Newsletter November

Im vergangenen Jahr forderte uns die GEWOBA Aktiengesellschaft Wohnen und Bauen aus Bremen mit ihren Ansprüchen an ein digitales Beleihungsmanagement heraus. Also steckten wir die Köpfe zusammen, entwickelten und testeten. Dabei war uns wichtig, nicht nur die Anforderungen der GEWOBA Bremen zu erfüllen, sondern ein Werkzeug für alle Wohnungsunternehmen zu schaffen, das im Bereich Beleihungsmanagement durch die Verbindung von den Objektbeständen und ihren Beleihungswerten mit den Grundbüchern und mit dem Darlehensportfolio Maßstäbe setzt.

Das Ergebnis ist das „neue“ Beleihungsmanagement, dessen Release im April 2021 als Teil unserer integrierten IT-Branchenlösung avestrategy erfolgte.

Allerdings nutzt die beste Neu- und Weiterentwicklung wenig, wenn sie nicht auch bekannt gemacht wird. Daher haben wir mit vielen eigenen Ideen und ein wenig professioneller Unterstützung einen kleinen animierten Film zu diesem Thema produziert und vor kurzem online gestellt.

Wir laden Sie ein, sich dieses nur 1:30 Minuten kurze „Filmchen“ anzusehen und freuen uns natürlich sehr über Ihr Feedback!

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Cornelia Hultzsch
+49 30 26006-165
cornelia.hultzschnoSpam@bbt-gmbh.net

In Teil 2 unserer Reihe sind wir auf die Bedeutung der Immobilienmarktberichte der Gutachterausschüsse bei der Ableitung von Liegenschaftszinssätzen eingegangen. Heute überführen wir dies in ein standardisiertes Modell für den Gesamtbestand.

Schritt 1 Analyse des Immobilienmarktberichtes

Oft weisen die Immobilienmarktberichte Liegenschaftszinstabellen nach unterschiedlichen Kriterien aus (siehe Abb. 1 Auszug aus dem Immobilienmarktbericht 2020 Darmstadt).

Erfassen Sie, welche zinsbeeinflussenden Parameter der Bericht definiert und welche davon für Ihren Bestand relevant sind. Hierzu zählen beispielsweise Nutzungsart, Baualtersgruppe, Objektgröße, Objekt- und Lageattraktivität.

Prüfen Sie diese Merkmale im Kontext zu Ihrem gesamten Bewertungsmodell, um eine Doppelerfassung zu vermeiden. Haben Sie z. B. einen schlechten Objektzustand über Restnutzungsdauer oder Instandhaltungsstau dargestellt, gehört dieser Ansatz nicht zusätzlich ins Zinsmodell.

Ermitteln Sie die Spannweite des Liegenschaftszinssatzes (Minimum- und Maximum-Werte). Diese ist Orientierungsgröße und eventuell Kappungsgrenze für Zu- und Abschläge (in Kumulation).

Schritt 2 Definition des Basiszinssatzes

Nun definieren Sie den Aufsetzpunkt, auf den Zu- und Abschläge angesetzt werden – wir nennen ihn Basiszinssatz. Das kann durchaus ein Wert von 0 oder die Zinsuntergrenze aus der ermittelten Spannweite sein.

Nach unserer Erfahrung ist es jedoch von Vorteil, einen Basiszins zu wählen, der aus dem Marktbericht abgeleitet werden kann und dessen Merkmale Ihren durchschnittlichen Bestand am besten charakterisieren. Wichtig ist dabei auch, auf eine ausreichend große Zahl von Kauffällen zu achten, um eine belastbare Basis zu schaffen.

Im Fall des Marktberichts für Darmstadt könnte dies ein Liegenschaftszins von 1,8 % sein.

Ausprägung der zinsrelevanten Parameter:

• Nutzungsart: reines Wohnobjekt
• Baujahr: ab 1950
• Objektgröße: bis 10 Wohneinheiten
• Qualitative Merkmale: mittlere Objekt- und Lageattraktivität

Ist Ihr Immobilienbestand bezüglich der Makrolage so differenziert, dass verschiedene Grundstücksmarktberichte gelten, können Sie unterschiedliche Basiszinszinssätze festlegen. Wollen Sie alle Immobilien in einem Modell abbilden, sollten sich die zinsrelevanten Parameter in den verschiedenen Teilmärkten ähneln.

Schritt 3 Zu- und Abschläge

Bemessen Sie Zu- und Abschläge auf den Basiszins für Abweichungen der zinsrelevanten Parameter vom definierten Durchschnitt.

Teilweise lassen sich diese direkt aus den Marktberichten ableiten. Beispielsweise weist der Marktbericht für Darmstadt einen Zinsaufschlag für gemischt genutzte Immobilien aus. Beachten Sie, dass sonst gleiche Ausprägungen der Risikoparameter gegeben sein müssen. Ergibt sich der Zinsaufschlag sowohl aus Mischnutzung als auch aus abweichender Objektgröße, ist der Aufschlag zwischen beiden Faktoren aufzuteilen.

Unsere Annahme, die nicht direkt aus dem Marktbericht hervorgeht

Prüfen Sie auch die Ergebnisse bei Kumulation für den Fall ausschließlicher Zuschläge bzw. ausschließlicher Abschläge und definieren Sie Kappungen in Orientierung an den Spannweiten des Marktberichtes.

Schritt 4 Bewertung des Bestands

Nun erfassen Sie aus Ihren Bestandsdaten geeignete Kriterien, die jede Ihrer Immobilien bezüglich der Risikofaktoren charakterisieren.

Im Fall von Nutzungsart oder Baujahr ist das einfach. Objektgrößen lassen sich besser in Verbindung mit Objekttypen bewerten (siehe Abb. 2).

Versuchen Sie, die Merkmale auf einfache Weise aus Ihren Portfoliodaten abzuleiten und keine komplexe Neuerhebung zu starten. Es handelt sich um ein theoretisches Modell, das nicht jeden Spezialfall abbilden kann.

Schritt 5 Ermitteln Sie die Zinssätze je Objekt

Bewerten Sie nun die Merkmalsausprägungen je Objekt. Im Ergebnis erhalten Sie für jedes Objekt einen Liegenschaftszinssatz, aufsetzend auf dem Basiszins unter Berücksichtigung objektspezifischer Zinszu- und -abschläge (siehe Abb. 3).

Ein solches Modell können Sie in Excel entwickeln. In avestrategy lässt es sich direkt an das Modul Wertermittlung anbinden und greift auf alle im Programm hinterlegten Objektinformationen zu.

Neben dem Zins ist auch die Restnutzungsdauer wesentlicher Werttreiber in der Immobilienbewertung. Lesen Sie in Teil 4: Methoden zur Ermittlung der Restnutzungsdauer.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Romina Bornstein
+49 30 26006-202
romina.bornsteinnoSpam@bbt-gmbh.net

Auch in der ImmoWertA, die bisher nur als Entwurf vorliegt, werden die Anpassungen eher gering sein.

Welche Änderungen stehen an?

Grundlage einer Wertermittlung ist weiterhin die Definition des Verkehrswerts (Marktwerts) gemäß § 194 BauGB. Mit der ImmoWertV 2021 werden die wesentlichen Grundsätze für die Wertermittlung und für die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten beschrieben.

Darüberhinausgehende erläuternde Hinweise zu den einzelnen Paragrafen der ImmoWertV 2021 sollen in den Anwendungshinweisen als ImmoWertA gegeben werden. Auch wenn sich die Grundstruktur ändert, sind inhaltliche Anpassungen an den bisherigen Vorgaben – abgesehen von Präzisierungen – nur in sehr begrenztem Umfang vorgesehen. Die ImmoWertA wird auch künftig weiterhin in Übereinstimmung mit der Ermächtigungsgrundlage aus § 199 Absatz 1 BauGB lediglich Grundsätze der Wertermittlung und der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten regeln und sich auf erläuternde Hinweise zu den einzelnen Vorschriften und Anlagen der ImmoWertV 2021 beziehen.

Ein Unterschied zum Vorgehen ist, dass die bisherigen Richtlinien nur in einem informellen Arbeitskreis beraten wurden, jetzt jedoch die Anwendungshinweise auf Empfehlung des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat von der Fachkommission Städtebau der Bauministerkonferenz, abschließend beraten und als Muster-Anwendungshinweise beschlossen werden sollen.

Die Richtlinien und Erläuterungen sind weiterhin nur dann von den Gutachterausschüssen anzuwenden, wenn sie von den jeweiligen Landesregierungen bzw. -ministerien im Wege von Erlassen für verbindlich erklärt werden.

Die wichtigsten Änderungen im Wertermittlungsrecht

Inhaltliche Änderungen sind nur in sehr begrenztem Umfang vorgesehen. Folgende Ergänzungen und Änderungen sind von Bedeutung:

• Die ImmoWertV 2021 enthält künftig auch Regelungen zur Wertermittlung von grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen sowie von nicht marktgängigen oder marktfähigen Wertermittlungsobjekten.
• Das Grundstücksmerkmal des Maßes der baulichen Nutzung darf abweichend von den Vorgaben der Baunutzungsverordnung bestimmt oder berechnet werden, wenn dies in der näheren Umgebung bei der Kaufpreisbemessung dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Hiermit wird die Nutzung der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) zugelassen.
• Gesamt- und Restnutzungsdauer werden als Modellgrößen definiert. Für die Gesamtnutzungsdauer werden künftig nicht nur Orientierungswerte, sondern verbindliche und zum Teil geänderte Vorgaben gemacht. Die Berechnung einer verlängerten Restnutzungsdauer wird erleichtert.
• Die Anwendung von den normierten Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) wird nicht zwingend, sondern nur noch als Grundsatz vorgegeben.
• Es werden allgemeine Vorgaben zur Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse sowie der allgemeinen und besonderen Grundstücksmerkmale aufgenommen. Es erfolgt im Hinblick auf die normierten Wertermittlungsverfahren zugleich eine Zuordnung zu den wesentlichen Verfahrensschritten (Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts, Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts, Ermittlung des Verfahrenswerts).
• Die Eignung und Herkunft der für die Wertermittlung heranzuziehenden Daten wird durch allgemeine Vorgaben berücksichtigt.
• Im Rahmen der Immobilienbewertung ist auf den Grundsatz der Modellkonformität zu achten.
• Die verbindlichen Vorgaben für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der zur Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden ausgeweitet.
• Die besonderen Grundsätze für die einzelnen Wertermittlungsverfahren werden um wesentliche Aussagen aus den bisherigen Richtlinien ergänzt.
• In einem gesonderten Teil werden Wertermittlungsvorgaben für bestimmte Wertermittlungsobjekte geregelt. Dazu gehören die Bodenwertermittlung, die bislang im Zusammenhang mit dem Vergleichswertverfahren behandelt wurde, und die Wertermittlung von Rechten und Belastungen.

Fazit:

Ab Wertermittlungsstichtag 1. Januar 2022 wird nun die neue ImmoWertV Anwendung finden. Die Hinweise zur ImmoWertA sind bereits bekannt, aber sie werden erst im Sommer 2022 beschlossen. Die ImmoWertV bringt Klarheit in die Wertermittlung. Von einer Vereinfachung ist allerdings nicht auszugehen. Bei Fragen helfen wir gern!

Link ImmoWertV

Lesen Sie auch unsere Artikelreihe zur „Immobilienbewertung“ in avestrategy.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist 

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyernoSpam@bbt-gmbh.net

Die 2019 durchgeführte Bewohnerbefragung hat eine hohe Zufriedenheit der Bewohnerschaft mit ihrer Wohnsituation und dem Wohngebiet bestätigt. Erkennbar wurde auch, dass der hohe Anteil an Senioren die demographische Entwicklung bestimmen wird. Mit der Bewohnerprognose wollte die WG Marzahner Tor Licht in das Dunkel der Unklarheiten bringen.

Die WG Marzahner Tor bewirtschaftet 4.515 Wohneinheiten in sechs Wohngebieten im Stadtbezirk Marzahn-Hellersdorf von Berlin und einem Wohngebiet der angrenzenden Gemeinde Blumberg im Land Brandenburg. 44 % der Haushaltsvorstände sind aktuell zwischen 60 und 80 Jahre, weitere fast 11 % sind über 80 Jahre alt. Die Fluktuation im Bestand liegt mit 4,8 % leicht unter dem Berliner Durchschnitt (5,0 %), sie wird aber altersbedingt in den nächsten Jahren steigen. Das Wissen um die zukünftige demographische und sozialstrukturelle Entwicklung der Bewohnerschaft ist bedeutend, um Investitionen in den Immobilienbestand, insbesondere in eine seniorengerechte bzw. –freundliche Ausstattung der Wohnungen sowie in die Dienst- und Serviceangebote zielgerichtet einsetzen zu können.

Auf Grundlage der Wohnungs- und Objektinformationen der WG Marzahner Tor, eigenen Datengrundlagen der BBT auf Basis der Bewohnerbefragung von 2019 und externen Daten (u. a. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg) wurde zunächst die Ausgangslage der Wohngebiete der WG Marzahner Tor (Stärken/Schwächen, Wohnungsbestand, Ausstattung der Wohnungen, Bevölkerungsstruktur, Wohndauer, Alter der Fort- und Zuziehenden, Kündigungsgründe) detailliert analysiert.

Bevölkerungsprognose bis 2035

Grundlage der Bevölkerungsprognose bis 2035 ist die Entwicklung der Fluktuation sowie der natürlichen Entwicklung. Das Prognosemodell zur Berechnung der künftigen Bewohnerstruktur orientiert sich dementsprechend an den Komponenten Zuzug, Wegzug, Geburten und Sterbefälle. Nach Altersjahren und Geschlecht differenziert wird für jedes der sieben Wohngebiete der Bevölkerungsstand durch Anwendung von Wahrscheinlichkeiten von altersspezifischen Zuzugs- und Fortzugsraten sowie von altersspezifischen Fertilitätsraten und Sterbewahrscheinlichkeiten fortgeschrieben.

Die Bewohnerprognose erfolgte in zwei Varianten. Die Variante „Standard“ geht von einer stabilen Fluktuation von durchschnittlich 5,2 %, die Variante „erhöhte Fluktuation“ von einer durchschnittlichen Fluktuation von 7,6 % aus. Bei der Variante „erhöhte Fluktuation“ ist mit einem stärkeren Austausch der Bevölkerung gerade bei den jüngeren Altersgruppen (18 - 50 Jahre), aber auch einer höheren Mobilität der Altersgruppe 65 - 75 Jahre zu rechnen. In beiden Varianten bleibt die Gruppe der „Hochbetagten“ (ab 80 Jahre) die stärkste Gruppe. Ab 2035, verstärkt ab 2040, wird sich in beiden Varianten die Bewohnerschaft durch Sterbefälle älterer Bewohner und Zuzug jüngerer Bewohner stark verjüngen.

Als Zielgruppe für die nächsten 10 bis 15 Jahre wird die Altersgruppe der „Hochbetagten“ (als größte Bestandsgruppe) im Fokus stehen. Aufbauend auf der Bewohnerprognose werden Maßnahmen zur standortbezogenen und mitgliederkonkreten Entwicklung und der Bedarf an Dienst- und Serviceangeboten abgeleitet. Seniorenfreundliche Ausstattungsmerkmale werden wohnungsbezogen (z. B. bodengleiche Dusche, Wegnahme von Schwellen), gebäudebezogen (z. B. niveaufreie Zugänge zum Gebäude, Aufzug und Schaffung von Abstellplätzen für Mobilitätshilfen) sowie standortbezogen durch Anpassung des Dienstleistungs- und Servicebedarfs ermittelt.

Auf Grundlage eines von der BBT entwickelten „Frühwarnsystems“ (Ampel) kann die WG Marzahner Tor die Veränderung der Bewohner- und Haushaltsstruktur regelmäßig beobachten, Risiken frühzeitig identifizieren und Maßnahmen zur Gegensteuerung entwickeln. Das Monitoring der Altersstruktur erfolgt so, dass sich auch ein aktives Zugehen der WG Marzahner Tor auf „mobil eingeschränkte Senioren“ und „Hochbetagte“ durch Schaffung von Umzugsangeboten in seniorengerechte Umsetzwohnungen ableiten lässt.

Im Rahmen der Neuvermietung wird bei Mieterwechsel der Schwerpunkt auf eine sukzessive Verjüngung der Bewohnerschaft gelegt werden. Entsprechend sind in den Folgejahren die Angebote für Service und Dienstleistungen der WG Marzahner Tor auch für jüngere Bewohnergruppen anzupassen.

Der Bedarf an Leerwohnungsinvestitionen ist bei der WG Marzahner Tor in den letzten Jahren spürbar gestiegen, jedoch schwer steuerbar, da Leerwohnungsinvestitionen erst bei Mieterwechsel anfallen. Auf Grundlage der von der WG Marzahner Tor im Jahre 2020 durchgeführten Leerwohnungsinvestitionen werden mit der vorliegenden Bevölkerungsprognose die zukünftigen jährlichen Wohnungsherrichtungskosten prognostizierbar, und die Budgets können in der Investitionsplanung berücksichtigt werden.

Mit der Bewohnerprognose und den daraus abgeleiteten Maßnahmen zur standortkonkreten und mitgliederbezogenen Entwicklung, dem Monitoring und der Ermittlung der Leerwohnungsinvestitionen erhält die WG Marzahner Tor eine fachlich fundierte Basis für die zukünftige Unternehmensstrategie. Die vorliegende Analyse bietet eine wichtige Grundlage für Entscheidungen zu Fragen der zukünftigen Vermietung, Investitionen in Instandsetzung, Sanierung und Modernisierung sowie der Ausrichtung des Angebots an Service- und Dienstleistungen.

Die 1979 gegründete Wohnungsgenossenschaft Marzahner Tor eG ist mit ihren 4.515 Wohnungen und 32 Gewerbeeinheiten eine der großen Genossenschaften in Berlin. Der Wohngebäudebestand befindet sich in Berlin-Marzahn und in Blumberg (Land Brandenburg).

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyernoSpam@bbt-gmbh.net

In den letzten zwei Jahren haben wir unser beliebtes Anwenderforum erfolgreich im Onlineformat durchgeführt. Im Jahr 2022 möchten wir, wenn es die Situation zulässt, unsere Anwender gern wieder persönlich in Berlin begrüßen. 

Der Fokus liegt hierbei auf dem Aspekt der Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft. Freuen Sie sich auf unsere Workshops mit praktischen Übungen und die Akademien mit spannenden Vorträgen. 

Eine Einladung mit weiteren Informationen erhalten Sie Mitte Februar.

Wir freuen uns auf den regen Austausch mit Ihnen. 

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Sophie Remmert
+49 30 26006-217
sophie.remmertnoSpam@bbt-gmbh.net

Seit 1920 unterstützt die Siedlungsgesellschaft Cuxhaven AG an der Elbmündung die Einwohner bei der Suche nach dem richtigen Zuhause. Heute bewirtschaftet die Gesellschaft ca. 2.950 Verwaltungseinheiten in allen Stadtteilen Cuxhavens. Dabei bildet der Slogan „Der Mensch im Mittelpunkt“ auch den Grundstein für die Unternehmensphilosophie.

Besonders wichtig war dem Unternehmen ein Programm, mit dem es das Beleihungsmanagement ausbauen kann, um sich sowohl eine Übersicht zu verschaffen als auch bereits umfassend gepflegte Daten zu nutzen. Mit dem avestrategy Beleihungsmanager wird die grundbuchliche Besicherung aufbereitet, gleichzeitig aber auch Objekte und aktuelle Kreditbelastung zugeordnet. Durch die Vielzahl der vordefinierten Standardberichte steht eine transparente Darstellung der Besicherungsstruktur sofort zur Verfügung.

Wir freuen uns, die Siedlungsgesellschaft Cuxhaven AG als neuen Kunden begrüßen zu dürfen.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Sebastian Schneider
+49 30 26006-159
sebastian.schneidernoSpam@bbt-gmbh.net