Newsletter Oktober 2019

Newsletter Oktober 2019

 

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

er ist (wieder) da. Nach mehr als 30 Jahren hat Berlin wieder eine Mietpreisbindung. Damals in West-Berlin nur für Altbauwohnungen, heute nahezu unbegrenzt. Den ursächlichen Zusammenhang von Erträgen und Investitionsbereitschaft und daraus abgeleitet die Wohn- oder eben Nichtwohnsituation haben die politischen Protagonisten, scheint es, nicht mehr so recht vor Augen. Bleibt zu hoffen, dass Gerichte – wie damals der Bundestag – diesem Berliner Gespenst den Weg weisen.

In diesem Sinne viel Spaß beim Lesen.

 
 

Ihr

Andreas Grunow
Leiter Unternehmensberatung

 
 

Moin Moin, sagt die Genossenschaft Bauverein der Elbgemeinden

Die Genossenschaft Bauverein der Elbgemeinden eG in Hamburg hat sich als erstes Hamburger Wohnungsunternehmen für den Einsatz von avestrategy entschieden und wird die Software künftig für ihre Controlling- und Planungsprozesse nutzen. Darüber hinaus hat die Genossenschaft das Leistungspaket Darlehensmanager sowie das Spezialmodul Vollständiger Finanzplan lizensiert. 

Das Leistungspaket Controlling ermöglicht es der Genossenschaft, den gesamten Controllingprozess unternehmensindividuell in einem System mit integrierter objektkonkreter Unternehmensplanung sowie Darlehens- und Abschreibungsrechner abzubilden.

Für ein professionelles Kreditportfoliomanagement verwaltet der Darlehensmanager sämtliche berechnungsrelevanten Darlehensdaten und generiert auf Basis weiterer individueller Planprämissen automatisch darlehenskonkrete Zins- und Tilgungspläne. 

Der ebenfalls lizensierte Vollständige Finanzplan (VoFi) ermöglicht es, objektkonkrete Zahlungsströme innerhalb des selbst definierten Planungszeitraumes periodengerecht zu erfassen und abzubilden. Dabei werden alle investitionsrelevanten und objektkonkreten Parameter im Ergebnis zu einer Zielgröße (VoFi-Endwert, VoFi-Rentabilität) gebündelt. Dadurch wird ein Vergleich zwischen verschiedenen Investitionsalternativen und Szenarien (Kauf, Verkauf, Modernisierung, best- oder worst case etc.) möglich. Neben den VoFi-typischen Ergebnisgrößen werden weitere Kennzahlen wie beispielsweise der DCF-Wert oder die Amortisationsdauer im Rahmen des avestrategy VoFis abgebildet. 

Mit über 21.000 Mitgliedern und rund 14.000 bewirtschafteten Wohnungen ist der Bauverein der Elbgemeinden die größte Genossenschaft der Hansestadt. 

Wir freuen uns auf eine spannende, konstruktive und erfolgreiche Zusammenarbeit und heißen den Bauverein der Elbgemeinden eG als neuen avestrategy-Kunden herzlich willkommen.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist 

Sebastian Schneider
+49 30 26006-159
sebastian.schneider@bbt-gmbh.net

 

Gelungener Auftakt der avestrategy-Regionaltreffen

Die Interessengemeinschaft Süd-West gab den Startschuss der diesjährigen Regionaltreffen. In der südhessischen Drei-Bäder-Stadt Langen kamen am 15. Oktober 2019 avestrategy-Anwender zusammen, tauschten ihre Erfahrungen bei der Anwendung der Software aus und erhielten spezielle Fachkenntnisse durch BBT-Berater. Insgesamt 11 Teilnehmer aus sieben Unternehmen kamen der Einladung nach. 

Im Fokus standen neben dem persönlichen Austausch Themen wie die Verknüpfung zwischen den Investitionsmaßnahmen und der Mieten- und Objektplanung, die Berechnungssystematik der Betriebskostenplanung sowie aus dem Darlehensbereich die Thematik der Zinsstrukturkurven.

Abgerundet wurde die Veranstaltung durch fachliche und konstruktive Dialoge zwischen den Anwendern und unseren Beratern Cornelia Hultzsch und Paul Jonda.

Unser herzlicher Dank geht an dieser Stelle an die Baugenossenschaft Langen für die Organisation und Betreuung der Teilnehmer – auch mit kulinarischen Köstlichkeiten.

Für Fragen und Anregungen zu den avestrategy-Interessengemeinschaften stehen wir Ihnen selbstverständlich sehr gern zur Verfügung.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Cordelia Trzetziak
+49 30 26006-235
cordelia.trzetziak@bbt-gmbh.net

Cordelia Trzetziak, Porträt
 

SWG Freiberg lizensiert avestrategy

An der nördlichen Abdachung des Erzgebirges, im Herzen der Universitätsstadt Freiberg befindet sich der Sitz der Städtischen Wohnungsgesellschaft Freiberg/Sa. Aktiengesellschaft (SWG Freiberg). Mit 44 Mitarbeitern und 5.271 eigenen Verwaltungseinheiten ist die SWG Freiberg das größte Wohnungsunternehmen im Landkreis Mittelsachsen und zählt bereits seit mehreren Jahren zu unserem Kundenkreis.

Wir haben bereits mehrfach über die erfolgreiche Projektarbeit zwischen der SWG Freiberg und der BBT Gruppe berichtet - wie beispielsweise in den Bereichen Portfolioanalyse und Strategieentwicklung für das Wohngebiet Wasserberg oder der Mieterbefragung Freiberg-Friedeburg. Auch auf unserem Anwenderforum unterstützte uns die SWG bei der Präsentation durchgeführter Portfolioanalysen. 

Nun lizensiert die SWG Freiberg avestrategy und nutzt die Software bei ihren Controlling- und Planungsprozessen. Neben dem Leistungspaket Controlling hat die SWG die Leistungspakete Darlehensmanager und Portfoliomanagement sowie die Spezialmodule Vollständiger Finanzplan (VoFi) und Monatsberichte lizensiert. 

Mit dieser Kombination der Leistungspakete ist es der SWG Freiberg möglich, eine strategische Unternehmenssteuerung gebündelt in einem System abzubilden, sämtliche Darlehensdaten zu verwalten und den Objektbestand eigenständig zu bewerten und systematisch zu analysieren. Das Spezialmodul Monatsberichte stellt dem Unternehmen komfortable Berichtsvorlagen für das monatliche oder quartalsweise Reporting zur Verfügung. Mit dem Spezialmodul Vollständiger Finanzplan wird eine objektkonkrete Erfassung der Zahlungsströme innerhalb des Planungszeitraumes periodengerecht ermöglicht. 

Wir freuen uns auf die weitere Zusammenarbeit mit der SWG Freiberg und begrüßen sie herzlich als neuen avestrategy-Kunden.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist 

Sebastian Schneider
+49 30 26006-159
sebastian.schneider@bbt-gmbh.net

 

Beleihungswertermittlung automatisiert über Schnittstellendaten bei der GEWOBAG in Berlin

Die GEWOBAG nutzt das avestrategy-Beleihungsmanagement. Bei einem Bestand von knapp 1.000 Beleihungseinheiten liegt der Fokus auf einer weitestgehend automatisierten Datenerfassung. Daher werden nicht nur die Darlehens- und Grundbuchdaten mittels Schnittstelle übergeben, sondern auch die für die Beleihungswertermittlung relevanten Daten.

Die GEWOBAG nutzt eine individuelle Schnittstelle zum ERP-System SAP, um die für die Beleihungsbewertung relevanten Daten automatisch zu erfassen. Diese umfasst auch die Stammdaten für die Beleihungswertermittlung wie Restnutzungsdauer, Liegenschaftszins oder Bodenwert. Alle weiteren Objektbewegungsdaten werden per Kontenzuordnung über das Transfertool erfasst. Um individuell zu bestimmen, welche Ist-Daten in der Bewertung Berücksichtigung finden sollen, hat sich die GEWOBAG für die Erweiterung des avestrategy – Moduls Wertermittlung entschieden. Dies ermöglicht das Customizing der Beleihungswertermittlung und den Zugriff auf die Ist-Daten. Dabei ist sich die GEWOBAG bewusst, dass die reine Verwendung von Ist-Daten für einen qualifizierten Beleihungswert nicht ausreichend ist.

»Bei dem Mengengerüst, den Mieten und Pachterlösen greifen wir auf die monatsaktuellen Ist-Daten zu. Für volatile Daten mit monatlichen Schwankungen wie Erlösschmälerungen und nicht abrechenbare Betriebskosten ermitteln wir Jahresdurchschnitte und bei Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nutzen wir Pauschalansätze, die wir ebenfalls als Objektsalden erfassen. Der Vorteil der Übergabe aller Daten über die Schnittstelle liegt in dem vollständigen Verzicht einer manuellen Datenpflege in der Beleihungswertermittlung. Damit können wir jeder Zeit ohne Aufwand unsere Beleihungswerte aktualisieren.«, so Herr Post, Abteilungsleiter Finanzierung bei der GEWOBAG.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Romina Bornstein
+49 30 26006-202
romina.bornstein@bbt-gmbh.net

Foto Romina Bornstein
 

Mietpreisbremse, Berechnung der Mietspiegelmiete, Mietendeckel Berlin: Da kommt was auf die Immobilienwirtschaft zu!

Das Bundeskabinett hat im September einen Gesetzentwurf verabschiedet, der den Berechnungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete beim Mietspiegel von 4 auf 6 Jahre verlängert. Dies wirkt sich gleichwohl auf die Mietpreisbremse aus. Die Berliner Senatsverwaltung hat am 30. August 2019 den Referentenentwurf zum Mietendeckel vorgestellt und am 21. Oktober 2019 den Entwurf eines »Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung« (Mietendeckel) vorgelegt. Statt des sehr strengen ersten Entwurfs zeigt sich jetzt, dass höhere Mietpreisgrenzen vorgesehen sind und ein »atmender« Mietendeckel entwickelt wurde. Weiterhin läuft die Unterschriftensammlung »Deutsche Wohnen & Co. enteignen«. Auch die Neuregelung der Grundsteuer ist auf dem Weg. Da kommt einiges auf die Immobilienwirtschaft zu!

Jetzt hat der Berliner Senat den Entwurf eines »Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung« (Mietendeckel) vorgelegt. Der Mietendeckel soll 5 Jahre gelten. Die Rahmenbedingungen liegen seit 30. August 2019 als Referentenentwurf vor, wurden allerdings noch angepasst. Grundlage ist der Berliner Mietspiegel von 2013, dem Mietdaten der Jahre 2009 bis 2012 zugrunde liegen. Zeiten, in denen der Wohnungsmarkt anscheinend noch ausgeglichen war. Die Mietspiegelwerte wurden anhand der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben. Neubauten, die nach dem 1. Januar 2014 fertiggestellt wurden, sind von den Regelungen ausgenommen. Mietanpassungen seit dem 18. Juni 2019 (Stichtagsregelung) sind nicht mehr möglich, die Miete wird »eingefroren«.

Es wird ein Mietenstopp für 5 Jahre eingeführt, wobei ab 2022 die Möglichkeit einer Anpassung von 1,3 Prozent pro Jahr geschaffen wird. Diese Anpassung liegt unterhalb der Inflationsrate und deutlich unterhalb der Baukostenindices. Jahr für Jahr wird der Eigentümer »draufzahlen«, seine Rendite wird per Gesetz verringert.

Deutlich überhöhte Mieten werden gekappt, wenn diese um mehr als 20 Prozent über der zulässigen Mietobergrenze liegen. Für diese Kappung werden Zu- und Abschläge für einfache Lage (-0,28 €/m²), mittlere Lage (-0,09 €/m²) und gute Lage (+0,74 €/m²) berücksichtigt. Die Regelungen werden erst 9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet.

Bei Wiedervermietung gilt die Vormiete bzw. der entsprechende Wert aus der Mietentabelle, sofern die Vormiete darüber liegt. Dies kann zu Mietsenkungen führen.

Bei wirtschaftlichen Härtefällen sollen Mieterhöhungen genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von Verlusten zwingend erforderlich ist. Die genehmigten Mieterhöhungen oberhalb der Mietoberwerte sollen durch einen Mietzuschuss (maximal um den die Mietobergrenze überschreitenden Betrag) bei WBS-berechtigten Haushalten abgefedert werden.

Die Mietobergrenzen, die sich auf 7 Baualtersklassen und die Ausstattung der Wohnung (Sammelheizung, Bad) beziehen, liegen innerhalb der Spanne von 3,92 €/m² und 9,80 €/m². Zusätzlich sind einzelne Zuschläge vorgesehen (+10 Prozent bei Gebäuden mit bis zu 2 Wohnungen), für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze um 1,00 €/m². Modern ausgestattet ist eine Wohnung, wenn mindestens drei der folgenden Kriterien erfüllt sind:

  • schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
  • Einbauküche
  • hochwertige Sanitärausstattung
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume und/oder
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a)

Ist die Miete einer modern ausgestatteten Miete besonders niedrig (unter 5,02 €/m²) darf sie bei Neuvermietung um maximal 1,00 €/m² auf max. 5,02 €/m² angehoben werden.

Modernisierungsmaßnahmen (für Vermieter anzeigepflichtig) dürfen nur in Höhe von 1,00 €/m² umgelegt werden, für darüberhinausgehende Modernisierungskosten sollen Förderprogramme (nicht auf die Miete umlegbar) genutzt werden.

Weitere Kriterien fehlen (Balkon, Aufzug, Wohnungs-/Gebäudezustand, Lagekriterien). Ein Fakt, der absurd erscheint, nennen doch die Makler die »Lage, Lage, Lage« als wichtigstes Merkmal einer Immobilie. Zukünftig erzielen vergleichbare Wohnungen in ganz Berlin einen einheitlichen Preis. Wohnen am Hackeschen Markt ist genauso teuer/günstig wie in Buch, Spandau oder Marzahn!

Ein sozialer Aspekt, die Begrenzung der Mietbelastung auf maximal 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens, im Referentenentwurf noch enthalten, bleibt zunächst unberücksichtigt.

Die Umsetzung übernehmen die Bezirke, Anzeigen von Modernisierung oder Anträge bei Härtefällen soll die Investitionsbank Berlin (IBB) bearbeiten, um Anträge auf Kappung der Miete kümmert sich die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, ebenso wie die Widerspruchsbearbeitung. Allerdings fehlt bei allen Institutionen das Personal für die Bearbeitung.

Verstöße gegen das Berliner Mietengesetz sollen als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 € geahndet werden.

Bei wirtschaftlichen Härtefällen soll es Ausnahmen und Entlastung für die Vermieter geben. Rechtssicherheit besteht allerdings noch nicht, sowohl die Frage der Verfassungsmäßigkeit, der Verhältnismäßigkeit als auch der Kompetenz (darf Berlin ins Wohn- und Mietrecht eingreifen) ist noch abschließend zu klären. Die Meinungen gehen weit auseinander.

Die Initiative »Deutsche Wohnen & Co. enteignen« sammelt weiter Unterschriften, um große, profitorientierte Immobilienunternehmen per Gesetz zu enteignen. Der Staat soll aktiv das Mietgeschehen steuern und insbesondere mietpreisbremsend wirken. Größere Immobilienunternehmen sollen vergesellschaftet werden. Ob eine Enteignung verfassungsgemäß ist, darüber streiten die Juristen.

Was kommt noch? Die Form der Bemessung der Grundsteuer ist aktuell durch den Gesetzgeber neu zu regeln. Der Bundestag hat im Oktober 2019 den Weg zur Neuregelung der Grundsteuer geebnet. Der Berliner Senat strebte (per Bundesratsinitiative) in diesem Zusammenhang eine Reform der Grundsteuer an. Diese sollte nicht mehr über die Betriebskosten durch den Mieter bezahlt werden, sondern durch den Vermieter. Dies ist aktuell vom Tisch. Mit der Änderung der Grundsteuer dürfen Länder eigene Regelungen zur Grundsteuer entwickeln (sog. Öffnungsklausel). Im Gesetzgebungsverfahren ist Eile geboten, muss doch bis Ende des Jahres die Anpassung der Grundsteuer erfolgt sein, die eine wichtige Einnahmequelle der Gemeinden ist.

Die Berechnung erfolgt nach »Bodenwert * Steuermesszahl * Hebesatz der Gemeinde«. Es beginnt demnächst also das große Neuberechnen.

Fazit:

Noch ist nichts fix, aber da kommt in nächster Zeit einiges auf die Immobilienwirtschaft zu!

Link Mietendeckel: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/mietendeckel/

 

Link Grundsteuerreformgesetz: https://www.bundestag.de/resource/blob/663930/53dc1314a6662b50a6dba6037212dab6/19-14138-data.pdf

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyer@bbt-gmbh.net

Foto Johannes Jakobsmeyer
 

Mit QUIS® zum transparenten Wohnungsmarkt – BBT kooperiert mit Analyse & Konzepte

Im August 2019 haben wir mit Analyse & Konzepte eine Vereinbarung geschlossen, um unseren Kunden die Synergien zu ermöglichen, die durch die Nutzung beider Produkte möglich sind. QUIS® und avestrategy rücken damit eng zusammen und schaffen durch eine präzisere und effizientere Marktanalyse in avestrategy Synergieeffekte. Die Daten aus QUIS® mit Markt- und Lageinformationen können direkt nach avestrategy übertragen werden. 

Eine Einbindung in die Portfoliobewertung, die Berücksichtigung als Wertparameter für die Wertermittlung oder für das Risikomanagement bieten sichere Grundlagen für die User von avestrategy. Zusätzlich liefern die QUIS®-Daten relevante Informationen über Mietbelastungsquoten, Investitions- oder Leerstandsrisiken.

Seit mehr als 25 Jahren ist Analyse & Konzepte auf dem Gebiet der Wohnungsmarktforschung und in der Beratung der Wohnungswirtschaft tätig. Seit 2016 wurde auf Basis der langjährigen Expertise QUIS® entwickelt. QUIS® ist hochaktuell und bietet umfangreiche, kleinteilige Daten bis hinunter zur Ebene des Baublocks. Welche Mieten und Kaufpreise lassen sich in dem konkreten Häuserblock erzielen? Wer wohnt in der Straße? Wie sieht die Bebauung in der Umgebung aus? Mit welchem Vervielfältiger kann ich rechnen? – Das sind Fragen, die QUIS® auf Knopfdruck beantwortet – schnell, einfach und digital!

QUIS® bietet verständlich aufbereitete, kleinräumige und von Experten beurteilte Wohnungsmarktdaten auf Knopfdruck an. Für die User stehen rund 2,2 Millionen Wohnquartiere flächendeckend für Deutschland zur Verfügung. 650.000 Mieten und Preise sind täglich abrufbar und bieten letztendlich eine enorme Zeitersparnis für die Erarbeitung der Datenbasis von Investitionsentscheidungen.

Das Ziel der Kooperation zwischen Analyse & Konzepte und uns ist es, den Wohnungsunternehmen ein IT-System zur Portfoliosteuerung zur Verfügung zu stellen, das neben den technischen Informationen und Kostenaspekten auch die zentralen Informationen zum regionalen Markt, zur Zielgruppeneignung des Bestandes und zu den Marktmieten bietet. Dieses Ziel wird zuverlässig umgesetzt, indem Marktdaten aus dem QUIS®-Tool in das System avestrategy integriert und dort Bestandteil der Analysen werden.

QUIS® liefert als Online-Tool komplexe Themen, wie Mietbelastungsquoten oder Leerstandsrisiken verständlich aufbereitet und erfassbar dargestellt. Darüber hinaus stellt QUIS® eine hervorragende Datenqualität zur Verfügung, bestehend aus verlässlichen und erprobten Daten, der Marktexpertise von Analyse & Konzepte sowie innovationsführender Data-Analytics. Durch QUIS® entsteht für den User ein umfassendes Gesamtbild für ein Wohnquartier. Die Betrachtung findet dabei auf Baublock- sowie auf PLZ-Ebene statt. 

Für über 100 Immobilienunternehmen ist avestrategy die IT-Basis für Controlling, Finanz- und Portfoliomanagement, Analyse und Reporting. Das integrierte Planungsmodell berücksichtigt die immobilienwirtschaftlichen Spezifika und verknüpft Ergebnis-/Wirtschaftsplanung, Finanzplanung und Plan-Bilanz automatisch. Mit den verschiedenen Leistungspaketen und unserem modularen Aufbau können die spezifischen Anforderungen der Unternehmen abgebildet werden.

www.avestrategy.com

QUIS® ist ein cloudbasiertes Softwareprodukt von Analyse & Konzepte GmbH, einem renommierten Hamburger Beratungsunternehmen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Zu den Kunden zählen mehr als 200 Wohnungsunternehmen sowie Projektentwickler, Kommunen und Fachverbände. Das Unternehmen hat nun ein digitales Tochterunternehmen gegründet: die Analyse & Konzepte immo.analytics GmbH. Hiermit stellt sich das Unternehmen breiter auf und trägt seiner zunehmend digitalen Ausrichtung Rechnung.

www.quis.de

www.analyse-konzepte.de

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyer@bbt-gmbh.net 

 

Ihr Ansprechpartner bei Analyse & Konzepte ist

Jonathan Klinck
ANALYSE & KONZEPTE immo.analytics GmbH
Gasstraße 10
22761 Hamburg
+49 40 485 00 98-42
klinck@analyse-konzepte.de

Foto Johannes Jakobsmeyer