der natürlichen und marktbedingten Fluktuation
• Planung der Budgets für laufende Instandhaltung und Instandsetzung
• Entwicklung der Darlehensverbindlichkeiten unter Berücksichtigung der aktuellen Darlehenskonditionen und Annahmen hinsichtlich der Finanzierung der anstehenden Investitionsvorhaben

Die künftige Entwicklung der NeuBi wurde in Form von Ergebnissen der Plan-Bilanz, -GuV, -Liquidität sowie der relevanten betriebswirtschaftlichen und immobilienwirtschaftlichen Kennzahlen dargestellt. Die daraus gewonnenen Erkenntnisse bezüglich der Optimierungspotenziale flossen in die weiteren Planungsrechnungen ein. Es wurden Planungsszenarien mit den zum Wirtschaftsplan 2021–2025 abweichenden Annahmen bezüglich der Umsetzung der Investitionsmaßnahmen, deren Finanzierung sowie der Optimierung des Darlehensportfolios in Form von Umschuldungen erarbeitet. Die bestmögliche Planungsvariante wurde als Grundlage für den beschlossenen Wirtschaftsplan 2022–2026 verwendet.

Die Erarbeitung des Wirtschaftsplanes 2022–2026 mit der integrierten Objektplanung ist der erste Schritt im Rahmen der Aktualisierung des Unternehmenskonzeptes für die NeuBi. Gegenstand des Konzeptes soll eine detaillierte Portfolioanalyse sowie die Entwicklung eines Mietkonzeptes sein.

Wir bedanken uns für die spannenden, konstruktiven und immer lösungsorientierten Diskussionen und freuen uns auf weitere gemeinsame Projekte.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist 

Larissa Hahn
+49 30 26006-142
larissa.hahnnoSpam@bbt-gmbh.net