Newsletter Mai 2017

Newsletter Mai 2017

 

Sehr geehrte Leserinnen, sehr geehrte Leser,

kennen Sie den, sagt der Vermieter zum Interessenten „Grüne Umgebung? Dann bleiben Sie doch da wohnen, wo Sie jetzt sind!“ Zitate von Testanmietern haben fast die Qualität von Schülersprüchen. Extrem authentisch und extrem weit weg vom normalen Arbeitsalltag? Eine kleine Sammlung dieser Zitate stellen wir Ihnen im Folgenden vor. Mystery Shopping zeigt immer wieder, dass es sich auch in Zeiten von BI und Digitalisierung empfiehlt, über die Datenbrille hinweg auf Kunden und Prozesse zu schauen, damit Daten ein Gesicht bekommen und nicht vom Mittelwert weichgespült werden.

In diesem Sinne viel Spaß beim Lesen

 
 

Ihr

Andreas Grunow

Leiter Unternehmensberatung

 
 

Wohnbau GmbH Prenzlau: analytisches Reporting mit avestrategy und DeltaMaster

Zur Erweiterung ihrer aktuellen Reporting- und Analysemöglichkeiten sowie für die Gestaltung ihres individuellen Berichtswesens setzt die Wohnbau GmbH Prenzlau künftig auch auf unsere Partnerlösung DeltaMaster von Bissantz & Company.

Neben den avestrategy-Leistungspaketen Controlling, Darlehens- und Beleihungsmanagement, Portfoliomanagement und Risikomanagement nutzt die Wohnbau GmbH Prenzlau bereits seit 2011 die standardisierten Berichtsvorlagen des avestrategy-Spezialmoduls Monatsberichte.

Mit unserem OLAP-basierten avestrategy-BI, d. h. der Verbindung von avestrategy und dem DeltaMaster, stehen der Wohnbau GmbH Prenzlau umfangreiche Möglichkeiten zur Datenvisualisierung und interaktiven Datenanalyse zur Verfügung.

Unser Standard-OLAP-Daten-Modell setzt direkt auf der avestrategy-Pool-Datenbank auf und aggregiert die in avestrategy gehaltenen Daten zu einem multidimensionalen Datenwürfel. Dies ermöglicht der Wohnbau GmbH Prenzlau, die in avestrategy enthaltenen Stamm- und Bewegungsdaten aus unterschiedlichen Perspektiven und in diversen Detaillierungsstufen mit dem Reporting- und Analysewerkzeug DeltaMaster zu analysieren.

Wir wünschen der Wohnbau GmbH Prenzlau viel Erfolg mit dem neuen Reporting- und Analyse-System.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Oliver Gehrke
+49 30 26006-180
oliver.gehrke@bbt-gmbh.net

Foto Oliver Gehrke
 

BBT-Geschäftsführer ist jetzt DeltaMaster zertifiziert

Die BBT ist seit 2007 bundesweiter Immobilien-Mittelstandspartner von Bissantz & Company GmbH, Nürnberg (www.bissantz.de), dem Hersteller der führenden OLAP-Software DeltaMaster. Nun hat sich BBT-Geschäftsführer Dr. Henri Lüdeke im Frontend DeltaMaster zertifizieren lassen.

BBT betreut bereits einige Kunden, die DeltaMaster als analytisches Reporting- und Analysetool in der Immobilienwirtschaft einsetzen. Als erfahrenem Partner von Bissantz war es BBT ein Anliegen, diese einzigartige Kompetenz auch durch ein Zertifikat des Herstellers zu dokumentieren. Im Juli steht die Stufe II (Modellierung mit DeltaMaster Modeler) zur Zertifizierung an. Im Rahmen der Partnerschaft ist es angedacht, sukzessive weitere BBT-Mitarbeiter derart zertifizieren zu lassen.

BBT ist der ausgewiesene Partner für anspruchsvolle Controlling- und Reportingaufgaben in der unternehmerischen Immobilienwirtschaft. Gern begleiten wir auch Sie auf dem Weg zu einem individuellen, professionellen und zukunftsorientiertem Berichtswesen.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Dr. Henri Lüdeke
+49 30 26006-120
henri.luedeke@bbt-gmbh.net

Dr. Lüdeke, Henri
 

Prüfsystem für verarbeitete Portfoliodaten

Mit ihren knapp 18.000 Wohneinheiten profitiert die wbg Nürnberg sehr von der automatisierten Datenerfassung in dem von ihr genutzten avestrategy-Portfoliomanagementsystem. Jetzt erarbeitet sie mit der BBT GmbH ein ergänzendes Datenprüfsystem.

Das Portfoliomanagement hat bei der wbg einen hohen Stellenwert: Es dient nicht nur der strategischen Ausrichtung des Immobilienbestandes, sondern ist auch Grundlage für die Ableitung von Diskontierungszinssätzen für die Immobilienbewertung in avestrategy.

Detaillierte, stimmige Daten sind unerlässlich
Bei der Einrichtung des avestrategy-Portfoliomanagements lag ein Fokus insbesondere auf der automatisierten Datenerfassung. Denn so können sich die Mitarbeiter auf die Analysetätigkeit konzentrieren und müssen sich weniger um die Datenaufbereitung kümmern.

Für die Beurteilung der Objektqualität nutzt die wbg Schnittstellen zum ERP-System wodis und zum technischen Bestandssystem epiqr®. Die übermittelten Daten werden nach individuell mit der wbg abgestimmten Berechnungsalgorithmen aufbereitet und verarbeitet.

Beispielsweise wird zu jeder Nutzungseinheit die Information übergeben, ob sie barrierearm ist. Anschließend wird in avestrategy der Anteil barrierearmer Wohnungen je Objekt abgeleitet. Diese Information führt zu einem entsprechenden Punktwert im Portfolio. Somit kann die wbg ihre Portfoliobewertung jederzeit kurzfristig mit neuen Daten aus den Quellsystemen aktualisieren.

Das Prüfsystem, das wbg und BBT aktuell gemeinsam entwickeln, hat zwei Ziele: Es wird die Plausibilisierung der verarbeiteten Daten erleichtern und auf inkonsistente oder neue Quelldaten hinweisen.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT GmbH ist

Romina Bornstein
+49 30 26006-202
romina.bornstein@bbt-gmbh.net

Foto Romina Bornstein
 

Finanzierung für Sanierungsvorhaben gesichert

Die Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Luckau im Landkreis Dahme-Spreewald hat sich die Finanzierung für ihre beiden Sanierungsvorhaben mit tatkräftiger Unterstützung und Begleitung durch die BBT gesichert.

In den kommenden zwei Jahren realisiert die Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Luckau zwei umfangreiche Komplexsanierungen im Stadtgebiet von Luckau. Die BBT GmbH unterstützte die Gesellschaft dabei nicht nur bei der Finanzierungsausschreibung und Darlehensvermittlung, sondern entwickelte, gemeinsam mit der Luckauer Geschäftsführerin Frau Kohlstock, eine Finanzierungsstrategie für das Vorhaben und führte zudem vorab eine Bewertung der dafür notwendigen Beleihungsobjekte durch.

Aufwändiges Projekt mit moderaten Mietpreisen
Bei den geplanten Sanierungen handelt es sich um Umbauten vorhandener Bestandsgebäude der Gesellschaft, welche nach Abschluss aller Arbeiten quasi Neubaustandard erreichen werden. Nicht nur in den Ballungsräumen dieser Republik sind die Baukosten in den letzten Jahren sukzessive gestiegen, sondern auch in den Flächenländern wie Brandenburg, sodass die Gesellschaft mit Baukosten von ca. 2.000 EUR/qm rechnet. Auf Grund des kommunalen Charakters der Gesellschaft wurden für die spätere Vermietung jedoch nur mit moderaten Mietpreisen von durchschnittlich 6,00 EUR/qm bzw. 6,50 EUR/qm pro Monat kalkuliert.

Vorteilhafte Umschuldung
Vor diesem Hintergrund war es notwendig, zur Absicherung des Finanzierungsbedarfs eine Zusatzsicherheit in Form eines nur zum Teil beliehenen Objektes der neu finanzierenden Bank zur Verfügung zu stellen. Das auf diesem Objekt lastende Darlehen wurde daher im gleichen Zug mittels Forward-Darlehen zum Zinsbindungsende 2019 umgeschuldet. Dies brachte der Gesellschaft gleich drei entscheidende Vorteile: die Möglichkeit zur Bereitstellung einer vollumfänglichen, erstrangen Zusatzsicherheit, die Ausschöpfung freier Beleihungsreserven sowie die vorfristige Sicherung des aktuell immer noch sehr niedrigen Zinsniveaus für die abzulösende Restschuld.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT GmbH ist

Thomas Möhwald
+49 30 26006-165
thomas.moehwald@bbt-gmbh.net

Thomas Möhwald Porträt
 

Testanmietung: Was leistet (sich) Ihre Vermietung?

Für knapp 40 Wohnungsunternehmen hat die BBT GmbH in den vergangenen zwölf Jahren mit Testmietern die Vermietungsqualität unter die Lupe genommen. Das Ziel dieser Mystery-Shopping-Projekte: Abläufe prüfen, Schwächen aufdecken, Servicequalität verbessern. Und eins steht fest – es gibt Bedarf:


Aus dem Erfahrungsschatz unserer Testmieter ...

Zwei Monate nach Projektende (per Mail)»Guten Morgen Herr M., wann hatten Sie gedacht, den Mietvertrag zu unterschreiben?«
Beim ersten Kundenkontakt (per Telefon)»Na gut, ich nehme Ihre Daten auf: Aber ich tu´s nicht gern!«
Beim ersten persönlichen Kundenkontakt, freitags 11.20 Uhr»Bis 11.30 ist offiziell Sprechzeit, Einlass ist nur bis 11.00 Uhr, regelt unten der Empfang. Es hat schließlich schon seinen Grund, dass da unten jemand sitzt, man muss ja auch mal Feierabend haben.«
Begrüßung beim ersten Kontakt in der Geschäftsstelle»Sind Sie Mieter bei uns? Nein? Dann bitte hier die Selbstauskunft ausfüllen und unterschreiben! Wer bezahlt denn die Miete?«
Während der Wohnungsbesichtigung»Grüne Umgebung? Dann bleiben Sie doch da wohnen, wo Sie jetzt sind!«


So wird das Mystery Shopping vorbereitet

In Abstimmung mit unseren Auftraggebern erstellen wir einen zeitlichen Ablaufplan, der alle Vermietungsmitarbeiter und -abläufe berücksichtigt. So können auch unternehmensspezifische, vermietungsrelevante Rahmenbedingungen mit überprüft werden, wie beispielsweise Mitarbeiterverfügbarkeiten, Vertretungsregelungen, Umgang mit E-Mail-Anfragen.

Geschulte Testmieter und detaillierter Fragebogen
Wir wählen unsere Testmieter aus verschiedenen Bevölkerungsgruppen (Studenten, Senioren, Familien, Single) speziell für die zu überprüfenden Wohnungsunternehmen aus. Ehe die Mystery Shopper ihre Tests über die unterschiedlichen Vertriebskanäle durchführen, werden sie von uns geschult.

Anhand von Fragebögen bewerten sie bei der Testanmietung folgende Aspekte:

  • die fachliche Kompetenz, Dienstleistungsbereitschaft und Vertriebsorientierung der Vermietungsmitarbeiter
  • die Qualität der Angebotsmaterialien
  • die Kontaktmöglichkeiten zum Unternehmen: Sämtliche Kontaktversuche werden protokolliert und umfassend ausgewertet.

Eigenwahrnehmung häufig zu positiv
Durch unsere Testanmietungen haben wir vielfältige Einblicke in den Vermietungsalltag der Wohnungsunternehmen bekommen. Nicht selten zeigen diese sich verblüfft, wie sehr ihre Eigenwahrnehmung von den Mystery-Shopping-Ergebnissen abweicht. Ein typisches Manko vieler Vermieter ist das Ignorieren von Wohnungsanfragen per E-Mail.

Mystery Shopping liefert Ergebnisse, Erlebnisse und Empfehlungen
Im Abschlussbericht werden alle Einzelergebnisse ausführlich dargestellt und kommentiert. Ergänzt werden sie durch die – bei unseren Auftraggebern sehr beliebten (!) – persönlichen Erlebnisberichte der Testmieter. Darüber hinaus geben wir konkrete Handlungsempfehlungen zur Optimierung des Vermietungsprozesses. So helfen etwa Mitarbeiterschulungen, eingeschliffene Abläufe zu verändern. Inwiefern die Optimierungsvorschläge erfolgreich umgesetzt werden, kann später erneut evaluiert werden.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Maik Hörold
+49 351 86798632
maik.hoerold@bbt-gmbH.net

Foto Maik Hörold
 

BBT optimiert Bewertungsmodell für WHG Eberswalde

Die Wohnungsbau- und Hausverwaltungs-GmbH Eberswalde (WHG) hat die BBT GmbH beauftragt, eine individuelle Excel-Lösung für die Investitionsrechnung und die Beleihungswertermittlung zu erstellen, die der Ermittlung bewertungsrelevanter Werttreiber dient.

Mit dem Excel-Tool kann die WHG Eberswalde künftig selbstständig objektkonkrete Kapitalisierungszinssätze und Restnutzungsdauern ermitteln. Dies gewährleistet bei Investitionsentscheidungen eine einheitliche und belastbare Herleitung der Werte, schont aber die finanziellen und personellen Ressourcen.

Workshop als Ausgangspunkt der Modellentwicklung
Die Basis zur Ableitung der risikoadjustierten Bewertungsprämissen bilden die Daten aus dem avestrategy-Portfoliomanagement. Hiervon ausgehend wurde das Bewertungsmodell in einem gemeinsamen Workshop von WHG-Mitarbeitern und BBT-Beratern diskutiert und auf bewertungsrelevante Attribute untersucht.

Mithilfe der gewonnen Erkenntnisse werden wir nun in den nächsten Wochen das Excel-Tool für die WHG modellieren. Anschließend wird es in einem zweiten Workshop mit dem Schwerpunkt Beleihungswertermittlung erstmals zum Einsatz kommen. Hier werden die im Tool generierten objektkonkreten Kapitalisierungszinssätze und die wirtschaftlichen Restnutzungsdauern für die Beleihungswertermittlung verwendet.

Wir danken der WHG für die gute Zusammenarbeit und wünschen ihr weiterhin viel Erfolg.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyer@bbt-gmbh.net

Foto Johannes Jakobsmeyer
 

BBT GmbH analysiert Standort in Burg als Wohnstandort

Die BBT Transaction & Valuation GmbH hat innerhalb von nur drei Wochen für die Berliner Volksbank eine umfangreiche Mikrostandortanalyse zu einem Wohnportfolio des Wohnstandorts Burg bei Magdeburg durchgeführt. 

Im Ergebnis liegen der Berliner Volksbank nun differenzierte Informationen zur Wettbewerbs-situation, zu Mietpotenzialen und zur Zukunftsfähigkeit der untersuchten Objekte und des Mikrostandortes als Wohnstandort vor. Die Mikrostandortanalyse dient der Bank als Grundlage, um eine Immobilienfinanzierungsanfrage zu prüfen.

Das Ergebnis zeigt, dass sich auch an eher schwierigen Standorten (Demographische Entwicklung/Marktlage) ein Investment lohnen kann, wenn ausreichende kleinräumige Grundlageninformationen eingeholt werden.

Markt- und Standortanalysen der T&V – eine kurze Leistungsbeschreibung

Die BBT Transaction & Valuation GmbH analysiert für Immobilienunternehmen und private Investoren bereits seit vielen Jahren Makrolagen und Mikrostandorte in ganz Deutschland. Die aus den Analysen folgenden Informationen sind maßgeblich für nahezu alle Investitionsentscheidungen (Ankauf, Neubau, Instandsetzung, Modernisierung, An- und Umbau, Optimierung der Bewirtschaftung).

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Oliver Gehrke
+49 30 26006-180
oliver.gehrke@bbt-gmbh.net

Foto Oliver Gehrke
 

DWG Dessau: Beratungsleistungen im Zusammenhang mit der Fortschreibung des Unternehmenskonzeptes

DWG Dessauer Wohnungsbaugesellschaft mbH (DWG), als größter Vermieter am Markt, bewirtschaftet gegenwärtig ca. 9.200 eigene Wohn- und Gewerbeeinheiten in der Doppelstadt Dessau-Roßlau. Seit 2007 nutzt das Unternehmen das System avestrategy.

Im April haben wir die Ausschreibung für Beratungsleistungen im Zusammenhang mit der Fortschreibung des Unternehmenskonzeptes gewonnen und unterstützen die DWG bei der Ausarbeitung der Unternehmenskonzeption.

Ziel des überarbeiteten Unternehmenskonzeptes ist es, weitere Spielräume für zusätzliche Investitionen zu schaffen, den bestehenden Wohnungsleerstand weiter zu reduzieren und in der Konzeptionierung stärker städtebauliche Kriterien, unter anderem Aussagen des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes Dessau-Roßlau 2025, zu beachten.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyer@bbt-gmbh.net

Foto Johannes Jakobsmeyer