Immobilienbewertung Folge 2: Liegenschaftszins ist nicht gleich Liegenschaftszins
Die Immobilienbewertung war lange Zeit eine Spezialdisziplin börsennotierter Wohnungsunternehmen. Sie rückt nun zusehends in den Fokus klassischer Bestandshalter. Gemeinsam mit der bauverein AG Darmstadt haben wir in verschiedenen Teilprojekten spezifische Bewertungsfragen inhaltlich aufbereitet und in avestrategy umgesetzt.
Der Themenbereich ist so vielfältig, dass wir diesem eine ganze Artikelreihe widmen. Diese setzen wir heute mit Teil 2 »Liegenschaftszins ist nicht gleich Liegenschaftszins« fort.
Unabhängig vom Bewertungszweck berücksichtigt jedes Bewertungsmodell das immobilienspezifische Risiko über einen Zinssatz. Dabei gilt grundsätzlich: Je höher das Risiko desto höher der Zins und desto geringer der Wert.
Im Ertragswertverfahren wird hierfür der Liegenschaftszins angesetzt. Dieser geht neben der Restnutzungsdauer in den Vervielfältiger ein und ist wesentlicher Werttreiber. Die Frage nach der Bestimmung des Liegenschaftszinssatzes wird durch den Bewerter oft so beantwortet: »Der Liegenschaftszins ist dem Immobilienmarktbericht des jeweiligen Gutachterausschusses zu entnehmen«. Das klingt einfach! Wir geben Ihnen im Folgenden ein paar Hinweise, die Sie bei der Ableitung objektkonkreter Liegenschaftszinssätze unterstützen.
- Es gibt nicht »den einen Liegenschaftszins«, der pauschal für den gesamten Immobilienbestand angesetzt werden kann, denn es handelt sich um einen immobilienspezifischen Ansatz. Dies geht auch aus den Marktberichten der Gutachterausschüsse hervor. Sie liefern differenzierte Ansätze zu verschiedenen immobilienspezifischen Ausprägungen, wie Nutzungsart oder Baujahr (siehe Abb. 1). Die Differenzierung in den Marktberichten hängt von der Anzahl der Kauffälle ab. So sind die Ansätze in Großstädten oft deutlich detaillierter als in ländlich geprägten Kreisen mit häufig nur wenigen Kauffällen.
→ Oft lässt sich jede Immobilie, ähnlich wie beim Mietspiegel, in die jeweilige Struktur einordnen, sodass ein spezifischer Liegenschaftszins ablesbar ist.
- Die Ansätze der Marktberichte basieren auf den Kauffällen der Vergangenheit. Diese bringen ihre eigenen zinsrelevanten Charakteristika mit, z. B. Lage und Objektattraktivität. Dass die Eigenschaften immer zu Ihrem Bewertungsfall passen, bleibt zu bezweifeln.
→ Hier sind Zu- und Abschläge zum »abgelesenen« Liegenschaftszins nötig, um das objektspezifische Risiko anzupassen.
- In einzelnen Teilmärkten und Immobiliensegmenten ist die Zahl der Kauffälle nicht belastbar und »Ausreißer« verzerren das Ergebnis.
→ Übernehmen Sie die Daten der Marktberichte nicht ungeprüft. Vergleichen Sie mit Vorjahreszahlen oder ähnlichen Segmenten und glätten Sie die Werte bei Bedarf. Das hilft, eine hohe Volatilität zu vermeiden. Bedenken Sie, dass Sie mit Veröffentlichung künftiger Marktberichte Ihre Ansätze aktualisieren müssen. Starke Zinsschwankungen führen zu ungewünschten Wertschwankungen.
- Auf Grund der differenzierten Teilmärkte geht jeder Gutachterausschuss anders vor.
→ Haben Sie womöglich Immobilien an verschiedenen Standorten mit Gültigkeit unterschiedlicher Marktberichte, sollten Sie diese standortspezifisch berücksichtigen.
Für die Einzelbewertung ist die Ableitung des Liegenschaftszinses aus dem Marktbericht relativ einfach. Bei der Bewertung des gesamten Immobilienbestandes sind die Informationen des Immobilienmarktberichtes in ein Zu- und Abschlagssystem für objektspezifische Liegenschaftszinsen zu überführen.
Wie so ein Zu- und Abschlagssystem entwickelt wird, erfahren Sie in Teil 3 unserer Reihe »Immobilienbewertung«: Ableitung des Liegenschaftszinssatzes Step by Step.
Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist
Romina Bornstein
+49 30 26006-202
romina.bornsteinnoSpam@bbt-gmbh.net
Grundsteinlegung und Richtfest am selben Tag
Das erlebt man auch nicht alle Tage: Für die neue Kita der Evangelischen Kirche in Neuruppin wurden die Grundsteinlegung und das Richtfest am selben Tag, dem 7. Oktober, gefeiert.
Der Tag konnte nicht besser gewählt werden. Bei strahlendem Sonnenschein, angenehmen Temperaturen und bester Stimmung wurden am 7. Oktober die Grundsteinlegung und das Richtfest der neuen »Kita zur Mesche« der Evangelischen Gesamtkirchengemeinde in Neuruppin feierlich und traditionell begangen – und das direkt hintereinander, also sozusagen »in einem Abwasch«.
Der Bauherr, Dennis Wisbar, lud ein und viele kamen. Neben den Bauleuten, den Architekten und Planern, Vertretern der Stadt und der Kirchengemeinde war auch eine Abordnung der zukünftigen Nutzer vor Ort: Die Kinder einer Kita-Gruppe mit ihren Erzieherinnen. Die Kinder durften dann auch bei der Grundsteinlegung die Zeitkapsel mit selbstgemalten Bildern füllen.
Nach den Ansprachen des Bauherrn, des Zimmermanns und der zukünftigen Kita-Leiterin segnete der Pfarrer der Kirchengemeinde, Herr Klemm-Wollny, das Vorhaben.
Im Anschluss an den offiziellen Teil wurde für das leibliche Wohl gesorgt. Für die Bauleute und erwachsenen Gäste gab es deftige Kost, für die Kinder Nudeln mit Tomatensoße und Schokoladenpudding mit Vanillesoße zum Nachtisch.
Die neue Kita wird nach Fertigstellung ca. 120 Kindern Platz bieten, deutlich mehr, als die alte Kita. Trotz Corona und Lieferengpässen wird die Kita voraussichtlich bereits im Frühjahr nächsten Jahres ihren zukünftigen Nutzern übergeben werden können.
Mit Hilfe der BBT konnte von den Investitionskosten in Höhe von rund 3,5 Mio. € ein Großteil durch ein günstiges langfristiges Darlehen gegenfinanziert werden.
Wir wünschen allen Beteiligten weiter einen reibungslosen und unfallfreien Baufortschritt!
Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist
Sven Rudolph
+49 30 26006-164
Sven.RudolphnoSpam@bbt-gmbh.net
Aareon Forum 2021 – Wir waren dabei!
In diesem Jahr fand das beliebte Aareon Forum am 27. und 28. Oktober digital statt. Wir waren natürlich dabei. An unserem virtuellen Stand bekamen die Besucher erste Informationen rund um avestrategy, unsere Software für Controlling, Finanz- und Portfoliomanagement. Interessenten hatten die Möglichkeit, in verschiedenen Produktblättern zu schmökern, unseren Film anzuschauen oder sich über das Kontaktformular direkt mit uns in Verbindung zu setzen.
In der Mediathek konnte der spannende Vortrag von Herrn Michaelis (BBT GmbH) und Herrn Korsch (Gebäude- und Wohnungsbaugesellschaft Wernigerode mbH) zu unserem gemeinsamen Projekt im Bereich der digitalen Prozessgestaltung angesehen werden.
Im Anschluss an den Vortrag erwartete die Zuschauer noch eine Premiere, unser neuer Film zum Beleihungsmanagement ging an den Start. Hier können Sie das Interview anschauen: Digitale Prozessgestaltung.
Bis zum 15. November kann die Ausstellung des Aareon Forums noch aufgerufen werden.
Wir bedanken uns bei allen, die uns besucht haben und freuen uns über weitere Gespräche.
Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist
Ester Seiffarth
+49 30 26006-220
Ester.SeiffarthnoSpam@bbt-gmbh.net
»Abschreibungen und Buchwerte im Fokus!« – Sie sind herzlich eingeladen zu unseren bevorstehenden WEBinaren zum avestrategy-Abschreibungsrechner
Die Abschreibungen auf das Immobilienvermögen, aber auch auf die Betriebs- und Geschäftsausstattung stellen eine wesentliche Aufwandsposition in der Gewinn- und Verlustrechnung eines jeden Immobilienunternehmens, gleich welcher Rechtsform, dar.
In unserem WEBinar am 19. November 2021 stellen wir die vielfältigen Planungs- und Auswertungsmöglichkeiten des avestrategy-Moduls Controlling zur Abschreibungs-entwicklung vor. Ziel des WEBinars ist es, aufzuzeigen, wie anhand des avestrategy –Abschreibungsrechners Abschreibungen richtig erfasst bzw. geplant und wie die Abschreibungsentwicklung objektkonkret plausibilisiert bzw. geprüft werden können.
Schwerpunkte:
- Planung von Abschreibungen
- Vorstellung der Auswertungsmöglichkeiten (Objektinformation, …)
Darüber hinaus zeigen wir Ihnen am 9. Dezember 2021 in einem onlineCoaching wie u. a. Bilanzumgliederungen, Sonderabschreibungen und Zuschreibungen geplant werden können und vertiefen das Thema der Auswertungsmöglichkeiten.
Die Schwerpunkte des onlineCoachings liegen auf folgenden Themen:
- Planung von Sonderfällen wie z. B. Bilanzumgliederungen und Sonderabschreibungen
- Objektkonkrete Plausibilisierung der Planergebnisse mittels dynamischer Auswertungen
Bitte beachten Sie, dass das onlineCoaching kostenpflichtig ist. Für weitere Informationen und zur Anmeldung nutzen Sie bitte diesen Link.
Wir freuen uns auf Ihre Teilnahme!
Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist
Sebastian Schneider
+49 30 26006-159
sebastian.schneidernoSpam@bbt-gmbh.net
Großes Interesse am elektronischen Rechnungsdurchlauf
Endlich wieder Präsenzveranstaltung: Am 30. September 2021 fand die Wiederholung der Zielgruppentagung Leiter*in Rechnungswesen der BBA in Sommerfeld statt. Rund 25 Teilnehmer*innen lauschten gespannt den Ausführungen von Christian Michaelis, der als externer Projektleiter die Implementierung des elektronischen Rechnungsdurchlaufs bei der WHG Wohnungsbau- und Verwaltungs-GmbH Eberswalde steuert.
Auf der Grundlage des aufgenommenen IST-Prozesses skizzierte die Projektgruppe den SOLL-Prozess und definierte die Anforderungen an die zwischenzeitlich implementierte Softwarelösung Smart Invoice. Aktuell werden am Beispiel von IT- und Verwaltungsrechnungen die digital untersetzten Abläufe anhand unterschiedlicher Szenarien durch die Projektgruppe getestet. Im nächsten Schritt werden die Tests auch auf Betriebskosten- und Baubuchrechnungen ausgeweitet und zudem die Key-User in die Tests mit einbezogen. Nach Abschluss der Testphase soll der elektronische Rechnungsdurchlauf in den ersten beiden Quartalen 2022 ins operative Tagesgeschäft integriert werden.
Ein besonderes Highlight war die Vorstellung des aktuellen Stands des digitalisierten Rechnungsdurchlaufs. Per Live-Schaltung konnte sehr anschaulich gezeigt werden, wie eine Beispielrechnung eingescannt und dabei die Rechnungsangaben elektronisch ausgelesen werden. Die anschließend durch die zuständigen Mitarbeiter*innen digital geprüfte, freigegebene, kontierte und gebuchte Rechnung wird via Schnittstelle ins ERP-System übernommen und nach erfolgter Zahlung im elektronischen Archiv abgelegt. Papierrechnungen und Umlaufmappen gehören damit der Vergangenheit an.
Sehr viele Nachfragen seitens der Teilnehmenden und eine demzufolge etwas verkürzte Mittagspause verdeutlichten das große Interesse an diesem Thema.
Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist
Christian Michaelis
+49 30 26006-205
christian.michaelis@bbt-gmbh.net
DWG Dessau: Optimierung der Unternehmensstrategie DWG 2030 durch eine von BBT erstellte Mietpotenzial- und Leerstandsanalyse
Die DWG Dessauer Wohnungsbaugesellschaft mbH (DWG) ist mit verwalteten 8.134 Wohn- und Gewerbeeinheiten größter Vermieter in der Doppelstadt Dessau-Roßlau. Seit 2007 nutzt das Unternehmen das System avestrategy. Die anspruchsvolle Marktsituation war Motivation für die Beauftragung einer objektkonkreten Mietpotenzial- und Leerstandsanalyse. Im August konnte das Projekt abgeschlossen werden. Die DWG kann nun aus der differenzierten standort- und objektbezogenen Analyse wichtige Grundlagen für die Optimierung der Unternehmensstrategie DWG 2030 entwickeln.
Die Ausgangslage in Dessau-Roßlau ist schwierig, sie ist gekennzeichnet von stetigem Bevölkerungsrückgang, einem niedrigen Mietenniveau und strukturellem Wohnungsleerstand. Die DWG steht als städtisches Wohnungsunternehmen vor der Aufgabe, unter risikobehafteten Marktbedingungen das Immobilienportfolio dem sozialen Auftrag angemessen weiterzuentwickeln, preiswerte Wohnungen anzubieten sowie erforderliche Investitionen zu realisieren. Sie war/ist Hauptakteur des Stadtumbaus in Dessau-Roßlau.
Nach vielen Jahren stagnierender Bestandsmieten ist es für die DWG geboten, die Erlöse den Marktbedingungen anzupassen. Mit der Ermittlung der Marktpotenziale erhält die DWG eine Grundlage dafür, den sozialen Anforderungen, aber auch den unternehmensbezogenen Erfordernissen gerecht zu werden. Die Mietanpassungen sind Grundlage und Basis für zukünftige Investitionen in den Immobilienbestand.
Die Untersuchung umfasst in einzelnen Arbeitsschritten eine Analyse der wohnungsbezogenen Bestandsmieten sowie Leerstände der DWG, die Auswertung der Marktdaten, ein Makrolagenrating sowie ein Mikrolagen- und Objektrating, welches ergänzend zur Portfoliobewertung der DWG durchgeführt wird. In der daraus abgeleiteten Mietpotenzial- und Leerstandsanalyse werden aktuelle, wohnungs- und objektkonkrete Marktmieten und Leerstände ermittelt. Dabei wurden umfangreiche Datenbestände der DWG ausgewertet (wohnungsbezogene Informationen, bautechnische Analysen, Portfoliobewertung hinsichtlich Objekt, Standort und Marktgegebenheiten).
Die Makrolage Dessau-Roßlau wird anhand von öffentlich zugänglichen Kennzahlen und Marktinformationen eingestuft. Es bestehen für Dessau-Roßlau hohe Immobilienmarktrisiken. Stetiger Bevölkerungsrückgang sowie eine auch zukünftig zurückgehende Bevölkerung, ein Überhang an Geschosswohnungen, ein Überangebot preiswerter Wohnungen und struktureller Leerstand sind die Rahmenbedingungen, in denen sich die DWG bewegt.
Die konkrete Mikrolage wird nach Standort-/Lagequalität (u. a. Versorgung mit sozialer Infrastruktur, Handel, Dienstleistungen, Verkehr), Sozialstruktur (u. a. Kaufkraft, Arbeitslosenquote, Altersstruktur) und Marktsituation (u. a. Leerstand, Angebotsmieten, Mieten/Mietpotenziale) bewertet. In der standardisierten Analyse mittels gewichtetem Punktesystem erfolgt zusätzlich die Bewertung der Objektqualität (Zustand und Ausstattung der Gebäude und Wohnungen). Sie zeigt Chancen und Risiken der einzelnen Objekte auf.
In einem Stärken-Schwächen-Profil (SWOT) werden Standort– und Objektrating zusammengeführt und ein Zu- und Abschlagsystem für die objektkonkrete Bestimmung der Marktmiete, des Marktleerstands sowie eine Prognose der Miet- und Leerstandsentwicklung abgeleitet. In einem ersten Schritt wird auf Basis des Makrolagenratings eine Ausgangsmiete für Dessau-Roßlau ermittelt. In einem zweiten Schritt wird gemäß dem Mikrostandortrating (Zu- bzw. Abschläge für Lage, Sozialstruktur und Markt) eine standortbezogene Referenzmiete sowie Referenzleerstand festgelegt. Durch Zu- und Abschläge gemäß Ausstattung und Zustand der Objekte und der Wohnungen werden die objektkonkrete Marktmiete sowie der objektkonkrete Marktleerstand bestimmt.
Abschließend erfolgt auf Basis der Rahmeninformationen eine objektkonkrete Fortschreibung der Marktmiete und des Wohnungsleerstandes für die nächsten 10 Jahre.
Mit der Mietpotenzial- und Leerstandsanalyse erhält die DWG wichtige Grundlagen für die Weiterentwicklung der Mieten und des Leerstandes. In der umfangreichen Daten- und Marktrecherche wurden die aktuellen Bestandsmieten, die Neuvertragsmieten, die Angebotsmieten sowie Vergleichsmieten analysiert und eine objektkonkrete Marktmiete/Marktleerstand abgeleitet. Zusätzlich wurde unter Berücksichtigung der Fluktuation ein Algorithmus für die Entwicklung der Mieten für die Jahre 2022 bis 2031 erstellt. Für die Bestimmung des Algorithmus wurden die Wohndauer, Alter der Mieter, Wohnungsgröße, Wohnungsausstattung als auch gebäudebezogene Eigenschaften sowie die Bewertung der Mikrolage objektspezifisch berechnet.
Wir empfehlen, im Zuge eines fortlaufenden Monitorings die Lage- und Marktentwicklung zu beobachten sowie die technische Bewertung der Immobilienbestände jährlich zu aktualisierenden. Über diesen strategischen Ansatz hinaus geht die wohnungskonkrete Definition von Mietpotenzialen bei typenbezogenen Wohnungsherrichtungen. Auch die Zuordnung von Objekten hinsichtlich Markaktivität und Stilllegungen ist regelmäßig zu überprüfen und anzupassen. Grundlage der Vermietungsstrategie ist die Konzentration der Bewirtschaftung auf nachhaltig vermietbare und langfristig zu erhaltende Objekte.
Die Strategie eines objektkonkreten Steuerungsansatzes zur Ermittlung von Mietpotenzialen ist geeignet, Unternehmen sozial- und marktgerecht zu entwickeln. Mit einem fortschreibbaren objektkonkreten strategischen Planungs- und Steuerungsansatz werden Mietpotenziale und auch Hemmnisse marktangepasst ermittelt, um Wohnungsunternehmen und Quartiere zukunftsfähig weiterzuentwickeln.
Aus den Ergebnissen der Mieten- und Leerstandsanalyse resultieren Handlungsempfehlungen für die Mietenplanung und Mietensteuerung sowie für die Leerstandsentwicklung. Sie dienen als strategische Grundlage für den Wirtschaftsplan der DWG, welcher schon seit Jahren im System avestrategy erarbeitet wird, und in der Unternehmensstrategie DWG 2030 mündet.
Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist
Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyernoSpam@bbt-gmbh.net
