Newsletter September 2019

Newsletter September 2019

 

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

kennen Sie Mortimer? Er hat wohl dem Letzten klargemacht, dass der Sommer 2019 vom Winde verweht und vorbei ist.

Wir haben uns angestrengt und ein bisschen Lesestoff für die ersten Herbsttage zusammengetragen. Vom Einsatz des Vollständigen Finanzplans bei der wbg Nürnberg über das Neubauprojekt der »Berliner Bär« eG bis nach Chemnitz und Potsdam geht unsere virtuelle Lesereise, zu der wir Sie recht herzlich einladen.

In diesem Sinne viel Spaß beim Lesen.

 
 

Ihr

Andreas Grunow
Leiter Unternehmensberatung

 
 

Investitionsentscheidungen bei der wbg Nürnberg: Vollständiger Finanzplan, aggregierte Renditekennzahlen und Management-Cockpit

Die wbg Nürnberg ist mit etwa 18.000 Wohneinheiten größter Vermieter Nürnbergs. Der Spagat zwischen sozialer Verantwortung bei der Versorgung mit Wohnraum und gleichzeitiger Wirtschaftlichkeit bei Investitionen treibt die wbg wie viele andere Wohnungsunternehmen um. Welche Investitionen umgesetzt werden, prüft die wbg kritisch mittels des Vollständigen Finanzplans (VoFi) aus avestrategy und aggregierter Renditeberechnung. Heute im Interview Holger Woroneck, Mitarbeiter der Unternehmensentwicklung.

BBT:
Herr Woroneck, können Sie uns einen kurzen Überblick über den internen Entscheidungsprozess der wbg für oder gegen ein Investitionsprojekt geben?

Herr Woroneck:
In unserem internen Entscheidungsprozess befassten wir uns mit der Planung und Kontrolle der mittel- und langfristigen Festlegung finanzieller Mittel in Immobilien. Bestandteile des Managements von Investitionen in Immobilien sind

  • die Analyse und Strukturierung des Portfolios nach Ertrags- und Risikoaspekten,
  • der Vergleich bestehender Investitionsalternativen,
  • die Auswahl geeigneter Investitionsobjekte und -projekte,
  • das Controlling des gesamten Verlaufs der Immobilieninvestition und
  • die Erfolgskontrolle mittels Zielgrößenvorgaben oder Benchmarks.

Für die potenziellen Investitionsobjekte werden in Abstimmung mit Technik und Bestandsmanagement Investitionsmaßnahmen angelegt und mittels des VoFi analysiert. Für uns ist hierbei wichtig, dass wir über die künftigen Cash Flows eine auskömmliche Rendite (Eigen- und Gesamtkapitalrendite) erwirtschaften, um die strukturelle Liquiditätssicherung mittelfristig zu gewährleisten.

BBT:
Nun haben wir gemeinsam im letzten Jahr zum Vollständigen Finanzplan ein Aggregations-Tool entwickelt, welches die Durchschnittskennzahlen mehrerer VoFi-Excel Dateien ausweist. Welchen Hintergrund hatte dies?

Herr Woroneck:
Bei drastisch wachsenden Baukosten und einer gedämpften Mietenpolitik fiel es zunehmend schwer unsere Benchmarks je Einzelprojekt zu erreichen. Aus Perspektive des Gesellschafters sind die Benchmarks lediglich auf Unternehmensebene einzuhalten. So sind auch Quersubventionierungen gestattet. Es ist aber bei weitem nicht einfach, aus den einzelnen Renditekennzahlen der Investitionen einen finanzmathematisch korrekten Zins herzuleiten, um die Erreichung der Unternehmensbenchmarks zu überprüfen.

BBT:
In der Tat ist die Berechnung komplexer! Für die aggregierten Kennzahlen liest das Tool die VoFi-Dateien aus, erfasst die benötigten Berechnungsparameter wie Cash Flows, Mengengerüst, Objektwerte, aggregiert diese und ermittelt die Renditen neu. Sie nutzen das Tool aber nicht nur für die Renditen im Unternehmensdurchschnitt?

Herr Woroneck:
So ist es. Wir analysieren unsere Investitionen nach Art und Phase des Projektes. Also sowohl Neubau, Umbau und Modernisierung, sowie auch laufende und abgeschlossene Projekte. Wichtig ist schließlich, dass nicht nur unsere anfänglichen Annahmen zu der gewünschten Rendite führen, sondern die Renditen sich auch nach Abschluss bestätigen. (Abbildung 1)

BBT:
In diesem Jahr haben wir gemeinsam die Erweiterung des VoFi um das Management-Cockpit vorgenommen. Worin lag dieser Wunsch begründet?

Herr Woroneck:
Nachdem in unserem internen Entscheidungsprozess die Parameter im VoFi geprüft und gegebenenfalls angepasst wurden, kommt man zu einem ersten Ergebnis. Darauf folgt die Frage der Geschäftsführung: »Was wäre wenn ...?«. Im Management-Cockpit hat die Geschäftsführung nun die Möglichkeit, spezifische Stellgrößen, wie Miethöhe oder Baukosten selbstständig anzupassen oder für die Zielgrößen kritischen Parametern beliebig zu variieren und Szenarien zu vergleichen. Gleichzeitig können die Ausgangsdaten schnell wiederhergestellt werden und wir verzichten auf eine Vielzahl von Dateien, bei denen keiner mehr weiß, welches die richtige ist. (Abbildung 2)

Vielen Dank, Herr Woroneck, für die Einblicke in das Investitions-Management der wbg. Wir wünschen Ihnen noch viele positive Investitionsentscheidungen!

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Romina Bornstein
+49 30 26006-202
romina.bornstein@bbt-gmbh.net

Foto Romina Bornstein
 

Grundsteinlegung in Berlin-Oberschöneweide – BBT steuert Neubauprojekt GWG »Berliner Bär« e.G.

Bei strahlendem Sonnenschein fand am 21. August 2019 die Grundsteinlegung für die Wohnanlage des Neubauprojektes »Griechische Allee 33« der Wohnungsbaugenossenschaft GWG »Berliner Bär« e.G. statt. Bei der Veranstaltung waren als Redner zudem der Leiter Technik und Besonderer Vertreter des Vorstandes der BBU, Dr. Jörg Lippert, sowie der Bezirksbürgermeister von Treptow-Köpenick, Oliver Igel, dabei.

Die BBT ist für die Wohnungsbaugenossenschaft GWG »Berliner Bär« e.G. im Projektmanagement beim Neubauprojekt »Griechische Allee 33« tätig. Mit diesem von der BBT GmbH seit Mitte 2018 gesteuerten Bauprojekt in Berlin-Oberschöneweide reagiert die GWG »Berliner Bär« auf den Bedarf an Wohnungen in Berlin. 

In Berlin-Oberschöneweide gibt es viele attraktive Erholungsmöglichkeiten, Kitas, Schulen, eine Hochschule und eine gute Verkehrsanbindung. Das Wohngebiet, in dem die GWG »Berliner Bär« bereits über Wohnungen im Bestand verfügt, wird mit dem neuen Bauprojekt Wohnraum dazugewinnen. Geplant ist die Entstehung von zwei neuen Gebäuden mit insgesamt 42 Wohnungen und einer darunterliegenden Tiefgarage mit 40 Plätzen. 

Zur Grundsteinlegung am 21. August 2019 nutzten viele Mitglieder der Genossenschaft die Möglichkeit zur Besichtigung des Baugeschehens. Horst Steinkemeier, Vorstand der GWG »Berliner Bär«, dankte den Mitgliedern für die engagierte Unterstützung und beschrieb den Einsatz der Genossenschaft für ihre Mieter bei der Schaffung von neuem Wohnraum. Bezirksbürgermeister Oliver Igel lobte die Tradition der Wohnungsgenossenschaften und schilderte die Herausforderungen der aktuellen Berliner Wohnungsmarktsituation. Traditionell wurde mit der Grundsteinlegung eine Zeitkapsel im gemauerten Grundstein hinterlegt.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist 

Jessica Geh
+49 30 26006-149
jessica.geh@bbt-gmbh.net

 

WGF Finsterwalde schuldet ILB-Darlehen um

Die Wohnungsgesellschaft der Stadt Finsterwalde mbH (WGF Finsterwalde) konnte durch die Umschuldung mehrerer ILB-Darlehen im Umfang von rund 2,56 Mio. Euro auf ein neues Kreditinstitut erhebliche Kapitaldiensteinsparungen erzielen.

Mit Unterstützung und enger Begleitung durch die BBT hat die WGF Finsterwalde insgesamt 19 Einzeldarlehen der ILB erfolgreich zum 6. September dieses Jahres auf einen neuen Finanzierungspartner umgeschuldet. Bei den Darlehen der ILB handelte es sich mehrheitlich um Fördermittel gemäß Mod./Inst.-Richtlinie, bei denen zwischenzeitlich neben den üblichen Verwaltungskosten auch Zins- und Tilgungsleistungen angefallen sind.

Begünstigt durch das derzeit historisch günstige Zinsniveau war selbst die Umschuldung von Fördermitteln betriebswirtschaftlich sinnvoll. So konnte der Kapitaldienst von ursprünglich rund 173 TEUR auf unter 95 TEUR pro Jahr reduziert werden. Der Durchschnittszins (inklusive Verwaltungskosten) sank von 2,44 Prozent auf nunmehr 0,71 Prozent.

Im Rahmen der Umschuldung wurden auch die Finanzierungs- und die Beleihungsstruktur untersucht und optimiert. Dabei wurden die 19 Einzeldarlehen der ILB zu nur einem neuen Darlehen zusammengefasst.

Weiterhin gelang es der BBT, mit dem neuen Darlehensgeber ein reduziertes Besicherungsportfolio zu verhandeln, so dass fünf bisher belastete Objekte von der ILB freigegeben werden. Diese stehen der WGF Finsterwalde nunmehr zur freien Verfügung und können beispielsweise als Sicherheiten für künftige Investitionsvorhaben dienen.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Sven Rudolph
+49 30 26006-164
sven.rudolph@bbt-gmbh.net

Sven Rudolph
 

Potsdam – BBT steuert Neubauprojekt im Bornstedter Feld

Potsdam ist eine historische Residenzstadt. Und als solche hatte diese Stadt schon immer sehenswerte und repräsentative Gebäude. Die wahrhaft Großen und Mächtigen residierten in Schlössern und Palästen. Andere in Oasen mit von viel Grün umgebenen offenen Villen. Nun kommt ein neues Quartier hinzu. 

Ab 2022 gibt es rund 10.000 Quadratmeter Wohnraum in schönen erdigen Ziegeltönen gehaltenen Gebäuden mehr. Acht Villen mit Klinker- und Putzfassade werden im Bornstedter Feld in Potsdam erbaut. Acht weitere Villen, die den ästhetischen Blick auf Potsdams Straßen und Häuser bereichern werden und deren Bewohner die Stadt beleben. Zudem werden jetzt schon auf weiteren Grundstücken ähnliche stilvolle Häuser geplant.

Mit den Putz- und Klinkerfassaden und der offenen Bauweise passen sich die Neubauten in die architektonische Tradition der Potsdamer Vorstadt ein. Drei Etagen und Staffelgeschosse mit Balkonen und Loggien bürgen für ein gutes Ambiente und ein authentisches Stadtbild. 

Durchgehende Backsteinsockel verbinden, während in der Höhe Backstein oder eingefärbte hellere Putzflächen für ästhetische Abwechslung sorgen. Variierende Fensterfarben und unterschiedliche Symmetrien von Straßen- und Gartenfronten sind das Tüpfelchen auf dem ästhetischen i. 

Acht neue Villen in der Tradition gehobener Potsdamer Häuser 

Diese Augenweide für Berlins Nachbarort entsteht ab 2020 in der Umgebung der Georg-Herrmann-Allee. Die Entwürfe im Entwicklungsgebiet »Bornstedter Feld« schuf Prof. Albers aus Berlin. An der Umsetzung wird Prof. Kahlfeldt aus Berlin beteiligt sein. Beide hielten sich zwar an die Vorgaben des Bebauungsplans, setzten sich jedoch für die Ästhetik der Potsdamer Villen-Tradition ein. 

Viele grüne Flächen, weil Potsdam eben grün ist 

Grüne Innenhöfe und einheitliche, offene Gärten zur Straße geben den jungen und älteren Bewohnern der 121 Wohnungen mit im Schnitt 85 Quadratmetern eine grüne Lunge sowie – je nach Alter und Interesse – Platz zum Spielen, Treffen und zur Erholung. Das passt zu einer Stadt, die UNESCO Weltkulturerbe ist, deren Stadtgebiet zu rund 75 % aus Grün-, Landwirtschafts- und Wasserfläche besteht und nur zu 25 % bebaut ist. 

Die BBT übernimmt das Projektmanagement und die Geschäftsbesorgung.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Christian Patzwahl
+49 30 26006-111
christian.patzwahl@bbt-gmbh.net

Patzwahl Christian
 

Wohnungsbaugenossenschaft Chemnitz West eG lizenziert avestrategy Beleihungsmanager

Die Wohnungsbaugenossenschaft Chemnitz West eG (WCW) mit einem Bestand von ca. 3.000 Wohnungen nutzt avestrategy seit 2009 für die Erstellung ihrer langfristigen Unternehmensplanungsrechnung mit den Leistungspaketen Controlling und Darlehensmanager sowie den Plan-Ist-Vergleich.

Im vergangenen Jahr hatte sich die WCW bereits entschieden, ihr genutztes avestrategy-Portfolio um die avestrategy-Pooldatenbank sowie das Spezialmodul Pivot-Analysen zu erweitern, um künftig noch individuellere und detailliertere Analysen zu Planergebnissen und Ist-Zahlen vornehmen zu können.

Nun hat sich die WCW in diesem Jahr entschieden, künftig mit dem Leistungspaket Beleihungsmanager die Grundbuchsituation ihrer Objekte in avestrategy zu erfassen sowie Ertrags- und Beleihungswerte zu ermitteln. Durch die integrierte Verknüpfung zum Leistungspaket Darlehensmanager kann die WCW die Beleihungssituation ihrer Objekte selbst ermitteln und Über- oder Unterbesicherungssituationen erkennen.

Wir freuen uns auf die weitere Zusammenarbeit mit der WCW und sagen an dieser Stelle Danke für 10 Jahre Vertrauen in avestrategy!

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Sebastian Schneider
+49 230 26006-159
sebastian.schneider@bbt-gmbh.net

 

Wohnungsgenossenschaft »WEISSENSEE« eG führt avestrategy ein

Die im Nordosten von Berlin im Bezirk Pankow, Ortsteil Berlin-Weißensee, beheimatete Wohnungsgenossenschaft »WEISSENSEE« eG hat sich für den Einsatz von avestrategy entschieden und wird zukünftig die Leistungspakete Controlling und Darlehensrechner sowie das Spezialmodul VoFi Vollständiger Finanzplan nutzen. 

Das Leistungspaket Controlling ermöglicht eine langfristige, objektkonkrete Unternehmensplanung inklusive der Wirtschaftsplanung für das jeweilige Folgejahr und aller erforderlichen Teilplanungen (Darlehen, Abschreibungen, Investitionen, …). Auf dieser Grundlage können die Funktionen für das unterjährige Controlling inklusive integrierter Forecastberechnung genutzt werden. Mit dem kontinuierlichen Abgleich von Forecast und Wirtschaftsplan, wird der unterjährige Geschäftsverlauf überwacht und Abweichungen werden frühzeitig erkannt.

Die für die Unternehmensplanung und das Controlling benötigten Stamm- und Bewegungsdaten werden per Schnittstelle aus dem ERP-System HAUFE WOWINEX übergeben.

Besonders wichtig waren der Wohnungsgenossenschaft »WEISSENSEE« eG die komfortablen Funktionen zur Abbildung der zahlreichen Investitionen in den Objektbestand, die vollständige Integration in die Gesamtunternehmensplanung sowie die einfache Verwaltung und Planung der Abschreibungen, deren Berechnung nachvollziehbar und transparent erscheint. Weiterhin waren die zahlreichen Reportingmöglichkeiten und die damit verbundene mögliche grafische Darstellung auf Knopfdruck ein wesentliches Argument für die Einführung von avestrategy.

Mit dem VoFi Vollständigen Finanzplan können künftig unterschiedliche Investitionsalternativen schnell und transparent bewertet, Investitionsentscheidungen vorbereitet und für Dritte einfach nachvollziehbar dargestellt werden.

Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit und begrüßen die Wohnungsgenossenschaft »WEISSENSEE« eG herzlich im Kreis der avestrategy-Kunden!

Ihr Ansprechpartner bei der BBT GmbH ist

Sebastian Schneider
+49 30 26006-159
sebastian.schneider@bbt-gmbh.net

 

Hoher Rücklauf bei der Mitgliederbefragung der WG Marzahner Tor eG

Im August führte die BBT bei der Wohnungsgenossenschaft Marzahner Tor eG eine schriftliche Befragung aller Mitglieder durch. Aktuell läuft die Auswertung der Ergebnisse. Die Rücklaufquote steht jedoch bereits jetzt schon fest.

Wie hoch diese tatsächlich war, wie sich die WG Marzahner Tor dazu äußert und weshalb sich darüber auch viele Kindergartenkinder und Schüler freuen, lesen Sie hier.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Christian Michaelis
+49 30 26006-205
christian.michaelis@bbt-gmbh.net

Foto Christian Michaelis