Bild: Fotolia | Autor: alphaspirit

Newsletter November 2018

 

Sehr geehrte Lesende,

Adventskranz und -kalender startklar, Lichterketten und Weihnachtspyramiden auf Funktionsfähigkeit geprüft, den alten Weihnachtsbaumständer durch ein benutzerfreundliches Exemplar ersetzt? Wenn ich so nachdenke, fallen mir viele Dinge zur Sicherung eines friedlichen Weihnachtsfestes ein. Für Sie hoffentlich genauso wenig ein Thema, wie noch zu beschaffende Weihnachtsgeschenke für Ihre Lieben.

Da beruhigt mich doch, dass Heiligabend auf einen Montag fällt. Das reicht zwar nicht mehr für den Online-Einkauf, gibt aber die Chance für den Erlebniseinkauf in der Mall meines Vertrauens. 

In diesem Sinne eine entspannte Adventszeit und viel Spaß beim Lesen

 
 

Ihr
Andreas Grunow
Leiter Unternehmensberatung

 
 

SAVE-THE-DATE: 11. avestrategy-Anwenderforum im Mai 2019

Der Winter beginnt – wir freuen uns auf den Frühling und das nächste avestrategy-Anwenderforum im Mai. Bitte notieren Sie sich den 14./15. Mai 2019 und seien unser Gast. Zwei Tage Workshop-Zeit zum Lernen und Austauschen und mit KulTour.

Unter dem Motto »avestrategy – Daten säen, Erfolg ernten« geht es u. a. um das neue Outfit unserer Software und um die erweiterten Möglichkeiten der Darstellung mit DeltaMaster.

Auch diesmal werden wir in Workshops arbeiten. Diese werden weiter ausgebaut und bieten Ihnen am zweiten Tag die Möglichkeit zum Vertiefen von Lerninhalten. 

Im Workshop »Anwenderwissen – zwei Tage Power« werden wir – nun schon traditionell – mit Laptops zu Themen der Mietenplanung, Auswertungswerkzeuge und Tipps und Tricks in avestrategy direkt im Programm arbeiten.

Im Workshop »Von Profis für Profis« werden Praxis- und Erfahrungsberichte zu verschiedenen Themen angeboten.

Tagungsort wird das Hotel Crowne Plaza® Berlin – Potsdamer Platz sein. Wir haben für Sie dort auch Zimmer reserviert und kommen damit dem Wunsch vieler Kunden nach.

Für die KulTour bleiben wir ebenfalls am Potsdamer Platz: Das Museum für Film und Fernsehen wird exklusiv für uns geöffnet sein. Es steht Ihnen eine Auswahl an unterschiedlichen Themenführungen zur Verfügung, und es werden Kurzfilme zu Berlin gezeigt.  

Am ersten Abend findet natürlich ein Get Together mit vielen interessanten Gesprächen statt – diesmal mit einem Buffet anstelle eines flying dinner.

 

Bitte notieren Sie sich den 14./15. Mai 2019 und seien Sie unser Gast.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Jutta Bartel
+49 30 26006-215
jutta.bartel@bbt-gmbh.net

Jutta Bartel, Porträt
 

Herbststürme über Helgoland, aber der Immobilienmarkt ist stabil

Auf der einzigen deutschen Hochseeinsel wird es im Herbst und Winter oft ungemütlich: Wind und Sturmböen, der Regen peitscht waagerecht. Da freut man sich auf einen warmen Tee in einer der gemütlichen Teestuben. Der Immobilienmarkt kennt diese Rahmenbedingungen aktuell nicht, er ist – wie in fast ganz Deutschland – außerordentlich stabil und entwickelt sich positiv. Dies zeigen die Ergebnisse der Bewertung von sieben Hotel- und Apartmenthäusern der Rickmers Hotelbetriebs KG auf der Insel Helgoland.

Die Rickmers KG bewirtschaftet und betreibt auf der Insel Helgoland mehrere Hotels und Apartmenthäuser. Viele der Häuser wurden in den letzten Jahren umgebaut und saniert.

Zum Glück konnten die Ergebnisse per E-Mail bereitgestellt werden, denn eine Flugreise per Kleinflugzeug von Büsum nach Helgoland – wie im April bei Sonnenschein – bzw. die wellenreiche Fährfahrt von Hamburg/Cuxhaven mochte ich bei unsicherem Herbstwetter nur ungern antreten. Doch Helgoland bietet bei jedem Wetter Besonderheiten und Schönheit.

Zum Beispiel bietet das neu gestaltete »Hotel auf den Hummerklippen« als gemütliches Literaturhotel – nach der Erzählung des berühmten Helgoländer Autors James Krüss »Der Leuchtturm auf den Hummerklippen« benannt – ausführlichen Lesestoff oder auch Lesungen, auch für Nicht-Literaten!

Weitere Informationen zur Insel Helgoland finden Sie auf der Homepage: (http://www.helgoland.de/).

Ihr Ansprechpartner bei der BBT T&V ist

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-430
johannes.jakobsmeyer@bbt-transaction.net

Foto Johannes Jakobsmeyer
 

Mystery Shopping: BBT testet für die Wohnbau Prenzlau

Vermietungserfolge sind nicht zuletzt abhängig von der Arbeitsqualität der Mitarbeiter und von der Vermietungsorganisation. Die Wohnbau GmbH Prenzlau hatte sich daher entschieden, genau diese Punkte von einem unabhängigen Unternehmen prüfen und bewerten zu lassen.

Die BBT wurde mit der Untersuchung der Abläufe in der operativen Vermietungstätigkeit mittels Mystery Shopping beauftragt. 

Insgesamt sieben von der BBT geschulte Testmieter führten zwischen Juli und September 2018 Testanmietungen durch. Geprüft wurden insbesondere die Erreichbarkeit der Vermietungsmitarbeiter und deren Fach- und Beratungskompetenz im Rahmen der Vermietung. Darüber hinaus wurde das Kommunikations- und Sozialverhalten durch die potenziellen Mietinteressenten eingeschätzt.

Das Unternehmen kann sich insgesamt über ein gutes Ergebnis freuen. Dazu tragen vor allem die gute Erreichbarkeit und die guten kommunikativen Fähigkeiten der Vermietungsmitarbeiter verbunden mit einer hohen Sozialkompetenz bei. Optimierungspotenziale liegen insbesondere in der Informationsvermittlung während der Beratungssituation sowie in der Vertriebsorientierung der Mitarbeiter.

Die Wohnbau GmbH Prenzlau wird die Ergebnisse und die daraus abgeleiteten Handlungsempfehlungen aufgreifen, um den Vermietungsservice weiter zu steigern und den Leerstand auch in Zukunft gering zu halten.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist
Dr. Claudia Wagner 
+49 3026006-214
claudia.wagner@bbt-gmbh.net

Dr. Claudia Wagner
 

Keine Angst vor der DS-GVO

Frau Dr. Wagner hat die Prüfung zur Datenschutzbeauftragten absolviert und bestanden.

Keine Angst vor der DS-GVO bewies Frau Dr. Wagner mit ihrem Entschluss, eine berufliche Weiterbildung zur Datenschutzbeauftragten zu absolvieren.

Um die erforderlichen Fachkenntnisse gemäß Artikel 37 - 39 DS-GVO zu erwerben, besuchte sie ein einwöchiges Seminar bei der TÜV Rheinland Akademie GmbH und stellte im Rahmen einer schriftlichen Prüfung unter Beweis, dass sie die notwendigen Kenntnisse zum Datenschutzrecht erlangt hat. 

Wir gratulieren Frau Dr. Wagner recht herzlich zur bestandenen Prüfung!

Frau Dr. Wagner wird das Thema Datenschutz ab sofort gemeinsam mit unserem Datenschutzbeauftragten, Herrn Abel, verantworten und Mandate als externe Datenschutzbeauftragte übernehmen.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist
Dr. Claudia Wagner 
+49 3026006-214
claudia.wagner@bbt-gmbh.net

Dr. Claudia Wagner
 

avestrategy IG-Treffen sind gefragt

Im Oktober 2018 wurden insgesamt vier Treffen der avestrategy-Interessengemeinschaften (IG) durchgeführt. Herr Jonda berichtete bereits im letzten Newsletter über die Zusammenkunft der IG Süd in Stuttgart.

Der informative und konstruktive Austausch der Anwender von avestrategy ist uns seit vielen Jahren ein wichtiges Anliegen. Wir freuen uns deshalb, dass es auch bei den avestrategy-IG-Treffen im Oktober wieder eine rege Beteiligung gab und die Unterstützung ebenfalls wieder außerordentlich war.

Wir danken Ihnen!

Ein herzliches Dankeschön geht an alle Gastgeber, die uns bei der Durchführung dieser Anwendertreffen in diesem Jahr in allen fünf Regionen so tatkräftig unterstützt und die Teilnehmer gut versorgt haben! Und wir danken allen Teilnehmern, die mit ihren Anwendererfahrungen zu einem erfolgreichen und konstruktiven Austausch beigetragen haben.

IG Berlin/Brandenburg in Eberswalde mit Kulturprogramm

Am 16. Oktober 2018 tauschten sich im Rahmen der IG Berlin/Brandenburg bei der WHG Wohnungsbau- und Hausverwaltungs-GmbH in Eberswalde sieben avestrategy -Anwender aus insgesamt sechs Wohnungsunternehmen aus. Die Kultur kam in Form einer kurzen Führung zu einer historischen jüdischen Gebetshütte und einem historischen Mosaik (organisiert durch die WHG Eberswalde) ebenfalls nicht kurz. 

IG Nord in Schleswig – eine gelungene Premiere

In diesem Jahr fand zum ersten Mal ein IG-Treffen im Norden statt. Am 25. Oktober 2018 fanden sich 11 avestrategy-Anwender aus insgesamt fünf Unternehmen bei der GEWOBA Nord Baugenossenschaft eG in Schleswig zusammen. Auf Wunsch der Teilnehmer wurde hier das avestrategy-Spezialmodul VoFi - Vollständiger Finanzplan vorgestellt. Im Ergebnis des Treffens waren sich alle Teilnehmer einig, dass es im kommenden Jahr eine Wiederholung geben sollte.

IG Ost in Erfurt – die größte Interessengemeinschaft

Der diesjährige Abschluss der IG-Treffen fand am 29. Oktober 2018 in Erfurt bei der WBG Zukunft eG statt. Mit 23 Teilnehmern aus 15 Wohnungsunternehmen aus Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen war dies das Treffen mit dem größten Teilnehmerkreis. Die Wurzeln dieser Interessengemeinschaft reichen bis in das Jahr 2011 zurück. Auf Initiative der Wohnungsgenossenschaft Aufbau Dresden eG haben avestrategy-Anwender der Region Sachsen/Sachsen-Anhalt im Jahr 2011 das erste Anwendertreffen organisiert. Es fand damals noch ohne unsere Beteiligung statt. Am zweiten Treffen in Dresden haben wir dann teilgenommen.

Angeregt von dieser Initiative haben wir die Organisation derartiger IG-Treffen auch in anderen Regionen angeboten. Der konstruktive Austausch rund um die wohnungswirtschaftlichen Themen auch im Zusammenhang mit avestrategy ist seitdem ein fester Bestandteil der Kommunikation mit unseren Kunden.

Wir freuen uns bereits auf die IG-Treffen im kommenden Jahr und auf eine ebenso rege Beteiligung der Praxis-Anwender von avestrategy.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist
Larissa Hahn
+49 30 26006-142
larissa.hahn@bbt-gmbh.net

 

Veränderungskompetenz als Ressource

»Menschen lieben den Fortschritt, hassen aber jede Veränderung.« (Voltaire)

Veränderungskompetenz ist die Fähigkeit, Veränderungsbedarf zu erkennen, Veränderungsziele zu erarbeiten, Veränderungsprozesse zu gestalten und bis zum erwünschten Veränderungsergebnis zu steuern und es im Sinne eines Steuerungsprozesses weiter zu verbessern. 

Die Alltags-Veränderungskompetenz ist in Unternehmen in der Regel vorhanden. Kleinere bis mittlere Veränderungsanforderungen werden mit eigenen Mitteln erledigt.

Was passiert aber bei außergewöhnlichen Veränderungen, die spezielle Kompetenzen zum organisatorischen Wandel erfordern und eine in hohem Maße strategische Bedeutung haben?

In diesem Fall ist das ganze Potenzial des Unternehmens gefragt. Für Führungskräfte ist dann Veränderungskompetenz fast austauschbar mit Führungskompetenz, denn schließlich ist Führung immer veränderungsorientiert, weil ein IST-Zustand erhalten werden soll oder hieraus ein neuer SOLL-Zustand vorgegeben wird. Dabei ist es unbedingt notwendig, bei den ausführenden Ebenen die Veränderungsbereitschaft durch klare Kommunikationswege und Handlungsabläufe herzustellen sowie Erfolge aus den Veränderungen mitzuteilen, damit die Motivation über den gesamten Veränderungsprozess erhalten bleibt. 

Kein Unternehmen bleibt von Veränderungen verschont. Aber durch Veränderungen und dem richtigen Umgang mit ihnen können neue oder verdeckte Potenziale geweckt und sich erfolgreich für die Zukunft positioniert werden.

Mit der Erfahrung aus zahlreichen internen und externen Veränderungsprojekten können wir Sie bei strategischen Fragen, bei der Re-Organisation und Dokumentation von Prozessen oder bei der Verbesserung Ihres Risikomanagements unterstützen. Die Kolleginnen und Kollegen unseres Bereiches Unternehmensberatung stehen Ihnen sehr gern zur Verfügung.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist
Markus Otterbein
+49 30 26006-185
markus.otterbein@bbt-gmbh.net

Markus Otterbein, Porträt
 

DeltaMaster – die Business Intelligence Lösung

Reporting verständlich und ökologisch sinnvoll.

Mit DeltaMaster können Sie in einer Anwendung alle gewünschten Unternehmenszahlen darstellen, strukturieren, auswerten …

DeltaMaster – die Business Intelligence Lösung – sogar mobil 

Reporting verständlich und ökologisch sinnvoll.

Ist Ihnen schon einmal durch den Kopf gegangen, wie viele Ressourcen (Bäume für Papier, Toner, Arbeitszeit) ver(sch)wendet werden, um Unterlagen zu Informationszwecken und/oder für Sitzungen zusammenzustellen? 

Mit DeltaMaster haben Sie Ressourcen sparend alle von Ihnen gewünschten Unternehmenszahlen in einer Anwendung gesammelt, strukturiert, können diese »auf Knopfdruck« auswerten und in zahlreiche Dateiformate exportieren und weiterleiten. Durch Verwendung eines multidimensionalen Datenmodells funktioniert die Auswertung auch mit Daten über unterschiedliche Bereiche hinweg. Dies ist dank intuitiver Oberflächen und Bedienkonzepte sogar während der laufenden Sitzung in Echtzeit möglich, so dass Sie die Anzahl offener Fragen auf ein Minimum reduzieren können. 

Darüber hinaus sorgen eine intelligente, auf wissenschaftlichen Erkenntnissen beruhende Farbgebung und Benutzerführung dafür, dass die präsentierten Zahlen eingängig und verständlich sind.

Unsere avestrategy-Kunden profitieren von einem exklusiven, sehr günstigen Lizenzmodell, das acht Lizenzen mit unterschiedlichem Umfang enthält, um alle Ansprüche eines Unternehmens abzudecken.

Das Beste ist:

DeltaMaster passt auch in die Jacken-/Hosentasche. Die DeltaApp ist das »Daumen-Dashboard« im Stil von DeltaMaster. Sie wurde entwickelt für die besonderen Anforderungen des mobilen Reporting. Der Grundgedanke dabei war: Was nicht auf den Bildschirm eines Smartphones passt, geht im Management-Alltag kaum noch durch das Nadelöhr knapper Aufmerksamkeit. Deswegen verbindet die DeltaApp Datennavigation, Abweichungsanalyse und Performance Management in der denkbar kompaktesten Form.

Aus einer Fichte (25 m hoch und 40 cm Stamm-Durchmesser) lassen sich ca. 134.000 Blatt DIN A4-Papier gewinnen. Wenn Sie also den Baumbestand schonen und darüber hinaus weitere Ressourcen sinnvoll einsetzen möchten, sollten wir uns unterhalten:

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist
Markus Otterbein
+49 30 26006-185
markus.otterbein@bbt-gmbh.net

Markus Otterbein, Porträt
 

Gefahrenverteilung bei Generalübernehmer- und Generalunternehmerprojekten

Die Erstellung von Bauvorhaben durch Generalübernehmer ist beliebt. Der Auftraggeber hat nur einen Ansprechpartner und schont seine Nerven. Durch das verbreitete Festpreisverfahren wird vermeintlich sicher investiert. Hinzu kommt: Die Vergabe der Leistungen ist gegenüber einer Einzelvergabe viel schlanker. Das schätzen nicht zuletzt öffentliche Auftraggeber, die bei dem aktuellen Wohnraummangel so schnell wie möglich neue Wohnungen anbieten wollen.

Für das Risiko-und Versicherungsmanagement bei Baumaßnahmen stets relevant: Wie sehen die Regelungen zur Gefahrenverteilung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer aus? Bei Generalübernehmerprojekten ist es eine verbreitete Sicht, dass der Auftraggeber sich bis zur Abnahme und Übergabe entspannt zurücklehnen kann. Was kümmern ihn die Sorgen des Generalübernehmers? Ein ebensolches Bild ergibt sich bei der Beauftragung von Generalunternehmern. »Schlüsselfertig« avancierte zum Begriff für risikoloses Bauen.

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist ein zentrales Regelwerk für die Vergabe von Bauleistungen. Die Regelungen von Teil B der VOB stellen faktisch Allgemeine Geschäftsbedingungen dar. Entsprechend hoch ist die Verbreitung. Bei Bauaufträgen der öffentlichen Hand ist die Anwendung der VOB sogar verpflichtend. Zeit also für einen genauen Blick. 

Die »Verteilung der Gefahr« wird in § 7 VOB geregelt. Nach dem ersten Absatz dieser Norm behält der Auftragnehmer (GU/GÜ) seinen Vergütungsanspruch bei einer Beschädigung oder Zerstörung seiner Leistung durch höhere Gewalt […] oder sonstige unabwendbare Ereignisse, auch wenn die Leistung noch nicht durch den Auftraggeber abgenommen wurde. 

Die Abnahme der Leistung stellt den Zeitpunkt des Gefahrenübergangs dar. Bei GÜ/GU-Projekten ist das die Gesamtabnahme des komplett fertig gestellten Hauses vor Übergabe. 

Wenn also Risiken beim Auftraggeber verbleiben, stellt sich die Frage, wie man dieses Risiko versichern kann. Zunächst ist hier an eine Bauleistungs-Versicherung zu denken. Insbesondere größere Immobiliengesellschaften mit regelmäßigen Bauaktivitäten haben oft Bauleistungs-Rahmenverträge, deren Versicherungsschutz sich auf alle Baumaßnahmen erstreckt, die der Versicherung angemeldet werden bzw. deren Bausumme zur Prämienberechnung berücksichtigt wurde. Ebenso kann eine Bauleistungs-Versicherung auch nur für ein einzelnes Bauprojekt abgeschlossen werden. Ein Problem dabei: Besorgt sich der Auftraggeber selbst Versicherungsschutz, muss dafür auch Prämie bezahlt werden. Bei GÜ/GU-Projekten kümmern sich Auftraggeber jedoch meist nicht um eine Bauleistungs-Versicherung. Was interessieren einen als Auftraggeber die Risiken des GÜ/GU? Dieser wird doch vom Auftraggeber großzügig entlohnt und wird doch selbständig Risikovorsorge betreiben? Oft sehen Bauverträge für den GÜ/GU auch eine Verpflichtung vor, einen Nachweis über eine Bauleistungs-Versicherung zu erbringen. Doch damit allein ist nicht alles erledigt. 

Wählen Auftraggeber diese Vorgehensweise, müssen sie darauf zu achten, dass ihre Interessen in der Bauleistungs-Versicherung mitversichert werden. Die Mitversicherung des Auftraggeberinteresses ist individuell zu vereinbaren. Hierbei ist komplette Transparenz gefragt: Welche Selbstbeteiligungen sind vereinbart, welche Entschädigungsgrenzen sind vorgesehen? Bezieht sich der Versicherungsschutz auch auf die Gefahr Feuer? Das bedarf in der Bauleistungs-Versicherung nämlich einer besonderen Vereinbarung. Vermeiden Sie einen Blindflug mit unangenehmen Überraschungen. Funk-BBT berät Sie gern und umfassend.

Ihr Ansprechpartner bei der Funk Gruppe ist

Dietmar Kalisch
+49 30 250092-708
d.kalisch@funk-gruppe.de

 

Unternehmensplanung steht – Portfolioanalyse und Strategieentwicklung für WG Sachsenring beauftragt

Im November 2017 wurden wir von der Wohnungsgenossenschaft »Sachsenring« eG mit der Erstellung einer langfristigen Unternehmensplanung beauftragt. Dabei sollten drei unterschiedliche Planungsrechnungen erstellt werden, um die Auswirkung von verschiedenen Leerstandsentwicklungen auf die Ergebnisse des Unternehmens zu analysieren. Die Ergebnisse sollen die strategischen Entscheidungen, insbesondere bezogen auf die Investitionstätigkeit der Genossenschaft, unterstützen und begründen und liegen inzwischen vor. 

Nun wartet die nächste Aufgabe auf uns: In diesem Jahr beginnen wir ein weiteres gemeinsames Projekt zur Portfoliobewertung und -analyse. Im Ergebnis erwartet die WGS objektkonkrete Strategien für die zukünftige Bewirtschaftung, die die Grundlage bieten für eine nachhaltige Immobilienentwicklung ihrer Wohnungsbestände. Die Ergebnisse werden im Frühjahr 2019 vorliegen.

Die Portfoliobewertung und -analyse ist ein Instrument für die Bestimmung objektkonkreter Strategien und Maßnahmen, um eine nachhaltige Bewirtschaftung sicherzustellen. Wesentliche Grundlage für das Portfoliomanagement ist eine aktuelle Bewertung von Objektinformationen, Standort- und Markteigenschaften.

Im Rahmen der Portfolioanalyse erarbeiten wir für die »WG Sachsenring« eine Stärken- und Schwächen-Betrachtung für ihren Objektbestand hinsichtlich der Objektattraktivität, der Standort- und Lageeigenschaften sowie des Vermietungserfolgs. Anhand der Ergebnisse der Portfolioanalyse werden für die erarbeiteten Objektstrategien Prioritäten für Bewirtschaftung, Investition und Desinvestition festgelegt.

Die Wohnungsgenossenschaft »Sachsenring« eG bewirtschaftet ca. 1.500 eigene Wohnungen, einzelne Gewerbeeinheiten und rund 270 Stellplätze/Garagen in den Gemeinden Hohenstein-Ernstthal und Oberlungwitz in Sachsen. Zusätzlich verwaltet sie ca. 450 Eigentumswohnungen.

Ihre Ansprechpartner bei der BBT sind

Larissa Hahn
+49 30 26006-142
larissa.hahn@bbt-gmbh.net

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyer@bbt-gmbh.net

 

Mieten- und Investitionsplanung eng verzahnt – Interview mit der wbg Nürnberg

Die wbg Nürnberg feierte in diesem Jahr 100-jähriges Jubiläum. Sie ist mit etwa 18.000 Wohneinheiten größter Vermieter Nürnbergs. Der Spagat zwischen sozialer Verantwortung bei der Versorgung mit Wohnraum und gleichzeitiger Wirtschaftlichkeit bei Investitionen treibt die wbg wie viele andere kommunale Wohnungsunternehmen um. Die engere Verzahnung zwischen der Investitions- und Mietenplanung in avestrategy soll den Planungsprozess vereinfachen. Hieraus entstand ein Entwicklungsprojekt unter maßgeblicher Beteiligung der wbg Nürnberg. Heute im Interview: Joachim Schindler – Abteilungsleiter Bestandsservice

Herr Schindler – Bitte stellen Sie sich kurz vor. Seit wann sind Sie bei der wbg tätig und wie hat sich der Wohnungsmarkt in Nürnberg seither entwickelt?

Gerne. Ich bin Abteilungsleiter bei der wbg Nürnberg für die Bereiche Mietenmanagement, Soziales Management und Mietrecht/Forderungsmanagement. Unser Eigenbestand beläuft sich auf rd. 18.000 Mietwohnungen. Da ich schon 23 Jahre im Unternehmen bin, habe ich tatsächlich die Entwicklung des Nürnberger Wohnungsmarktes über einen langen Zeitraum miterlebt. Derzeit haben wir einen angespannten Vermietermarkt, wobei im oberen Preissegment aus meiner Sicht keine Engpasssituation besteht. Es gibt aber – wie in vielen Großstädten – viel zu wenige preisgünstige Wohnungen für einkommensschwache Mieter.

Welche Anforderungen werden heute an die Mietenplanung bei der wbg gestellt?

Unser Anspruch ist es, objektscharf eine möglichst genaue Mieten-Prognose zu erstellen. Das ist auch für andere Bereiche, wie z. B. die Immobilienbewertung wichtig. Zunächst scheint die Planung von Mieten – anders als vielleicht bei Bauprojekten – vergleichsweise einfach. Andererseits führt die Masse und die differenzierte Herangehensweise bei Mietanpassungen bzw. Mietanpassungsmöglichkeiten zu einer hohen Komplexität.

Wie spiegelt sich das in Ihrer Mietenplanung wider?

In unserem Bestand unterliegen rd. 30 Prozent der Objekte einer Mietpreisbindung. Diese fallen schon mal aus dem klassischen Algorithmus der BGB §558-Anpassung heraus. Objekte, die kürzlich aus der Bindung gelaufen sind, werden ebenfalls anders entwickelt. In den letzten Jahren haben wir unser Investitionsprogramm drastisch erhöht. In den kommenden 10 Jahren investieren wir mehr als 800 Millionen Euro in unseren Bestand. Jede Maßnahme wird so genau wie möglich bezüglich Mieterhöhungsvolumen und -zeitpunkt kalkuliert. Ergeben sich Änderungen, vollziehen wir diese auch in der Planung.

Wie erstellen Sie aktuell die Mietenplanung?

Gegenwärtig erstellen wir unsere Mietenplanung mit Excel. Mit mehr als 600 Wirtschaftseinheiten über 5 Mandanten und einen Planungszeitraum von 10 Jahren ist die Arbeit in dieser Datei jedoch alles andere als trivial und übersichtlich. Der händische Korrekturaufwand bei zeitlichen Verschiebungen in der Investitionsplanung ist nicht unwesentlich und das Fehlerpotenzial wächst. Der Sorgfalt meiner Mitarbeiter ist es zu verdanken, dass wir dennoch mit unserer Planung nahezu eine Punktlandung mit etwa 1 Prozent Plan-Ist-Abweichung erzielten.

Warum haben Sie sich dennoch entschieden, die Excel-Planung durch avestrategy zu ersetzen? 

Gerne würde ich die Ressourcen meiner Mitarbeiter sinnvoller einsetzen als für die Erfassung und Anpassung von Zahlen. Die Möglichkeit, im Planungszeitraum direkt auf den aktuellen Ist-Daten aufzusetzen und diese per Berechnungsalgorithmus unter Berücksichtigung gesetzlicher Regeln weiterzuentwickeln ist eine optimale Grundlage. Auch die direkte Abhängigkeit der Erfolgsgrößen von Wohnflächen ermöglicht gute Automatismen. Daneben sehen wir das Potenzial mit avestrategy unseren Bearbeitungsaufwand zu reduzieren. Allerdings waren hierfür noch einige Anpassungen in der Software erforderlich.

Richtig! Für die ganzheitliche Umsetzung des Mietenplanungsprozesses der wbg in avestrategy haben wir einige Änderungen zur Vereinfachung des Planungs-Workflows vorgenommen, die Ihnen im nächsten Update zur Verfügung stehen.

Wichtig ist uns die enge Verzahnung zwischen Investitions- und Mietenplanung. Verschiebt sich eine Investition, hat dies auch auf den Zeitpunkt der Mieterhöhung, den Leerstandsabbau und eventuelle Mietminderungen Auswirkung. Die Erfassung und das automatische Verschieben von Maßnahmen mit all ihren abhängigen Planungsgrößen ist eine wesentliche Voraussetzung für die Vereinfachung des Planungsprozesses und der Fehlervermeidung.

Ich hoffe, wir konnten dies entsprechend umsetzen und bin gespannt auf Ihr Feedback beim ersten Echtlauf der Planung. Vielen Dank für das Gespräch.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Romina Bornstein
+49 30 26006 202
romina.bornstein@bbt-gmbh.net

Foto Romina Bornstein