Newsletter Mai 2019

Newsletter Mai 2019

 

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

schön, wenn man auf der Seite der Guten steht, schön, wenn das Thema Wohnen ganz oben auf dem politischen Schreibtisch liegt. Unbefriedigend, dass politische Antworten häufig Zusammenhänge verkennen. Wer unfairen Methoden von Vermietern mit Enteignung begegnen will, gibt Geld aus, das dann für die Förderung von Investitionen fehlt und vergibt die Chance, »Spekulanten« den Boden durch eine Ausweitung des Angebotes zu entziehen. Wer Mieten deckelt, Erhöhungen begrenzt, mit anderen Worten reguliert, bestraft und belohnt im Zweifel den Falschen und bremst nötige Investitionen für Neubau, Klimaschutz, alten- und familiengerechtes Wohnen etc. aus. Logische Argumentation wird viele regulatorische Eingriffe wohl nicht verhindern, sondern allenfalls abmildern. Die Anforderungen an das Wissen um die quantitativen Folgen der Regulation im Unternehmen steigt damit weiter. Die investive Fahrspur wird immer schmaler. 

Schön mit Ihnen, sehr geehrte Leser, nicht nur im Kreis der Guten, sondern auch der Wissenden zu diskutieren, wie zuletzt auf unserem avestrategy-Anwenderforum in Berlin.

In diesem Sinne viel Spaß beim Lesen,
Ihr Andreas Grunow

 
 

Reger Zuspruch beim avestrategy-Anwenderforum

Unter dem Motto »avestrategy – Daten säen, Erfolg ernten« fand unser diesjähriges avestrategy-Anwenderforum statt. In mehreren Workshops ging es um Praxisberichte zu den unterschiedlichsten Themen und um Tipps und Tricks zur Arbeit mit der Software. Daneben blieb viel Raum für Gespräche und den Austausch von Erfahrungen.

Am 14. und 15. Mai war es wieder soweit. avestrategy-Kunden trafen sich beim 11. Anwenderforum, um gemeinsam das Neueste zu Software und Tendenzen der Wohnungswirtschaft zu erfahren, aber auch untereinander im Gespräch zu sein und Erfahrungen auszutauschen.

Unser Tagungshotel, das Crowne Plaza Berlin-Potsdamer Platz, war zentral gelegen und bot auch gleich noch Übernachtungsmöglichkeiten an, was vielen Teilnehmern sehr entgegen kam.

Selbstverständlich gab es auch diesmal ein kulturelles Begleitprogramm - unsere KulTour führte uns in das Museum für Film und Fernsehen, das exklusiv für uns seine Pforten geöffnet hatte und auch für die Berliner Teilnehmer interessante Einblicke in die Filmwelt bot. Anschließend ging es mit dem schnellsten Aufzug Europas hoch hinauf ins Panoramacafé zum Get together. Fensterplätze waren sehr begehrt und der Sonnenuntergang mit Berlin zu unseren Füßen wird allen Beteiligten noch lange in Erinnerung bleiben.

Erste Auswertungen des Feedback zeigen, dass wir mit unseren Themen in den Workshops wieder das Interesse der Teilnehmer getroffen haben. Sowohl für die Rahmenbedingungen wie für den Inhalt gab es fast durchgängig gute und sehr gute Bewertungen.

Wir haben in diesem Jahr den Feedbackbogen erweitert und einen allgemeinen Teil mit Fragen rund um das Anwenderforum ergänzt. Diesen allgemeinen Teil haben wir an alle avestrategy-Kunden versandt. Wir hoffen, damit bei der Gestaltung des nächsten Anwenderforums Teilnehmerwünsche noch besser berücksichtigen zu können.

Selbstverständlich wird es wieder einen Sonder-Newsletter zum Anwenderforum geben. Und auf unserer Homepage wird eine Bilder- und Video-Galerie des Jahres 2019 eingestellt.

Demnächst hier.

Zu guter Letzt: Wir freuen uns schon auf das 12. avestrategy-Anwenderforum im Jahr 2020 und wünschen uns, dass Sie dabei sein werden.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Jutta Bartel
+49 30 26006 215
jutta.bartel@bbt-gmbh.net

Jutta Bartel, Porträt
 

avestrategy … schafft laufend Performance

Am 22. Mai war es wieder soweit - über 1.000 Unternehmen gingen bei dem bekannten Berliner Firmenlauf an den Start. Rund 19.000 Läufer, Skateboarder, Walker, Rollstuhl- und Einradfahrer kamen in den Genuss, die Hauptstadt in der Abenddämmerung laufend zu entdecken und den einen oder anderen Kollegen oder auch Geschäftspartner auf anderer Ebene neu kennenzulernen. Auch die BBT GmbH ließ sich dieses Highlight nicht entgehen und ging mit 7 Läufern an den Start.

Die 5,5 km lange Strecke führte vorbei an den bekanntesten Wahrzeichen der Stadt, quer durch den Tiergarten und ließ einen fast vergessen, dass man sich gerade sportlich betätigt. Die BBT-Läufer ließen sich jedoch nicht ablenken und legten hervorragende Zeiten an den Tag. An dieser Stelle herzlichen Dank an alle Akteure, insbesondere an die externe Unterstützung durch die Mitläufer der Unternehmen Reggeborgh Investment & Management GmbH und der WHG Eberswalde, die die BBT GmbH jährlich aufs Neue unterstützen und Bestzeiten an den Tag legen. Ebenfalls möchten wir an dieser Stelle auch den fleißigen Helfern und Organisatoren danken, die während des Laufes nicht nur die Daumen gedrückt, sondern auch die Standbetreuung sowie die Verpflegung übernommen haben. 

Sollten Sie jetzt auch das Kribbeln in den Beinen verspüren und am liebsten an die Startlinie treten, müssen Sie sich leider bis zum nächsten Jahr gedulden, wenn es wieder heißt: avestrategy schafft laufend Performance. Bis dahin laufen bei uns lediglich die Weiterentwicklung, Betreuung und technische Performance auf Hochtouren. 

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Nele Hartfuß
+49 30 26006-257
nele.hartfuss@bbt-gmbh.net

 

BauRisk-Rahmenvertrag zukünftig bei Funk-BBT

Beim Thema Bauen empfiehlt es sich inzwischen, nicht nur für Großbauprojekte eine kombinierte Bauwesenversicherung (BauRisk) abzuschließen.

Die Kombination aus Bauleistungs- und diversen benötigten Haftpflicht-Versicherungen aller Beteiligten am Bau kann insbesondere für Planer und Architekten vom Vorteil sein. Beauftragte Baufirmen und Gutachter profitieren ebenso vom einheitlichen Versicherungsschutz, bei dem der Auftraggeber im Fahrersitz bleibt. Besonders attraktiv ist es, die finanziellen Folgen einer verspäteten Fertigstellung nun mitversichern zu können.

Im Schadenfall können verschiedene gegenläufige Interessen sehr komplexer Sachverhalte zu Überschneidungen in der Haftung führen. Durch die BauRisk wird diese Problemstellung auf ein Minimum reduziert. Der Versicherungsschutz besteht nur aus einem Vertrag bei einem Versicherer.

Weitere Vorteile sind einheitliche Absicherungsstrategien und die transparente Darstellung in Bezug auf den Deckungsumfang. Somit werden Deckungslücken im Schadenfall vermieden.

Für Unternehmen mit Bauvorhaben bis zu 25 Millionen Euro Baukosten besteht nun die Möglichkeit zum Abschluss eines BauRisk-Rahmenvertrages. Dabei gelten die gewünschten Bauvorhaben unter wenigen bestimmten Bedingungen zu gleichen Konditionen versichert.

Bei Interesse beraten wir Sie gern und suchen für Ihr Bauvorhaben die passende Versicherungslösung.

 

 

 

Ihr Ansprechpartner bei Funk ist

Fred Trantow
+49 30 250092-763

 

avestrategy: Auch die »Trave« ist nun an Bord

Wir begrüßen die Grundstücks-Gesellschaft Trave mbH als weitere Anwenderin an Bord der »avestrategy« und freuen uns, dass sie zukünftig sowohl die objekt- und unternehmensbezogene Planung als auch das unterjährige Controlling sowie das Darlehens- und Beleihungsmanagement mit der branchenführenden Software avestrategy realisiert.

Die Trave nutzt das ERP-System Aareon RELion, aus welchem zukünftig Stamm- und Bewegungsdaten automatisiert über eine Standard-Schnittstelle nach avestrategy übernommen werden.  

Mit über 8.300 Wohn- und Gewerbeeinheiten ist die Trave der größte Wohnungsanbieter in Lübeck.

Wir freuen uns auf eine spannende, konstruktive und erfolgreiche Zusammenarbeit für die bevorstehenden Projektphasen.

Ihre Ansprechpartner bei der BBT ist:

Paul Jonda
+49 30 26006-109
paul.jonda@bbt-gmbh.net

Foto Paul Jonda
 

Begleitung der ERP-Umstellung bei der FLÜWO Bauen und Wohnen eG

Die Genossenschaft FLÜWO Bauen und Wohnen eG wird noch in diesem Jahr einen ERP-Systemwechsel vornehmen und das aktuell genutzte ERP-System GES abschalten und auf wodis sigma umstellen. Um einen problemlosen Ablauf bei der Umstellung zu gewährleisten, wird die BBT GmbH in enger Zusammenarbeit mit der Genossenschaft die Umstellung vorbereiten und begleiten. Bei einem ERP-Systemwechsel ist es essentiell, bereits bei den Vorbereitungen alle benötigten Daten zu kontrollieren und aufzubereiten, um einen reibungslosen Ablauf sicherzustellen und die Qualität der Daten beizubehalten. 

Die BBT GmbH unterstützt die FLÜWO bei der Umstellung dahingehend, dass Analysen und Optimierungen hinsichtlich des aktuellen Merkmalkonzeptes, der Kostenstellenstruktur sowie des Kontenplans durchgeführt werden. Ferner wird von Seiten der BBT GmbH sichergestellt, dass die Daten aus dem neuen ERP-System über die Schnittstelle an die Planungssoftware avestrategy reibungsfrei übergeben werden, um die Durchführung des objektkonkreten Controllings auch nach der Umstellung sicherzustellen. 

Ein ERP-Systemwechsel bietet für ein Unternehmen die Chance, die aktuelle Ist-Situation kritisch zu hinterfragen und Strukturen zu überarbeiten. Die BBT GmbH unterstützt ihre Kunden bei der Detailanalyse und bietet unternehmensindividuelle Optimierungsvorschläge, die den Planungsprozess effizienter gestalten und transparentere Auswertungen ermöglichen. 

Die FLÜWO Bauen und Wohnen eG zählt mit ihren ca. 9.500 eigenen Wohneinheiten und über 10.000 Mitgliedern zu den größten Genossenschaften im Raum Süddeutschland. Bereits seit 2016 hat die Genossenschaft avestrategy im Einsatz und neben dem Leistungspaket Controlling das Leistungspaket Darlehensmanagement sowie das Spezialmodul Pivotanalysen lizensiert. 

Wir freuen uns, die Genossenschaft bei ihrem Umstellungsprozess begleiten zu dürfen und bedanken uns für das entgegengebrachte Vertrauen. 

Ihre Ansprechpartner bei der BBT ist:

Paul Jonda
+49 30 26006-109
paul.jonda@bbt-gmbh.net

Foto Paul Jonda
 

Wohnungsbau GmbH Neumünster: Update zum Portfoliomanagement beauftragt

Anfang des Jahres wurden wir mit der Umstellung und dem Update zum Portfoliomanagement für die Wohnungsbau GmbH Neumünster beauftragt. Die Wobau ist seit 2010 Kunde des Systems avestrategy

Die Wohnungsbau GmbH Neumünster ist mit ihren rund 4.400 eigenen und verwalteten Mietobjekten sowie Eigentumswohnungen in Neumünster führend. 

Das Portfoliomanagement unterstützt die Entscheidungen der Wohnungsbau GmbH Neumünster im Rahmen der technischen und kaufmännischen Bewirtschaftung von Wohn- und Gewerbe-Immobilien. Neben den qualitativen Bewertungsdaten werden auch die immobilienwirtschaftlichen Informationen im System avestrategy aktiv genutzt.

Wir wünschen viel Erfolg.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyer@bbt-gmbh.net

Foto Johannes Jakobsmeyer
 

Berliner Mietspiegel 2019 veröffentlicht! Mietenentwicklung gebremst, Alles gut! Ist das so? Wir haben genauer hingeguckt!

Die Lage des Berliner Wohnungsmarktes hat sich trotz Mietpreisbremse nicht entspannt, allerdings ist der Zuwachs des Mietpreises gebremst. Die jährliche Mietpreissteigerung von 2,5 % zwischen 2017 und 2019 ist der geringste Anstieg seit 10 Jahren, wie der am 13. Mai 2019 veröffentlichte Berliner Mietspiegel zeigt. Erstmals seit 2013 haben alle Vermieter- und Mieterverbände den Mietspiegel unterzeichnet. Alles gut oder was? Wir schauen mal genauer hin!

Grundlage für den Mietspiegel 2019 sind Mieten, die in den letzten 4 Jahren angepasst bzw. neu vereinbart (Neuverträge) wurden. Der Berliner Mietspiegel wird alle zwei Jahre veröffentlicht. Er liefert eine Übersicht über ortsübliche Vergleichsmieten für die knapp 1,4 Millionen nicht preisgebundenen Wohnungen.

Die größte Änderung bezieht sich auf Wohnlageneinordnung in »einfache«, »mittlere« und »gute« Wohnlagen. Die Wohnlageneinordnung wurde anhand eines statistischen Verfahrenes entwickelt, das anhand mehrerer Rechenstufen auf Basis verschiedener Kriterien eine Zuordnung der Wohnlage vornimmt. Die Bewertung basiert seit diesem Jahr auf objektiven, öffentlich zugänglichen Daten wie z. B. dem Bodenrichtwert, dem Sozialindex, der Nahversorgung sowie der Verkehrsanbindung. Subjektive Merkmale wie der bauliche und gestalterische Zustand der Fassaden und Straßen wurden bei der Bewertung nicht mehr berücksichtigt. Die Arbeitsgruppe Mietspiegel hat diese Kriterien erarbeitet und begleitet. Für ca. 25 % änderte sich die Wohnlageneinordnung.

Im Berliner Mietspiegel 2019 wurde wieder eine ¾-Spanne eingeführt. Je Mietspiegelfeld werden die mittleren 75 % aller erhobenen Mietwertdaten als allgemein übliche Vergleichsmieten zugrunde gelegt, so erfolgt eine Extremwertbereinigung, die insbesondere die obere Grenze einschränkt.

Die Durchschnittsmiete (Nettokaltmiete) des Berliner Mietspiegels 2019 liegt mit 6,72 € je m² um 5,0 % (2,5 % pro Jahr) bzw. 0,33 € je m² höher als die vorherige Durchschnittsmiete des Mietspiegels aus dem Jahr 2017. Für 66 Mietspiegelfelder ergibt sich eine Erhöhung, davon bei 18 Feldern eine Erhöhung um über 5,0 % pro Jahr, für 5 Mietspiegelfelder blieb der Wert konstant und für 18 Mietspiegelfelder zeigt sich sogar ein Rückgang des Mittelwertes. 

Auffällig ist, dass eine überdurchschnittliche Erhöhung von über 5 % pro Jahr vornehmlich in einfachen Wohnlagen (in 10 der 18 Felder) zu beobachten ist, eine in einer mittleren Wohnlage und 4 in guten Wohnlagen. Zuwächse sind häufig im Altbau (Baujahr bis 1918) sowie im Wohnungsneubau (2003 – 2017) anzutreffen, hier in 5 der 9 Mietspiegelfelder. Rückgänge der Mittelwerte zeigen sich überwiegend in guten Wohnlagen (12 der 18 Rückgänge). Hintergrund ist sicherlich die Neueinordnung von ein Viertel der Wohnlagen.

Wurden beim Mietspiegel 2017 insgesamt 41 % Neuvertragsmieten berücksichtigt, so sind es beim aktuellen Mietspiegel 2019 nur noch 35 %. Gründe sind u. a. die deutlich zurückgegangene Fluktuation in Berlin, ein Aspekt, der insbesondere bei engen Wohnungsmärkten mehr Relevanz gewinnt. Dies kann sich bremsend auf die Durchschnittsmiete und die Obergrenzen auswirken.

Weitere Gründe für den verlangsamten Anstieg sind u. a. die Ausweitung von sogenannten Milieuschutzgebieten in der Stadt (mittlerweile fast 60 Gebiete), die Kooperationsvereinbarung, dass kommunale Wohnungsunternehmen einen Mietanstieg von max. 2 % pro Jahr nicht überschreiten, aber auch der geringere Anteil an Neuvertragsmieten, die bekanntlich oft höher liegen als Bestandsmieten.

Aber ist die Mietentwicklung homogen oder unterscheidet sie sich nach Wohnlage und Baualtersgruppe?

Im Altbau (Baujahre bis 1918), der den Wohnungsbestand in Berlin prägt, stiegen die Mieten um 3,8 % pro Jahr ungleich höher als in den Beständen der Baujahre 1950 bis 1990. Im Altbau finden sich auch Mietobergrenzen (obere Mietspanne) von fast durchweg Mieten über 10,00 € je m², die ansonsten allein in Wohnungen der Baualtersklasse ab 2003 erzielt werden. Altbauten besitzen eine deutlich heterogenere Eigentümerstruktur (höherer Anteil privater Eigentümer) als Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1990, die zu großen Teilen den kommunalen Wohnungsunternehmen sowie Wohnungsgenossenschaften gehören. Groß war auch der Mietzuwachs bei großen Wohnungen (ab 90 m²) mit 3,1 % pro Jahr sowie für Mieten in einfacher Lage mit einem Zuwachs von 3 % pro Jahr. Für diese Mietspiegelgruppen ist die Entwicklung fast doppelt so hoch wie der Verbraucherpreisindex (1,6 % pro Jahr) des gleichen Zeitraumes.

Ungewöhnlich sind die – je nach Mietspiegelklasse – teils geringen Mietrückgänge bzw. 

-zuwächse in der Baualtersklasse von 1950 bis 1990. Für diese Baualtersklasse liegen die geringsten Mietzuwächse vor (+1,0 %). Hier wirken die Eigentümerstrukturen sowie deren politische Kooperationsvereinbarung zur Miete besonders deutlich. Für diese Baualtersklassen ist die Mietentwicklung geringer als die Entwicklung der Verbraucherpreise.

Auffallend sind die recht hohen Mietspiegelspannen zwischen unterem und oberem Spannenwert. Im Altbau (Baujahr bis 1918) sind die Mietspiegelspannen besonders hoch und erreichen 4,35 bis 7,69 € je m². Allein im Neubausegment (Baujahr 2003 bis 2017) wird eine fast vergleichbare Mietspanne erreicht (3,29 bis 6,34 € je m²). Sie sind Grundlage für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmieten gemäß vorhandener Zu- bzw. Abschläge.

Sehr geringe Mietspannen zeigen sich in den Baujahresgruppen 1965 bis 1972 (1,08 bis 3,11 € je m²), eine Ausnahme bildet hier das Mietspiegelfeld für Wohnungen mit 40 bis 60 m² in guter Wohnlage (Mietspanne 4,71 € je m²) sowie in der Baujahresgruppe 1973 bis 1990 (Ost) mit einer Spanne zwischen 0,70 und 1,30 € je m², auch hier sticht eine Ausnahme des Mietspiegelfeldes für Wohnungen bis 40 m² in guter Wohnlage (Mietspanne 2,03 € je m²) heraus.

Für Vermieter bedeuten diese geringen Mietspannen nur ein kleines Potenzial für Mietanpassungen (wohnwerterhöhende Merkmale), gegenüber Baualtersgruppen, die eine große Mietspiegelspanne aufweisen. Dies wird auch zukünftig zu steigenden Mietpreisen und Mietspannen insbesondere im Altbausegment führen. Demgegenüber ist dies für die Baujahresgruppe 1950 bis 1990 nicht zu erwarten bzw. gemäß Mietpreisbremse kaum möglich.

Fazit: 

Der Mietspiegel 2019 deutet auf ein geringeres Mietwachstum hin, allerdings sind die Wirkungen je nach Mietspiegelfeld teilweise höchst unterschiedlich. Fakt bleibt, die Mieten steigen spürbar schneller als der Verbraucherpreisindex und belasten die Berliner Haushalte stärker als noch vor wenigen Jahren. Eine Entspannung am Wohnungsmarkt kann allein durch eine Ausweitung des Angebotes (Neubau) erreicht werden. Hierauf müssen Politik und Senat zukünftig ihren Fokus legen.

zum Berliner Mietspiegel 2019

Für Sie recherchiert hat 

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyer@bbt-gmbh.net

Foto Johannes Jakobsmeyer